エストラストグループは、エストラスト（株式会社エストラスト）及び連結子会社3社（株式会社トラストコミュニティ・株式会社エストラスト不動産販売・建和住宅株式会社）、持分法非適用関連会社1社(オリエルホーム株式会社)で構成されており、山口県及び九州の主要都市を中心に、主に不動産分譲事業を展開しております。
エストラストでは、事業用地の仕入れを行い、分譲マンションを企画開発し、エンドユーザーに提供しております。さらに山口県内では、エストラスト及び建和住宅株式会社が分譲戸建の企画開発、販売を行っております。株式会社エストラスト不動産販売は分譲マンション及び分譲戸建の販売代理業務を行っております。また、その他事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。株式会社トラストコミュニティにおいては、マンションの管理組合より建物管理業務を受託する不動産管理事業を行っております。
また、エストラストグループにおいて、不動産賃貸事業として優良な収益物件を厳選して取得しており、安定的な賃料収入を確保しております。
(不動産分譲事業)
エストラストは、自社ブランド「オーヴィジョン」マンションを主に山口県及び九州の主要都市において提供しております。当事業では、エストラストが販売代理で培ってきた販売力を活かしながら、デベロッパーとして商品企画部門と販売部門が一体となることで、お客様の多様化するニーズやトレンドを商品企画に反映することが可能となりました。
また、分譲戸建においては、山口県におけるこれまでのマンション供給実績とブランド力を活かした「オーヴィジョン」ホームと、当連結会計年度より子会社化した建和住宅株式会社の注文住宅ブランド「Kenwa Style」を展開しております。
「オーヴィジョン」シリーズ、「Kenwa Style」両ブランドにおいて、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、人と社会と環境に貢献する住まいづくりを目指しております。
(不動産管理事業)
連結子会社の株式会社トラストコミュニティにおいて、マンションの管理組合より建物管理業務を受託するマンション管理業等を行っております。
(不動産賃貸事業)
エストラストグループにおいて、収益基盤の安定化を図るため、不動産賃貸事業を行っており、財務状況や市況等を慎重に判断しながら、優良な収益物件については積極的に取得を進めております。
(その他)
エストラストグループは、その他附帯事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。
［事業系統図］
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、エストラストグループが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
エストラストグループは、主に山口県及び九州の主要都市において、ファミリータイプの「オーヴィジョン」マンション及び分譲戸建「オーヴィジョン」ホームを提供しております。「オーヴィジョン」シリーズにおいては、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、「人」と「社会」と「環境」の調和した未来の創造を目指しております。
また、親会社である西部ガスホールディングス株式会社及び同社グループの関連部門と連携し事業推進体制を整備しております。引き続き、同社及び同社グループとのシナジー効果の最大化に向け、プロジェクト用地情報の共有をはじめとするグループ連携を深めてまいります。
(2) 経営指標
エストラストグループは、用地の取得資金及び建築資金等の一部を主に金融機関からの借入金により調達しております。安定的な事業展開を行うために、自己資本の拡充による財務基盤の強化が重要であると認識しており、最も重視している経営指標は自己資本比率であります。
なお、自己資本比率の目標値を30％以上としておりますが、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めた結果、事業用地等の棚卸資産が増加し、当連結会計年度末における自己資本比率は23.3％となりました。引き続き自己資本の拡充と有利子負債の圧縮等を行うことにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
(3) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略
①経営環境
エストラストが属する不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇、労務費及び建築資材の高騰から分譲マンションの建設費が上昇傾向にあります。また、住宅ローン金利水準の動向等にも懸念があることから、今後の事業環境は楽観視できない状況にあります。
このような環境の中、エストラストは山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を行い、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めております。
②中長期的な会社の経営戦略
セグメントごとの中長期的な経営戦略は以下のとおりであります。
(不動産分譲事業)
不動産分譲事業におきましては、再開発や複合開発などの開発事業を積極的に行っていくほか、他社との共同事業（JV）への積極参入や福岡都市圏での用地仕入強化を行い、引渡戸数はマンション500戸以上、戸建100戸以上の販売体制を目指してまいります。また、ZEH（注）仕様の住宅など環境に配慮した住宅の供給にも注力してまいります。
（注）ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「住まいの断熱性能や省エネ性能を向上し、さらに太陽光発電などで生活に必要なエネルギーをつくり出すことにより、年間の一次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気等）をゼロ以下とすることを目指した住宅」であります。
(不動産管理事業)
不動産管理事業におきましては、ストック事業として管理関連事業の強化を行い、7,000戸の管理戸数と管理戸数の増加に伴う組織体制の整備を行ってまいります。
(不動産賃貸事業）
不動産賃貸事業におきましては、オフィスビル事業の強化をするとともに、将来的な開発を見据えた立地かつ収益性を考慮した賃貸不動産の厳選取得を行ってまいります。
(その他)
その他の事業におきましては、郊外や狭小等の分譲マンション開発の困難な用地について、近隣環境等に考慮しながら、宅地造成開発による販売、賃貸マンション、コンパクトマンション等の供給をするなど、土地の有効活用策を検討し、事業を行ってまいります。
2025年２月期において、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、437戸の引渡しを計画しております。分譲戸建については、引き続き山口県内を中心として85戸の引渡しを計画しております。
エストラストグループは、引き続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①資金繰りを考慮した事業展開
エストラストグループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。エストラストグループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に十分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。
②経営管理体制の強化
エストラストグループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。
また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。エストラストグループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。
③人材育成の強化と人材の確保
エストラストグループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。
④再開発プロジェクト及び複合プロジェクトにおける進捗管理
エストラストグループでは、再開発プロジェクト及び複合プロジェクトを手掛けており、仕掛販売用不動産が大きく増加している要因となっております。再開発プロジェクト及び複合プロジェクトは、その性格上、事業規模の大型化や開発期間が長期化いたします。エストラストグループは、プロジェクトの進捗など、適切に管理を行い、事業拡大を図ってまいります。
エストラストグループの事業及び財政状況等に影響を及ぼす可能性のある事項は、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末において判断したものであります。
(1) 有利子負債への依存について
エストラストグループは、事業用地の取得資金及び建築資金の一部を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債依存度が高い水準にあります。今後においても、事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移するものと想定され、資金調達が十分に実行できない場合や金利が上昇した場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 引渡時期による業績変動について
エストラストグループの主力事業である不動産分譲事業は、分譲マンションの売買契約成立時ではなく顧客への引渡しをもって売上を計上する引渡基準を採用しております。そのため、天災やその他の予想し得ない事態の発生による建築工事の遅延や、不測の事態の発生による住宅設備機器のサプライチェーンへの影響等による引渡しの遅延があった場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 住宅の品質管理及び保証について
エストラストグループでは、不動産分譲事業における建築工事を外注により行っており、エストラストグループが販売する建物の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものについては、外注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかしながら、施工会社の財政状態が悪化または破綻する等により施工会社が負うべき契約不適合の担保責任が履行されない場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 土地仕入時において予想できないリスクについて
エストラストグループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や近隣への建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの工程に遅れをきたすと同時に、追加費用が発生するため、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 事業用地の仕入について
エストラストグループでは、経済情勢により、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格の変動要因となります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 建築工事費(建築資材・部材価格を含む)などの動向について
エストラストグループの主力事業である不動産分譲事業は、施工会社との間において工事請負契約を締結し、建物の建築工事を行っており、建築工事費は契約時に決定しております。国内外の経済情勢等の影響により、建築資材・部材価格の高騰等が発生した場合、建築工事費が上昇する可能性があります。基本的に建築工事費や事業用地等の仕入価格は、分譲マンションの販売価格に転嫁することから、これらの価格の動向が販売活動に影響した場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向について
エストラストグループは、賃貸用不動産を保有しております。今後の不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向によっては、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 経済動向・経営環境・不動産市況の変化について
エストラストグループの属する不動産業界は、景気動向、金利動向、不動産市況、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や、大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落発生等、諸情勢に変化があった場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 開発・販売地域が集中していることに関するリスクについて
エストラストグループの開発及び販売地域は、山口・九州エリアに集中しております。エストラストグループは、今後の成長のために、他地域での開発及び販売を進めていくことも検討しておりますが、同地域の景気が悪化した場合や同地域に重大な災害が生じた場合は、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 在庫に関するリスクについて
エストラストグループは、分譲マンション・分譲戸建の企画・販売を行うために、先行して用地の仕入を行います。そのような中、急激な景気の悪化、金融機関の金融情勢による金利の上昇及び住宅関連税制の改廃等の要因により、分譲マンション・分譲戸建の不動産に対する需要が減退した場合、エストラストグループの販売計画の遂行が困難となり、プロジェクト計画の遅延による滞留在庫の増加の影響などから、資金収支の悪化、金利負担の増加などを招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、正味売却価額が取得原価を下回った販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について評価損を計上した場合、エストラストグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 法的規制等について
エストラストグループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、子会社の株式会社トラストコミュニティにおきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、宅地建物取引業免許については、エストラストグループの主要な事業活動において必要不可欠な免許であります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由(宅地建物取引業法第65条及び第66条)に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、エストラストグループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
エストラストグループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。
(12) 小規模組織であることによるリスクについて
エストラストグループは、小規模組織であり、今後の成長のために販売、仕入、開発、管理における優秀な人材の確保が必要なものと認識しておりますが、エストラストグループが必要とする人材を適時に確保できる保証はありません。また、エストラストグループが必要とする人材が適宜に採用できなかった場合、あるいは従業員数の増加に対して管理体制の構築が順調に進まなかった場合には、エストラストグループの業務に支障をきたす可能性があります。また人員増強、教育及びシステム等の設備強化等に伴って、固定費の増加等から収益性の悪化を余儀なくされ、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 個人情報管理について
エストラストグループでは、多数のお客様の個人情報をお預かりしており、個人情報については、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、エストラストグループの社会的信用等に影響を与え、エストラストグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(14) 親会社について
エストラストの親会社である西部ガスホールディングス株式会社は、エストラストの経営に関し、エストラストの独自の企業文化、経営の自主性を維持する方針であります。今後においても同社はエストラストの自主的な経営を尊重しつつ連携を深めていくものとしておりますが、同社の経営方針に変更があった場合、エストラストの事業運営等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、エストラストは、親会社との間で以下の関係を有しております。
(i) 西部ガスホールディングス株式会社との取引について
エストラストと西部ガスホールディングス株式会社の間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
(ⅱ) 西部ガスグループ企業との関係について
エストラストと西部ガスグループ各社との間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
なお、上記はエストラストグループが事業を継続する上で、予想される主なリスクを具体的に例示しており、これらに限定されるものではありません。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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