アスコット（3264）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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アスコット(3264)の株価チャート　アスコット(3264)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】アスコットグループは、アスコット、連結子会社４社、持分法適用会社３社及び非連結持分法非適用子会社３社の計11社より構成されております。また、アスコットの主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2024年９月30日現在、アスコット株式に係る議決権割合46.82％を有しております。森燁有限公司はその発行済株式の全部を力創國際有限公司が所有し、力創國際有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険海外（控股）有限公司が所有し、中国平安保険海外（控股）有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険（集団）股份有限公司が所有しております。そのため、力創國際有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司も、森燁有限公司を通じてアスコット普通株式を間接的に保有することとなり、アスコットの親会社に該当することとなります。また、アスコットの議決権の5.88%を直接的に有する平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合の無限責任組合員が平安ジャパン・インベストメント株式会社であり、中国平安保険海外（控股）有限公司がその議決権の70%を有しているため、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司は平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合を通じてアスコットの議決権の5.88%も間接的に有しております。このため、アスコット議決権の52.70%（間接保有52.70%含む）を保有する資本最上位会社であり最終的な影響力を行使し得る立場にあるアスコットに与える影響が最も大きいと考えられる親会社は中国平安保険（集団）股份有限公司であるため、中国平安保険（集団）股份有限公司を実質的な親会社としております。アスコットグループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。アスコットグループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業、戦略国際事業）販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資（リノベーション含む）等を行っております。 賃貸マンション開発東京都内を中心に、通勤・通学に便利な駅近の立地で都会暮らしを楽しみたい20～30代をメインターゲットに賃貸マンションを開発しております。すべての物件に対して高いデザイン性を追求し、自分らしいライフスタイルが実現できるスタイリッシュな空間を提供しております。開発規模に応じて、以下の賃貸マンションシリーズを展開しております。 ・「FARE」（ファーレ）シリーズ『住まいに高揚感を』をコンセプトとした、一棟あたり15戸以下の小規模コンパクトレジデンスです。20㎡前後のワンルームを中心とした住戸に、ステータスと高揚感が得られるデザインや仕掛けを施し、生活空間にプラスアルファの魅力を付加しております。 ・「ASTILE」（アスティーレ）シリーズ『アーバンライフは進化する』をコンセプトとした、一棟あたり20戸程度の小～中規模コンパクトレジデンスです。上質で機能的な設備仕様に加え、店舗、SOHO、メゾネットタイプなど、好立地に合わせた多彩な住戸プランが魅力です。また、防音マンションや、愛猫家・愛犬家のニーズに応えるペット共生型賃貸マンション「TIPETTO」（ティペット）シリーズも展開しております。 ・「OZIO」（オジオ）シリーズ『暮らしを“楽しむ”上質な住まい』をコンセプトとした、一棟あたり30～50戸の中規模都心型レジデンスです。安心して暮らせる基本性能の高さを追求しながら、差別化されたデザインや間取りを提供し、住まい手の「上質な都会暮らし」の実現を後押ししております。 分譲マンション開発東京都内を中心に、交通利便性の高いエリアでシングルからファミリーまで幅広い層をターゲットに分譲マンションを開発しております。個性的で高品質な生活空間を創造し、時間が経過しても色褪せない資産性の高い分譲マンションを提供しております。ターゲットに応じて、以下の分譲マンションシリーズを展開しております。 ・「ASCOT PARK」（アスコットパーク）シリーズ『記憶と気品と都市性と』をコンセプトとした、一棟あたり20～80戸のファミリーをターゲットとした中規模レジデンスです。住まう人の多様性やこだわりに応えられるように、細やかなプランニングと「セミオーダーポイントシステム」を導入し、デザインと品質の価値を最大限に高めております。・「KOHAKU」（コハク）シリーズ『コンパクトな空間に、豊かさが宿る』をコンセプトとした、一棟あたり20戸超のシングルやDINKSをターゲットとしたコンパクトレジデンスです。ひとり暮らしにも配慮した高セキュリティ、細部まで使い勝手を追求した間取りと設備、「セミオーダーポイントシステム」を導入し、住み心地のよい住戸をそろえております。 オフィス開発東京都心エリアを中心に、高い機能性と空間性を求める中小企業や個人事業主をターゲットとしたオフィス開発を行っております。従来のオフィスビルが持つ無機質で固いイメージを払拭し、「人と人が出会い、刺激が生まれ、より良いビジネスと働く人々の幸せにつながる空間」を提供しております。 ・「AUSPICE」（オースピス）シリーズ『暮らすように働く 住みたくなるオフィス』をコンセプトとし、街とつながる外観、充実した共有スペース、温かさやアートも感じる空間などを通じて、いきいきと働けるオフィス環境を提供しております。少人数のスタートアップ企業やクリエイターからニーズが高い一区画20～30㎡程度の「スモールオフィス」も展開しております。 収益不動産投資（リノベーション含む）経年により資産価値が低下した既存の賃貸マンション、オフィスビルについて、収益性の改善が可能な物件を取得し、潜在価値を見極め、効率的な改装・改修の実施やリーシングによる稼働率の向上を図ることで総合的なリノベーションを施しております。 ・「R.core」（ルコア）シリーズ『本質の回生』をコンセプトとした、一棟ビルリノベーションです。建物の表層のみならず、その建物の核となる「本質」を再生し、周辺環境やエリアの特性にも着目することで、物件が持つポテンシャルを最大限に引き出して再生しております。 （不動産投資事業）主に郊外において、物流施設開発を行っております。 ・「Apls」シリーズECの急速な普及による宅配需要と、施設老朽化に伴う建て替え需要を支えるため、物流施設開発を郊外にて展開しております。大都市圏への「ラストワンマイル」達成のため、生活居住空間に近しいエリアで施設開発を行うことで、物流のリードタイムの短縮や、CO2排出軽減による環境保全、施設近隣での雇用創出等、さまざまな角度から社会に貢献できる施設開発を提供しております。 （不動産ファンド事業）主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営を行っております。 （九州開発事業）子会社にて福岡を中心とした九州一円での分譲マンション及び戸建ての開発を行っております。「お客様に喜ばれる高品質な居住空間を、驚異的な低価格で供給すること」を理念とし、工期の短縮と無駄のないコスト管理の徹底によりコストパフォーマンスに優れた、品格漂う物件開発を追求しております。 （その他事業）賃貸事業（管理業務を含む）等を行っております。 （事業系統図）2024年９月30日現在 （注）非連結持分法非適用子会社３社は重要性が乏しいため、上記事業系統図での記載を省略しております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】アスコットグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてアスコットグループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針アスコットグループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。Purpose（存在意義）「人と社会、環境との共生と調和を実現する」・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。Vision（ありたい姿）「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。Credo（信念）「空間は、もっと人の力になれる。」 （２）目標とする経営指標アスコットグループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。しかしながら、最近のアスコットグループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （３）中長期的な会社の経営戦略アスコットは、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。これらによって、「成長基盤」と「環境変化に対する耐性」の両面を強化してまいります。2026年９月期から始まる第２フェーズにおいては、第１フェーズを準備期間として位置づけたBtoBの国際事業や不動産金融事業を本格的に展開することを計画しております。両フェーズ通じて、ESGの観点から、環境に配慮した開発事業、ダイバーシティの推進、内部統制強化にも取り組んでまいります。 （４）経営環境及び対処すべき課題アスコットグループは、将来にわたってグループの成長を継続させ企業価値の向上を実現するために、以下の課題に取り組んでまいります。１）事業規模の拡大企画開発力の強みを活かしたマンション開発・オフィス開発に加えて、収益不動産および物流開発などへの投資の拡大、ファンドマネジメント事業やコーポレートレンディング事業（貸金業）への参入も行い、事業の拡大を図ってまいります。２）コストコントロール国内外の経済情勢等の影響による建築資材等の高騰や人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化等により見込まれる建設コスト増加に対応するため、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図ってまいります。３）安定的な収益の確保優良な開発不動産をより多く世の中に供給し、開発利益を得る事による事業規模の拡大をビジネスモデルの中枢としておりますが、事業環境変化への耐性を強化するため、収益不動産投資等を通じてインカムゲインによる収益を確保し、安定した収益基盤の構築を推進してまいります。４）資金調達手段の多様化と財務基盤の健全性確保金融市場の先行き不透明感もあり、今後金利の上昇やローン構築が困難となるケースも想定し、持続的成長のために財務基盤の健全性を確保しつつ、資金調達手段の多様化に取り組んでまいります。 ５）優秀な人材の確保・育成中長期的な経営戦略の遂行及び対処すべき課題への取組みに際して、変化に対応し社会的な価値を創出することのできる優秀な人材を確保し、持続的な成長を支え得る人材の育成及び、パフォーマンス最大化のための環境の整備・改善に注力してまいります。６）内部統制・コンプライアンスの強化企業の社会的責任として、内部統制及びコンプライアンスに徹底して取り組んでまいります。企業の継続的発展を図るためには、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。その一環として、アスコットの定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めてまいります。また、反社会的勢力との関係に対しては、断固とした対応で臨むことにより一切の関係を遮断し、コンプライアンスに則った経営を行ってまいります。７）リスクマネジメントへの取組み新型コロナウイルス感染症の収束により社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善等、穏やかな回復が続く一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇等、事業に関するリスクは多岐にわたって注意する必要があります。アスコットグループのさらなる成長のために事業環境の変化に対応するための適切なリスクテイクを支える環境整備を行うなど、リスクマネジメントの強化を継続してまいります。８）デジタルトランスフォーメーションの取り組み業績変動リスクや事業リスクなどに対し、より的確な対応が行えるよう、デジタルトランスフォーメーション（DX）を通じて将来の業績や事業の進捗を迅速に把握できる「経営の可視化」の仕組みを構築してまいります。アスコットグループは、以上のような経営方針の下、アスコットの発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります。

３【事業等のリスク】アスコットグループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業内容その他のリスクに該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。アスコットグループは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、その発生の予防又は回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。また、以下の記載はアスコット株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんのでご留意下さい。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてアスコットグループが判断したものであります。 （１）経済状況及び不動産市況についてアスコットグループは、景気動向、金利動向、地価動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、不動産市況の悪化、大幅な金利の上昇等、諸情勢に変化があった場合には、用地及び収益不動産の仕入、販売価格や販売スケジュール及び棚卸資産評価損の計上等、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、金融市場の先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、アスコットグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （２）建築費等の増加に関するリスク国内外の経済情勢等の影響による物価高騰などの問題が発生した場合には、施工会社にて調達する原材料価格が高騰し、建築費の上昇という結果をもたらす可能性がありますので、経済情勢や建築費等の動向を注視し、コントロールに努めております。また、建設マネジメント部において各工事の進捗把握に努め、施工性に配慮した企画設計とプロジェクトの進捗管理の徹底を図っており、特に重要な事象が発生した場合にはアスコットの経営会議にて審議のうえ対応を行っておりますが、施工会社における建設技術者不足や開発計画時において予期し得なかった事象の発生に伴う工事の長期化や遅延、変更、中断等が生じた場合にはコストが増加し、コスト増加分を販売価格や賃料に転嫁することができない場合には、アスコットグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （３）法的規制等についてアスコットグループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合やこれらの法的規制等に定める事項に違反した場合等には、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （４）業績の変動要因についてアスコットグループにおける不動産の売却収入は、不動産売買契約締結後、顧客への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。このため、アスコットグループの業績を四半期ごとに比較した場合、マンションの竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が変動するため、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期業績と同様になるとは限りません。また、仕入計画の未達、販売の不振、不動産売買契約締結後のキャンセル、建築工期の遅延や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （５）棚卸資産の評価及び固定資産の減損に関する会計処理の適用等についてアスコットグループにおいて開発した販売用不動産、開発中の仕掛販売用不動産並びに取得した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う評価損が発生し、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、アスコットグループが安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として保有している賃貸等不動産やその他の投資として計上している固定資産について、減損の兆候があり、当該資産の生み出す割引後将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。さらに、日本の会計制度は、国際財務報告基準導入に伴いそれまでの会計基準が大きく改訂される可能性があり、企業の財政状況及び業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （６）土壌汚染対策等について土地の汚染調査や汚染の除去等の安全対策を義務付けた「土地汚染対策法」が2003年２月15日に施行されております。アスコットグループにおける土地の仕入に際しては、当該土地の過去の地目、所有者、住宅地図等から地歴を調査し、当該土地について土壌汚染の有無を検討しております。当該土地において過去に工場等の存在が確認され、汚染の可能性がある場合は土壌汚染調査を行い、土壌汚染が判明した場合には専門業者による汚染原因の除去等を実施しております。これらの土壌汚染対策費用や、当該土地の近隣地からの汚染物質の流入による二次汚染等の対策費用については、アスコットで費用負担が発生する場合があります。アスコットが取得を予定している土地や既に取得した事業用地において土壌汚染が発見された場合、追加的な土壌汚染対策費用の発生や土壌汚染の除去工事による建築スケジュールの遅延等により、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （７）開発物件に対する周辺住民からの訴訟等についてアスコットグループが事業化する開発物件については、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、必要に応じて周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。しかしながら、事業化する開発物件において、土壌汚染、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、開発段階における建設中の騒音、物件の瑕疵の発見、管理状況に対するオーナーからのクレーム、入退去時の居住者とのトラブル等の発生を理由とする又はこれらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、その場合には、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （８）物件に纏わる費用について不動産には、権利、地盤、地質、構造などに関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。アスコットグループは、建設マネジメント部により品質チェックを行って事業を推進しておりますが、欠陥、瑕疵等の状態によっては、資産価値の低下を防ぐために、予定外の費用を負担せざるを得ない場合があります。また開発物件については、設計並びに建築工事等を設計事務所や建設会社等に発注しております。設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念に外注先管理を行っておりますが、外注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、アスコットグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （９）個人情報の漏洩についてアスコットグループは、多数のお客様の個人情報等をお預かりしております。アスコットグループでは、プライバシーマーク（認定番号第10700010）を取得しており、個人情報については、厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、アスコットグループの社会的信用等に影響を与え、業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （10）偶然不測の事故・自然災害について火災、落雷、大雨及び地震等の天災や戦争、暴動、テロ等の人災により、アスコットグループの開発物件及びアスコットが保有している物件について滅失、劣化又は毀損等が生じた場合、アスコットグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 （11）契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてアスコットグループが事業化する開発物件については、信頼しうる施工会社に建設工事を発注し、各工程での重要ポイントを確認し、体系的な品質管理による高品質な開発物件の提供を行っておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われた場合には、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされる可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、アスコットグループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、土地については、土地の仕入時及び開発中において一定の調査を行っておりますが、物件の引渡し後に瑕疵が発見され、アスコットグループが是正又は賠償する必要が生じた場合には、アスコットグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （12）感染症等の影響についてテレワークや時差勤務など業務に支障が生じない体制を構築、維持しておりますが、新型コロナウイルス感染症のように、治療方法が確立されていない新型の感染症が急速に拡大した場合、アスコットの従業員に感染者が出る可能性を完全に排除することは困難であり、万一、社内での感染拡大が発生した場合は業務遂行に支障をきたす可能性があります。また、政府による外出自粛要請に基づく不動産取引の停滞、消費マインドの冷え込みによる長期的な景気悪化等が生じる場合には、アスコットの業績に影響を与える可能性があります。