プレサンスコーポレーション（3254）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業などのリスク

プレサンスコーポレーション(3254)の株価チャート　プレサンスコーポレーション(3254)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】プレサンスコーポレーショングループは、プレサンスコーポレーション、子会社12社及び関連会社２社により構成されており、ワンルームマンション（主に単身者向けに賃貸に供される投資型マンション）及びファミリーマンション（家族での使用を想定したマンション）の企画開発及び販売を主たる事業としております。その主な事業内容及び事業の位置付けは次のとおりであります。なお、次の事業は「第５ 経理の状況　１ 連結財務諸表等（1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。(1) 不動産販売事業プレサンスコーポレーショングループは、主に関西圏、東海圏、関東圏及び沖縄において事業を展開しており、プレサンスコーポレーションは、主にマンションの企画開発及びワンルームマンションの販売を、連結子会社である株式会社プレサンス住販は、プレサンスコーポレーションのファミリーマンションの販売代理並びに戸建の企画開発及び販売を、株式会社プレサンスリアルタは、中古物件の仲介、買取及び販売を、三立プレコン株式会社は、東海圏にてファミリーマンションの企画開発及び販売を、株式会社メルディアＤＣは、主に関西圏にてワンルームマンション及び戸建の企画開発及び販売を行っております。なお、プレサンスコーポレーションが販売を行っているワンルームマンションは、個人顧客に対して販売を行うものと、不動産販売業者等に販売を行うものが含まれております。(2) その他事業プレサンスコーポレーションは、ワンルームマンションの賃貸管理事業（入居者の斡旋及び家賃の集金代行）及び賃貸事業（プレサンスコーポレーション所有マンションの賃貸等）を、連結子会社である株式会社プレサンスコミュニティは、プレサンスコーポレーションが分譲したマンションの建物管理（管理組合の会計事務等の受託）及び損害保険代理事業を、株式会社トライストは、マンションの大規模修繕工事等の建設業を、株式会社プレサンスギャランティは、賃貸マンションの家賃等債務保証業（入居者の家賃等債務の連帯保証）を、株式会社メルディアＤＣは、マンション及びホテルの建築請負工事等の建設業を行っております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】プレサンスコーポレーショングループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてプレサンスコーポレーショングループが判断したものであります。 （1）経営方針プレサンスコーポレーショングループは、以下の経営方針に沿って、持続的な企業価値の向上に取り組んでおります。・価値ある住まいを提供し、お客様と末長い信頼関係を築きます。・働きがいと誇りを持てる職場をつくり、誠実さと創意工夫を大切にする人材を育てます。 （2）経営戦略等プレサンスコーポレーショングループは、近畿圏、東海圏、首都圏及び沖縄を含む地方中核都市の都心部を中心とした事業エリアで経営資源を集中して、投資型ワンルームマンション及びファミリーマンション事業に経営基盤を拡充し、持続的な収益向上に努めてまいります。人口が減少傾向にある一方、都市生活の利便性を求めて都心部の世帯数等が増加する傾向にあります。投資型ワンルームマンションの分譲につきましては、単独世帯数が増加傾向にあること、不動産投資が資産運用商品として市場に定着していること等から、需要は堅調に推移するものと考えております。ファミリーマンションの分譲につきましては、政府による住宅取得支援制度も継続実施されており、都心及びその周辺部のファミリーマンションに対する需要は、堅調に推移するものと考えております。今後も変化する顧客ニーズへの的確な対応に努め、事業規模の拡大を図ってまいります。さらに、親会社の株式会社オープンハウスグループ及びそのグループ会社との事業シナジーにより首都圏でのマンション事業の拡大を図ってまいります。また、中古マンション事業及び戸建住宅事業の拡大を目指しております。その他の賃貸管理事業、賃貸事業及び建物管理事業等につきましても、事業規模を拡大することで、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。 （3）経営環境プレサンスコーポレーショングループが属する不動産業界の経営環境は、高水準の不動産投資への需要や、住宅購買意欲を刺激する住宅取得支援制度の継続等により、緩やかではあるものの回復基調が続いておりました。住居系不動産への需要は、相対的に堅調に推移すると見込まれておりますが、国内外の経済及び市場の先行きに不透明さも残る環境にあると認識しております。 （4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題プレサンスコーポレーショングループが属する不動産業界の経営環境は、住宅取得支援制度の継続的な実施等、住宅購買意欲を刺激する要因が存在することから、安定して推移すると考えております。このような経営環境のなか、プレサンスコーポレーショングループの対処すべき課題は、以下のとおりであります。①　コーポレート・ガバナンスの強化プレサンスコーポレーショングループは、中長期的な業績向上及び企業価値向上のためにコーポレート・ガバナンスの強化が非常に重要な課題であると認識しております。プレサンスコーポレーショングループにおいても、取締役会を含む重要な会議体のあり方及び意思決定方法について見直しや、社外取締役が職務執行の監督を行うに必要十分な体制を構築することを目的とした環境整備を行い、コーポレート・ガバナンス体制の改革を進めております。②　コンプライアンス体制の強化プレサンスコーポレーショングループは、コンプライアンス体制の強化が非常に重要な課題であると認識しております。そのため、社内での研修等を通じたコンプライアンス意識の定着を図るとともに、内部通報制度及び外部通報制度の整備による問題の早期発見・解決に向けた取り組みを行っております。③　グループ間でのシナジー効果の発揮株式会社オープンハウスグループへの参画以降、地域補完及び商品補完関係の構築等を実施し、両者の経営資源や経営ノウハウを融合することによる事業シナジーの発現を図ってまいりました。上記に加え、当連結会計年度に株式会社メルディアＤＣを連結子会社化したことで、三社間で更なる事業シナジーを発現し、ステークホルダーの利益最大化を図ってまいります。 ④　財務体質の強化事業用地の取得については金融機関からの借入金により賄っており、業容の拡大に伴い有利子負債が増える傾向にあります。利益の蓄積のほか、さまざまな資金調達手法を活用し、財務体質の強化を図ってまいります。⑤　優秀な人材の確保プレサンスコーポレーショングループは順調に事業規模を拡大しておりますが、業容の拡大に伴い必要となる人員も増加してきております。営業職だけでなく、管理部門も含めた各業務分野において優秀な人材の確保が急務となっております。新卒を対象とした定期採用に加え、即戦力として期待できる中途採用も積極的に行って、優秀な人材の確保に努めてまいります。

３【事業等のリスク】プレサンスコーポレーショングループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性のあるリスクには、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、本書の提出日現在においてプレサンスコーポレーショングループが判断したものであります。(1) 事業体制について①　コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制についてプレサンスコーポレーショングループは、中長期的な業績向上及び企業価値向上のためにコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の強化が非常に重要な課題であると認識しております。プレサンスコーポレーショングループにおいても、コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の改善・充実に努めておりますが、改善が不十分であったり、進捗が思わしくない場合には、プレサンスコーポレーショングループの経営成績及び財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。②　人材の確保・育成についてプレサンスコーポレーショングループの今後の事業展開には優秀な人材の確保及び人材の育成が重要課題であると考えております。そのためにプレサンスコーポレーショングループでは「定期採用」に関しては出身校や学業成績にとらわれることなく、面接を中心とした選考により行動力に富む意欲ある明るい人材を、「中途採用」では即戦力として活躍できる優秀な人材の採用に努めております。また、「人材育成」では、新入社員研修や管理職研修等の外部研修や専門家を招きプロフェッショナル育成研修を実施して、会社の将来を担う人材の育成に力を注いでおります。しかしながら、プレサンスコーポレーショングループが想定している以上の退職者があった場合や、事業展開に伴う人材確保・育成が順調に進まなかった場合には、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。③　引渡時期による業績変動についてプレサンスコーポレーショングループの主力事業である不動産販売事業はマンションの売買契約成立時ではなく顧客への引渡しをもって売上を計上しております。そのため、四半期ごとにプレサンスコーポレーショングループの業績を見た場合、マンションの引渡時期に伴い、業績に偏重が生じる傾向があります。また、天災やその他予想し得ない事態の発生による建築工事の遅延や、不測の事態の発生による引渡しの遅延があった場合には、プレサンスコーポレーショングループの業績が変動する可能性があります。④　個人情報についてプレサンスコーポレーショングループは、マンションを購入もしくは検討された顧客の個人情報を有しております。その個人情報管理につきましては、その取扱いに細心の注意を払っておりますが、不測の事態により個人情報が外部に流出する事態が発生した場合には、プレサンスコーポレーショングループの社会的信用の失墜及び企業イメージの低下等により、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 法的規制についてプレサンスコーポレーショングループの属する不動産業界は、国土利用計画法、土地基本法、都市計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、建設業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等により規制を受けております。また、プレサンスコーポレーショングループの主要事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を得ております。現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消し等があった場合には、プレサンスコーポレーショングループの主要な事業活動に支障をきたすとともに重大な影響を与える可能性があります。 許認可等の名称会社名許認可番号等／有効期間規制法令免許取消条項等宅地建物取引業者免許㈱プレサンスコーポレーション国土交通大臣(4)第7042号2020年５月24日～2025年５月23日宅地建物取引業法第５条、第66条等㈱プレサンス住販国土交通大臣(3)第8061号2020年11月17日～2025年11月16日㈱プレサンスリアルタ大阪府知事(3)第57039号2023年５月17日～2028年５月16日三立プレコン㈱愛知県知事(7)第17302号2022年６月28日～2027年６月27日㈱プレサンスホームデザイン国土交通大臣(1)第10501号2023年８月29日～2028年８月28日㈱メルディアＤＣ国土交通大臣(3)第8496号2023年９月３日～2028年９月２日三光建設工業㈱大分県知事(9)第1844号2021年12月10日～2026年12月９日建都住宅販売㈱国土交通大臣(7)第5298号2023年２月９日～2028年２月８日マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録㈱プレサンスコミュニティ国土交通大臣(5)第062618号2024年４月15日～2029年４月14日マンションの管理の適正化の推進に関する法律第47条、第83条等三立プレコン㈱国土交通大臣(3)第053636号2020年３月17日～2025年３月16日㈱メルディアＤＣ国土交通大臣(1)第064579号2021年７月８日～2026年７月７日特定建設業許可㈱トライスト大阪府知事許可　(特-2)第141622号2020年７月31日～2025年７月30日建設業法第29条三立プレコン㈱愛知県知事許可　(特-2)第13045号2020年８月９日～2025年８月８日㈱メルディアＤＣ国土交通大臣許可　(特-6)第25611号2024年８月８日～2029年８月７日大祥建設㈱福岡県知事許可　(特-3)第114270号2021年６月16日～2026年６月15日三光建設工業㈱大分県知事許可　(特-3)第893号2021年８月19日～2026年８月18日一級建築士事務所登録㈱メルディアＤＣ大阪府知事(ロ)第24806号2020年８月28日～2025年８月27日建築士法第９条第10条大祥建設㈱福岡県知事　第1-61690号2024年２月18日～2029年２月17日三光建設工業㈱大分県知事　第24Q-11030号2024年３月15日～2029年３月14日二級建築士事務所登録建都住宅販売㈱京都府知事　(04B)第03382号2022年４月１日～2027年３月31日また、近年は、首都圏・近畿圏において、ワンルームマンションに対する指導・規制の強化の動きが見られます。プレサンスコーポレーションは、当該指導・規制への対応を図っておりますが、この指導・規制の動きが拡大・波及した場合には、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(3) 訴訟の可能性についてプレサンスコーポレーショングループが企画開発、販売するマンションについては、当該不動産に係る瑕疵等に起因する訴訟、その他請求が行われる可能性があります。これら訴訟及び請求の内容及び結果によっては、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (4) プレサンスコーポレーショングループの経営成績及び財政状態に影響を与えるその他事項について①　投資用マンション販売事業についてプレサンスコーポレーショングループが企画開発・販売するマンションは、主として資産運用を目的として購入されますが、一般的にマンションによる資産運用（いわゆるマンション経営）には、入居率の悪化や家賃相場の下落による賃貸収入の低下、金利上昇による借入金返済負担の増加等収支の悪化につながる様々な投資リスクが内在します。プレサンスコーポレーションはこれらの投資リスクについて、十分説明を行い顧客に理解していただいた上で売買契約を締結するよう営業部員の教育を徹底しております。また販売後は、プレサンスコーポレーションでは入居者募集・集金代行等を行い、連結子会社である株式会社プレサンスコミュニティでは建物管理を行うことで一貫したサービスを提供しており、顧客の長期的かつ安定的なマンション経営を全面的にサポートし、空室の発生や資産価値下落等の投資リスク低減に努めております。しかしながら、営業部員の説明不足等が原因で、顧客が投資リスクに対する理解が不十分なままマンションを購入したこと等により訴訟等が発生した場合、プレサンスコーポレーショングループの信頼が損なわれることにつながり、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済・社会情勢の変化により、入居率の悪化や家賃相場の大幅な下落、急激な金利上昇等が発生した場合、顧客のマンション経営に支障をきたす可能性があります。その場合、購入者の購買意欲の低下につながりプレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。特に金利上昇については、金融機関のローンを利用する顧客も比較的多いため、借入金返済負担の増加による収支の悪化をもたらすことから、購入者の購買意欲に重要な影響を及ぼす可能性があります。 ②　仕入コストについてプレサンスコーポレーショングループは、都心部の物件を中心に開発用地を仕入れております。一般に開発用地は不動産仲介業者を介して売買されますので、プレサンスコーポレーショングループは日頃から不動産仲介業者との友好的な関係づくりを行い、積極的に不動産情報を収集することで、物件の情報入手と売主に対する物件の価格交渉時の低価格交渉を可能にしております。また一方では、地価の上昇、競争入札制度の普及等による他社との競合等により仕入コストが上昇し、プレサンスコーポレーショングループが開発用地を計画どおりに取得できなかった場合や当該上昇分を販売価格へ転嫁できなかった場合には、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ③　建築コストについてプレサンスコーポレーショングループの不動産販売事業におきましては、建築工事を外注しております。プレサンスコーポレーショングループにおいて、建築コストは仕入コストとともに売上原価の主要項目であり、建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合、工事中の事故や外注先の倒産等の予期せぬ事象が発生した場合には、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ④　営業エリアについてプレサンスコーポレーショングループは、主に関西圏、東海圏、関東圏及び沖縄においてワンルームマンション及びファミリーマンションの企画開発と販売を事業として展開しております。今後、プレサンスコーポレーショングループの営業エリアであるこれら都市においてマンションの販売環境が悪化した場合には、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。⑤　金融環境の変化についてプレサンスコーポレーショングループは、マンション開発用地の取得資金等を主として金融機関からの借入により調達しております。このため将来の金融環境の変化によっては、金利変動の影響等を受ける可能性があり、プレサンスコーポレーショングループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。⑥　不動産市況についてプレサンスコーポレーショングループの主力事業である不動産販売事業は、各種不動産関連法規の改廃、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変更、マンション企画開発用地の価格変動等が発生した場合には、購入者の購買意欲の低下につながり、プレサンスコーポレーショングループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。⑦　棚卸資産の評価についてプレサンスコーポレーショングループは、プロジェクトごとに一定の利益を見込んだ事業計画を策定しておりますが、販売の長期化やプロジェクトの計画変更等を起因として、当初の見込みよりも収益性が低下し、棚卸資産評価損が発生する可能性があり、プレサンスコーポレーショングループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。