コロンビア・ワークス（146a）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

コロンビア・ワークス(146a)の株価チャート　コロンビア・ワークス(146a)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】

コロンビア・ワークスグループ（コロンビア・ワークス及び連結子会社。以下同じ。）は、コロンビア・ワークスと連結子会社６社で構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。

 

コロンビア・ワークスグループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。

 

具体的な内容は以下のとおりであります。

 

・私たちの使命

「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」

一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。

 

・私たちのめざす姿

「誰もが主役」

時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。

 

・私たちが大切にする価値観

「好奇心、上昇志向、一体感」

コロンビア・ワークスが創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。

 

※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。

 

また、コロンビア・ワークスグループ全体としてストック収入の増大・不動産ノウハウの蓄積など、相乗効果が得られるような事業展開を行っております。

加えて、コロンビア・ワークスグループは、開発物件の供給を中心としたフロー収入に加え、賃貸管理・運営、ホテル運営及びアセットマネジメント等のストック型収益機会を組み合わせることで、安定収益の拡大及び事業基盤の強化を図っております。

 

コロンビア・ワークスグループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について以下に記載いたします。

 

(1) 不動産開発サービス

 

コロンビア・ワークスグループは、レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象としております。レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」のブランド名で開発を行っております。

また、近時は既存建物の取得後にリノベーション等のバリューアップを図り、価値向上を実現する開発にも注力しており、当該バリューアップ型賃貸レジデンスについては「LUMIEC un（ルミーク アン）」として商品展開を行っております。オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。

 

a．特徴

 

コロンビア・ワークスでは、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。

 

また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスをコロンビア・ワークスグループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。

 

これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。

 

また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。

 

そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後もコロンビア・ワークスのノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、コロンビア・ワークスでは特定の不動産についてコロンビア・ワークスの信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭとは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。

当事業年度においても、コロンビア・ワークスは当該スキームを活用した案件組成等を行っております。

 

さらに、コロンビア・ワークスは事業環境の変化に応じて、既存建物の取得後にリノベーション等を実施し、物件の価値向上を図るバリューアップ型の開発も推進しており、「LUMIEC un」を当該開発のブランドとして位置付けております。「LUMIEC un」は、コロンビア・ワークス賃貸レジデンスブランド「LUMIEC」から派生したバリューアップ型ブランドであり、既存建物の取得後に、リノベーションや運営改善等を通じて収益性向上を図り、不動産の価値を高めることを志向しております。

また、コロンビア・ワークスは当該バリューアップ型開発において、コロンビア・ワークス単独での取得・開発に加え、他社デベロッパーとの協業による事業機会の拡大も図っております。

 

 

 

 

b．顧客層、商圏

 

レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。

不動産開発サービスは、コロンビア・ワークスが大都市圏を対象に行っております。

 

(2) 不動産賃貸管理サービス

 

不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることをコロンビア・ワークスグループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。

コロンビア・ワークスグループは、開発段階から運営を見据えた企画・仕様検討を行い、竣工後の賃貸運営においても物件価値の維持・向上及び収益性向上を図ることで、投資家・オーナーの投資成果最大化に貢献することを志向しております。

 

具体的なサービス内容は以下のとおりです。

 

a．商業施設等

 

商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。

 

b．オフィス

 

物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。

 

c．レジデンス

 

地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。

 

不動産賃貸管理サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を対象に行っております。

 

(3) ホテル運営サービス

 

コロンビア・ワークスグループは、ホテルの運営サービスを行っております。コロンビア・ワークスが手掛けるホテルは、単なる宿泊機能の提供に留まらず、地域性や文化・アート等の要素を取り入れた空間価値を創出することで、滞在価値を高めることを志向しております。当該サービスは主として、連結子会社であるコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社により担われております。同社は、これまでのホテル開発・運営ノウハウを活かし、より多様な滞在ニーズに応えることを目的として、新たなホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」を立ち上げております。「NOCTIS（ノクティス）」は、都心におけるプレミアムな滞在体験を提供する新たなライフスタイルホテルブランドであり、グループ旅行や長期滞在といったニーズに応えるとともに、「コミュニケーションが生まれるホテル」をコンセプトとして展開してまいります。また、すべての施設には、ゲスト同士の交流、ホテルスタッフとの対話、さらには地域とのつながりを育む場として、Barの設置を予定しております。

 

コロンビア・ワークスは、不動産開発と高度なサービスの付加によるユニキュベーションを継続的に行っていくことをミッションとしており、今回の新ホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」もその中核となるプロジェクトの一つと位置付けております。

 

なお、コロンビア・ワークスグループは「NOCTIS（ノクティス）」の展開に向けて、複数の開発予定地の取得を行っており、千代田区外神田六丁目（2026年開業予定）、渋谷区円山町一丁目（2027年開業予定）、港区元麻布三丁目（2028年開業予定）、台東区台東一丁目（2028年開業予定）等において、ホテル開業に向けた用地取得・計画を進行中であります。千代田区外神田六丁目については、コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が運営中のBnA Studio Akihabaraの隣地を取得済みであり、既存施設を増築し、リブランドを予定しております。また、台東区台東一丁目については、購入に向けた契約を締結済みであります。

 

＜「NOCTIS」シリーズの部屋イメージ＞

 

(4) アセットマネジメントサービス

 

コロンビア・ワークスグループは、投資家からの委託を受け、資産形成や資産の運用、保全を行うアセットマネジメントサービスを提供しております。

コロンビア・ワークスグループのアセットマネジメントサービスは、コロンビア・ワークスの不動産開発及び運営のノウハウを活用し、投資家に対して不動産投資機会の提供及び投資成果の最大化を図ることを目的としております。

 

当該サービスは主として、連結子会社のコロンビア・アセットマネジメント株式会社により担われております。

同社は2024年より投資助言・代理業を行っておりますが、2025年には投資運用業（不動産関連特定投資運用業）及び第二種金融商品取引業の変更登録を完了し、業容の拡大を進めております。

 

また、同社の投資助言業務の受託事例として、複数のレジデンスを投資対象とした案件の受託を行い、累計の受託資産額（AUM）が480億円超となる見込みである旨を開示しております。

 

(5) 多様な収益ポイント

 

コロンビア・ワークスグループは、土地に建物を建てて売却を行う不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びバリューアップ型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでもコロンビア・ワークスグループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。

 

 

［事業系統図］

事業系統図によって示すと次のとおりであります。

 

（参考）情報発信体制

コロンビア・ワークスは、株主・投資家等に対する情報発信の更なる強化を目的として、2025年６月にX（旧Twitter）及びメディアプラットフォームnote上にて公式IRアカウントを開設し、決算情報やIR関連情報等の発信を行っております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

コロンビア・ワークスグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてコロンビア・ワークスグループが判断したものであります。

 

(1) 会社の経営の基本方針及び経営環境

コロンビア・ワークスグループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、生活空間において個々人がそれぞれに自らの生活を豊かにし、活気ある社会をビジョンとして掲げております。健康で文化的な生活基盤があってこそ、活発な社会生活をおくることができることを前提として、「健康」をテーマにした住宅開発や「芸術」をテーマにしたホテル開発等を行っております。

また、「ハード」×「サービス」をモットーとして、建物を建設するだけの不動産開発ではなく、その建物を使う人が望むであろう「サービス」運営まで提供する不動産開発事業を事業の基本方針として掲げております。具体的には、サービス付きの賃貸住宅を開発や体験型ホテル等を開発することで競合他社と差別化しております。また、不動産開発を行う上での開発スキームを多様化しております。これにより、市場環境やプロジェクト特性に応じた開発スキームを採用し、コロンビア・ワークスの強みである不動産開発のノウハウを提供しつつ、資金効率を高めた資産効率の向上を経営の基本方針としております。

経営環境としては、建築資材の供給制約に伴う建築コストの上昇や、継続する用地価格高騰の影響、金利上昇リスクの高まりといった経営環境である一方で、賃貸マンション市場や分譲マンション市場における国内外投資家の購入意欲は依然として高く、一般財団法人日本不動産研究所「第49回不動産投資家調査」(2023年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答者の95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しております。こうした環境下で、コロンビア・ワークスの住宅開発においてはデザイン性を重視し、サービスを付加した賃貸マンションを開発しており、競合他社が提供する賃貸マンションと差別化し、コスト上昇に伴う価格転嫁を適切に行っております。さらに、非住宅の開発においても、テナント独自の仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することで安定的な収入が得られる投資商品を開発しており、市場環境に左右されにくい安定的な投資用不動産を開発しております。

また、国内外のファンドやアセットマネジメント会社と接点を持ち、機関投資家向けにコロンビア・ワークス商品を販売する一方で、国内の事業会社や個人富裕層に対しては多くの不動産仲介会社を通して販売しております。変動する金融環境に対応するべく、自社の資産のみで不動産開発をすすめるだけでなく、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却した上で、コロンビア・ワークスグループで開発を進めるファンド型での開発スキームも行っております。

 

(2) 中長期的な会社の経営戦略

コロンビア・ワークスグループでは、業容拡大フェーズにあることから、配当による株主還元に十分に留意しつつ、事業環境の変化や将来の事業展開に備えた財務基盤の強化や企業経営の安定化を図り、貸借対照表の純資産の充実を重視するB/S経営を経営方針としております。株式上場により資本市場からの資金調達を目指すと共に、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定化にも努めてまいります。

そのために、従来の用地に合わせた用途を企画する開発のほかにも、需要に合わせたBTS（Build To Suit）型施設の開発を行うなど、開発手法の多様化を図っております。

中長期的には、不動産賃貸管理サービスの拡大や、新たに準備を行っているアセットマネジメントサービスにより、コロンビア・ワークスグループの開発案件をパイプラインとして収益機会を確保し、事業の安定化を図ることも検討しております。

 

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

コロンビア・ワークスグループでは、財務基盤の強化や企業経営の健全化を図ることを経営課題としており、資産を効率よく活用した上でリターンを適切に生み出し、利益を確保することで自己資本の充実を図っております。従って営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。

 

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

ａ．安定した仕入の実施

コロンビア・ワークスグループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となっております。

不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、どのようなリスクがありどういった手当てができるのかといった判断を行うことによって、開発用地の安定確保に努めております。

ｂ．優良案件の確保

コロンビア・ワークスが主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、いかに優良な用地を継続的に確保できるかという点が課題となっております。

コロンビア・ワークスの強みとして、コンパクトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記のように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。

 

ｃ．財務体質の強化

　コロンビア・ワークスグループの事業は、開発用地を買い取り、建設資金を拠出して不動産開発を行った後に売却をするというビジネスモデルであります。そのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務基盤の強化が必要となります。そのため、金融機関との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本が充実し財務体質の強化を図れるとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込めるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。

　また、資産の効率化をすべく、コロンビア・ワークスグループの不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後もコロンビア・ワークスのノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行うことで資本コストを考慮した事業投資を行ってまいります。

ｄ．リーシングの多様化

コロンビア・ワークスグループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。賃貸不動産のテナントや入居者の募集において、従来は賃貸不動産ポータルサイトや雑誌等へ募集情報を掲載することで一元化して発信を行っていましたが、コロンビア・ワークスの強みを活かして、今後はSNSや自社ホームページを利用し、直接的にテナント等へアプローチする方法を採用するなど、より多様なサービスの提供を行ってまいります。

ｅ．建設コスト上昇や建設技術者不足による工期延長等に対応した開発期間中の管理の徹底

建設材料の上昇や2018年７月に公布された「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律」による人件費の上昇等建設工事費用は高い水準で推移している環境下で、建設コストの管理と建設期間中の工程管理は重要な課題です。コロンビア・ワークスでは、各プロジェクトを推進するプロジェクトマネジャーに加えて、建設コストや工程管理においては建築専門チームもプロジェクトに参画し、建設会社との交渉や工事期間中のモニタリングをしております。工期延長等のリスクを迅速に対応できる体制を強化することで、コロンビア・ワークスの事業計画遂行上の変動リスクを最小限にとどめられるように管理してまいります。

 

３【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。コロンビア・ワークスは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。

コロンビア・ワークスでは、リスク管理規程を定め、リスク管理委員会において、リスクマネジメントを行う体制を整備しております。また実際にリスクが顕在化した場合はリスク管理委員会への報告を行い、取締役会へ報告を行うとともに、当該リスクへの対応を行うこととしております。

なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在においてコロンビア・ワークスグループが判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。

 

(1) 経済情勢について

　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

コロンビア・ワークスグループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、現にロシア・ウクライナ情勢、米国の金利上昇、世界的なインフレ傾向などが見られる中、コロンビア・ワークスグループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。コロンビア・ワークスグループは、不動産開発事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、今後、国内外における経済情勢の悪化や社会構造の変革により、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。

 

(2) 天災等による業績変動について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループは、１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に不動産開発事業を展開しているため、当該地域において、台風、洪水、地震等の自然災害や、火災、テロ、戦争その他の人災等を含む何らかの異変が発生した場合には、想定していた収入の減少及び消失、開発中もしくは保有する不動産の価値の毀損等が生ずる可能性があります。このため、万一に備えて各種保険への加入等を行っておりますが、予測を超えた事態が生じた場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3) 新型コロナウイルス等の感染症について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

新型コロナウイルス等による感染症が発生し拡大した場合、その規模によってはコロンビア・ワークスグループの事業活動に支障をきたす可能性があります。コロンビア・ワークスグループの行う不動産開発サービスにおいては、比較的影響を受けづらいレジデンスに主軸を置いているため、一定のリスクを回避しておりますが、リーシング活動などが長期化する恐れがあります。

またホテル運営サービスにおいてもインバウンドの減少、中断などにより集客が低下するなどの影響が考えられます。インバウンドが見込めない間は国内需要を積極的に取り込むなどしてリスク分散を図りますが、感染症の影響が長期化して国内の宿泊需要も低迷が続いた場合、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4) 引渡時期による業績変動について

　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

不動産開発サービスに係る売上高は主に開発した案件の売却金額であり、コロンビア・ワークスグループの収益に占める割合が高いことから、不動産開発サービスの売上高の動向によりコロンビア・ワークスグループ全体の業績も大きく変動する可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、案件売却の有無により売上高及び収益が短期的に偏る可能性がありますが、期末近くに竣工・引渡を予定している案件については予め翌期の販売計画に組み込むなど、引渡がずれ込んだとしても期を超えた販売計画の変更が生じないようにリスクの低減を図っております。ただし、天災、事故、その他の予測し得ない不測の事態、あるいは各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延により、案件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5) 競合の状況について

　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループは、１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に、大都市圏を商圏として不動産開発事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争がより激化することが考えられます。コロンビア・ワークスは案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピーディな収益化を目指していることに加えて、不動産賃貸管理やホテル運営、アセットマネジメントの各サービスをコロンビア・ワークスグループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスの提案を行うなど差別化を図ることでリスクを低減しておりますが、計画どおりに優良案件が確保できないことで開発用地の仕入ができないこと、需要の低下、並びに急激な価格変動等、コロンビア・ワークスグループの競争力を維持できなくなる可能性があり、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6) 外注管理について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループは、不動産開発サービスを中心に多くの業務を外部委託していることから、外注先に対しては、与信調査を行うと共に、委託する業務内容を踏まえて、規模感や実績が適合するか不動産開発業務規程に定めた確認を行った上で委託を実施しております。しかしながら、外注先において予想外の事態が発生した場合、外注先を十分に確保できない場合、又は外注先の経営不振及び工期遅延が発生する場合、あるいは建設資材等の高騰による建設費用の増加があった場合には、コロンビア・ワークスグループの不動産開発サービスにおいても遅延の発生や売上原価が増加するなどが想定され、その場合はコロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7) 法的規制等について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

コロンビア・ワークスグループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。コロンビア・ワークスグループでは、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたすことはありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、コロンビア・ワークスグループの主要な事業活動に支障をきたし、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

特にコロンビア・ワークスは、不動産開発事業を営むため東京都から宅地建物取引業免許を取得しております。現時点において当該免許の取り消し等重大な行政処分の対象となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由によって当該免許の取り消しを含む行政処分がなされ、またはその更新が認められない場合には、コロンビア・ワークスグループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらもコロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

コロンビア・ワークスグループが取得等をしている免許等に関して、その有効期間やその他の期限が法令等により定められている主なものは下表のとおりであります。

 

(コロンビア・ワークス)

 

(コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社)

 

 

(コロンビア・コミュニティ株式会社)

 

(コロンビア・アセットマネジメント株式会社)

 

(8) 訴訟リスクについて

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループが不動産の売買・賃貸・管理等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟が発生する可能性があります。その結果によってはコロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

コロンビア・ワークスグループでは、各関連法令を遵守した事業活動を推進すると共に、不動産開発サービスに際しては、近隣説明会の開催や専門業者による近隣対策の実施等により、トラブルの回避を図っておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して、開発、販売案件にトラブルが生じる場合や、あるいは建築に際して近隣住民とのトラブル等が発生する場合があります。

コロンビア・ワークスグループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在重大な訴訟事件等は生じておりません。

しかしながら、今後これらのトラブル等に起因して重大な訴訟が提起された場合には、コロンビア・ワークスグループにおける顧客からの信用・信頼の低下及び損害賠償請求等により、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9) 契約不適合責任について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループは、民法及び宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者以外へ案件を販売した場合、販売した案件に係る契約不適合責任を負っております。

開発案件については、法令遵守の状況をモニタリングし、不適合のものを排除しております。また、中古案件については、エンジニアリングレポートを取得し、問題がある部分は是正をした上で販売を行っております。それでも、コロンビア・ワークスグループが販売した案件に重大な契約不適合な事象があるとされ、これを原因とする損害賠償請求が行われた場合や補修工事費用の負担が発生した場合には、コロンビア・ワークスの信用力が低下するとともに、コロンビア・ワークスグループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10) 有利子負債への依存について

　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループでは、事業の主力である不動産開発サービスにおける用地仕入や開発費用等の資金を、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の割合は高い水準にあります。

最近２連結会計年度における有利子負債の状況は次のとおりであります。

 

不動産開発サービスにおいては開発用地を継続して仕入れる必要があり、その後の建物の建設資金などとあわせた資金需要が常に発生し、これらの費用は主に金融機関からの借入に調達する計画であることから、金融市場の動向を踏まえて柔軟に適応する方針ではあるものの、現時点では今後の有利子負債依存度も当面の間70％以上の水準が続く見込みです。

コロンビア・ワークスグループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めており、条件面について各金融機関に対して定期的に見直しを要請しております。資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性を維持することなどにより管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達力の強化を図っております。

しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要増により有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において金利が上昇した場合には、資金調達コストの増加、社会情勢の変化などによる金融機関の貸出姿勢変化等、資金調達における制約などが発生することにより、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 不動産の保有在庫及び固定資産について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークスグループの不動産開発サービスでは開発用地の仕入を行っており、常に一定規模の棚卸資産を所有しております。総資産に占める販売用不動産、仕掛販売用不動産の割合は、当連結会計年度末において56.0％となっております。

開発用地の仕入や開発、販売は、中長期的な経済展望に基づいて実施をすると共に、市場の動向を見て早期に商品化や販売を行っております。しかしながら、経済環境の変化等により、想定していた価格での販売が困難になり、販売価格の値下げにより利益が減少する場合や多額の棚卸資産評価損が発生する場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

加えて、賃貸収益を得ることを目的として保有している賃貸等不動産の時価が著しく下落した場合、固定資産の減損会計の適用に伴う損失処理が発生することがあり、その場合にはコロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12) 財務制限条項について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

コロンビア・ワークスグループが行っている借入契約の中には、各年度の決算期末における単体の貸借対照表の純資産額や、損益計算書の経常損益を基準とした財務制限条項が付されているものがあります。コロンビア・ワークスグループの財政状態や経営成績は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相応のマージンがあり、また今後についても抵触しないよう十分に管理を行ってまいりますが、これに抵触した場合には借入金の返済を求められ、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(13) 情報漏洩について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

コロンビア・ワークスグループが提供する業務では、取引先の機密情報や個人情報を取得することがあります。そのため情報セキュリティ管理規程や個人情報取扱規程等を制定するとともに、定期的に実施しているコンプライアンス研修において、守秘義務の遵守、機密情報や個人情報の管理の徹底を周知し、情報漏洩の発生を予防しております。しかしながら、不測の事態により、これらの情報が外部に漏洩した場合には、コロンビア・ワークスグループの社会的信用に重大な影響を与え、また補償による費用の発生などにより、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(14) クレームや風評リスクについて

　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

コロンビア・ワークスグループの事業は、開発過程における関係者からのクレームや顧客からの品質やサービス、納期等に対する指摘・意見・不満等のクレームを受ける可能性があります。コロンビア・ワークスグループでは、クレームが発生しないように、日常的に社員への教育・研修や顧客満足度の向上に取り組んでおりますが、こうしたクレームの発生により顧客からの信頼が低下する場合は、コロンビア・ワークスグループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。また、悪意を持った第三者が、意図的に噂や憶測、評判等のあいまいな情報を流すこと、あるいは何らかの事件事故等の発生に伴う風評により、コロンビア・ワークスグループに対する誤解、誤認等が生じ、事業に対し直接間接に影響を被ることが発生した場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15) 特定人物への依存について

　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

コロンビア・ワークス代表取締役の中内 準は、コロンビア・ワークスの創業者であり、創業時より代表取締役を務めております。同人は、不動産開発事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定及び遂行において重要な役割を果たしております。コロンビア・ワークスは、取締役会等における役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、同人に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同人がコロンビア・ワークスの業務を継続することが困難になった場合、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(16) 人材の確保について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

コロンビア・ワークスグループでは、今後の事業展開のため、優秀な人材の採用・確保及び育成が重要であると考えております。従業員同士のコミュニケーションの促進や企業理念の浸透を図るなどにより優秀な人材の確保をしておりますが、採用及び育成が計画どおりに進まない場合や、優秀な人材の社外流出が生じた場合には、競争力の低下や事業規模拡大の制約、顧客に提供するサービスレベルの低下をもたらし、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(17) 大株主について

　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

本書提出日現在において、コロンビア・ワークス株式の大部分はコロンビア・ワークス代表取締役である中内準（発行済株式総数の28.8％）及びその資産管理会社であるNstyle株式会社（発行済株式総数の39.0％）により保有されております。Nstyle株式会社及び中内準は、コロンビア・ワークスの株式保有方針を安定的な長期保有とし、その議決権の行使にあたっては株主共同の利益に配慮する方針としております。コロンビア・ワークスでは、コロンビア・ワークス代表取締役である中内準に対してコロンビア・ワークス株式の保有方針等を定期的に確認する等、適切な対応を図ってまいります。

今後は、コロンビア・ワークスの事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達や既存株主への一部売出し要請等により流動性の向上を図っていく方針でありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、コロンビア・ワークス株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それによりコロンビア・ワークス株式の需給関係にも影響を及ぼす可能性があります。