コロンビア・ワークス（146a）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

TOP＞関連銘柄

事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

コロンビア・ワークス(146a)の株価チャート　コロンビア・ワークス(146a)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】コロンビア・ワークスグループ（コロンビア・ワークス及び連結子会社。以下同じ。）は、コロンビア・ワークスと連結子会社６社で構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。 コロンビア・ワークスグループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。 具体的な内容は以下のとおりであります。 ・私たちの使命「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。 ・私たちのめざす姿「誰もが主役」時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。 ・私たちが大切にする価値観「好奇心、上昇志向、一体感」コロンビア・ワークスが創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。 ※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。 また、コロンビア・ワークスグループ全体としてストック収入の増大・不動産ノウハウの蓄積など、相乗効果が得られるような事業展開を行っております。加えて、コロンビア・ワークスグループは、開発物件の供給を中心としたフロー収入に加え、賃貸管理・運営、ホテル運営及びアセットマネジメント等のストック型収益機会を組み合わせることで、安定収益の拡大及び事業基盤の強化を図っております。 コロンビア・ワークスグループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について以下に記載いたします。 (1) 不動産開発サービス コロンビア・ワークスグループは、レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象としております。レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」のブランド名で開発を行っております。また、近時は既存建物の取得後にリノベーション等のバリューアップを図り、価値向上を実現する開発にも注力しており、当該バリューアップ型賃貸レジデンスについては「LUMIEC un（ルミーク アン）」として商品展開を行っております。オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。 a．特徴 コロンビア・ワークスでは、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。 また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスをコロンビア・ワークスグループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。 これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。 また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。 そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後もコロンビア・ワークスのノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、コロンビア・ワークスでは特定の不動産についてコロンビア・ワークスの信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭとは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。当事業年度においても、コロンビア・ワークスは当該スキームを活用した案件組成等を行っております。 さらに、コロンビア・ワークスは事業環境の変化に応じて、既存建物の取得後にリノベーション等を実施し、物件の価値向上を図るバリューアップ型の開発も推進しており、「LUMIEC un」を当該開発のブランドとして位置付けております。「LUMIEC un」は、コロンビア・ワークス賃貸レジデンスブランド「LUMIEC」から派生したバリューアップ型ブランドであり、既存建物の取得後に、リノベーションや運営改善等を通じて収益性向上を図り、不動産の価値を高めることを志向しております。また、コロンビア・ワークスは当該バリューアップ型開発において、コロンビア・ワークス単独での取得・開発に加え、他社デベロッパーとの協業による事業機会の拡大も図っております。 b．顧客層、商圏 レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。不動産開発サービスは、コロンビア・ワークスが大都市圏を対象に行っております。 (2) 不動産賃貸管理サービス 不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることをコロンビア・ワークスグループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。コロンビア・ワークスグループは、開発段階から運営を見据えた企画・仕様検討を行い、竣工後の賃貸運営においても物件価値の維持・向上及び収益性向上を図ることで、投資家・オーナーの投資成果最大化に貢献することを志向しております。 具体的なサービス内容は以下のとおりです。 a．商業施設等 商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。 b．オフィス 物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。 c．レジデンス 地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。 不動産賃貸管理サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を対象に行っております。 (3) ホテル運営サービス コロンビア・ワークスグループは、ホテルの運営サービスを行っております。コロンビア・ワークスが手掛けるホテルは、単なる宿泊機能の提供に留まらず、地域性や文化・アート等の要素を取り入れた空間価値を創出することで、滞在価値を高めることを志向しております。当該サービスは主として、連結子会社であるコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社により担われております。同社は、これまでのホテル開発・運営ノウハウを活かし、より多様な滞在ニーズに応えることを目的として、新たなホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」を立ち上げております。「NOCTIS（ノクティス）」は、都心におけるプレミアムな滞在体験を提供する新たなライフスタイルホテルブランドであり、グループ旅行や長期滞在といったニーズに応えるとともに、「コミュニケーションが生まれるホテル」をコンセプトとして展開してまいります。また、すべての施設には、ゲスト同士の交流、ホテルスタッフとの対話、さらには地域とのつながりを育む場として、Barの設置を予定しております。 コロンビア・ワークスは、不動産開発と高度なサービスの付加によるユニキュベーションを継続的に行っていくことをミッションとしており、今回の新ホテルブランド「NOCTIS（ノクティス）」もその中核となるプロジェクトの一つと位置付けております。 なお、コロンビア・ワークスグループは「NOCTIS（ノクティス）」の展開に向けて、複数の開発予定地の取得を行っており、千代田区外神田六丁目（2026年開業予定）、渋谷区円山町一丁目（2027年開業予定）、港区元麻布三丁目（2028年開業予定）、台東区台東一丁目（2028年開業予定）等において、ホテル開業に向けた用地取得・計画を進行中であります。千代田区外神田六丁目については、コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が運営中のBnA Studio Akihabaraの隣地を取得済みであり、既存施設を増築し、リブランドを予定しております。また、台東区台東一丁目については、購入に向けた契約を締結済みであります。 ＜「NOCTIS」シリーズの部屋イメージ＞ (4) アセットマネジメントサービス コロンビア・ワークスグループは、投資家からの委託を受け、資産形成や資産の運用、保全を行うアセットマネジメントサービスを提供しております。コロンビア・ワークスグループのアセットマネジメントサービスは、コロンビア・ワークスの不動産開発及び運営のノウハウを活用し、投資家に対して不動産投資機会の提供及び投資成果の最大化を図ることを目的としております。 当該サービスは主として、連結子会社のコロンビア・アセットマネジメント株式会社により担われております。同社は2024年より投資助言・代理業を行っておりますが、2025年には投資運用業（不動産関連特定投資運用業）及び第二種金融商品取引業の変更登録を完了し、業容の拡大を進めております。 また、同社の投資助言業務の受託事例として、複数のレジデンスを投資対象とした案件の受託を行い、累計の受託資産額（AUM）が480億円超となる見込みである旨を開示しております。 (5) 多様な収益ポイント コロンビア・ワークスグループは、土地に建物を建てて売却を行う不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びバリューアップ型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでもコロンビア・ワークスグループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。 ［事業系統図］事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （参考）情報発信体制コロンビア・ワークスは、株主・投資家等に対する情報発信の更なる強化を目的として、2025年６月にX（旧Twitter）及びメディアプラットフォームnote上にて公式IRアカウントを開設し、決算情報やIR関連情報等の発信を行っております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 コロンビア・ワークスグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてコロンビア・ワークスグループが判断したものであり、実際の結果は様々な要因により異なる可能性があります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境 コロンビア・ワークスグループは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々が安心して生活し、個々人が自らの価値観に基づき豊かな生活を送ることができる社会の実現を目指しております。健康で文化的な生活基盤の整備が活力ある社会の前提であるとの認識のもと、「健康」をテーマとした住宅開発や、「芸術」や体験価値を重視したホテル開発等を行っております。 コロンビア・ワークスグループの不動産開発事業においては、「ハード」×「サービス」を基本コンセプトとし、単に建物を供給するにとどまらず、建物を利用する入居者・テナントのニーズを踏まえたサービスの企画・運営までを一体的に提供することを基本方針としております。具体的には、サービス付き賃貸住宅や体験型ホテル等の開発を通じて、競合他社との差別化を図っております。 また、市場環境やプロジェクト特性に応じて不動産開発スキームの多様化を進めており、自己資金のみならず外部資本も活用した開発手法を採用することで、コロンビア・ワークスグループが有する不動産開発ノウハウを活かしつつ、資金効率及び資産効率の向上を図ることを経営の基本方針としております。 経営環境については、建築資材価格や人件費の上昇を背景とした建設コストの高止まり、用地価格の上昇、金利上昇リスクの顕在化など、不動産開発事業を取り巻く不確実性が継続しております。一方で、不動産投資市場においては、国内外の投資家による投資需要は引き続き一定水準を維持しております。一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第53回不動産投資家調査」（2025年10月時点）によれば、今後１年間の不動産投資に関する姿勢として、多くの回答者が新規投資に前向きな姿勢を示しており、不動産投資に対する一定の投資意欲が確認されております。 こうした環境下において、コロンビア・ワークスグループは、デザイン性やサービス性を重視した賃貸マンションの開発を行うことで、競合物件との差別化を図り、建設コスト上昇等に伴う価格転嫁についても、市場動向を注視しつつ適切に対応しております。また、非住宅分野においては、テナントの事業内容に即した仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することにより、比較的市場環境の変動を受けにくい安定的な収益が見込まれる投資用不動産の開発にも取り組んでおります。 加えて、国内外のファンドやアセットマネジメント会社等の機関投資家とのネットワークを活用し、コロンビア・ワークスグループが開発した不動産の販売を行う一方、国内の事業会社や個人富裕層向けについては、不動産仲介会社を通じた販売も行っております。変動する金融環境に対応するため、自己勘定による開発に加え、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、コロンビア・ワークスグループが引き続き開発を担うファンド型の開発スキームも採用しております。 (2) 中長期的な会社の経営戦略 コロンビア・ワークスグループは、現在業容拡大の段階にあるとの認識のもと、株主への利益還元にも十分留意しつつ、事業環境の変化に備えた財務基盤の強化及び経営の安定化を重視しております。特に、貸借対照表における純資産の充実を意識したＢ／Ｓ経営を基本方針とし、持続的な成長に向けた経営基盤の構築に取り組んでおります。 株式上場を通じて資本市場からの資金調達を図るとともに、市況変動に対しても柔軟に対応できる事業体制の構築を進めてまいります。その一環として、従来の用地特性に応じた開発に加え、テナント需要を踏まえたＢＴＳ（Build To Suit）型施設の開発など、開発手法の多様化を推進しております。 中長期的には、不動産賃貸管理サービスの拡充に加え、2025年第１四半期より開始したアセットマネジメントサービスを通じて、コロンビア・ワークスグループが手掛ける開発案件をパイプラインとして活用し、継続的な収益機会の確保を図るとともに、事業ポートフォリオの安定化を進めてまいります。 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標 コロンビア・ワークスグループは、財務基盤の強化及び健全な企業経営の維持を重要な経営課題として位置付けております。資産を効率的に活用し、適切なリターンを確保することで自己資本の充実を図る観点から、売上高、営業利益に加え、ＲＯＡ及び自己資本比率を経営上の重要な指標として重視しております。 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ａ．安定した仕入の実施 　コロンビア・ワークスグループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となってお　ります。不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定　期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析　をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、リスクの特定と取り得る対　応策等について迅速な判断を行うことにより、開発用地の安定確保に努めております。 ｂ．優良案件の確保 　コロンビア・ワークスグループが主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、優良　な用地を継続的に確保できるようにすることが課題となっております。コロンビア・ワークスグループの強みとして、コンパ　クトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記の　ように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意　向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特　徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。   ｃ．財務体質の強化 　コロンビア・ワークスグループの事業の中心である不動産開発サービスは、開発用地を仕入れ、建設資金を手当てし、不動産　開発を行った後に売却をするというビジネスモデルのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入　資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の　変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務体質の強化が必要となります。そのため、金融機関　との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、　資金調達が円滑に行われるように意識しております。2025年12月期第４四半期に実施した公募増資により、　財務体質が強化され、仕入資金及び開発資金の調達余力が拡大したと考えております。 　また、資産の効　率化をすべく、他社が開発した建物を購入後、コロンビア・ワークスのノウハウを活かしてリノベーションを実施後、売却す　るバリューアップ型のスキーム、建設期間中の開発案件をＳＰＣ(特別目的会社）へ売却し、販売後もコロンビア・ワークス　のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型の　スキームも継続して行うことで、資本コストを考慮した事業投資にも取り組んでおります。 ｄ．リーシングの多様化 　コロンビア・ワークスグループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けるなど、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。賃貸不動産のテナントや入居者の募集（リーシング）において、従来は賃貸不動産ポータルサイトや雑誌等へ募集情報を掲載することで一元化して発信を行っていましたが、コロンビア・ワークスの強みを活かしてSNSや自社ホームページを利用し、直接的にテナント等へアプローチする方法を採用するなど、より多様な手段にてリーシングの強化を行ってまいります。 ｅ．建設コスト上昇や建設技術者不足による工期延長等に対応した開発期間中の工程管理の徹底 　建設材料の上昇や2019年４月から順次施工されてきた「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関す　る法律」による人件費の上昇等により、建設工事費用は高い水準で推移しており、建設コストの管理と建設　期間中の工程管理は重要な課題です。コロンビア・ワークスでは、各開発プロジェクトを推進するプロダクトマネージャーに　加えて、建設コスト試算や工程管理において企画開発部門もプロジェクトに参画し、建設会社との交渉や工　事期間中のモニタリングをしております。工期延長等のリスクに迅速に対応できる体制を強化することで、　コロンビア・ワークスの事業計画遂行上の変動リスクを最小限にとどめられるように管理しております。

３【事業等のリスク】本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者がコロンビア・ワークスグループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。 コロンビア・ワークスグループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の影響の最小化に努める方針であります。コロンビア・ワークスでは、リスク管理規程を定め、リスク管理委員会においてリスクマネジメントを行う体制を整備しております。実際にリスクが顕在化した場合には、リスク管理委員会への報告を行い、その内容を取締役会へ報告するとともに、当該リスクへの対応を行うこととしております。 なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在においてコロンビア・ワークスグループが判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。 （1）マクロ経済・金融環境の変動について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 コロンビア・ワークスグループが属する不動産業界は、景気動向、金融政策の変更に伴う金利動向、地価動向及び為替動向等の影響を受けやすい特性があります。特に金利が上昇する局面においては、金融機関からの借入金利の上昇による資金調達コストの増加、投資家が要求する利回りの上昇に伴う保有不動産の資産価値の低下、住宅及び投資用不動産に対する需要の減退等が生じる可能性があります。 また、地価については三大都市圏を中心に上昇基調が継続しているものの、経済情勢の悪化や金融環境の変化等により地価が下落に転じた場合には、販売価格の低下や棚卸資産及び固定資産の評価損の発生等を通じて、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 コロンビア・ワークスグループは、マーケット動向を注視しながら、案件ごとの採算管理、販売計画の精度向上、取引金融機関との関係強化等によりリスク低減に努めておりますが、急激な経済環境の変化が生じた場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。 （2）建設コストの上昇及び工期遅延について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 近年、建設業界においては、資材価格の上昇、労務費の増加、施工人材の不足等を背景として建設工事費が上昇傾向にあります。コロンビア・ワークスグループが行う不動産開発事業においても、建設コストが想定を上回る場合や、施工会社の確保が困難となる場合、工期が長期化する可能性があります。コロンビア・ワークスグループは、見積精度の高度化、複数の施工会社候補の確保、工程及び仕様の最適化等によりコスト上昇や工期遅延の抑制に努めておりますが、これらの対策にもかかわらず建設費用の増加や工期遅延が発生した場合には、開発案件の収益性の低下や引渡時期の遅延を通じて、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （3）天災等による業績変動について 発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループは、主として１都３県を中心に不動産開発事業を展開しているため、当該地域において地震、台風、洪水等の自然災害や、火災、テロ、戦争その他の人災等を含む不測の事態が発生した場合には、想定していた収入の減少又は消失、開発中又は保有不動産の価値の毀損等が生ずる可能性があります。コロンビア・ワークスグループは、各種保険への加入や事業継続計画の整備等を行っておりますが、予測を超える事態が発生した場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （4）引渡時期による業績変動について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 コロンビア・ワークスグループの不動産開発サービスに係る売上高は、主として開発した案件の売却によるものであり、案件の引渡時期によって売上及び利益が計上されます。そのため、案件の引渡時期が特定の四半期又は期末に集中した場合には、四半期ごとの経営成績が大きく変動する可能性があります。コロンビア・ワークスグループは、期末近くに引渡を予定している案件については、あらかじめ翌期の販売計画に組み込むなどの対応を行っておりますが、天災、事故、建設工期の遅延、行政手続きの長期化等の要因により引渡時期が期末を超えて遅延した場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （5）競合環境及び用地取得について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループは、大都市圏を中心に不動産開発事業を展開しており、当該エリアにおいては多数の競合他社が存在しております。競争環境の激化により、開発用地の取得価格の上昇、優良案件の確保難、販売価格の下落等が生じる可能性があります。コロンビア・ワークスグループは、案件担当者が仕入から開発、販売までを一貫して担当する体制や、グループ内の賃貸管理、ホテル運営、アセットマネジメント機能を活用することで差別化を図っておりますが、計画どおりに用地取得や商品企画が進まない場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （6）外注管理について発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループは、不動産開発事業において設計、施工、各種調査等の業務を外部に委託しております。外注先の選定にあたっては、与信調査や実績確認を行っておりますが、外注先の経営不振、品質不良、工期遅延等が発生した場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （7）法的規制等について発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大 コロンビア・ワークスグループが属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等の多数の法的規制を受けております。また、コロンビア・ワークス及び連結子会社は、事業を行うために必要な許認可等を取得しております。これらの法的規制の大幅な変更、又は許認可の取消し若しくは更新が認められない場合には、コロンビア・ワークスグループの事業活動に支障をきたし、業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。コロンビア・ワークスグループが取得等をしている免許等に関して、その有効期間やその他の期限が法令等により定められている主なものは下表のとおりであります。 （コロンビア・ワークス）許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事(3)第95744号2023年8月31日～2028年8月30日宅地建物取引業法第５条、第66条等不動産特定共同事業許可東京都知事第136号有効期限無し不動産特定共同事業法第36条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(01)第002178号2021年10月27日～2026年10月26日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等旅館業営業許可(福岡)旅館・ホテル営業(福中保環第013088号)有効期限無し旅館業法第8条旅館業営業許可(京都)旅館・ホテル営業(京都市指令保医セ第87号)有効期限無し旅館業法第8条飲食店営業許可（バー）飲食店営業許可（京都指定京保セ第8340号）2025年3月1日～2031年2月28日食品衛生法第60条、第61条 (コロンビア・コミュニティ株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事(2)第98533号2020年11月21日～2025年11月20日宅地建物取引業法第５条、第66条等賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(01)第001742号2021年10月6日～2026年10月5日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (コロンビア・アセットマネジメント株式会社)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許東京都知事(1)第109605号2023年7月29日～2028年7月28日宅地建物取引業法第５条、第66条等投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業 関東財務局（金商）第3433号有効期限無し金融商品取引法第52条、第54条 (株式会社サンクス沖縄)許認可等の名称許認可番号等／有効期間規制法令 免許等取消条項等宅地建物取引業者免許沖縄県知事(4)第4050号2024年6月19日～2029年6月18日宅地建物取引業法第５条、第66条等 （8）ホテル運営事業に係るリスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループはホテル運営事業を行っており、宿泊需要は景気動向、為替動向、感染症の流行、地政学的リスク等の影響を受けます。これらの要因により宿泊需要が減少した場合には、稼働率及び客室単価の低下を通じて、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （9）訴訟リスクについて発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループが行う不動産の売買、賃貸、管理等の事業活動に関連して、取引先、顧客、近隣住民その他の第三者との間で訴訟が提起される可能性があります。その結果によっては、損害賠償請求等がなされ、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。コロンビア・ワークスグループでは、各関連法令を遵守した事業活動を推進すると共に、不動産開発サービスに際しては、近隣説明会の開催や専門業者による近隣対策の実施等により、トラブルの回避を図っておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して、開発、販売案件にトラブルが生じる場合や、あるいは建築に際して近隣住民とのトラブル等が発生する場合があります。コロンビア・ワークスグループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在重大な訴訟事件等は生じておりません。しかしながら、今後これらのトラブル等に起因して重大な訴訟が提起された場合には、コロンビア・ワークスグループにおける顧客からの信用・信頼の低下及び損害賠償請求等により、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （10）契約不適合責任について発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループは、民法及び宅地建物取引業法に基づき、不動産を販売した場合には契約不適合責任を負っております。販売した不動産について重大な契約不適合が存在すると判断され、損害賠償請求や補修工事費用の負担が生じた場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。開発案件については、法令遵守の状況をモニタリングし、不適合のものを排除しております。また、中古案件については、エンジニアリングレポートを取得し、問題がある部分は是正をした上で販売を行っております。それでも、コロンビア・ワークスグループが販売した案件に重大な契約不適合な事象があるとされ、これを原因とする損害賠償請求が行われた場合や補修工事費用の負担が発生した場合には、コロンビア・ワークスグループの信用力が低下するとともに、コロンビア・ワークスグループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （11）有利子負債への依存について発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループは、不動産開発事業に係る資金を主として金融機関からの借入金により調達しているため、総資産に占める有利子負債の割合は高い水準にあります。今後、金利が上昇した場合には、支払利息の増加等を通じて、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 最近２連結会計年度における有利子負債の状況は次のとおりであります。 前連結会計年度当連結会計年度有利子負債残高（百万円）37,65046,803総資産（百万円）52,18666,877有利子負債依存度（％）72.170.0不動産開発サービスにおいては開発用地を継続して仕入れる必要があり、その後の建物の建設資金などとあわせた資金需要が常に発生し、これらの費用は主に金融機関からの借入に調達する計画であることから、金融市場の動向を踏まえて柔軟に適応する方針ではあるものの、現時点では今後の有利子負債依存度も当面の間70％以上の水準が続く見込みです。コロンビア・ワークスグループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めており、条件面について各金融機関に対して定期的に見直しを要請しております。資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰り計画を作成・更新するとともに、手元流動性を維持することなどにより管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達力の強化を図っております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要増により有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において金利が上昇した場合には、資金調達コストの増加、社会情勢の変化などによる金融機関の貸出姿勢変化等、資金調達における制約などが発生することにより、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （12）不動産の保有在庫及び固定資産について発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中 コロンビア・ワークスグループは、開発用地や開発中物件等の棚卸資産を保有しており、経済環境の変化等により想定した価格での販売が困難となった場合には、棚卸資産評価損の計上が必要となる可能性があります。また、固定資産として保有している不動産の時価が著しく下落した場合には、固定資産の減損損失が発生する可能性があります。コロンビア・ワークスグループの総資産に占める販売用不動産、仕掛販売用不動産の割合は、当連結会計年度末において67.1％となっております。開発用地の仕入や開発、販売は、中長期的な経済展望に基づいて実施をすると共に、市場の動向を見て早期に商品化や販売を行っております。しかしながら、経済環境の変化等により、想定していた価格での販売が困難になり、販売価格の値下げにより利益が減少する場合や多額の棚卸資産評価損が発生する場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。加えて、賃貸収益を得ることを目的として保有している賃貸等不動産の時価が著しく下落した場合、固定資産の減損会計の適用に伴う損失処理が発生することがあり、その場合にはコロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 　　(13) 財務制限条項について　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小コロンビア・ワークスグループが行っている借入契約の中には、各年度の決算期末における単体の貸借対照表の純資産額や、損益計算書の経常損益を基準とした財務制限条項が付されているものがあります。コロンビア・ワークスグループの財政状態や経営成績は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相応のマージンがあり、また今後についても抵触しないよう十分に管理を行ってまいりますが、これに抵触した場合には借入金の返済を求められ、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 　　(14) 情報漏洩について　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大コロンビア・ワークスグループが提供する業務では、取引先の機密情報や個人情報を取得することがあります。そのため情報セキュリティ管理規程や個人情報取扱規程等を制定するとともに、定期的に実施しているコンプライアンス研修において、守秘義務の遵守、機密情報や個人情報の管理の徹底を周知し、情報漏洩の発生を予防しております。しかしながら、不測の事態により、これらの情報が外部に漏洩した場合には、コロンビア・ワークスグループの社会的信用に重大な影響を与え、また補償による費用の発生などにより、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 　　(15) クレームや風評リスクについて　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小コロンビア・ワークスグループの事業は、開発過程における関係者からのクレームや顧客からの品質やサービス、納期等に対する指摘・意見・不満等のクレームを受ける可能性があります。コロンビア・ワークスグループでは、クレームが発生しないように、日常的に社員への教育・研修や顧客満足度の向上に取り組んでおりますが、こうしたクレームの発生により顧客からの信頼が低下する場合は、コロンビア・ワークスグループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。また、悪意を持った第三者が、意図的に噂や憶測、評判等のあいまいな情報を流すこと、あるいは何らかの事件事故等の発生に伴う風評により、コロンビア・ワークスグループに対する誤解、誤認等が生じ、事業に対し直接間接に影響を被ることが発生した場合には、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 　　(16) 特定人物への依存について　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中コロンビア・ワークス代表取締役の中内 準は、コロンビア・ワークスの創業者であり、創業時より代表取締役を務めております。同氏は、不動産開発事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定及び遂行において重要な役割を果たしております。コロンビア・ワークスは、取締役会等における役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、同氏に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同人がコロンビア・ワークスの業務を継続することが困難になった場合、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 　　(17) 人材の確保について　発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大コロンビア・ワークスグループでは、今後の事業展開のため、優秀な人材の採用・確保及び育成が重要であると考えております。従業員同士のコミュニケーションの促進や企業理念の浸透を図るなどにより優秀な人材の確保をしておりますが、採用及び育成が計画どおりに進まない場合や、優秀な人材の社外流出が生じた場合には、競争力の低下や事業規模拡大の制約、顧客に提供するサービスレベルの低下をもたらし、コロンビア・ワークスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 　　(18) 大株主について　発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小期末日現在において、コロンビア・ワークス株式の大部分はコロンビア・ワークス代表取締役である中内準（発行済株式総数の24.9％）及びその資産管理会社であるNstyle株式会社（発行済株式総数の33.7％）により保有されております。Nstyle株式会社及び中内準は、コロンビア・ワークスの株式保有方針を安定的な長期保有とし、その議決権の行使にあたっては株主共同の利益に配慮する方針としております。コロンビア・ワークスでは、コロンビア・ワークス代表取締役である中内準に対してコロンビア・ワークス株式の保有方針等を定期的に確認する等、適切な対応を図ってまいります。今後は、コロンビア・ワークスの事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達や既存株主への一部売出し要請等により流動性の向上を図っていく方針でありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、コロンビア・ワークス株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それによりコロンビア・ワークス株式の需給関係にも影響を及ぼす可能性があります。