パラカ（4809）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

パラカ(4809)の株価チャート　パラカ(4809)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　パラカは、主に時間貸駐車場の開拓と運営管理に関連する事業を展開しており、区分すべき事業セグメントは存在しておりません。 　事業の系統図は、次のとおりであります。 　パラカは、日本の駐車場不足を解消するために、より必要な場所に１台でも多くの駐車場を供給し、健全なクルマ社会の発展に貢献するという使命のもと、大都市圏を中心として、主に時間貸駐車場の開拓と運営管理を行っており、事業区分を「賃借駐車場」「保有駐車場」「その他」に分類しております。　賃借駐車場及び保有駐車場は、駐車場の運営形態別に分類しており、時間貸駐車場の運営管理に関する業務全般を一貫して行っております。　また「その他」は、不動産賃貸、自動販売機収入、太陽光発電、バイク駐車場及び駐輪場の運営管理等となっております。 (1）賃借駐車場　賃借駐車場は、パラカ事業の基本を成すビジネスモデルであり、具体的には、土地オーナーに賃借料を支払い、パラカで駐車場設備を設置し、運営管理を行います。時間貸駐車料金（一部月極を含む）が売上高、そこから賃借料（月額）、駐車機器のリース料（精算機・ロック板・看板等）、減価償却費、運営管理費（機器メンテナンス料・集金費・清掃費・光熱費等）を差し引いたものが、個別の駐車場の売上総利益となります。 賃借駐車場のビジネスフロー (2）保有駐車場　保有駐車場は、自社で駐車場用地を購入し、運営管理するモデルであります。パラカで用地を取得することから、土地所有者都合による解約は発生せず、賃借料も発生しません。時間貸駐車料金（一部月極を含む）が売上高になり、そこから固定資産税・都市計画税、駐車機器のリース料、減価償却費、運営管理費を差し引いたものが、個別の駐車場の売上総利益となります。 保有駐車場のビジネスフロー

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】①経営方針　パラカの経営の基本方針は「日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること」であります。現在の日本では、特に都市部において、駐車場が不足していると言われております。また、現在のコインパーキング（時間貸駐車場）業界においては、駐車場用地の大部分を賃借に依存し、駐車場の供給は公共性が高いにもかかわらず、常に解約リスクにさらされている状況であります。　より必要な場所により多くの駐車場を供給していくこと、解約のない駐車場あるいは解約されにくい駐車場をより多く供給すること、そして日本の駐車場不足を解消し、快適なクルマ社会を実現すること、がパラカの志であり、存在意義であります。 ②経営環境及び経営戦略　コインパーキング（時間貸駐車場）業界の市場規模については、包括的な業界団体が存在せず、また小規模な路外駐車場は開設時に行政への届出が不要であることから正確な数値は算出できないものの、日本経済新聞社が毎年実施している「サービス業調査」によると、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた令和３～４年調査を除き、10年以上連続で業界売上高は拡大しております。　その要因としましては、平成18年の道路交通法改正により違法駐車取締りが強化されたこと、店舗付帯駐車場の不正対策として時間貸駐車場化が進められたこと、近年の旺盛な駐車需要により駐車場料金相場が上昇傾向であること、全国の乗用車保有台数が微増を続けていること等が挙げられると考えております。　このような経営環境において、パラカは安定的な財務基盤を背景に、「基盤収益」である保有駐車場への投資を積極化しております。なお、パラカの当事業年度末における自己資本比率は42.2％であります。同業他社については保有駐車場モデルの事業展開は殆ど無く、他社との競争優位性を確保するための重要な要素となっております。保有駐車場事業は「売上総利益額及び売上総利益率」が高いだけでなく、その取得時にデベロッパーを含む不動産業者や金融機関との関係を強化することが出来、駐車場用地情報の拡大が可能となっております。また、保有駐車場を核として、その周辺に固定方式もしくは駐車場売上によって賃料が変動する還元方式による賃借駐車場の開発という衛星的な展開が可能となっております。更に、保有駐車場は外部環境により売上高が減少する局面においても、その高い売上総利益率により「基盤収益」として経営を下支えする役割を担うことができます。　更に、保有駐車場を核とし、全国の中核都市において、それぞれの地域で車室数、事業地件数、売上において地域一番を目指すべく、人的、組織的、金額的経営資源を重点的に投入し、その地域での優位性を確保する戦略を進めております。　これらの戦略を推進するため、パラカでは、立地判断、車室設計、オペレーション、プライシングの４つの「標準化」を行っています。標準化により物件開発、車室設計、運営管理等に関するノウハウの蓄積が可能となり、経営資源を強化することができます。加えて、様々な情報の蓄積と積極的な活用を図るため、営業支援システムの充実を進めております。　以上により、同業他社との差別化を図り、事業拡大と収益性の向上を同時に達成し、専業企業として最も存在感のある会社を目指してまいります。 ③重視する経営指標　パラカの重要な経営指標は次の３つとなります。１つ目は「基盤収益」、２つ目は「売上総利益額及び売上総利益率」、３つ目は「車室残高」です。　１つ目の「基盤収益」ですが、保有駐車場、不動産収入、太陽光発電事業から構成されます。これらの事業は、外部環境に左右されにくく、安定的な収益をもたらす事業であり、この「基盤収益」の拡大が、長期安定的な利益成長につながるため重要視しております。　２つ目の「売上総利益額及び売上総利益率」ですが、駐車場の収益性を端的に表すことから本業の状況確認のための最も基本的な数値として重要視しております。　３つ目の「車室残高」ですが、管理車室数を継続的に増やしていくことが持続的な成長には欠かせないことから重要視しております。　パラカのビジネスはいわゆるストック型のビジネスモデルと捉えておりますので、良質なものを少しでも多く積み重ねていくことを重視しているため、上記の各指標につき具体的な数値目標としては定めておりません。 ④事業上及び財務上の対処すべき課題　パラカは収益力の向上のため、対処すべき課題として以下の項目に取り組んでまいります。(1）解約リスクの低減　パラカは、時間貸駐車場事業を賃借駐車場モデル（土地オーナーより駐車場用地を借り受け事業を行うモデル）に依存し過ぎることは、賃貸借契約の解約により事業を継続できなくなるリスクがあると考えております。そこで、賃借駐車場の解約リスクを軽減し、企業全体として長期安定的・継続的に成長していくためには、キャッシュ・フローを考慮しながら、「賃借駐車場」及び「保有駐車場」のポートフォリオを組み立てていくことが必要と考えております。 (2）収益リスクの低減　パラカは事業基盤の更なる強化を図るため、事業地を新規駐車場（オープン後１年未満の駐車場）と既存駐車場（オープン後１年以上経過の駐車場）に分けて管理しております。加えて、賃借駐車場では、毎月一定の賃料を土地オーナーに支払う「固定方式」にかかるリスク管理の徹底と、駐車場売上によって賃料が変動する「還元方式」を組み合わせることにより、収益リスクの低減に努めております。 (3）オペレーションスキルの向上　パラカは「標準化」を推進し、従業員のオペレーションスキルの向上により、全社的な収益拡大とコスト低減を図ることに努めております。今後も引き続き、人材育成・教育によりオペレーションスキルの向上を図ることで、利益率の改善に努めてまいります。 (4）営業力の強化　パラカが成長を図る上では、今後も継続して営業力を強化していく必要があると認識しております。人員の拡大を図るとともに、「標準化」を推進し、ＯＪＴ教育、全体研修、個別指導を通じ、個々のスキルアップに努めてまいります。加えて、営業支援システムの機能向上、情報の蓄積と活用を促進してまいります。

３【事業等のリスク】　パラカの事業その他に関するリスクとして投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日においてパラカが判断したものであります。 (1）事業におけるリスクについてイ　事業用地の確保について　パラカにおける駐車場運営形態としては、「賃借」及び「保有」があります。パラカでは、賃借によって駐車場用地を確保する「賃借駐車場」が、パラカの運営管理する駐車場の中で高い割合を占めており、パラカ事業の基本を成すビジネスモデルであります。「賃借駐車場」は、土地オーナーに賃借料を支払い、パラカで駐車場設備を設置し、運営管理を行います。時間貸駐車料金（一部月極を含む）が売上高、そこから賃借料、駐車場機器（精算機・ロック板等）の減価償却費、リース料、運営管理費（機器メンテナンス料・集金費・清掃費・光熱費等）を差し引いたものが、個別の駐車場の売上総利益となります。　パラカが事業を拡大するためには、駐車場用地の確保が必要となりますが、土地所有者の土地の有効活用に対する旺盛な需要を背景として、パラカの物件数及び車室数の推移は概ね順調に増加しております。なお、令和２年９月期及び令和３年９月期については、新型コロナウイルス感染症の影響により、不採算事業地の解約や新規開拓事業地の厳選を行ったため、若干の減少となりましたが、令和４年９月期には積極的な営業活動を再開し、車室数は再び順調に増加しております。（単位：車室（件）） 回次第25期第26期第27期第28期第29期当事業年度決算年月令和３年９月令和４年９月令和５年９月令和６年９月令和７年９月 賃借駐車場25,609（1,805）28,090（1,867）29,984（2,012）34,996（2,144）42,459（2,265） 保有駐車場4,587（ 236）4,762（ 252）5,104（ 273）5,435（ 305）5,773（ 333）合計30,196（2,041）32,852（2,119）35,088（2,285）40,431（2,449）48,232（2,598） 　今後につきましては、地価の動向、土地に係る税制の改正等の要因により不動産市場が活発化した場合、土地所有者にとって土地の有効活用のための選択肢が増加することにより、パラカにとって駐車場用地の確保が困難になり、パラカの経営成績等に重要な影響を及ぼす可能性があります。　提出日現在、パラカは本リスクが顕在化することが予測される情報について、認識をしておりません。　本リスクへの対応策として、売上総利益率が高く、解約リスクのない保有駐車場を簿価39,696百万円分（主に不動産信託受益権含む土地）所有しております。また、土地の有効活用のための選択肢については常に注視し、検討を行います。 ロ　土地所有者との賃貸借契約が解約される可能性について　賃借駐車場を設置する際には、土地所有者との間でパラカを賃借人とする賃貸借契約を締結しております。当該契約期間は概して２～３年間（当初契約期間）となっており、期間満了後は１年毎の自動更新となっておりますが、土地所有者の意思により賃借駐車場に係る契約の多くが解約された場合、パラカの経営成績等に重要な影響を及ぼす可能性があります。　提出日現在、パラカは本リスクが顕在化することが予測される情報について、認識をしておりません。　本リスクへの対応策として、定期的に土地所有者との意思疎通を行い、土地所有者の要望等を認識し適宜対応することで本リスクの低減を図っております。 (2）法的規制等について　パラカが営む時間貸駐車場の運営に関して、特有の法的規制は現在のところありません。駐車場の設置等に関する法令としては、都市における自動車の駐車のための施設の整備に関し必要な事項を定めた「駐車場法」をはじめ、都道府県公安委員会による交通規制等を定めた「道路交通法」並びに自動車保有者等に対して自動車の保管場所確保等を定めた「自動車の保管場所の確保等に関する法律（車庫法）」等があります。　これらの法律が変更された場合、パラカの業績に影響を与える可能性があります。　今後、都市部の自動車利用の制限につながるような法改正等がなされた場合には、パラカの営業地域における駐車場の需要の減少等により、パラカの業績に影響を与える可能性があります。　提出日現在、パラカは本リスクが顕在化することが予測される情報について、認識をしておりません。　本リスクへの対応策として、関係法令の改正情報等を早期に入手し、その影響を検討して対策をとるとともに、関係法令の遵守を徹底いたします。 (3）借入金について　パラカにおける駐車場開発形態としては、「賃借」及び「保有」がありますが、土地を保有する場合には、当該資金の大部分を金融機関からの長期借入金により調達しております。金融機関からの借入に当たっては原則として借入期間を20年とし、金利についてもその多くを固定金利での調達としておりますが、今後の金利動向等、金融情勢の急激な変化により、パラカの財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。　提出日現在、パラカは本リスクが顕在化することが予測される情報について、認識をしておりません。　本リスクへの対応策として、上記の通り、金融機関からの借入に当たっては原則として借入期間を20年とし、金利についてもその多くを固定金利での調達としております。　なお、最近５ヵ年における自己資本比率、長期借入金の推移は、以下のとおりであります。回次第25期第26期第27期第28期第29期当事業年度決算年月令和３年９月令和４年９月令和５年９月令和６年９月令和７年９月自己資本比率（％）44.744.745.443.542.2長期借入金合計（百万円）17,17318,33918,95121,88624,215　１年内返済予定の長期借入金　（百万円）1,7801,9922,2602,6382,788　長期借入金（百万円）15,39316,34716,69019,24821,427 (4）事業用土地の状況について　パラカでは、当事業年度末現在、総資産額49,440百万円に対し、簿価39,747百万円の土地（不動産信託受益権含む）を所有しております。　これらの土地等につきましては、殆どがパラカが営む時間貸駐車場に係る駐車場用地であり、原則的には継続して所有し事業の用に供するものです。また、現時点におきましては、充分な収益を確保しているものとパラカでは認識しております。しかしながら、今後、売上の低下や営業戦略の大幅な変更等により、パラカの事業にとって不要な土地等を売却した場合、当該地価の動向によっては、パラカの業績に影響を与える可能性があります。　また、固定資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に、一定の条件で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額することとなるため、今後の地価の動向やパラカの収益状況によっては、パラカの財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。　提出日現在、パラカは本リスクが顕在化することが予測される情報について、認識をしておりません。　本リスクへの対応策として、事業用土地の取得にあたっては、特定の駐車需要に依存し過ぎないことや取得金額が路線価等の指標金額に対して特に高価となる場合には、その売上予測根拠の正確性について丁寧に検証を実施しております。