propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）（5527）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて
３ 【事業の内容】propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）及び子会社８社で構成されており、「リアル(住まい)×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供しております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが扱う主力商品は、リノベーション済中古区分所有マンションであり、株式会社ホームネットが北海道から沖縄まで主要都市部で販売しています。また秋田県と山口県では株式会社サンコーホーム、株式会社ファーストホームが地元有数の施工会社として新築戸建の請負を行っております。各地域の住宅事情にあった住宅供給を行うことをコンセプトとした展開に加え、住まい・住み替えに関わる主なプロセス、すなわち住宅購入・売却以外の住宅リフォーム・リノベーション、不動産賃貸等のサービスも提供しております。また、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは中古住宅再生及び戸建住宅を取り扱うリアル(実取引)を通じて蓄積してきた不動産情報のデータベースを有しており、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが全国に展開する拠点の先にある仲介会社ネットワークを介した情報の受け渡しと、テクノロジーとしてAI査定やポータルサイトの機能をも有している『KAITRY（カイトリー）』にて直接一般顧客と情報の受け渡しを行うことで幅広い不動産情報を取り扱っております。上記事業内容を総称して、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループではKAITRY事業としております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループはKAITRY事業の単一セグメントであります。 ※ 各子会社の左肩の％表記は、当連結会計年度末現在の矢印でつながる会社間の持ち株比率を表しております。 なお、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）は特定上場会社等に該当し、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準のうち、上場会社の規模との対比で定められる数値基準については連結ベースの計数に基づいて判断することとなります。 (1) 不動産供給の状況１．中古住宅再生株式会社ホームネットの全国15拠点(2025年11月末現在)で中古区分所有マンションを仕入れ、リノベーションを施した上で販売しております。取扱い物件はファミリー実需向け中心で、マーケットが一番広い30、40歳代の一次取得者を主なターゲットとしております。また事業の拡張、安定化を企図して、良質なリノベーション物件へのニーズの強い都心高価格帯マンションの取扱いも開始しております。全国拠点において地元の売主、買主、仲介会社、リノベーション工事業者と取引しており、仕入資金についても同社が各拠点の地元金融機関から調達しております。 ２．戸建住宅戸建住宅は株式会社サンコーホーム(秋田県に４拠点)及び株式会社ファーストホーム(山口県に４拠点)において、主に新築戸建住宅を扱っております。両社ともに顧客要望に応じた注文住宅の請負建築を得意として地元に根ざした事業展開を行っており、株式会社サンコーホーム約3,400棟、株式会社ファーストホーム約2,700棟、累計約6,100棟の引渡し実績があります(株式会社サンコーホーム1994年10月以降、株式会社ファーストホーム1999年５月以降、2025年11月末現在)。 (2) プラットフォームを活用した事業展開について主力商品である中古区分所有マンションの取引に関しては、「リアル（住まい）×テクノロジー」で多くの不動産情報を授受し、実取引に結び付ける事業モデルを構築しております。１．リアル(実取引)実績件数① 販売・査定実績2025年11月末時点で株式会社ホームネットが販売した中古区分所有マンション数は累計約9,000件あります (2011年12月以降)。また、2025年11月期に年間約29,900百万円の中古区分所有マンションの仕入契約を行っていますが、その過程では約36,400件の価格査定を行っております。これらリアル(実取引)に基づく実績データベースが構築できております。② 取引ネットワークpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの拠点は北海道から沖縄に及び、主要都市をカバーしております。更に各拠点合計で不動産仲介会社約7,500社、仲介会社拠点約11,200拠点、仲介会社営業員数約32,000人(それぞれ2025年11月末時点の下記「ホームネットシステム」に登録された社数・人数)と繋がっており、顧客との接点となっております。 ２．テクノロジーと事業展開① テクノロジーpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは以下のようなテクノロジーを保有・活用しております。・AI査定PriceHubble社が人口動態や住環境等のビッグデータを用いて算出する査定価格にpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが保有するリアルの査定実績を掛け合わせることで査定精度を高めたpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループ独自のAI査定機能です。・物件管理システムpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが独自開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を株式会社ホームネットで使用しております。このシステムは社内向けに物件仕入から売却までをデジタル化した社内DXであり、具体的には「物件概要」「物件設備」「事業計画」「購入/在庫」「販売開始計画」「営業活動」「案内」「販売最終計画」「売却」等の必要項目を入力することで、物件そのものの情報や情報提供を受けた仲介会社のデータを保管し、後の案件捕捉に活用しつつ、進行中の保有物件を見える化して物件回転を促進しております。・業務支援システム(「HOMENET Pro」「KAITRY finance」「KAITRY professional」)「HOMENET Pro」は、仲介会社に対してpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが保有する物件の内見予約や販売図面(物件の概要・間取り図・契約関連情報などを纏めた資料)等の情報をオンラインで提供するシステムで、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループ保有物件を顧客との取引のきっかけとして活用していただくことを目的としてます。また、同システムには、仲介会社の顧客に対して、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの保有の有無を問わず全国の物件関連情報(査定価格、市場動向、周辺環境、近隣物件等)を提供できる機能も備えております。その他、この「HOMENET Pro」を、金融機関向けに仕様変更した「KAITRY finance」や、士業向けの「KAITRY professional」も提供しております。 ② プラットフォームで提供するビジネス上記１．①、②、２．①の経営資源を有機的に結び付けることで差別化を図る事業展開をしており、これら機能の連携を一体のプラットフォームと捉えております。プラットフォームの特徴として、AI査定の活用と社内DXの推進による効率性を追求しており、提案のスピードと質で物件取引を伸ばしております。具体的には、従来は物件情報に対する仕入価格提案を行うにあたり、過去の売買事例や周辺環境、周辺開発計画などの調査に数時間要して査定していたものを、必要情報をデータベースから取込み、AIで瞬時に査定できる体制に転換しております。このpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループのAI査定では、ビッグデータに過去に行ったリアルの査定実績を掛け合わせることで、培ってきた経験値を損なうことなく査定結果に反映しております。仲介会社に対して従来と変わらない精度の価格査定を短時間でお返しすることで、仲介会社の先にいらっしゃる売主顧客の取引を促し、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの仕入に繋げております。社内DXとしては、査定の省力化以外にも、仲介会社に対して提供する物件関連情報を導出できる物件情報提供システムの整備、仕入れた後のリノベーションから販売までの工程を見える化し適切に管理する物件管理システムの開発などにより、マンパワーをより付加価値の高い提案営業に振り向けております。こうして整えた営業体制で、全国拠点の取引ネットワークから幅広い不動産情報を得て、取引を拡大しております。これら仲介会社を経由するビジネスに加えて、2021年７月にリリースしたポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』では、一般顧客から直接価格査定や売却相談を受け付けpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループで買取りを行うiBuyer機能を提供しております。このように、プラットフォームを活用して(a)取引ネットワークを介した売買と(b)直接仕入（iBuyer）という２つの取引ルートを備えたビジネス展開を図っております。また、業務支援システムは不動産情報と仕入機会を増やすことに加えて、有償サービスとしてもビジネス展開しております。なお、2025年11月末現在で、当該プラットフォームは一部戸建住宅に関する情報収集も行っておりますが、主に中古住宅再生において活用しております。 なお、本書に記載する「AI査定」、つまりpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが活用する「AI査定」とは、現在の住宅価格・リノベーションを実施した際の品質改善がなされた後の売却確率と売却期待価格を予測するものであります。モデルの開発では、住宅の特性（広さ、築年数、階数、向き、内装高級度など）や周辺環境（公共交通機関・商業施設・病院・学校からの距離、今後の開発計画など）といった属性情報を学習します。具体的には、過去に取引された大規模な類似事例データベースから、対象物件の価格・リノベーション後の価格と売却確率を算出するための手続きと、それによって開発されたシステムを広い意味での「AI査定」として定義しています。 事業系統図propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業の系統図は、次のとおりであります。
有価証券報告書（2025年11月決算）の情報です。
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが判断したものであります。(1) 基本方針propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル(住まい)×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。我々の理念は、今まで多くの人にとって一生に一度の買い物であると言われてきた住宅を、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住まいを変える、そのような存在に変えることで人々の様々な可能性を広げていきたい、という想いに基づいています。テクノロジーを活用し、我々の目指す未来を創造することで、住まいを通じたより豊かな社会の構築に貢献し、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの企業価値を高めることにつながっていくものと確信しています。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは今後、リアルとして積上げた実績と、最新のテクノロジーの力を掛け合わせることで、顧客の「売りたい」「買いたい」「建てたい」を喚起する有効情報を手軽に提供し、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループ自身が相手方となって取引を速やか且つ具体的に実現することで、顧客LTV(ライフ タイム バリュー)(※)を最大に引き上げていきます。不動産取引の現状を変えていくためには先端のテクノロジーを活用していくことが重要であるのと同時に、テクノロジーを適切に活用するためには不動産取引の実態(リアル)に精通していることが必要不可欠です。リアルとテクノロジー、そして２つの役割分担、掛け合わせ方、すべての高度化を目指します。 ※ 顧客LTVとは、顧客生涯価値を意味し、ある顧客が特定の企業等と取引を開始してから終了するまでの間に当該企業等にどれだけ利益をもたらすかに関する指標です。 (2) 経営環境及び経営戦略日本の住宅市場は、住宅ストックの状況・人口動態及び社会情勢の変化、資材及び人件費等の高騰、サステナビリティ意識の浸透などを背景に今後はマンションカテゴリーにとどまらず、戸建住宅カテゴリーにおいても中古住宅流通市場の重要度は上がっていくものと考えております。そして、2025年の中古マンションの市場規模は3.6兆円（東日本不動産流通機構／レインズの成約価格）、このうち中古住宅買取再販事業の市場規模は1兆400億円（リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2025年」のマンション販売戸数と東日本不動産流通機構／レインズの中古マンション首都圏成約物件価格から推計）でありました。このような市場環境を背景にpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは中古住宅再生事業を核としてKAITRY事業を運営しております。KAITRY事業は仕組みの構築、すなわちプラットフォーム『KAITRY』を構築することで事業規模を拡大してきました。今後は「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、新たな価値提供を実現できる経営基盤の高度化を目指します。2024年１月12日に公表した「2023年11月期_通期決算説明資料」においては、2024年11月期より始まる３か年の中期経営計画を、－仕組みを磨き込み理想実現の基盤を築く―としました。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループ主力事業である中古住宅再生の事業基盤であり特徴として、全国15拠点で約7,500社の不動産仲介会社、約11,200の仲介会社拠点、約32,000人の仲介会社営業員というネットワークを保有していますが(2025年11月期実績）、当該ネットワークをさらに拡大していきます。加えて、不動産仲介会社、金融機関、士業への業務支援SaaSサービス、エンド顧客と直接取引を進めるiBuyer（オンライン買取再販）の展開を進めることで、不動産情報と不動産売買を拡大していくシナジーを生み出し、仕入・販売の質的向上を図ってまいります。またこれら情報と取引（売買）の拡大は事業展開の過程で蓄積してきたデータベース（例：2025年11月期に約36,400件の価格査定を実施）とこれを活用するデータサイエンスやAI等テクノロジーを駆使して取り組んでいきます。査定精度向上、情報の網羅性/見える化向上、社内外リソースを活用したPOC実施による新規事業/プロダクト開発体制強化により、コアコンピタンスの強化を図ることで実現してまいります。 （中期経営計画における成長戦略上の重要事項）テーマ項目施策情報量拡大を通じた仕入の質的向上ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』の利用度アップ・広告展開による認知度向上及びフロー顧客獲得・高い質の物件仕入につながる情報流入経路の最適化・的確な住み替えタイミングの捕捉によるストック顧客獲得取引仲介会社/拠点数の拡大・拠点新設 ～新商品の投入、厳選仕入による既存商品の質的改善を優先した後、拠点新設へ・既存拠点の仲介会社取引増強、厳選仕入方針に沿った有効情報の収集強化SaaSサービスによる仕入情報の流入増・「HOMENET Pro」の価格査定取り扱い増による情報流入・「KAITRY professional」経由の士業からの仕入情報獲得販売の質的向上データサイエンスを駆使した販売最適化・高精度な利益率予測と販売確率分析により各拠点の厳選仕入を支援・仕入段階での物件選定へ活用と戦略的な在庫・販売管理の促進ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』販売ページの活用・常時1,000物件を超えるリノベ済マンションの掲載・『KAITRY（カイトリー）』知名度向上によるPV数増強とサイト内回遊の創出販売活動における物件情報の提供強化・「HOMENET Pro」から導出される周辺環境含めた物件情報の提供・生成AI等活用したエンド顧客がイメージしやすい物件情報の提供コアコンピタンスの強化情報網羅性/見える化向上・データベースの拡張及び現場活用・質的改善の重要指標の計測とアラート表示査定精度向上・査定情報数増強によるAI査定数の積み上げ・実査定との照合による精度検証の継続・査定精度向上に繋がる新しいデータやロジックの開発、活用新規事業/プロダクト開発体制強化・開発チームの増員及び組織強化・POC実施における社内連携体制の強化・産学連携の取り組み推進による新規テーマ発掘及び共同研究の実施 ～PropTech-Labでの研究開発の加速 (3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として売上高、EBITDA(但し先行費用としての広告宣伝費を除く)を重視しております。また、これらの経営指標に影響するプラットフォーム『KAITRY』における価格査定数、物件仕入額・販売額、取引不動産仲介会社営業員数をKPI(Key Performance Indicators)として重視しております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、リアル(住まい)における収益基盤を持っており、これにテクノロジーを掛け合わせて大きく成長させることを展望しております。これらのKPIをもとに、プラットフォーム『KAITRY』を更に充実させ、仲介会社との取引を拡張し、iBuyer機能により仲介会社経由の中古住宅売買の２倍以上の市場規模が見込まれる住宅保有個人客からの直接買取りを進めます。 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の対処すべき課題は、以下の項目と認識しております。① デジタルトランスフォーメーション(DX)の促進日本の不動産売買において、多くの手続きがオフラインかつ多くのプロセスを介在する業界環境により、煩雑・複雑・不確実・非効率な現状が残されており、DXへの対応が重要であると、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）は認識しております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループではiBuyerプラットフォーム『KAITRY（カイトリー）』を中心とした、仲介会社向けの営業支援、個人向けの不動産売買プラットフォームの提供、社内の営業支援をDX化の取り組みを通して行っており、その結果経済産業省が認定する「DX認定事業者」に選定されております。今後、仕入から販売までビジネスをより進化させるべく社内DXを推し進め、対外的には仲介会社の業務効率化をサポートする情報提供機能「HOMENET Pro」（AI査定や仲介会社として媒介契約取得する武器となる顧客向け物件査定書作成等）や金融機関向けの「KAITRY finance」、士業向けの「KAITRY professional」等の提供を広げることで、不動産に関わる様々なニーズに応えていきます。 ② 『KAITRY（カイトリー）』利用促進のための認知度向上propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが事業を拡大し成長していくためには、『KAITRY（カイトリー）』ポータルサイトの利用者数の確保(査定依頼や問い合わせを受けた利用者を新規会員として登録します)が重要であると考えており、そのために『KAITRY（カイトリー）』の認知度向上が必要であると考えております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、効果的かつ効率的な新規会員の獲得を行うため、現在行っているオンラインによるターゲティング広告を中心とした手法のほか、TVコマーシャル等によって『KAITRY（カイトリー）』の認知度向上を行ってまいります。 ③ 価格査定の精度向上propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは物件を仕入れるための価格査定を現状年間約36,400件実施しております。一方でビッグデータを用いたAI査定により導出される査定価格も参考にし、双方を有効に掛け合わせることで真に活用できる、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが買取価格として提示できるAI査定価格として『KAITRY（カイトリー）』ポータルサイト等にて活用しております。今後大きな成長を期待できる個人顧客からの直接仕入れ、iBuyer機能を拡充していくためにも、価格査定の精度を更に向上してまいります。 ④ 取扱商品ラインナップの拡充propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが扱う主力商品は30、40歳代の一次取得者向けに提供する中古区分マンションです。マーケットが広く安定的な需要があるものと認識しておりますが、社会情勢、経済環境によって短期的な需給の波が生じます。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）の経営戦略に沿った事業展開を進めていく上で、より安定的に収益を獲得し成長していくためにも、取扱商品ラインナップを拡充することで、その時々の顧客ニーズを捉えていきます。当連結会計年度ではコンセプト豊かな商品を企画提供する「プレミアムマンション」を新たな収益の柱とすべく取組み、独自基準を満たす「眺望」を資産価値と捉えて提供する都心高級マンション「眺望マンション」をラインナップとして加えました。 ⑤ 中古住宅再生における販売期間の短縮propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、リノベーション工事により再生した中古マンションが、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産の在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上や運転資金としての有利子負債の増加による財務健全性の悪化に繋がる可能性があります。そのため、仕入から販売までの期間の長期化を未然に防ぐことが課題であると認識しております。この販売期間短縮のため、仕入からリノベーション完了までの工程の見える化、対象物件の早期販売を期待できる仲介会社営業担当のデータベース構築を行う、自社開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を用いております。更に物件の特徴や販売開始後の反響や案内の推移から個別物件の販売難易度を評価し、販売方法を選択する独自のスコアリングモデルの開発を進めております。当該スコアリングモデルを実装することで販売期間の短縮、延いては利益率の向上を図ってまいります。 ⑥ 品質管理の拡充propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、お客様が中古住宅を購入する際に抱く物件の品質に対する不安を解消し、安心して暮らせる住宅を提供することが最も大事なことであると認識しております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、内装工事の内容を部位別に明示した「アフターサービス規準」とその部位ごとに一定期間保証する「アフターサービス保証書」といったpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループ独自の検査・保証を行うことでお客様の笑顔が絶えることのない「安心」「安全」な住まいを提供してまいります。 ⑦ 内部管理体制の強化propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、コンプライアンス体制の充実を重要課題と位置づけ、内部牽制機能を強化して、不正やミスの起こらない組織作りに取り組んでおります。内部監査を担当する内部監査室、監査役及び会計監査人との連携による監査体制の充実を図り、社外監査役を登用して監査体制の強化をしております。今後、業務の効率性・有効性の改善を進め継続的な成長を持続するため、内部管理体制のさらなる強化を推進してまいります。 ⑧ 人材の確保と育成企業が成長する上では、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。社内教育制度の拡充により社員のスキル習得を支援し、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めてまいります。 ⑨ 財務体質及び資金調達力の強化propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは物件仕入資金を借入金により調達しております。市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うためには財務基盤の充実が求められます。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの保有する取引データやテクノロジーを活用することでビジネスの量と質を強化し、獲得する収益により財務基盤を充実させ、資金調達力を強化してまいります。
事業等のリスク
３ 【事業等のリスク】本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に影響を及ぼす可能性のある事項を以下に記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避、発生した場合の対応に努める方針であります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが判断したものであります。 (1) 事業環境に関するリスク① 不動産市況等の動向についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが属する不動産業界は、景気変動、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これら景気変動等が購入層の購買動機に影響し、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績や財務状況にも影響を及ぼす可能性があります。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、拠点展開とその先の仲介会社ネットワークの拡大、ポータルサイトでのエンド顧客との直接取引推進等により、情報量を増やし、仕入販売の経路多様化を図ること、取扱商品の拡充により対象購入層の多様化を図ること等で、市況変動による影響の低減に努めております。なお、商品ラインナップ拡張により取扱いを始めている「眺望マンション」シリーズは中国からの人や資金の流入が1つの販路となりますが、国際情勢を見つつ適切な在庫保有、販売対応に努めております。 ② 不動産に係る税制改正等の政策について景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の変更等が行われることがあり、政策の内容によっては、不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 競合及び価格競争についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが扱う中古住宅は首都圏及び地方主要都市を、戸建住宅については秋田県及び山口県を中心に展開しております。首都圏及び地方主要都市の中古住宅については競合他社の参入状況によって物件の仕入及び販売数が減少する場合や、価格競争等が生じる場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。地方都市の戸建住宅は主に安価な規格住宅を扱う企業の全国展開が続いており、今後、秋田県及び山口県でも土地取得や価格面での競合が一層激しくなり、また市場の在庫物件の増加で需給が悪化することによりpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、魅力的な商品(間取り、デザイン、空調等機能や顧客ニーズに沿った価格バランスのよい商品等)の開発やアフターサービスの充実等に努め、また競合他社の動向を的確に把握し、市場変動モニタリングを行うこと等により、時々の状況に応じた柔軟な仕入及び営業活動を行うことで、リスクの低減に努めております。 ④ AI及びIT業界の動向についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、リアル×テクノロジーによる顧客サービスの充実、具体的には「AIを用いた不動産価格査定」や「ポータルサイトでの不動産直接売買の機会提供」といったサービスを展開しており、経済産業省が定めるDX認定制度に基づき、「DX認定事業者」に認定されておりますが、AIやITテクノロジーを活用したソリューションを提供する企業は益々増えております。これら企業との競合が一層激しくなる場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 技術革新への対応についてAIやDX、ビッグデータ活用に係る技術は革新スピードが速く、それら技術や知識は常に陳腐化のリスクを伴っております。技術革新への対応が遅れたり、想定を上回る速度での技術革新や新技術の普及が生じた場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが提供するサービスの評価が下がり、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）は一般社団法人DX不動産推進協会の正規会員として社外に人的ネットワークを広く持ち、また大学研究室との交流や産学共同の開発を行うことで、先端テクノロジーに関する情報収集とその導入を進めております。 ⑥ システム障害についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが提供するiBuyerプラットフォーム『KAITRY（カイトリー）』は相当部分がポータルサイトを通してインターネット上で提供するサービスとなっており、インターネットのシステム障害等によりサービス提供に支障が生じる場合には、業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦ 自然災害及び不測の事故等についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、特定の狭いエリアでの事業展開は行わず、広域にわたって事業を展開することにより、特定エリアで発生する落雷、大雨及び地震等の自然災害や、火災、事件、暴動等、不測の事故等によるリスクの分散を図っております。また、原則として、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが保有する不動産については火災保険を付保しており、不測の事態に備えております。しかしながら、万が一、事故・災害等が発生した場合、その発生した地域においてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが保有している物件について、滅失、劣化または毀損等が生じたり、保険でカバーできない事故・災害等が発生した場合や、消費者の不動産購入・建築マインドが低下した場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧ 法的規制や免許・許認可事項についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの有する主な許認可は以下のとおりであります。(株式会社ホームネット) 許認可の名称許認可番号有効期限取消条項宅地建物取引業免許国土交通大臣(3)第8603号自 2024年５月１日至 2029年４月30日宅地建物取引業法第66条一般建設業許可国土交通大臣許可第029177号自 2024年６月３日至 2029年６月２日建設業法第29条 (株式会社ファーストホーム) 許認可の名称許認可番号有効期限取消条項宅地建物取引業免許山口県知事(06)第002902号自 2024年６月４日至 2029年６月３日宅地建物取引業法第66条一般建設業許可山口県知事第018481号自 2021年９月25日至 2026年９月24日建設業法第29条一級建築士事務所登録山口県知事第2995号自 2022年５月16日至 2027年５月15日建築士法第26条 (株式会社サンコーホーム) 許認可の名称許認可番号有効期限取消条項宅地建物取引業免許秋田県知事(05)第001873号自 2022年11月29日至 2027年11月28日宅地建物取引業法第66条一般建設業許可秋田県知事第011735号自 2022年５月26日至 2027年５月25日建設業法第29条一級建築士事務所登録秋田県知事第17-10A-0502号自 2022年６月27日至 2027年６月26日建築士法第26条 (2) 事業に関するリスク① 棚卸資産の長期在庫についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、AIによる市場変動モニタリングや各地域での需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行った上で、物件の仕入、リノベーション、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件の保有期間の長期化に繋がる可能性があります。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループのビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は、物件価格等を見直しての売却や棚卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、在庫の長期化または滞留在庫の増加による運転資金の増加に伴い有利子負債が増加する等、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループではこのリスクに対して、仕入の厳選や販路拡大による販売期間の短縮化を図りつつ、平均販売期間に見合った在庫水準を目安として過度の在庫保有を抑制すること、取扱商品拡張によりリスク分散を図ること、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループ基準で長期在庫と見做す期間を経過している在庫物件について、月２回の社内会議で販売状況と対処事項の確認・指示を行うこと、それらの状況を毎月の定時取締役会へ報告すること等により適正在庫の維持に努めております。 ② リノベーション工事についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、取得した中古住宅のリノベーション工事の多くを外部工事協力会社に外注しており、これによって人件費等の固定費の増加を抑制し、一定の利益水準を確保することを見込んでおります。しかしながら、リノベーション工事の多くを外注先に依存しているため、今後、仕入件数の増加に伴いそれに見合う外注先を十分に確保できなかった場合や、外注先の経営状態の悪化等により工期の遅延が発生して早期の販売活動ができなくなった場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループではこのリスクに対し、外部工事協力会社のネットワーク拡大や工程の見直し・最適化による工事キャパシティ増強を図ること等でリスクの低減に努めております。 ③ 資材価格の高騰についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが扱う新築戸建住宅は、木材や石油関連の資材を使用しております。このため、市況や為替変動により資材の仕入価格が上昇し、これらのコストダウンや価格転嫁等が難しい場合は、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 住宅の品質管理及び保証についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループではお客様に提供する住宅について品質管理には万全を期しておりますが、販売や引渡を行った物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、直接的な原因がpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）以外の責任によるものであったとしても、売主、施工会社としての瑕疵担保責任を負う可能性があります。その結果、保証工事費の増加や、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）の信用の棄損等により、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を与える可能性があります。 ⑤ 有利子負債への依存と資金調達についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、中古住宅物件の仕入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は比較的高い水準にあります。今後は自己資本の充実に注力する方針でありますが、経済情勢の変化等によって市場金利が更に上昇した場合には、支払利息が増加する等により、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、中古住宅物件の仕入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しており、現時点では安定的に調達ができております。しかしながら、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの財政状態が著しく悪化する等によりpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの信用力が低下し、安定的な融資が受けられない等、資金調達に制約を受けた場合は、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。更に、物件の仕入資金は、借入期間が概ね１年の短期借入金で調達しているため、不動産市況の低迷等により、想定した期間内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。 2024年11月期2025年11月期期末有利子負債残高(千円)29,925,90031,168,547期末総資産残高(千円)40,791,95643,570,217有利子負債依存度(％)73.471.5 ⑥ 訴訟等についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、事業活動の中で生じる各業務について、適法かつ適切な業務処理を行っており、現時点において業績に影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、業務手続に適法性や適正性を欠いた場合にはクレーム等を受ける可能性があり、また、それらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないようマニュアルや業務フローを定める等、社内体制の整備に努めてはおりますが、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 会社組織に関するリスク① 人材の確保と育成についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、業務を遂行するうえでは、宅地建物取引業法や民事執行法はもとより不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められます。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは、業容拡大に向け、AI査定モデルを活用した仕入活動の効率化を取り入れつつ、継続的な人材確保に努め、社内教育制度の拡充により社員のスキル習得を支援する他、管理職層の育成を強化し事業拡大に伴う組織体制の整備に努めております。しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業活動に支障が生じ、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 個人情報等の管理についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループは、事業活動を通じてお客様や取引先等の個人情報等を取得しており、また、重要な経営情報等の内部情報を保有しております。中古住宅再生におけるお客様の個人情報とは、不動産売買契約の締結や売買代金の決済、引渡のために必要な情報で、ご本人確認としてお客様の身分証明書等を確認させていただきます。戸建住宅では、身分証明書等の他に、お客様の資産や資金計画に関する情報もご提供いただきます。情報管理につきましては、個人情報管理規程及び情報管理規程を制定、運用して、社員教育の徹底をはかっております。また、管理体制やシステムのセキュリティ対策の強化にも努めております。しかしながら、万が一、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループが保有する個人情報等が、何等かの理由で社外に漏洩してしまった場合にはpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの信用が失墜し、また、損害賠償による損失が発生した場合には、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 特定人物への依存についてpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの創業者である代表取締役の濱中雄大は、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定など、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業活動全般において重要な役割を果たしております。propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループでは同氏に過度に依存しないように、経営体制の整備、人材の育成を行う等、経営に対するリスクの軽減に努めております。しかしながら、現状では同氏がpropertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの業務を継続することが困難となった場合、propertytechnologies（プロパティテクノロジーズ）グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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