ストレージ王は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。
ストレージ王は、トランクルームの運営・管理を担うことにより規模の拡大を図って参りましたが、トランクルームはアパートや賃貸マンションに比して、面積当たりの区画数が多く、居住用の施設やオフィスに比べて、契約手続き件数が多く煩雑になりがちなことから、地主や物件オーナーにとってトランクルームの運営・管理を自身で遂行することは多くの手間がかかります。この煩わしい運営・管理を一手に引き受けることで、地主や物件オーナーにとって利便性をもたらすとともに、ストレージ王にとっても受託件数の増加による安定的な収入につながると考え事業をスタートいたしました。
管理室数の増加に伴い事業経験を積んでいく中で、ストレージ王は2015年７月に株式会社アイトランク山陽との合併に伴い、首都圏のみではなく、岡山を中心とする西日本での物件管理を視野に入れて、岡山支店（現岡山営業所）を設け、規模を拡大し事業を展開して参りました。またソーラーエナジーインヴェストメント株式会社との合併により会社としての財務基盤を強化いたしました。
ストレージ王の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、トランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っておりましたが、2024年１月期において事業戦略の方向性として、「トランクルーム運営管理事業」「トランクルーム開発分譲事業」「その他不動産取引事業」の３区分に変更しております。セグメントの中で、トランクルームの自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランクルームの運営による利益を運営管理の利益、トランクルーム以外の不動産取引による利益と区分しておりますが、2025年１月期では「トランクルーム開発分譲事業」による売上総利益が82％、2026年１月期では70％を占めております。トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の稼働が上がるまでの稼働率リスクはストレージ王が負っております。稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件のトランクルーム運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。
トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。
・コンテナ型
駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置しトランクルーム利用者が荷物を収納します。建築用コンテナは輸送の都合上、貨物用コンテナと同じサイズですが、柱と梁で強度を確保した建築専用の部材を使用しており、日本の建築基準法において建物として建築することが出来ます。コンテナを連結あるいはコンテナ内を仕切ることにより部屋サイズを調整することが出来ます。コンテナ自体を外気の環境に置くため、扉は雨風を通さない堅牢な作りとなっております。
・ビルイン型
在来建築（一部建築部材としてコンテナモジュールを利用したものを含む）による建物内に、間仕切りをすることで各部屋を構成するものです。在来建築の建物自体で雨風を遮断する構造になっており、建物の入口は電子錠等で施錠されており、トランクルーム利用者以外入館することが出来ません。各利用者の部屋の入口、間仕切りはコンテナ型に比べて簡易なもので、開け閉めが容易です。近年は、女性の利用者の増加や衣類や家財保管のために空調付施設へのニーズの高まりもあり、ビルイン型の増加率が高くなっております。
なお、2025年１月末時点でコンテナ型及びビルイン型を併せて195店舗、2026年１月末時点で223店舗でございます。
また、ストレージ王の事業は以下の３つに分類されます。以下は事業による分類ですので、上記の建築様式で分類したコンテナ型とビルイン型が併存します。
(1）トランクルーム運営管理事業
トランクルーム運営管理事業は、トランクルームを利用者に貸し出すことにより利益を得るものです。利用者から受領するトランクルームの利用料金が収入であり、ストレージ王がトランクルームを所有、あるいは賃借することでかかるコスト、トランクルーム運営管理に必要なコストが原価となり、その差額がストレージ王の利益（又は損失）となります。
トランクルーム運営管理事業は、ア．固定家賃型とイ．変動家賃型に分けられます。
ア．固定家賃型は、ストレージ王が事業主体となり、物件を所有すること、あるいは固定家賃で賃借することにより不動産コストが固定的に発生し、トランクルーム稼働状況により受領する利用料金の多寡が直接的にストレージ王の利益（又は損失）に影響します。損益分岐稼働率は物件により異なりますが、概ね60％～70％程度であります。
イ．変動家賃型は、ストレージ王が、事業主体である不動産所有者もしくは投資家からビルを賃借もしくは管理を受託し、ストレージ王は利用者からトランクルームの利用料を受領します。賃借の場合は、トランクルーム利用料を売上高とし、契約に定めた料率（10％程度の場合が多い）を差し引いた額を原価賃料として、不動産所有者もしくは投資家に賃料を支払います。管理受託の場合は、トランクルーム利用料をストレージ王が預かり、ストレージ王の管理料（10％程度の場合が多い）を差し引いた金額を不動産所有者もしくは投資家に支払います。変動家賃型の場合、ストレージ王は稼働状況によるリスクを直接的には負わずトランクルーム利用者からの収入の増減による売上もしくは管理手数料の増減は、ストレージ王の収支に影響を与えますが、物件の所有、事業リスクは不動産所有者もしくは投資家が負うこととなります。
運営面においては、インターネット広告だけでなく、セルフストレージ専用ポータルサイトも利用して、集客の窓口を広げるとともに、Ｗｅｂ決済システムを導入して、契約手続きの簡素化と期間短縮により契約獲得増を図っております。
(2）トランクルーム開発分譲事業
トランクルーム開発分譲事業は、トランクルームを投資家へ売却する事により利益を得るものです。トランクルーム開発分譲事業は、ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合とエ．土地賃借、コンテナ型建築の場合に分けられます。
ウ．ストレージ王が用地購入、ビルイン型建物の建築後、土地建物として売却します。
エ．ストレージ王が借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を売却します。
その他にトランクルームの内装部分のみを売却する場合もあります。
2019年以降は、在来建築によるビルイン型のトランクルーム開発に注力する過程で、トランクルームの企画、開発機能を株式会社デベロップからストレージ王が引き継ぐこととなりました。在来建築によるビルイン型トランクルームの用地取得とその後の建築業務もストレージ王自らが施主となり、設計事務所、ゼネコンに外注して建築することを中心とするようになり、株式会社デベロップからの独立性を高めて参りました。
旺盛な需要がある首都圏エリアを中心として、借地の上にコンテナ型のトランクルームを設置する屋外タイプの開発と、土地を取得しそこに在来建築によるビルイン型の建物を建ててトランクルームとするビルイン型の物件開発共に注力してまいります。
2019年12月にストレージ王ビルイン型初店舗として梶が谷トランクルーム（神奈川県川崎市高津区 184室、2024年１月末時点214室）を開店いたしました。同トランクルームは用地買収からストレージ王が行い、ストレージ王が施主として建物を建設、完成後に投資家に売却の上、建物を賃借して自社運営しております。以降、2020年８月に上石神井トランクルーム（東京都練馬区 100室、2024年１月末時点113室）、2021年１月に中板橋トランクルーム（東京都板橋区 119室）、2021年10月に中野沼袋トランクルーム（東京都中野区 160室）、2021年11月にときわ台トランクルーム（東京都板橋区 199室）、2022年１月に東浅草トランクルーム（東京都台東区 260室）、2023年１月に江戸川橋トランクルーム（東京都新宿区 190室）、尾山台トランクルーム（東京都世田谷区 165室）、本八幡トランクルーム（千葉県市川市 169室）、新大塚トランクルーム（東京都豊島区 160室）、2023年10月に那覇泉崎トランクルーム（沖縄県那覇市 130室）、2024年１月に下目黒トランクルーム（東京都目黒区 149室）、西大井トランクルーム（東京都品川区 194室）、東長崎トランクルーム（東京都豊島区 187室）、2024年12月に天王町トランクルーム（神奈川県横浜市 118室）、2025年１月に南砂トランクル－ム（東京都江東区 101室）、亀戸トランクル－ム（東京都江東区 137室）、幡ヶ谷トランクル－ム（東京都渋谷区 134室）、杉並宮前トランクル－ム（東京都杉並区 89室）、2025年９月に西新宿トランクルーム（東京都新宿区 195室）、2026年１月に都立大学トランクルーム（東京都目黒区 88室）、石神井台トランクルーム（東京都練馬区 132室）を開店しております。
在来建築によるビルイン型のトランクルームは堅固な建物を建築するため、借地では無く所有権のある土地の上に建築することが求められ、一か所当たりの初期投資も土地建物を合わせおおむね３～６億円以上となっております。
梶が谷トランクルームを開発、売却するにあたり大口の投資家（法人）を開拓して参りました。当該投資家は、年間10億円以上の不動産購入意向のある投資家を含みます。ストレージ王のトランクルーム開発分譲事業は、売却先の目途があることから、開発当初の用地購入の際の銀行借入もスムーズに進むなどいわゆる投資のパイプラインが構築されております。
ストレージ王では、企画・調査、開発、保守・管理を一貫して事業展開しており、不動産物件としての診断、事業性評価、不動産オーナーとの契約、その後のトランクルームの管理受託をスムーズに行うことができるため、不動産オーナーとの信頼関係に基づいた安定した事業基盤を構築しております。またコンテナ型でのトランクルームでは、可搬性・再活用といった特性があり、物件移動により市場を再選択して事業性を再構築することができることも大きな特徴だと考えています。
(3）その他不動産取引事業
トランクルーム開発以外の不動産に関するコンサルティングフィーの受領、トランクルーム以外の不動産の売買を行った場合の収入、トランクルーム以外の不動産賃料収入等により利益を得るものです。また、普段から不動産事業者、不動産を使用するテナント候補とも接点があり、トランクルーム以外の業態であっても売買やコンサルティングを行う可能性があります。なお、トランクルーム用地として土地を購入した場合でも土地に対して引き合いがあった場合や開発のスケジュールが遅延した場合には不動産事業者として土地のまま売買をする可能性もあります。トランクルーム以外の不動産収益に該当した不動産に要したコストが原価となります。
事業系統図は次の通りであります。ただし、(3)その他不動取引事業に関して図式は記載しておりません。
＜(1）運営管理事業 ア．固定家賃型＞
① ストレージ王は、不動産所有者から建物を賃借し、あるいは土地を賃借の上、借地上にストレージ王コンテナを設置します。
② ストレージ王は、不動産所有者に建物賃借料もしくは地代を支払います。
③ ストレージ王は、利用者にトランクルームを貸し出します。
④ ストレージ王は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。
＜(1）運営管理事業 イ．変動家賃型＞
① ストレージ王は、不動産所有者もしくは投資家からトランクルームを賃借し、あるいは管理受託します。
② ストレージ王は、利用者にトランクルームを貸し出します。
③ ストレージ王は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。
④ ストレージ王は、不動産所有者もしくは投資家にストレージ王の管理料を差し引いて、残りを事業収益として支払います。
＜(2）開発分譲事業 ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合＞
① ストレージ王は、土地所有者から土地（不動産）を購入します。
② ストレージ王は、購入用地上にビルイン型トランクルームを建築し、土地建物を投資家に売却し、売却後、建物を賃借（リースバック）します。
＜(2）開発分譲事業 エ．土地賃借、コンテナ型建築の場合＞
① ストレージ王は、土地所有者と借地契約をします。
② ストレージ王はその借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を投資家に売却します。
③ ②と同時にストレージ王が土地所有者と締結している借地契約を土地所有者、投資家間の借地契約に切替えます。
※ その他、内装部分のみ売却の場合も同じです。
ストレージ王の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、下記のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在においてストレージ王が判断したものであります。
トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％超となっています。
また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。
（出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed）
一方、日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で１世帯あたりのレンタル収納スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）、コンテナ収納スペースは0.0060室となっており、両者を合わせて1.04％の世帯普及率となります。日本の世帯普及率はアメリカの約10分の１程度であり、生活様式の違いなどはありますが、まだ日本における普及率には伸長の余地があるものと推測されます。世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。また、東京圏の部屋数は増加が続いており、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。
2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、765.8億円（前期比4.1％増）、2022年度の同市場規模は797.0億円（前期比4.1％増）、2023年度は825.8億円（前期比3.6％増）と予想されています。2023年度以降は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2023年版」）
日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる巣ごもり消費の増加により家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとっては追い風となってきていると考えています。
またトランクルームを不動産投資物件として考えた場合、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなります。さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、ストレージ王では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。
(1）会社の経営の基本方針
ストレージ王は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくミッションとして、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営及び管理を行う事業を展開しております。
上記の経営理念・ミッションを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。
① 旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。また並行して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。
② オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。
③ セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会の促進により、ストレージ王の認知度を向上させる。
④ 複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的に投資資金が回収できるようにする。
(2）目標とする経営指標
ストレージ王は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。
① 各物件開業後の稼働率
トランクルームは一般的に、開設当初は稼働率が高くはありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等により時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。ストレージ王では、稼働率と経過年数に注目して物件ごとの管理を行っています。経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる対策をとっています。
② 管理する物件の物件数と部屋数
ストレージ王は、ストレージ王が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。物件数と部屋数が増加することにより、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内でのストレージ王の地位向上に役立つものと考えております。
③ 物件への問合せ数と契約の成約率
物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数とその推移に注目しておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。
（注） 稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年未満を新規稼働率として区別しております。
（今後の戦略）
収益力強化、事業拡大のためには、トランクルーム利用者獲得、不動産物件開発力強化、運営力の強化と効率化が必要となります。
トランクルーム利用者獲得のためには、店舗内覧会の開催やチラシ、看板などにより店舗そのものの認知度を上げることに加え、新規にトランクルームを利用するお客様にトランクルームの利便性についてご理解頂くことが重要となります。そのため、ホームページを活用したトランクルームの利便性、利用方法の説明や問い合わせを頂いた際に、実際に施設を見学頂くご案内などにより新たなお客様の獲得に努めてまいります。
また、トランクルーム利用者の利便性を高めるため、清潔な環境の維持、温度・湿度管理などの通常の家財保管のための設備管理に加え、宅配ボックスの設置や荷物運搬サービスの提供などお客様がトランクルームをより利用しやすいサービスに努めてまいります。
不動産物件開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報獲得を強化していくとともに、マンション用地を購入後、開発を見合わせている住宅系開発会社からの情報取得にも努めてまいります。また、2023年１月に提携したクリアル株式会社との協業により、新規物件開発の強化に加え、既存の事務所ビルなどの改装案件開拓にも努めてまいります。同時に物件開発に伴う資金調達力強化のため、金融機関との関係を強化してまいります。
また、安定的に物件開発を進めるため、従来の建築工事の実績を踏まえ設計・施工を工夫することによりコスト抑制を図るとともに、ゼネコン、設計事務所との協力関係構築により工事体制を強化してまいります。
運営力の強化、効率化については、2022年11月に提携した株式会社パルマとの協業により、お客様との契約手続きの効率化、内覧会開催の充実などを図り、店舗数、部屋数の増加に対し、運営コストが比例して増加しないように工夫し、安定的、効率的な運営体制を整備してまいります。
(3）中期的な経営戦略と会社の対処すべき課題
ストレージ王が対処すべき課題と致しましては次の７項目であると認識しております。
① コーポレート・ガバナンスの整備・強化と人員体制の拡充
ストレージ王は、コーポレート・ガバナンスの整備・強化を最も重要な経営課題のひとつと位置付けております。ガバナンスを強化するため、内部監査、各種規程の整備及び見直しなどを行い、管理実務機能を高めるため管理部従業員の教育を行いました。
② 物件開発力の強化
既存事業拡大のためには、出店用地の確保、建設コストの抑制が必要となります。出店用地の確保については、不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社や仲介会社との連携などを密にしてまいります。建設仕入れ価格の高騰により、コストの抑制は容易ではありませんが、設計・施工を工夫することで検討・推進してまいります。また、新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員強化を進めております。
③ 既存物件、新規物件の稼働率向上策
各物件の集客力の強化については、新規開業時に建設時の現地看板・チラシ・ホームページ掲載等での販促、内覧会の開催等により、物件周辺での認知度を高める策を講じております。開店後期間が経過した案件であっても、稼働率が不十分な案件については、利用料や手数料を一定期間に限り割り引くキャンペーン等を行うことで集客の強化を推進し、稼働率向上に努めます。また、物件全般にホームページの活用やWEB上の広告掲載もしくは仲介サイト等を活用して認知度を向上させてまいります。
④ 財務体質の改善と資金調達力の強化
ストレージ王が新規物件を開発する際には、必要な資金を安定的に調達することが重要となります。そのため複数の金融機関と親密な取引関係を維持し、資金調達を安定性と財務基盤の安全性を高めるように努めております。
なお、今後は、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。
⑤ 新規事業（サービス）の拡大
新規事業としては、車を保有されていない方にもご不便をおかけしないサービスの提供を開始しており、2023年7月より中野沼袋トランクルームにおいて、荷物の個別運送サービスを開始いたしました。これは、契約者の自宅や事務所と当該トランクルーム間の荷物の運び込みストレージ王が行うものです。また、2024年1月オープンの対象店舗に限り、試験的ではありますが、既存及び新規契約者に対して、タイムズモビリティ株式会社が展開するカーシェアリングサービス「タイムズカー」の入会特典の提供を行っております。
このほか、2023年6月から梶が谷トランクルーム、東浅草トランクルーム、ときわ台トランクルームの一部において、家財等を分類整理しやすくするためにスチールラック付き部屋の提供を始めました。
また、2023年9月オープンの渋谷区笹塚トランクルームは、既存建物４階建ての２階フロアを改装し、屋内型トランクルームとしました。既存建物の有効活用及び様々な地域へ出店することで、利用者に身近で利便性の高いトランクルームを提供できるものと思料しております。
さらに、投資家の幅を広げる案件として、小規模案件開発を増やしていく計画でおります。
⑥ 収益用不動産としてのトランクルーム投資市場におけるストレージ王地位の確立と新規投資家層拡大
収益用不動産としてのトランクルーム投資市場におけるストレージ王地位の確立施策としては、前述の新規出店やホームページによる一般消費者に対する認知度の向上策に加え、トランクルーム投資を行う投資家やその投資家に対し融資を行う金融機関へのアプローチも重要となります。経年による商品劣化が少なく、水回り機能が無いため、設備の維持費用も住宅に比べて安価であるトランクルームの特性をご理解いただくことで、投資商品としてのトランクルームの評価向上に向けて活動して参ります。
ストレージ王物件を購入する新規投資家層については、ストレージ王への問い合わせからの商談、トランクルームの取得を検討しているという情報からの投資家へのダイレクトなアプローチ等新規開拓に努めて参ります。
また、ストレージ王としましても、トランクルームを不動産流動化の対象資産として位置づける活動を展開して、投資家に対し、トランクルーム事業の収益用不動産市場での位置づけを高めていきたいと考えております。
⑦ 新規参入者・同業他社に対する施策
ストレージ王ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。これに対し、ストレージ王としては、これまで作り上げた不動産仲介業者や各種金融機関との情報連携や物件情報に対する迅速な投資判断などで開発力を強化してまいります。
不動産投資家のニーズへの対応としては、トランクルーム以外の不動産を投資対象とする不動産投資家もストレージ王の取引先に多くみられることから、投資家のニーズに合わせて、トランクルーム以外の不動産の販売、仲介を行っていくことを目指しております。また、若者の車離れや高齢者の利用に備え、運送業者との連携による荷物の集配サービスの強化などお客様の利便性を高める取組みを強化してまいります。
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、本項の記載内容はストレージ王株式の投資に関するすべてのリスクを網羅しているものではありません。ストレージ王は、これらのリスクの発生可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に最大限の努力をする方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在においてストレージ王が判断したものであります。
(1）顧客ニーズや不動産市況等事業を取り巻く経営環境リスクについて
ストレージ王が属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が強く関連しております。こうした経済状況の変化は、ストレージ王が貸し出すトランクルームの賃料及び稼働率、土地の購入代金、建築費等の変動要因となり、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ストレージ王は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともにエリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット状況の把握、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ります。
(2）開発用地仕入れリスクについて
ストレージ王は、不動産市況の動向により、開発用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や様々な調査を行い開発用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ストレージ王は、当該リスクへの対応策として、開発用地の仕入れに際して立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕入れ価格等について事前に十分調査し、それらを勘案のうえ用地仕入れを行ってまいります。
また、用地の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、ストレージ王売却時の利益が減少することとなりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。さらに、信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行うことで価格上昇リスクを低減いたします。
(3）販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて
ストレージ王は、開発分譲事業で利益の８割程度を確保しておりますので、開発分譲事業において、販売用不動産が売却できない、あるいは売却が遅延した場合には、経常赤字となる可能性があります。
開発分譲事業において、ストレージ王のマーケティングが不十分で、結果として想定の利用料や稼働率が確保できない場合、外部環境が変化し需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が大きく変動した場合等は、想定した価格で売却できず、ストレージ王で保有する等により、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ストレージ王は、当該リスクへの対応策として、建築確認申請が完了した時点で、納期が制約を受けやすい建築資材の先行手配や、建築会社と綿密なスケジュールの打ち合わせを行うなどの対策を行い、建築工事を発注して、物件完成の目途が立った段階から当該物件の販売活動を開始致します。加えて、複数の買主候補に対し、並行して商談を行うことで、よりストレージ王に有利な売却条件を模索するなど、物件が売却できないリスクを低減して参ります。
(4）マスターリース契約のリスクについて
ストレージ王が開発したトランクルームは、完成後に投資家へ売却した際に、ストレージ王と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあります。この場合ストレージ王には、物件についてリース債務が発生いたします。
このマスターリース契約を締結した物件について、当初の計画より稼働率が低迷しマスターリース期間内で投資回収を見込めない場合には引当金を計上する可能性があります。その結果、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。（マスターリース契約に基づくリース取引残高については、第５「経理の状況」に記載した注記（リース取引関係）をご参照下さい。）
(5）建築費の高騰、建築資材の供給不足のリスクについて
建築費の高騰、建築資材の供給不足も利益の減少あるいは売却遅延リスクとなり、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ストレージ王は、これらのリスクを回避するために、複数の建設業者、コンテナ製造者との付き合い、取引先を拡大すること等で対処してまいります。また、工事遅延その他の要因により販売遅延となった場合には、金融機関に対し、融資期間の延長などを事前に打診することによりリスクの軽減を図ります。
(6）資金調達について
ストレージ王は、物件の取得及び建築等の事業資金のため、金融機関から短期及び長期の有利子負債を調達しています。今後は、市場金利が上昇する局面において支払利息等の増加により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達に当たっては、現地取得の商談が始まった時点から金融機関と協議し、必要な資金の確保に努めてまいります。また、手元資金の活用による十分な日程調整を踏まえて、調達活動により十分な流通性を確保し、安全資金の確保に努めてまいります。
(7）小規模組織であるリスクについて
ストレージ王は、少数の人員体制であり、効率性を重視した運営組織となっております。今後、急速な事業の拡大、新規事業への進出等があった場合や、突発的な事故や退職等による従業員の減少があった場合は、すみやかに適切かつ十分な組織的対応ができず、ストレージ王の事業の展開速度や社会的信用、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8）自然災害・不測の事故・感染症のリスクについて
火災、落雷、水災、地震、津波、その他偶然不測の事故並びに暴動、騒乱、テロ等の災害により、ストレージ王が保有又は運営する物件が滅失、劣化又は毀損し、トランクルームの事業運営に支障をきたした場合、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め感染症などで経済活動が停滞した場合もストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9）個人情報の管理について
ストレージ王では、見込み客情報、取引顧客情報、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。これらの個人情報については、ストレージ王にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10）競合激化のリスクについて
トランクルームの開発、運営等に関する事業は、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っているものではなく、また事業自体も比較的シンプルなものであり参入障壁が高いとは言えませんので、他業種からの参入或いは同業他社間の競合激化によりストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
一方、トランクルーム事業は地域に密着した事業であり、顧客が利用する商圏も物件から半径２キロメートル程度と狭く、飲食店や一般消費財のような競争関係には通常なりません。ストレージ王としては、可能な範囲で近隣の他社物件の価格帯を下回る水準で価格設定ができるように、物件確保に係るコストの圧縮、空調、セキュリティなどで他の競合に勝る環境の提供を行うことでリスク回避に努めております。
(11）システムトラブルについて
ストレージ王は、ホームページを通じた店舗紹介、問合せ管理、決済サービスを行っております。またトランクルームの契約についてもシステムを利用して管理しております。ストレージ王ではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取り組んでおりますが、何らかの原因でシステムトラブルが発生した場合には、ストレージ王の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(12）保有株式に関するリスクについて
ストレージ王は、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）に則り、取締役会へ定期的に報告し保有意義の適否を検証するなど、適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、ストレージ王の経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。
(13）その他の関係会社との関係について
① 特定の法人への依存について
ストレージ王は、2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に上場以前は、現在、その他の関係会社に該当する株式会社デベロップの子会社でありました。ストレージ王と同社及び同社グループとは主力事業が異なり、事業の棲み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありません。しかしながら、今後、同社及び同社グループ各社の事業ならびに取引形態の見直しによっては、ストレージ王の事業に影響を及ぼす可能性があります。
2024年１月期における株式会社デベロップとの主な取引は、［関連当事者情報］に記載の通りです。
(14）ストレージ王株式の流動性に関するリスク
上場後、初回の上場維持基準に係る審査は、2023年１月末の基準日をもって行われました。ストレージ王の上場維持基準への適合状況は、株主数、流通株式数、流通株式比率については適合しておりましたが、流通株式時価総額については適合しておりませんでしたが、2024年１月末で上場維持基準に適合しております。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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