THEグローバル社（3271）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

THEグローバル社(3271)の株価チャート　THEグローバル社(3271)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】

THEグローバル社グループは、2024年７月１日、株式会社グローバル住販を存続会社、細沼興業株式会社を消滅会社とする吸収合併をいたしました。

また、2025年１月10日、合同会社京橋釣鐘に対する匿名組合契約を終了いたしました。

さらに、2025年５月９日、THEグローバル社が出資しております特定目的会社グローバル外苑前について、支配が一時的でなくなったため連結子会社に該当することとなりました。

その結果、株式会社THEグローバル社の傘下に、連結子会社８社、THEグローバル社を含め計９社から構成されております。また、SBIホールディングス株式会社はTHEグローバル社の親会社であります。

THEグローバル社グループは、首都圏を基盤に、分譲マンションや収益物件などの開発販売など、多角的な不動産事業を展開しており、その事業セグメント及び各社の分担は次のとおりとなっております。

 

[分譲マンション事業]

分譲マンション事業は、主に首都圏において自社ブランド「ウィルローズ」シリーズを中心とした新築マンションの企画・開発・分譲を行っております。分譲マンション事業を担うのはTHEグローバル社と株式会社グローバル住販です。株式会社グローバル住販は、販売代理で培ってきた商品企画力、マーケティング力を生かした、企画・コンサルティングを行っております。開発を担うTHEグローバル社は用地仕入の実施、外注先を利用しての設計監理や建設工事を行い、エンドユーザーに分譲しております。

有名デザイナーとのコラボレーションによるデザイン性の確保に努めているほか、水まわりや収納などのセレクトプラン「ライフパレット」を充実させ、顧客満足度を高めております。

[収益物件事業]

収益物件事業は、THEグローバル社が担っており、主に首都圏において、マンション開発で培った仕入力や企画力を活かし、賃貸マンション、オフィスなどの収益物件その他の企画・開発・販売を行っております。

[販売代理事業]

販売代理事業は、株式会社グローバル住販が担っており、THEグローバル社グループ開発のマンション等（以下「自社開発物件」という。）の販売業務に加え、他社デベロッパーのマンション等（以下「他社開発物件」という。）の販売代理を行っております。販売企画、モデルルーム運営、契約業務、引渡業務までを行っております。

また、新築マンションの販売代理に限らず、不動産の仲介業務（売買仲介）もこれに含まれます。

[建物管理事業]

建物管理事業は、株式会社グローバル・ハートが担っており、主としてマンション管理業務を行っております。自社開発物件のみならず、他社開発物件のマンション管理業務を受託し、事業拡大を図っております。「入居者パーティー」など入居者間のコミュニティづくりに努めております。

[ホテル事業]

ホテル事業は、マンション開発で培った仕入力や企画力を活かし、インバウンド需要の高い京都において、ホテルの開発・販売・運営を行っております。ホテル事業を担うのは、THEグローバル社と株式会社グローバル・ホテルパートナーズです。ホテル開発は、THEグローバル社が新築またはリノベーションしたホテルを投資家等に売却し、株式会社グローバル・ホテルパートナーズが投資家等からリースバックにより、ホテル運営を行っております。

[その他]

上記に含まれないものとして、不動産賃貸業等があります。

 

これらの事業の系統図は次のとおりとなります。

 

 

 

 

 

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

THEグローバル社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、THEグローバル社グループが判断したものであります。

 

(1）会社の経営の基本方針

THEグローバル社グループは、経営基本方針として「不動産価値創造企業として、変化する時代のスピードに対応し、一歩先のニーズを見据えます。既成概念に囚われず、新しい発想による価値を創造し、お客様の夢を叶えます。」を掲げ、他にはない価値、他にはないサービスを創造するオンリーワン企業を目指しております。

THEグローバル社グループは、顧客満足なくして企業成長はあり得ないという信念のもとに、顧客満足度（購入時だけでなく購入後も含む）においてナンバーワン企業となることを目標として掲げており、お客さまに感動を与える付加価値の高い商品とサービスを提供することで社会に貢献し、利益を継続的に獲得することで、企業価値の最大化を目指してまいります。

 

(2）経営戦略等

当期のTHEグローバル社グループを取り巻く外部環境は、正常化した社会活動に伴う企業収益の改善や雇用、所得環境の改善、各種政策の効果等により緩やかに回復しております。一方で、中国経済の動向、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響が懸念されており、物価上昇や為替動向、金融資本市場の変動等の影響には十分注意する必要があります。

これらの状況を踏まえ、THEグローバル社グループといたしましては、「事業の選択と集中」を掲げ、THEグローバル社グループの主たる事業である分譲マンション事業と収益物件事業について資源を集中させ、今後の成長に向けて事業基盤の強化に努めてまいります。

多様化するニーズを的確に捉え、これに迅速に対応した商品企画とデザイン性の高い商品提供を目指し、分譲マンション事業につきましては、第一次取得者向けの商品だけではなく、富裕層に向けた商品開発と提供もあわせて行ってまいります。

また収益物件事業につきましては、オフバランススキームの活用など出口戦略の多角化を目指してまいります。

 

(3）目標とする経営指標

THEグローバル社は、財務健全化を図るため、自己資本比率20％以上、ネットＤ/Ｅレシオ4倍未満を、目標とする経営指標として掲げております。

 

(4）経営環境

THEグローバル社グループが属する不動産業界において、首都圏の分譲マンション2024年1月～６月の供給戸数は9,066戸(前 年同期比13.7％減) となりました。2024年6月現在の平均価格は8,199万円となりました。都区部エリアにおいては 11,679万円と高水準で推移するなか、販売状況においても好調に推移しております(不動産経済研究所資料参照)。 不動産投資市場は、東京は2024年第１四半期の不動産投資額が世界都市別ランキングで1位（2023年通年5位）とな りました。円安環境に加えて日本は急激な金利上昇はないとの予想もあり、国内外の投資家からの収益不動産への 投資意欲は旺盛な状況が継続しております(民間調査機関調べ)。

このような状況下THEグローバル社グループでは、所有物件の開発と売却・販売に努め、分譲マンション４物件と収益物件14 物件の売却引渡を行いました。また同時に、首都圏を中心とした分譲及び収益物件用地の仕入れ強化に努めまし た。

ホテル業界におきましては、国内需要は活発に推移しており、訪日外客数は順調に回復し2024年2月には300万人超えとなりその後も増加傾向で推移しております（観光庁調べ）。THEグローバル社グループが運営する京都エリアでの市内主 要ホテルの2024年6月稼働率は、2019年同月と同水準の稼働率まで回復、平均客室単価においては30％を上回って おります。THEグローバル社グループにおきましても、昨年春に営業再開いたしました施設の稼働が回復傾向に推移しておりま す。また、京都ホテル案件２物件を売却しております。

以上の結果、当連結会計年度におけるTHEグローバル社グループの業績は、売上高は27,037百万円（前年同期比36.2％減）、 営業利益1,757百万円（前年同期比20.3％減）、経常利益3,079百万円（前年同期比96.6％増）、親会社株主に帰属 する当期純利益2,714百万円（前年同期比55.4％増）となりました。

 

(5）事業上及び財務上対処すべき課題

THEグローバル社グループを取り巻く外部環境は、短期的には物価高騰や為替不安、金利上昇や株価の乱高下に見られるように先行き不透明な状況が続いております。また中長期的には少子高齢化や国内の人口減少、格差問題、温暖化による地球環境の問題等様々な困難が想定されております。

THEグローバル社グループはこのような様々な環境変化の中で、柔軟かつ早急に対応し、さらなる企業価値の向上を目指すために、事業上の効率的な運営を図り、ガバナンスを強化し、人的資本のさらなる充実を推進してまいります。

マンション事業については、用地仕入れ価格及び建築費の高騰に加え、お客様のニーズは多様化しております。今後も商品企画と意匠性の更なる向上を図り、お客様のニーズをとらえた商品開発と提供を行ってまいります。特にこれまでTHEグローバル社の主要な顧客層であった第一次取得者向けの商品だけではなく、富裕層に向けた商品開発と提供もあわせて行ってまいります。また環境に配慮し、顧客にとって快適な住まいとなるＺＥＨを全分譲マンションに標準化してまいります。

収益物件事業については、円安と低金利を背景に販売は順調に推移しております。今後も投資家向けの良質な収益商品を提供するとともに、オフバランススキームの活用など出口戦略の多角化を目指してまいります。

THEグローバル社グループでは、得意領域である不動産開発事業に資源を集中させ、今後の事業基盤の強化と発展に努めてまいります。

 

 

３【事業等のリスク】

THEグローバル社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、THEグローバル社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてTHEグローバル社グループが判断したものであります。

 

(1）有利子負債への依存と金利変動の影響について

THEグローバル社グループは、用地の取得資金及び建築資金を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債依存度が高い水準にあります。今後においても、事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移するものと想定され、資金借入が十分に行えなくなった場合や金利が上昇した場合には、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2）金融機関からの資金調達にかかるリスクについて

THEグローバル社グループの不動産開発において、多くは土地仕入時に金融機関から事業資金の借入を行っております。それゆえ、計画通りに物件の引渡ができない場合、借入先である金融機関との良好な関係が維持できなくなった場合には、返済期限の延長ができず、資金回収前に金融機関から返済を求められる可能性があります。さらに、代替の資金調達ができなかった場合には、資金繰りに窮する可能性があります。

 

(3）不動産市況の悪化によるリスクについて

THEグローバル社グループの事業は、景気動向、金利動向、地価動向及び税制改正等の影響を受けやすいため、経済・雇用情勢等の悪化により、不動産に対する消費者の購入意欲や投資家による投資意欲が減退した場合、または仕入済の開発用不動産及び商品である販売用不動産の価値の下落が起こった場合には、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4）用地取得にかかるリスクについて

THEグローバル社グループでは、仕入物件の選定基準として、事業採算性の見地から所定の基準を設けておりますが、不動産市況の変化や用地取得競争の激化等により、THEグローバル社グループの基準や事業戦略に合う優良な土地を仕入れることが困難となった場合、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5）競合について

不動産業においては、事業を営むために宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者の免許を受ける必要がありますが、一般的に参入障壁が高いとは言えず、多くの不動産業者が激しく競争している状況にあります。

今後、競争による分譲価格の下落が生じた場合、または販売代理事業における販売委託元のデベロッパーが、他社に販売を委託するまたは自社で販売するようになり、THEグローバル社グループの販売受託が減ることとなった場合には、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(6）建築工事等について

THEグローバル社グループは、分譲マンション事業、収益物件事業における建築工事は外注により行っております。外注先の選定にあたっては品質、建築工期及びコスト等を総合的に勘案して決定しており、特定の外注先に依存しないように努めております。

THEグローバル社グループは、品質管理及び工期遅延防止のため、毎週工程進捗会議を行い、物件の進捗や問題点の報告検討及び対応の方向性の確認を行うとともに、設計監理者及び外注先との定例会議を行うことにより、工期スケジュール等の確認を行っております。しかしながら、工事中の事故、外注先の倒産や請負契約の不履行、その他予期せぬ事象が発生した場合、工事の中止及び遅延、建築コストの上昇等により、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7）契約不適合リスクについて

THEグローバル社グループは、分譲マンション事業、収益物件事業における建築工事は外注により行っており、THEグローバル社グループが販売する建物の瑕疵については、外注先の施工会社の工事保証にて担保しております。しかしながら、施工会社の財政状態が悪化または破綻する等により施工会社が負うべき契約不適合責任が履行されない場合には、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、THEグローバル社グループは、財団法人住宅保証機構の登録業者となり、THEグローバル社グループが分譲する住宅は、住宅性能保証制度に登録しておりますので、当該制度の保険に裏付けされた10年保証により、購入者の保護がなされております。

また、土地については土地の仕入時及び開発中において、後述の通り調査を行っておりますが、物件の引渡後瑕疵が発見され、THEグローバル社グループが是正又は賠償する必要が生じた場合には、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8）土地仕入時において予測できないリスクについて

THEグローバル社グループでは、土地の仕入に際して、さまざまな調査を行い、土地仕入の意思決定をしておりますが、土地仕入時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や近隣への建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの工程に遅れをきたすと同時に、追加費用が発生する場合があります。

THEグローバル社グループの開発物件におきまして、予想を超えた地中障害や近隣反対運動等が発生した場合には、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9）有害物質対策について

THEグローバル社グループは、分譲マンション事業並びに収益物件事業におきまして土地建物の取得を行っており、当該土地上に解体を目的とした既存建物が存在している場合、アスベストやＰＣＢ等の有害物質の使用状況に関して確認を行っております。有害物質の使用が確認された場合、飛散または流出防止対策を実施するとともに解体により発生した廃棄物は法令に基づいた処理を行っております。

しかしながら、有害物質が経年劣化等により飛散又は流出する恐れが生じた場合や、THEグローバル社グループが想定する範囲を越えて使用が判明した場合には、有害物質の除去又は封じ込め等の費用が発生し、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(10）事業に係る法的規制について

THEグローバル社グループ各社は、事業に必要な宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者の免許やマンション管理適正化推進法に基づくマンション管理業者の登録を受けており、各法令上の規制と当局の監督を受けます。また、各事業の継続には、かかる許認可が必要なため、仮にこれらの取消事由等に該当する何らかの問題が発生し、業務停止命令や許認可の取消処分を受けた場合には、THEグローバル社グループの事業遂行に支障をきたす場合があります。

その他THEグローバル社グループの事業にかかる法的規制としては、都市計画法、建築基準法、宅地造成等規制法、消防法、各自治体等が定めた条例等があります。THEグローバル社グループはこれらの法令を遵守しておりますが、今後法令等の改正又は新たな規制の制定によって、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(11）個人情報の保護について

THEグローバル社グループでは、主に分譲マンション事業、収益物件事業、販売代理事業、建物管理事業、ホテル事業を通じて多数のお客様の個人情報を取り扱っており、その取扱いには十分な注意を払っております。THEグローバル社グループのホームページにおきましても個人情報保護方針を掲載し、個人情報の取り扱いについて説明を行っております。個人情報の機密保持につきましては、施錠されたロッカーに保管し、電子ファイルはパスワードによる管理を行っております。また、THEグローバル社グループでは各部署の責任者で組織したコンプライアンス委員会において、ビデオ等による説明会、研修等を定期的に開催し、情報管理の重要性の周知徹底、個人情報に対する意識の徹底を図っております。

THEグローバル社グループでは、個人情報の保護に注力しておりますが、不正侵入や不正アクセス等の不測の事態によって、万が一、個人情報の漏洩が発生した場合には、THEグローバル社グループへの損害賠償請求や社会的信用の低下等により、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(12）訴訟等について

THEグローバル社グループが開発、販売、管理する不動産物件において、瑕疵、土壌汚染、販売活動等を起因として、訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(13）自然災害等について

THEグローバル社グループが取り扱う物件のエリアにおいて、地震、火災、津波、大型台風等の自然災害が発生し、THEグローバル社グループが取り扱う物件が毀損、滅失等を被った場合は、追加費用やプロジェクトの進捗遅延等が発生し、THEグローバル社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(14）物件の引渡時期にかかるリスクについて

THEグローバル社グループでは、分譲マンション事業、収益物件事業、販売代理事業におきましては、物件の引渡時を売上計上時期としております。大規模プロジェクトや利益水準の高いプロジェクト等の収益計上が、ある特定の時期に偏重する場合があります。将来、不測の事態による工事遅延等が発生し、物件の引渡時期が期末を越えた場合には、THEグローバル社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(15）主要な事業の免許について

THEグローバル社グループは、不動産業者として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき、宅地建物取引業者免許証の交付を受けており、同法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められております。同法第５条が免許基準、同法第66条及び第67条が免許取消について定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。

現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、THEグローバル社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

なお、主なグループ各社の免許及びその有効期限は以下のとおりとなっております。