ファーストコーポレーショングループは、主に分譲マンション建設工事の施工を中心とした「建設事業」及びマンション・デベロッパーへの事業化提案を行う「不動産事業」を行っております。当該事業を行うにあたっては、「建設業法」に基づく建設業許可、さらに「建築士法」「建築基準法」に基づく一級建築士事務所としての登録ほか、マンション・デベロッパーへの事業化提案の過程で生じる不動産の仲介、売買等に必要な「宅地建物取引業法」に基づく宅地建物取引業の登録を行い事業を行っております。事業の内容は次のとおりであります。
なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。
〔事業系統図〕
ファーストコーポレーショングループは、施工するマンションの品質確保を最優先に、業務に取組んでおります。
その方策として、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分については、特に厳格な品質管理を実施しております。構造検査については、法令に則った所定の検査に加え、ファーストコーポレーション安全品質管理室によるダブルチェックを追加実施する等の検査・運用基準を実践しております。また、重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の検査を実施しない場合、ファーストコーポレーショングループで検査を導入する取り組みを実施しているほか、特定の内装工事も新たに対象とし、安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしております。
ファーストコーポレーショングループ事業の特徴を紹介いたしますと、一つには、主たる事業エリアを東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)と九州及び周辺エリアとしていることであります。事業エリアを人口増加が見込まれる当該エリアに集中することにより、土地情報の迅速な入手、コストパフォーマンスに優れた案件情報及び協力業者を確保することが可能であると考えているからであります。
２つ目の特徴としましては、マンションの工法については、鉄筋コンクリート(RC)工法を主として採用しているという点があります。これにより、施工品質の均一化や施工工程の効率化が図られることになります。また、建設工事において重要な役割である施工管理について、ファーストコーポレーションは経験豊富な技術者により、安定した施工を実践しております。
そして、３つ目の特徴としましては、「造注方式」というビジネスモデルを導入している点であります。ファーストコーポレーショングループの建設事業における受注の方式は、２つのモデルに分類しております。
その１つであります「造注方式」は、ファーストコーポレーショングループのセグメントであります建設事業と不動産事業の相乗効果により最大限の利益確保ができる手法としており、双方の連携によりワンストップにサービス展開することとしております。
以下に、その２つのモデルの内容を説明いたします。
「建設事業」
①施主からのマンション建設工事の引合いによる「入札方式」
「入札方式」におきましては、マンション・デベロッパーが選択した複数の建設会社に対し、決められた仕様に基づき、相見積りを実施し、マンション・デベロッパーが発注先を選定します。そのため、マンション・デベロッパーに最も有利な条件を提示した建設会社が選定されることになります。
［「入札方式」による事業系統図］
「建設事業」及び「不動産事業」
②マンション用地確保による「造注方式」
「造注方式」とは、ファーストコーポレーショングループが土地情報の収集を行い、マンション用地を確保し、その土地に建設するマンションを一体とした事業企画を造り、その企画を複数のマンション・デベロッパーに提案します。その結果、建設工事を特命で受注するというビジネスモデルです。
「造注方式」によるマンション・デベロッパーとの取引形態については、マンション用地をファーストコーポレーショングループが紹介、仲介、地位譲渡及び売買し、当該土地にかかる建設工事を受注するケースのほか、ファーストコーポレーションが、土地を取得し、その土地に建物を建設後に土地と建物を一体でマンション・デベロッパーに売却する方法等があります。
「造注方式」をファーストコーポレーションが重点戦略として導入しましたのは、マンション・デベロッパーと対等の立場での条件交渉が可能となり、「入札方式」と比べて高い利益の確保が見込まれるためであります。
［「造注方式」による事業系統図の例］
ファーストコーポレーショングループが土地を売買し、建設工事を受注するケースを下記に例示します。
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてファーストコーポレーションが判断したものであります。
ファーストコーポレーショングループは、「より良質な住宅を供給し、豊かな住環境に貢献する」という社是のもと、「安全・安心・堅実」をモットーに“良質で安価な住宅を供給する”ことを使命と考え、安心・安全なマンションを供給し、あらゆるステークホルダーからの信頼獲得と社会への貢献をめざすことを経営の基本方針としております。
ファーストコーポレーションは2024年５月期を初年度とする３ヶ年の中期経営計画「Innovation2023」を策定し、2024年５月期の連結業績目標として売上高32,600百万円、経常利益1,820百万円を掲げ、また企業価値の向上と経営の安定基盤を築くための中期的な定量的経営目標として、完成工事総利益率12％以上、売上高営業利益率７％以上、自己資本比率50％以上、自己資本利益率20％以上を掲げ、効率化による収益性の向上、自己資本の蓄積による財務体質の向上を目標に事業を推進してまいりました。その後、事業用地の販売時期の翌期ずれ込み等により、ファーストコーポレーショングループの目標を売上高28,400百万円、経常利益1,370百万円に修正いたしました。
2024年５月期の連結会計年度の業績は、売上高28,485百万円（対修正計画比100.3％）、経常利益1,422百万円（同103.8％）、完成工事総利益率8.9％、売上高営業利益率5.1％、自己資本比率35.7％、自己資本利益率11.5％となりました。
売上高につきましては、完成工事高は対修正計画比で上回り、不動産売上高は対修正計画比で下回る結果となりました。
経常利益につきましては、建築資材価格の高騰や労務費の上昇の影響から完成工事総利益率は8.9％と修正計画値をやや下振れたものの、販売費及び一般管理費の減少等により、経常利益は対修正計画比で上回る結果となりました。
これらの結果、当連結会計年度は、売上高及び経常利益は修正計画値を上回りましたが、中期的な定量的目標としておりました完成工事総利益率、売上高営業利益率、自己資本比率及び自己資本利益率等は当連結会計年度におきましては未達の結果となりました。
ファーストコーポレーショングループは、直近の事業環境と受注見通し、事業用地成約の進捗状況と不動産市況等を踏まえ、新たな数値目標を掲げた新中期経営計画「Innovation2024」を策定いたしました。当計画の基本方針は、ファーストコーポレーショングループの当面の目標である年商500億円の早期実現と次のステージとなる年商1,000億円へのステップアップに向け、業容拡大と利益水準の向上に継続的に取り組み、持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指すこととしております。
重点施策は、以下のとおりです。
①資本収益性の向上
数値目標の着実な達成
成長投資
②市場評価の向上
株主還元強化
ＩＲ活動の推進
これらの施策の実施により、当計画の初年度となる2025年５月期の連結業績目標を、売上高34,500百万円、経常利益2,170百万円、完成工事総利益率8.5％、売上高営業利益率6.5％としております。
なお、当計画の最終年度となる2027年５月期の連結業績目標を、売上高40,000百万円、経常利益2,800百万円、完成工事総利益率11.0％、売上高営業利益率7.4％とし、成長性を維持する目標としております。
今後の見通しにつきましては、物価上昇や為替相場の大幅な変動の影響等による不透明感はあるものの、企業収益の改善や個人消費の持ち直しを背景に緩やかな回復基調を辿ることが期待されます。
ファーストコーポレーショングループの事業領域である分譲マンション市場におきましては、建設資材価格の高止まりや労務費の上昇などの影響による分譲価格の上昇はあるものの、政府による住宅取得支援策や税制優遇措置の拡充・延長、住宅ローン金利が未だ低水準であることによる購入意欲は底堅く、安定して推移していくと予想されております。
ファーストコーポレーショングループは、このような事業環境のもと、資本収益性と市場評価の向上により、引き続き持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指してまいります。
① 営業及び開発
ファーストコーポレーショングループは、事業戦略として「造注方式」を掲げ、土地開発及び土地持込による特命受注を事業の中核とすべく、新規顧客の更なる開拓、担当人員の拡充や土地情報入手先の多様化に注力しております。造注比率の向上による利益の底上げのほか好立地案件は共同事業を推進することにより、利益の上積みを図ってまいります。
また、再開発事業も推進し中長期的な収益基盤を確立するほか、地域社会との協働により、魅力的で活気のある街づくりに貢献してまいります。
② 施工体制
施工体制については、生産能力の拡大と品質向上という２点の課題に取り組んでおります。
生産能力の拡大については、一定水準以上の技能を有する施工人員の積極採用や、Ｍ＆Ａや業務提携先の拡大による施工人員の確保を推進するほか、現場事務を本社からバックアップすることで現場の業務負荷を低減し業務効率化を図ってまいります。また、安全パトロールの拡充や社内研修の充実により安全衛生教育を徹底してまいります。
品質向上については、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分の構造検査において、法令に則った所定の検査に加え、本社品質管理担当者によるダブルチェックを追加実施する等、業界において標準的に実施されている以上の検査を実施しております。重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の検査を実施しない場合、ファーストコーポレーショングループで検査を導入する取り組みを実施しているほか、新たに特定の内装工事も対象といたしました。安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしてまいります。
③ 内部管理体制
ファーストコーポレーショングループは、企業価値の向上にはコーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識し、業務の適正性、財務報告の信頼性確保、及び法令遵守の徹底を進め、その整備を適宜実施しております。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてファーストコーポレーショングループが判断したものであります。
ファーストコーポレーショングループは、分譲マンション建設事業を主たる事業としており、マンション・デベロッパー（以下「デベロッパー」という。）による物件の開発動向に影響を受けております。デベロッパーによる物件開発は、マンション用地の確保や不動産価格の動向のほか消費者の需要動向に影響を受けております。これらは、景気動向、金利動向、地価動向、物価動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制、少子化、人口減少等によって大きく左右される傾向にあり、消費者所得の低下及び景気見通しの悪化等は消費者の住宅購入意欲の減退につながります。これらの状況により分譲マンション着工戸数や需要が減少した場合、ファーストコーポレーショングループの請負工事受注高及び不動産取引高が減少する可能性があり、その場合、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、2018年４月に九州支店を開設し、事業エリアを九州及び周辺エリアにも拡大しましたが、主要事業エリアは東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県）であります。当該エリアは、大手ゼネコンと同様に中小ゼネコンも事業展開しているため従来から競合が多く、この状況に加え、有望な事業用地の不足、地価高騰及び建築費の上昇によるマンション供給価格の高騰、人材や協力会社の調達難、他社の新規参入による競争激化等の要因が生じた場合、受注件数の減少等が生じることとなり、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当該エリアにおいて、地震、風水害等の大規模自然災害及び事故、火災、テロ等の人的災害、その他予想し得ない災害が発生した場合、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
一部の建築資材価格及び労務費は、工事期間が長期に亘ることから、建設コストの変動の影響を受ける可能性があります。ファーストコーポレーショングループにおいては、請負契約締結前に精度の高い見積算定を行なうとともに、デベロッパーとは最新の価格動向に基づく請負契約の締結による利益の確保に努めておりますが、請負契約締結後に想定を超えての建築資材価格の高騰、労務費の上昇が発生した場合には、利益の減少をまねき、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループの属する建設業界は、建設業法、建築基準法、宅地建物取引業法等により法的規制を受けており、ファーストコーポレーショングループはこれらの規制を受け、以下の許認可等の下、事業展開を行っております。
＜主要事業の許認可等の概要＞
これら許認可等については、更新漏れが生じることのないよう十分に注意を払っておりますが、万が一更新漏れや取り消し、失効となった場合、また、これらの規制に係る行政処分等を受けた場合には、ファーストコーポレーショングループの事業展開に著しい影響が生じることとなり、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、これら法律の改廃や新たな法的規制、適用基準の変更等によっては、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 取引先の信用リスク
建設業においては、工事請負は個々の取引金額が大きく、目的物の完成若しくは引き渡しまでの多くの場合、目的物の引渡時若しくは引渡後に代金の支払が行われております。取引先の与信調査は厳格に実施しておりますが、工事代金の受領前に発注者、共同施工会社等が信用不安に陥った場合や協力会社が経営難に陥った場合は、資金回収不能や施工遅延等により、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
建設業においては、目的物の引渡時に多額の支払が行われることが多く、長期にわたり多額の資金を立替した状態となり、ファーストコーポレーショングループの資金繰りにおいて一時的に資金不足となる場合があります。また、事業用地の仕入代金につきましては、その決済資金は金融機関からの借入を想定しております。金融機関とは良好な関係を維持しておりますが、金融環境の変化等により、与信枠縮小や調達金利の上昇等によりファーストコーポレーショングループの資金調達活動に影響が生じた場合、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、「造注方式」による事業展開に注力しております。「造注方式」における土地取引には、以下の形態があります。
①ファーストコーポレーショングループが事業用地をデベロッパーに紹介及び仲介
②事業用地の取引権利をデベロッパーに地位譲渡
③ファーストコーポレーショングループが事業用地を取得しデベロッパーに売却
④ファーストコーポレーショングループが事業用地を取得し、建物を建設後に土地付建物としてデベロッパーに売却
ファーストコーポレーショングループは、在庫リスクを低減するため、原則としてデベロッパーを選定後に事業用地に係る契約を締結することとしておりますが、上記③及び④においては、引渡し完了までの間はファーストコーポレーションの在庫となります。この間に売却予定先が不慮の事態等に陥り予定した売買が成立しなかった場合、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、③及び④においては、現在の財政状況を鑑み、デベロッパーの選定前に事業用地を先行取得する場合がありますが、在庫の長期化や不動産市況の悪化等から評価減が必要となった場合には、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、受注案件の一部につきまして、デベロッパーと共同事業協定書を締結して販売事業主としてデベロッパー事業に参画しております。この場合、事業比率に係る部分は販売完了までファーストコーポレーショングループの在庫となります。ファーストコーポレーショングループは、当該事業の対象を、好立地で人気物件となることが予想される物件を中心に検討し、リスクの低減を図っております。しかしながら、パートナー企業の業績悪化、不動産価格の下落、売れ残り在庫等による事業収支の落ち込み及び追加の費用発生等から、予定している収益に満たない場合、及び今後の不動産市況の悪化等により在庫の評価減が必要となった場合には、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、高品質の建物を施工するため、厳格な品質管理基準を設けております。特に重要となる躯体部分における構造検査につきましては、法令に則った所定の検査に加え、ファーストコーポレーショングループの安全品質管理室によるダブルチェックを追加実施し、その運用の徹底に努めており、また、第三者機関の検査を導入するなど、品質管理体制には万全を期しており、保険加入や引当金計上によりリスクの低減も図っております。
しかしながら、ファーストコーポレーショングループが施工した建築物に重大な不具合が発生し、保険等でカバーできない多額の損害賠償が発生した場合は、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、重大事故の発生を未然に防ぐため、ファーストコーポレーション安全品質管理室による毎月最低１回以上の施工現場の安全パトロールを実施しております。また、協力会社と共に、施工現場の安全衛生管理を主たる目的とした安全協力会を設置し、協力会社メンバーも参加する安全パトロールを四半期ごとに実施する等しており、重大事故撲滅のための予防活動を実施しております。しかしながら、万が一、重大事故が発生した場合は、工事の中断、工期の遅延、工事コストの増加等により、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
建設工事着工にあたっては、近隣住民に対する事業計画等の事前説明を実施しております。しかしながら、事前説明後に予期し得なかった反対運動、重大なクレームが発生した場合には、工期の大幅な変更や計画変更等が発生する可能性があります。この場合には、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、法令遵守の徹底を図るために「企業行動規則」「コンプライアンス規程」「リスク管理規程」の制定及び「コンプライアンス・リスク管理委員会」の活動や各種マニュアルの作成、教育を通じ、役員・従業員に徹底した法令遵守への取組みを行っております。しかしながら、何らかの理由で、法令遵守違反等が発生した場合に社会的信用を損ない受注活動に支障をきたす等により、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループの創業者である、代表取締役社長中村利秋は、会社設立以来の最高経営責任者として、ファーストコーポレーションの経営方針や事業戦略の決定をはじめ、営業を中心とする事業推進において重要な役割を担っております。ファーストコーポレーションにおいては、特定人物に依存しない体制を構築すべく、人材の招聘による事業推進体制の整備や職務分掌及び権限規程等により権限委譲を進めており、同人へ過度に依存しない組織体制の整備を進めておりますが、同人がファーストコーポレーションの業務遂行に支障をきたす事象が生じた場合、現時点においてはファーストコーポレーショングループの事業展開及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
地震、津波、風水害等の自然災害や感染症の大流行が発生した場合、ファーストコーポレーショングループが保有する資産や役職員に直接被害が及び、ファーストコーポレーショングループの事業展開、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、今後の事業拡大及び中期経営計画値の達成のため積極的に人材採用を進めており、特に施工現場数の増加への対処及び更なる施工能力向上に向け、施工現場の優秀な人材の手当と協力会社の拡大・確保が必要不可欠となっております。しかしながら、競合他社との獲得競争の激化等により施工現場数に応じた人員と協力会社の確保ができない事態が生じた場合、ファーストコーポレーショングループの事業展開及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(16)気候変動リスク
近年、気候変動により自然災害が激甚化する傾向にあり、台風や洪水等による施工現場への被害や施工遅延といった物理的リスクがあります。また、気候変動に伴い低酸素・脱炭素社会への移行に向けて、温室効果ガスの上限規制による施工量の制限や、炭素税の導入があった場合、コスト増等により、ファーストコーポレーショングループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
ファーストコーポレーショングループは、地方創生SDGs官民連携プラットフォームに加入し、気候変動による事業への影響を想定し、リスクと機会の分析と対応について随時検討してまいります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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