エスポア（3260）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

エスポア(3260)の株価チャート　エスポア(3260)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】エスポアグループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。　具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、エスポアグループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。　エスポアグループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」、「不動産コンサルティング事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。(1) 開発・販売事業開発・販売事業は、エスポアにおいて潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。 上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。≪デベロップメント事業の系統図≫≪リセール事業の系統図≫ (2) 賃貸・管理事業　賃貸・管理事業は、エスポアが所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、エスポア所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。　なお、エスポア子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。　≪ストック事業の系統図≫　　（用語解説）　　　ＢＭ（ビルメンテナンス）　　　　　建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。　　　ＰＭ（プロパティマネジメント）　　　　　建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。 　他に『更地活用』を中心とした「ストック型ビジネス」の一環として、時間貸し駐車場事業を営んでおります。 (3) 不動産コンサルティング事業　不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。(4) 店舗運営事業　店舗運営事業は、エスポアが所有する土地や建物等を株式会社リユニオン（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。　　　

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】エスポアグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてエスポアグループが判断したものであります。 (1) 経営方針　エスポアグループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。　今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。 (2) 目標とする経営指標　エスポアグループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。　今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「売上高営業利益率10％」を目指してまいります。 (3) 経営環境　エスポアグループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。　しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からインターネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、エスポア収益の要となる商業施設のテナント構成も、小売業中心から徐々にサービス業へと変化しつつあり、実店舗の出店ニーズが年々下がってきております。　また、エスポアグループの属する不動産業界は、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響もあり、生活様式や働き方の変化で不動産へのニーズが多様化しており、さらにＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。　このような経営環境のもと、エスポアグループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件、並びに中古戸建てのリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として時間貸し駐車場及び商業施設の運営活動を行いました。また不動産コンサルティング事業の強化を図ってまいりました。 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題　　エスポアグループは、当連結会計年度まで２期連続で営業キャッシュ・フローのマイナスを継続しており、当連結会　計年度においてもマイナスの営業キャッシュ・フローを計上していることから、継続企業の前提に重要な疑義を生　じさせるような事象または状況が存在しているものと認識しております。　　このような事象又は状況を解消するため、既存事業の強化並びに新規事業を展開していくことで収益改善に努め　てまいります。またその過程において、財務健全性を確保しつつ、新規事業を着実に実行するため、自己資金や　借入による資金調達に加え、必要に応じて増資を含む多様な資金調達手法を機動的に検討し、企業価値の最大化に　繋がる資本政策を遂行してまいります。　　なお、資金面においては、当連結会計年度末において196,060千円の現金及び預金の残高を有しており、当面の　事業資金を確保していることからエスポアグループの資金繰りに重要な懸念はありません。　　以上のことから、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないものと判断しております。 　①　賃貸・管理事業の再構築　前連結会計年度より開始した時間貸し駐車場事業は、一部駐車場の解約はあったものの、概ね順調に推移し、当事業では16,889千円の営業利益を確保いたしました。今後も、既存事業地の展開エリアを中心に、開発を進めてまいります。　また商業施設の運営につきましては、リーシングが難航している現況を踏まえ、抜本的な見直し含め、活用方法の再検討を図ってまいります。 ②　デベロップメント事業及びリセール事業の推進　遅れが生じていた在庫物件ついて、当連結会計年度に計２区画の販売が完了いたしましたが、未だ一部の販売に遅れが生じております。つきましては、引き続き在庫物件の早期販売を目指すとともに、新たな不動産の仕入や販売を積極的に行ってまいります。　また当連結会計年度より開始した、系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利の販売について、当連結会計年度中に２物件の引き渡しがいたしました。③　新たなビジネスモデルの構築　エスポアグループでは、これまでのストック事業、デベロップメント・リセール事業のみならず、引き続き新たなビジネスモデルの構築を図ってまいります。

３【事業等のリスク】　エスポアグループの経営成績及び事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項には、次のようなものがあります。　なお、エスポアグループではこれらリスクの発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限努める方針ですが、本項目の記載は、エスポアグループの事業または本株式の投資に関するリスクの全てを網羅するものではありませんので、予めご留意願います。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末においてエスポアグループが判断したものであります。(1) 法的規制について　エスポアグループの属する不動産業界における不動産取引については、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」等の法的規制があります。エスポアは、宅地建物取引業者として宅地建物取引業者免許（免許証番号：国土交通大臣(３)第7782号）の交付を受け、不動産の企画開発・販売事業を行っております。今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合、または何らかの理由により免許の取消等があった場合は、エスポアグループの主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。①改正建築基準法について2005年11月に国土交通省より公表された構造計算書偽装事件の教訓を踏まえ、建築物の安全・安心の確保を目的に2007年６月20日に建築確認・検査の厳格化を柱とする改正建築基準法が施行されました。これにより構造計算適合性判定制度の導入、確認審査等に関する指針及びそれに基づく審査の実施等により、建築確認手続方法が変わりました。その後、2007年11月14日に建築基準法施行規則の一部改正が行われましたが、今後も同法及び施行規則等の改正が行われ、エスポアグループの開発計画の変更を余儀なくされた場合は、業績に重大な影響を与える可能性があります。②金融商品取引法の施行について　2006年６月７日に「証券取引法の一部を改正する法律」が成立しており、開示書類の虚偽記載・不公正取引の罰則強化、公開買付制度・大量保有報告制度等、緊急性の高い項目から順次施行され、2007年９月30日に「金融商品取引法」が施行されました。信託受益権や匿名組合持分については、みなし有価証券として同法の適用対象となるため、エスポアは第二種金融商品取引業者として登録いたしております（東海財務局長（金商）第105号）。今後予定される政令等につきましても内容に従って適時適切な対応をしてまいります。(2) 不動産市況、金利動向等の影響について　不動産業は、景気動向、金利動向及び住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変化等が発生した場合には、エスポアの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により、事業用地の購入代金、建築費等の上昇、ならびに供給過剰により販売価格が大幅下落した場合は、エスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(3) 小規模組織であることについて　エスポアは、当連結会計年度末現在、取締役４名、監査役３名、従業員２名の小規模組織であり、また、エスポア子会社はエスポア役員及び従業員の兼任により運営しているため、内部管理体制も当該組織の規模に応じたものになっております。今後の業容拡大に合わせて内部管理組織の一層の充実を図っていく方針でありますが、管理体制の構築が順調に進まなかった場合は、エスポアの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、現状は小規模組織であるために、役員及び従業員に何らかの業務遂行上の支障が生じた場合、あるいは役員及び従業員が社外へ流出した場合には、エスポアグループの業務に一時的な支障をきたす可能性があります。(4) 販売用不動産（土地等）の仕入について　エスポアグループの不動産販売事業は、土地（買取再販物件については建物含む）の仕入の成否が業績に重要な影響を及ぼします。土地等の仕入情報は、不動産業者、建設業者、設計事務所、金融機関等より入手し、価格・立地条件・周辺環境・権利関係・購入条件等を確認・調査するとともに、事業プランを作成して事業採算を検証したうえで購入の是非を判断しております。しかしながら、良質・安価な不動産の不足や同業他社との競合等により土地等の仕入が計画通りに実施できなかった場合や突発的な市況の変化、購入者の購入意欲の低下などにより販売が計画通りに実施できなかった場合は、エスポアグループの業績に悪影響を与える可能性があります。(5) 業務委託について　エスポアグループは、デベロップメント及びリセール事業において設計、建設工事、販売業務等をそれぞれ設計会社、建設会社、販売会社等に業務委託しております。この方法により、エスポアは事業遂行に伴う固定的なコストを抑制できるほか、委託先が持つノウハウや情報を有効に活用できるものと考えておりますが、委託先との取引条件、取引関係等に変化が生じた場合には、エスポアグループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。　なお、建築工事委託先の選定にあたっては施工能力、施工実績、財務内容、市場の評価等を総合的に勘案したうえで行っており、工事着工後においても、品質・工程管理のためエスポア社員が随時委託業者との会議に参加して進捗確認を行うとともに、エスポアの要求する品質や工期に合致するよう、工程毎の監理を行っておりますが、委託先が経営不振に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合は、計画に支障をきたす可能性があり、その場合は、エスポアグループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (6) 不動産引渡し時期等による業績の変動について　エスポアグループの売上計上基準は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、購入者へ物件を引渡した時点で売上を計上する引渡基準としております。そのため、四半期毎の業績については、物件の引渡し時期や規模により売上高や利益が変動するため、月毎あるいは四半期毎の業績が大きく変動する可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延、不測の事態により引渡し時期が遅延した場合は、エスポアグループの業績が変動する可能性があります。(7) 瑕疵担保リスクについて　エスポアグループは、デベロップメント事業における建設工事を外部の建設工事業者に委託するとともに、国の定める第三者評価機関による「設計住宅性能評価書」及び「建設住宅性能評価書」を全物件に対して取得し、品質及び安全の確保に努めております。　また、エスポアは住宅保証機構株式会社による住宅性能保証制度の登録業者となっており、2006年度以降に着工した自社開発の分譲マンションは、全て住宅性能保証制度に登録しております。住宅性能保証制度に登録したマンションは、住宅保証機構株式会社が定める「性能保証住宅設計施工基準」に基づく現場検査に合格し、保証住宅として登録されると、新築住宅に10年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について登録業者（エスポア）による保証がなされます。また、エスポアの保証の履行をより確実なものとするため、住宅保証機構株式会社の保険を付保し、これにより補修費用の95％が補償されます。　さらに、エスポアは既存住宅売買瑕疵保証責任任意保険の登録事業者となっており、リセール事業において中古物件を購入する場合、住宅瑕疵担保責任保険法人が定める現場検査に合格する物件であることを前提に仕入れております。また、当該責任保険は既存住宅の販売に際して２年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について売主（エスポア）が負う責任保証を補償するものであります。なお、エスポアの保証の履行をより確実なものとするため、住宅瑕疵担保責任保険法人の保険を付保し、これにより補修費用の80％（最大10,000千円）が補償されます。(8) 土壌汚染等の対策について　エスポアグループは事業用地を仕入れる場合には、土壌汚染や地中埋設物等による建築スケジュールへの影響を回避するために必要に応じて土壌調査を行い、売買契約書においては土壌汚染があった場合の対策費用を売主負担としております。しかしながら、使用履歴上は問題のない土地であっても購入後または分譲後に近隣地域から土壌汚染物質が流入するなど土壌汚染問題が発生し、エスポアが予期しない土壌汚染対策が求められた場合は、事業化スケジュールの遅延が生じ、もってエスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(9) 保有する資産について　エスポアグループが保有している販売用不動産及び固定資産について、時価の下落や賃貸収益の悪化等により減損処理の対象になった場合は、エスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(10) 気候変動・自然災害について　地球温暖化等の気候変動により、過去経験したことのないような自然災害(地震・洪水・豪雨等)の発生頻度が著しく高まるなか、エスポア所有商業施設の資産毀損が発生し、資産価値や担保価値が低下するリスクがあります。　当該自然災害により、商業施設の事業存続が不可能となった場合、大規模修繕工事を要した場合、ならびに一時的な休業によるテナントへの営業補償等が発生した場合は、エスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(11) 感染症・テロ等について　国内外で発生する可能性のある感染症やテロ等は人々の消費行動を控えたり、消費者心理を低下させる最も懸念すべきリスクであります。　感染症の感染拡大により商業施設の営業活動が制限され、テナントの家賃滞納や大幅な減額措置等を講じた場合、ならびにテナントが退店し稼働率が低下した場合は、エスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(12) テナントのリーシングについて　エスポアグループが保有している商業施設において、キーテナント等の退店の後、次期テナント誘致までに相当の期間を要する場合は、エスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(13) 商業施設について　エスポアグループが保有している商業施設は、竣工から一定の期間が経過しているため、機器の故障、建物の劣化により大規模な修繕を必要とする場合は、エスポアグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(14) 電気料金上昇に伴うリスクについて　今後予想を上回る原油価格の高騰等や天災などを起因とした電気料金値上げ等の事態に至った場合には、エスポアグループの業績に影響を及す可能性があります。 (15) 継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況について　　エスポアグループは、当連結会計年度まで２期連続で営業キャッシュ・フローのマイナスを継続しており、当連結　会計年度においてもマイナスの営業キャッシュ・フローを計上していることから、継続企業の前提に重要な疑義　を生じさせるような事象または状況が存在しているものと認識しております。　　このような事象又は状況を解消するため、既存事業の強化並びに新規事業を展開していくことで収益改善に努　めてまいります。またその過程において、財務健全性を確保しつつ、新規事業を着実に実行するため、自己資金　や借入による資金調達に加え、必要に応じて増資を含む多様な資金調達手法を機動的に検討し、企業価値の最大　化に繋がる資本政策を遂行してまいります。　　なお、資金面においては、当連結会計年度末において196,060千円の現金及び預金の残高を有しており、当面の　事業資金を確保していることからエスポアグループの資金繰りに重要な懸念はありません　以上のことから、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないものと判断しております。