グランディーズ（3261）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

グランディーズ(3261)の株価チャート　グランディーズ(3261)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　グランディーズグループは、グランディーズ（株式会社グランディーズ）及び連結子会社２社（株式会社もりぞう、株式会社三愛ホーム）で構成されており、不動産販売事業、建築請負事業を主な業務としております。　不動産販売事業は、建売住宅及び投資用不動産の販売を主体とし、「我々の創造する立派な商品・サービスを通じ、全てのステークホルダーと共に物質的・精神的豊かさを追求する」という経営理念の下、付加価値の高い魅力的な住宅・投資用不動産の企画・開発・販売等を行っております。　建築請負事業は、株式会社もりぞうにより、国産銘木「木曾ひのき」を使用した中高級志向の注文住宅の建築請負を行っております。　なお、グランディーズグループは、2025年１月６日付で株式会社三愛ホームを連結子会社化したことに伴い、同社を不動産販売事業セグメントに含めております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。　各事業の内容は、以下のとおりであります。 （不動産販売事業）①　建売住宅販売　建売住宅販売事業は、「地方都市や首都圏郊外でまじめに働く一次取得者層がムリなく買える良い家」をコンセプトに、地方の中核都市や首都圏郊外を中心に企画・開発し提供しております。　基本プランは３ＬＤＫ（約85㎡）と４ＬＤＫ（約100㎡）の２タイプ。「高品質で価格優位（中心価格帯2,000万～4,000万円）」「狭小地や変形地にも建設が可能」という点が大きな特徴です。若年ファミリー層や単身者等の一次取得者層をターゲットに、豊かな住まいの提供を通じて新しいライフスタイルを提案しております。 ②　投資用不動産販売　投資用不動産販売事業は、「レスコ（ＲＥＳＣＯ）」シリーズと「アテレーゼ（ＡＴＴＲＥＳＥ）」シリーズの投資用マンションや投資用木造アパート、簡易宿泊所を企画・開発し、提供する事業、並びに、テナントビル等の中古不動産を仕入・販売する事業であります。 (ア) レスコ（投資用マンション）　レスコは、個人富裕層や法人に対し、一棟単位で提供する投資用マンションであります。一棟あたり16室～88室程度の中型の賃貸マンションで、販売価格は100,000千円～1,000,000千円前後。分譲マンション並みの品質と個人富裕層が収益不動産として取得しやすい価格に抑えているのが特徴です。 (イ) アテレーゼ（投資用木造アパート）　アテレーゼは、個人富裕層や法人に対し、一棟単位で提供する投資用木造アパートであります。一棟あたり３戸～16戸程度で、小学校区には家族向けメゾネット型、中心部には単身者向けワンルーム型の２プランを備え、販売価格は40,000千円～200,000千円前後。立地に合わせた企画ができる強みと、木造で建築コストを抑えることができるのが強みであります。 (ウ) 簡易宿泊所　簡易宿泊所は、個人富裕層や法人に対し、一棟単位で提供する民泊ビルであります。一棟あたり10室～20室程度の客室を設け、主にインバウンド需要が高い福岡県や別府、湯布院で販売しております。 （建築請負事業）　建築請負事業は、顧客から注文住宅の設計・建築を請け負う事業です。関東甲信越エリアを中心に、国産銘木「木曾ひのき」を使用した中高級志向の注文住宅を得意としております。 ［グランディーズグループの事業系統図］①　不動産販売事業　（建売住宅、投資用不動産） ②　建築請負事業

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてグランディーズグループが判断したものであります。 (1) 会社の基本的な経営方針　グランディーズグループは「我々の創造する立派な商品・サービスを通じ、全てのステークホルダーと共に物質的・精神的豊かさを追求する」を経営理念としております。高品質・価格優位な建売住宅の販売、富裕層向け投資用不動産の販売、中高級志向の注文住宅の建築請負等、お客様の多様なニーズに沿った最適な住環境の提供を通じ、持続的な成長と企業価値の向上に取り組んでまいります。 (2) 経営環境ならびに中長期的な会社の経営戦略及び会社の対処すべき課題　グランディーズグループを取り巻く経営環境は、建築資材価格および人件費の上昇が継続する中、住宅販売価格は高止まりの状況が続いております。また、消費者物価の上昇や金利上昇の影響により、実需を中心とした住宅需要は低調に推移しております。一方で、企業間競争については過度な競争局面を概ね脱しつつあり、地方では建売住宅事業から撤退する小規模事業者も見受けられるなど、市場環境は転換期を迎えております。 　このような状況を踏まえ、グランディーズは2026年12月期のスローガンを「整える」と定め、今後の更なる成長発展に向けて、収益基盤および人員体制を整備することを重要な経営課題として位置付けております。 ①不動産販売事業の安定化　建売住宅部門については、当該市場が成長局面にあるとは判断しておらず、現状の事業規模を維持しつつ、需要動向を見極めながら慎重な事業運営を行う方針であります。無理な拡大投資は行わず、商品力および価格競争力の維持を重視した安定的な収益確保に努めるとともに、ウェブマーケティングや広報の充実を図ることで、顧客認知度の向上および中長期的な潜在顧客の獲得に取り組んでまいります。　一方、投資用不動産部門については、中長期的な収益力の向上を図るべく、開発を積極的に推進するとともに、自社保有物件数の増加を進めております。これにより、売却益に依存しない運用による賃貸収入を着実に積み上げ、収益構造の安定化および多角化を図ってまいります。 ②株式会社もりぞうの投資回収　連結子会社である株式会社もりぞうについては、買収後3年以内の黒字化を目標として事業運営を行ってまいりましたが、当初目標の達成には至りませんでした。しかしながら、拠点の統廃合等の構造改革を進めた結果、売上高は減少した一方で収益性は改善し、損失額を縮小する等、事業基盤の改善が進んでおります。今後は早期の黒字転換を実現し、投資回収フェーズへの移行を目指してまいります。 　グランディーズは、これらの課題に着実に対応することで、変化する事業環境に適応しつつ、中長期的な企業価値の向上に努めてまいります。

３【事業等のリスク】　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、事業展開上のリスク要因となり、かつ投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主な事項は、次のとおりであります。いずれもグランディーズグループの判断により積極的に開示するものであり、一部リスク情報に該当しない、またはグランディーズグループが必ずしもリスクとして認識していない事項も含まれております。　なお、将来に関する事項については、本書提出日現在におけるグランディーズグループ独自の判断によるものであります。 (1）経営成績及び財政状態の変動リスク①　景気動向や不動産市況の影響について　グランディーズグループが行う不動産販売事業（建売住宅販売、投資用不動産販売等）は、用地価格が不動産市況の動向によって急激に変動したり、販売価格が他社の供給や価格の動向の影響で変動したり、消費者の購買意欲が景気の動向や所得・雇用の環境変化、金利情勢や住宅税制・消費増税等の動向に左右されたりする傾向があります。そのため、これらの動向次第でグランディーズグループの経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。 ②　投資用不動産の引渡時期の変動について　グランディーズグループが行う不動産販売事業のうち投資用不動産販売は、投資又は事業を目的とした個人富裕層や法人に対し、複合住宅やテナントビル１棟を販売するといった取引の性質上、建売住宅販売と販売方法や取引プロセスが異なっており、１件当たりの取引金額が多額になることに加え、相対取引であることから取引条件の個別性が高いという特徴があります。また、開発期間が長いというだけでなく、販売にも一定の期間を要します。そのため、その期間に天災等の不測の事態が発生したり、経済環境が急変したり、政府による住宅政策、税制の優遇措置の見直し等があったりすると、工期が遅れたり、販売環境が急激に好転したり、あるいは悪化したりして、引渡し時期が変動することとなります。そうなった場合には、グランディーズグループは物件の引渡しをもって売上高を計上する「引渡し基準」を採用しておりますので、売上計上の時期にズレが生じたり、特定の時期に偏ったり、あるいは売上計上に長期間を要したりすることとなり、グランディーズグループの経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。 ③　営業地域について　グランディーズグループは、九州・四国地方にグランディーズの本店及び営業所を３店舗、関東・中部地方を中心に株式会社もりぞうの本支店９店舗、埼玉県に株式会社三愛ホームを有しております。各拠点における事業活動は、当該地域における経済状況等により計画通りに進まない可能性もあり、その場合には今後の拠点展開が停滞し、ひいてはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ④　有利子負債への依存と金利変動の影響について　グランディーズグループは、販売用不動産及び投資用不動産開発資金の一部を金融機関からの借り入れに依存しております。当連結会計年度末現在のグランディーズグループと金融機関との関係は良好であり、わが国の長短の金利も当面は一定の水準を維持すると予測されます。しかし、あらたな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資態度や金利の動向次第でグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。回次第16期第17期第18期第19期第20期決算年月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年12月有利子負債残高（千円）1,602,1941,543,8601,219,7441,042,7112,247,392総資産額（千円）3,775,9074,395,8434,087,0264,525,7925,548,575有利子負債依存度（％）42.435.129.823.040.5（注）有利子負債残高は、リース債務、短期借入金、長期借入金（１年内返済予定含む）の合計額であります。 ⑤　在庫リスクについて　グランディーズグループは、年度予算に基づいて、建売住宅及び投資用不動産開発用地を低価格で仕入れ、魅力的な物件を企画し、短期間で販売するように努めております。しかし、内外の景気や金融情勢の急激な変化等に伴う金融機関の融資態度や消費者態度の動向次第で、当該計画の遂行が困難となったり、場合によっては完成在庫が増加したり、開発期間の遅延を招いたり、ひいては棚卸資産の減損や含み損が発生したりする可能性があります。その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ⑥　M&Aについて　グランディーズグループは、今後の業容拡大等の施策として、既存事業の拡大や新規事業への参入を目的としたM&Aを選択肢の一つとしております。M&Aの実施にあたりましては、対象企業の事前調査により、各種リスクの低減に努めておりますが、当初想定したシナジー効果や事業拡大の効果が得られない場合やM&A対象会社の業績不振によりのれんにかかる減損損失が発生する等の場合、グランディーズグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (2）財務に関するリスク　資金調達基盤について　グランディーズグループは、投資用不動産の開発に係る用地仕入資金や建築資金については今後も地域金融機関から借入する予定であります。当連結会計年度末現在のグランディーズグループと金融機関との関係は良好でありますが、金融機関の融資態度は金融情勢次第で一変する可能性があります。今後、何らかの理由で金融機関が投資用不動産開発に係る融資申し込みに応諾しなかったり、グランディーズグループが開発資金調達の代替手段を見いだせなかったりしたときには、事業が計画どおりに展開できないという状況が生まれる可能性があり、その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 (3）営業に関するリスク①　自然災害について　グランディーズグループが行う不動産販売事業は、火災等の人的災害、地震・台風等の大規模自然災害の影響を受けやすい事業であります。場合によって、臨時または追加的な支出を余儀なくされたり、消費者の購買行動が影響を受けたり、建築資材等の確保が困難になったりする可能性があります。そのため万一の場合に備えて、各種保険に加入したり、耐震性等に優れた住宅の開発に努めたり、外注業者等の複数化を図ったりしていますが、予測を超えた事態が生じた場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ②　用地仕入について　グランディーズグループの行う不動産販売事業は、開発用地の仕入の成否が業績を左右します。それだけに用地を安定的に確保し、割安価格で購入できる仕組みの構築は不可欠であります。　用地情報は、重点地域を選定したうえで不動産業者等から入手し、または自らの探索により取得し、価格・立地条件・周辺環境等を評価して採算性を検証したうえで、さらに土壌汚染や地中埋設物の有無及び地盤強度等を調査し問題のないと認められる用地にかぎり購入の是非を判断しております。しかし、割安な用地は情報が少なく同業他社等と競合する場合が大半であります。また、事前の調査にもかかわらず仕入れた用地に土壌汚染問題等が発生したりする可能性もあります。そうした場合には用地の仕入が計画どおりに進まなかったり、工期が遅れたり、臨時または追加的な支出を余儀なくされたりしてグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ③　建設工事の外注先について　グランディーズグループは、建売住宅、注文住宅及び投資用不動産（木造）の建設工事を各専門業者に外注しております。外注先を選定するにあたっては、当該業者の経営状態、技術力や仕事ぶり等を社内格付するだけでなく、地域における信用・評判を調査し、反社会的勢力該当の有無などのチェックを行っております。しかし、外注先の多くが小規模等の理由により経営状態が不安定であったり、一部は後継者難で事業継続が危ぶまれたりすることから、外注業者の確保が一時的に困難となる事態が起こる可能性があり、その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ④　外部委託について　グランディーズグループは、建売住宅及び投資用不動産の設計、施工・監理等を設計会社や総合建設業者に外部委託しております。固定的なコストの抑制、委託先が持つノウハウや情報の有効活用等を期待し、施工能力や施工実績、信用力、評判等を総合的に検討し、委託先を選定することとしておりますが、当該委託先が経営不振に陥ったり、マンションの品質等に問題が発生したり、委託先との交渉力に変化が生じたりしたときには経営計画の推進に支障を来す可能性があり、その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ⑤　競合について　グランディーズグループが行う不動産販売事業のうち建売住宅販売は、地方都市及び首都圏郊外で高品質・価格優位という戦略に特化して事業展開しております。当該市場は地場業者の参入が増加し、競争が激化する傾向にあります。今後の大手・中堅業者の本格参入等の動向によっては棲み分けが崩れたり、需給バランスが著しく損なわれたりしますので、その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。　また、注文住宅の建築請負は、大手ハウスメーカーから個人事業主に至るまで大小様々な競合他社が多数存在しており、競争が激化する傾向にあります。国産銘木「木曾ひのき」を使用した住まいづくり、森林資源を守るために「伐って、使って、再び植える」という持続可能な家づくりへの取り組み、素材・長寿命・健康・デザインへのこだわり等により差別化を図っておりますが、競合他社との競争において優位に立てない場合、グランディーズグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥　近隣住民の反対運動について　グランディーズグループは、建売住宅及び投資用不動産の建設に当たり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対策を講じており、現在まで近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、グランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 (4）労務に関するリスク①　特定の経営者への依存について　グランディーズグループは、会議体の整備や営業経験の豊富な人員の採用等により社内組織を強化して、代表取締役社長亀井浩に過度に依存しない営業体制の構築に努めております。その結果、主力事業である建売住宅販売に関しては組織力による事業展開が定着しております。しかし、投資用不動産の企画販売や株式会社もりぞうの経営再建等については依然として同氏に依存しております。そのため同氏が病気その他の理由により、グランディーズの経営に携わることが困難となった場合には、グランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ②　人材の確保及び育成について　グランディーズグループが行う不動産販売事業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、財務報告の適正性と正確性を確保するためには管理部門に有能な人材を配置する必要があります。しかし、現在は小規模の人員体制で組織力もやや不足気味、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 (5）法務に関するリスク①　法的規制について　グランディーズグループが行う事業は、宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法、建設業法、建築士法等の適正化に関する法律その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのためグランディーズグループでは法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めておりますが将来、グランディーズグループの免許等が何らかの理由により取消し等になったりした場合には、グランディーズグループの事業活動が大幅に制約されることとなり、グランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。会社名法令等名免許・許可の内容有効期間取消事由㈱グランディーズ宅地建物取引業法宅地建物取引業者免許国土交通大臣（03）第008502号2023年９月10日から2028年９月９日まで宅地建物取引業法第66条、第67条㈱グランディーズ建設業法特定建設業許可大分県知事許可（特－31）第12595号2024年４月７日から2029年４月６日まで建設業法第29条㈱グランディーズ建築士法一級建築士事務所登録大分県知事登録第18S－13340号2023年５月14日から2028年５月13日まで建築士法第26条㈱もりぞう宅地建物取引業法宅地建物取引業者免許埼玉県知事（1）第25470号2024年８月６日から2029年８月５日まで宅地建物取引業法第66条、第67条㈱もりぞう建設業法建設業許可国土交通大臣許可（般2）第24228号2025年４月16日から2030年４月15日まで建設業法第29条㈱もりぞう建築士法一級建築士事務所登録神奈川県知事登録第17283号2022年１月13日から2027年１月12日まで建築士法第26条㈱もりぞう建築士法一級建築士事務所登録山梨県知事登録第1-071852号2025年２月22日から2030年２月21日まで建築士法第26条㈱もりぞう建築士法一級建築士事務所登録栃木県知事登録A第3579号2023年７月11日から2028年７月10日まで建築士法第26条㈱三愛ホーム宅地建物取引業法宅地建物取引業者免許埼玉県知事（8）第18721号2024年５月18日から2029年５月17日まで宅地建物取引業法第66条、第67条 ②　訴訟等の可能性について　グランディーズグループには現在、将来の業績等に影響を及ぼす可能性のある重大な訴訟の事実や顧客または近隣住民との大きなトラブルはありません。しかし、販売した物件に重大な瑕疵等が見つかったり、建築工事に関するさまざまな苦情やトラブルが発生したり、場合によっては訴訟が提起されたりする可能性は、事業拠点や事業規模の拡大に伴って増大いたしますので、それらの動向次第ではグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ③　品質保証について　グランディーズグループが行う不動産販売事業には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間、その他の部分については「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から最低２年間の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負っております。　グランディーズグループは、設計、施工・監理の充実を図り、品質に万全を期すこととしております。また、販売後のアフターサービスに関しても誠実な対応を心掛けております。しかし、住宅の品質に重大な瑕疵や不備が認められた場合には補修工事や補償等が発生したりする可能性があり、その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 (6）その他のリスク①　個人情報の保護について　グランディーズグループは、住宅・投資用不動産の購入顧客や来場者リスト等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。これらの情報については、「個人情報の保護に関する法律」（個人情報保護法）や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（番号法）等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかし、人為的なミスや何らかの不正な方法等によりグランディーズグループが保有する個人情報等が漏洩等した場合には、グランディーズグループの信用力の低下や損害賠償の請求等によって経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。 ②　感染症の影響について　感染症の流行が発生した場合、従業員等の感染による事業停止等、円滑な事業推進が困難になる可能性に加え、建設資材や住宅設備の高騰に伴う利益率の低下及び不足に伴う工事の遅れ、販売計画へ重大な影響を与える可能性があり、その場合にはグランディーズグループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。