ＡｌｂａＬｉｎｋ（5537）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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ＡｌｂａＬｉｎｋ(5537)の株価チャート　ＡｌｂａＬｉｎｋ(5537)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】

ＡｌｂａＬｉｎｋは、「空き家をゼロにする」というミッションのもと、新築戸建てや投資用マンションと比較して、さらに流動性が低下している賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家および二次的住宅以外の人が住んでいない住宅）を中心とした様々な不動産の買取を行い、市場へ流通させる買取再販事業を展開しております。

ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う空き家の多くは下記に記載のような瑕疵を保有しているケースがあり、新築戸建てや投資用マンションと比較して流動性が低下しており、ＡｌｂａＬｉｎｋでは「訳あり物件」として取り扱っております。「訳あり物件」における流動性低下の原因となっている「訳」の解決には時間がかかるため、一般の事業者からは買取を敬遠される場合が多く、ＡｌｂａＬｉｎｋではそのような物件を専門に買取、ＡｌｂａＬｉｎｋ独自のノウハウや提携している不動産に精通した弁護士にも協力を仰ぎながら、対象物件を活用できる不動産投資家や同業他社、一般消費者へマッチングし販売を行っております。

　なお、ＡｌｂａＬｉｎｋは、「不動産事業」の単一セグメントでありますが、売上高の構成として、不動産売買事業およびその他不動産関連事業とで区分しております。

 

(1)不動産売買事業

ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う空き家は、総務省が発表した令和5年住宅・土地統計調査によると日本全国には2023年時点で900万戸存在するとされており、その中でＡｌｂａＬｉｎｋがメインで取り扱っている賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家および二次的住宅以外の人が住んでいない住宅。）は2018年から2023年にかけて37万戸増加し、2023年時点で約385万戸あるとされ、空き家問題は深刻化しています。そして「物件を手放したいと考える持ち主」と「物件を直して再利用したい買い手」が数多く存在するにも関わらず、物件の課題解決を行い双方の橋渡しを担う会社は依然として少ないのが現状です。

そのような環境の中、ＡｌｂａＬｉｎｋはそのような物件を積極的に購入し、主に対象物件を活用できる不動産投資家や同業他社、一般消費者に販売を行うことにより、全国の空き家の減少に寄与しています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、後述①マーケティング活動を通じて多様な投資家のニーズを把握していること及び「訳あり物件」の買取再販事業から得られたノウハウを活かして、売主の保有する物件の円滑な流動化を実現しております。

 

ＡｌｂａＬｉｎｋの具体的な仕入販売活動は下記①から③に示したとおりです。ＡｌｂａＬｉｎｋは従来の不動産買取再販事業者と異なり、自社のWEBメディアを活用することにより、地域に限定されず、全国を対象とした効率的な営業活動を行っております。

 

①マーケティング活動

ＡｌｂａＬｉｎｋのマーケティング活動は大きく分けてマスメディアマーケティング、WEBマーケティング、オフラインマーケティング、自治体提携の４つのマーケティング活動を実施しております。ＡｌｂａＬｉｎｋは自社でマーケティング部門を備えており、随時、顧客からの反応を自社のマーケティング活動に反映できる体制を整えております。具体的にはマーケティング部門主導で、広告およびオウンドメディアなどのWEBマーケティング経由でリードを獲得後、各支店の営業担当者が問い合わせに基づき、物件保有者と折衝いたします。その後、営業担当者からのヒアリングにより回収したお客様からの声や交渉履歴をマーケティング部門が分析を行い、アップデート施策でA/Bテストなどの比較実証をしたのちに新たなマーケティング施策として各種広告内容へ反映しております。

a.マスメディアマーケティング

ＡｌｂａＬｉｎｋの企業認知拡大を目的にテレビCMの出稿、テレビ番組およびラジオ番組への出演などを行っております。

 

b.WEBマーケティング

仕入に関するリードの増加および販売に関する問い合わせの増加を目的に５つのWEBメディアを運営しております。各メディアを通じて、訳あり物件に特化した情報を提供しております。ＡｌｂａＬｉｎｋの運営するメディアは、以下となります。

 

 

 

c.オフラインマーケティング

空き家相談会の開催やチラシの送付などの施策を実施しております。

 

d.自治体提携

全国にある地方自治体と空き家の削減に関する様々な施策を講じております。具体的には、空き家バンクへの掲載が難しく取り扱うことが難しい物件のＡｌｂａＬｉｎｋへの紹介、空き家相談会の開催などの施策を実施しております。

 

②仕入活動

仕入活動は、マーケティング活動を通じてＡｌｂａＬｉｎｋへ物件売却を検討している顧客からの問い合わせを受けた後にＡｌｂａＬｉｎｋの営業担当者が物件の状況、瑕疵、登記情報などを回収し、創業以来蓄積した約３万件の査定データ、近隣不動産の相場などを総合的に勘案して査定を実施いたします。顧客がＡｌｂａＬｉｎｋの算出した査定金額に合意した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋと売買契約を締結いたします。

 

③販売活動

ＡｌｂａＬｉｎｋの販売活動は、主に自社が運営する各種メディアを通じて接点のある6,000名以上の不動産投資家に対する情報提供のほか、不動産ポータルサイトへの掲載を通じて、ＡｌｂａＬｉｎｋと接点のない投資家層にも不動産情報を提供することで行っております。

ＡｌｂａＬｉｎｋの販売取引の特徴として、「第三者のためにする契約」（以下「三為取引」という。）を利用して販売するケースが多い点が挙げられます。具体的には、売主とＡｌｂａＬｉｎｋ、ＡｌｂａＬｉｎｋと買主の間でそれぞれ不動産売買契約を締結し（前者については第三者のためにする売買契約）、売主から買主へ直接所有権移転登記を行うスキームです。

このスキームは、売主からＡｌｂａＬｉｎｋへの所有権移転登記を省略できることから、登記申請から登記完了までのタイムラグが生じず、仕入から販売までの期間を短縮できるとともに、登記に係る登録免許税および司法書士報酬を削減することで、コストの低減および収益率の向上に寄与しております。

 

(2)その他不動産関連事業

ＡｌｂａＬｉｎｋにお問い合わせをいただく物件の中には、地価や建物の状態等から通常の買取が困難な物件も存在します。こうした物件の一部については、所有不動産の管理負担を回避するため、一定の費用負担は発生しても処分を希望される売主ニーズが存在することもあります。このような場合には、コンサルティング契約を締結し、物件処分の可能性についての情報提供及び助言をさせて頂きます。その中にはＡｌｂａＬｉｎｋが買主として当該不動産を買い受けるケースがあります。このようなケースの場合、実質的には有料引取（以下「有料引取取引」という）と見做される可能性がありますが、ＡｌｂａＬｉｎｋは、不動産の有料引取業界の健全化を目的とする業界団体である不動産有料引取業協議会に加盟しており、同協議会の自主規制ルールに基づき、顧客への十分な説明を行ったうえで、売主の契約不適合責任の原則免責等、顧客の取引の安全性の確保を図っております。

 

［事業系統図］

上記に述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

 

 

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

ＡｌｂａＬｉｎｋの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてＡｌｂａＬｉｎｋが判断したものであります。

（１）経営方針

ＡｌｂａＬｉｎｋは、「空き家をゼロにする」というミッションのもと、全国に広がる空き家問題を解決することで社会に貢献してまいります。

 

（２）経営環境

ＡｌｂａＬｉｎｋが事業展開する不動産市場において、空き家は2023年時点で全国に約900万戸存在し、空き家率は13.8%（注１）に達しています(出典:総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査)。

高齢化する社会構造において、必然的に不動産の相続が発生しておりますが、相続したオーナーがその取り扱いに悩んでいるケースも多く、依然としてマッチングニーズが恒常的に存在しております。

また、空き家を保有することで空き巣や火災のリスク、税金・管理費等の負担等が発生するため、手放したいニーズはあるものの、買い手が見つからず手放せない保有者が多い状態です。

人口動態に目を向けると、総務省の人口推計によれば、2025年４月度の65歳以上の高齢者人口は3,619万人、総人口に占める割合は29.3%(出典:総務省統計局 人口推計 2025年９月報)と高い水準で推移しており、相続に伴う不動産流動化の需要増加が予測されます。

一方で、株式市場の投資家は、2025年７月の日本証券業協会の「個人株主の動向」の発表によりますと、国内の個人投資家は、2024年度末で約1,600万人と言われております。また、国土交通省が発表している「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果」で2019年7月時点では、20,030人中12.6%が不動産投資の経験者であります。

これらの情報から顕在化している不動産投資市場を推定すると十分な規模があることを見込んでおり、不動産投資未経験層が87.4%存在していることから潜在的なニーズはあると考えております。

ＡｌｂａＬｉｎｋの販売先の個人投資家の多くはＡｌｂａＬｉｎｋからの購入後、賃貸運用として利用しております。令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」によると賃貸需要につきましては、土地・建物の保有志向と比較して、賃貸志向は2023年時点で20.5%（注２）となっており、2022年の18.1%と比較して上昇しております。

 

（注）１．空き家率とは賃貸用の空き家（新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅。）、売却用の空き家（新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅。）、二次的住宅（別荘や普段住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなった時に寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅。）及び賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家及び二次的住宅以外の人が住んでいない住宅。）の合計数を総住宅数に対して、除した割合になります。

２．国土交通省の令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」の図８をもとに「借地・借家でも構わない、又は借地・借家が望ましい」と回答した人を賃貸志向と定義

 

（３）優先的に対処すべき事業上および財務上の課題

優先的に対処すべき事業上および財務上の課題として以下の事項に取り組んでまいります。

 

①販売用不動産の仕入れの強化

買取再販事業者の増加により、買取り対象となる中古物件の仕入競争が激化する環境下において、ＡｌｂａＬｉｎｋは、顧客ニーズに適合する中古物件の在庫の拡充が現状の課題であると認識しております。また、中古物件の仕入情報を網羅的かつ早期に入手するため、WEB等による情報収集を一層強化するほか、地域に根ざした事業活動や広告を通して知名度を高めるとともに、情報源である同業者、各金融機関等との関係を強化してまいります。

 

②投資回収期間の早期化

仕入決済（売主から買主であるＡｌｂａＬｉｎｋへの所有権移転）から売上決済（売主であるＡｌｂａＬｉｎｋから買主への所有権移転）までの期間を短縮するためには、物件の流動性が低下している要因を的確に把握し、速やかに解消までの道筋を構築することが求められます。その実現のためには、案件遂行能力の高い優秀な人材を育成するとともに、適切なインセンティブを従業員に付与することが重要であると考えております。ＡｌｂａＬｉｎｋは、優秀な人材の育成と公正・透明性の高い人事制度の運用を通じて、投資回収期間の早期化を実現し、棚卸資産回転率の向上に努めております。また、ＡｌｂａＬｉｎｋは三為取引を積極的に活用し、仕入決済日と同日に売上決済を行うことで、投資回収期間の極小化を図っております。

これらの施策により、投資回収期間の早期化を実現するとともに、棚卸資産の滞留期間が長期化することに伴う棚卸資産評価損の計上等のリスク低減を図ってまいります。

 

③人材の確保および育成

ＡｌｂａＬｉｎｋは、人材の獲得競争が激しさを増す現況下において、今後の事業拡大に合わせて優秀な人材を継続的に確保し、育成することが非常に重要であると認識しております。そのため、ＡｌｂａＬｉｎｋでは、新卒の定期的な採用や業界経験者の中途採用も積極的に実施しております。従業員に対しては、継続的に営業スキルの向上やコンプライアンス研修等を実施し、人材の育成と強化に取り組んでおります。また、人事制度の仕組みの改善や福利厚生の充実を図り、より働きやすい職場環境となるように努めております。

 

④財務基盤の強化

ＡｌｂａＬｉｎｋの不動産事業における販売用不動産の購入資金は、主に金融機関からの借入により賄っております。市況の変化に左右されず、安定的な資金調達を行うためにも、金融機関との良好な関係を維持するとともに、資金調達手段の多様化に取り組んでいく必要があるものと認識しております。また、在庫の早期売却を図り、運転資金の確保や財務基盤の拡充を図ってまいります。

 

⑤コーポレート・ガバナンスの強化

ＡｌｂａＬｉｎｋの継続的な事業の発展および信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。ＡｌｂａＬｉｎｋでは、監査役と内部監査担当者および監査法人との連携の強化、定期的な内部監査の実施、経営陣や従業員に対する研修の実施等を通じて、コーポレート・ガバナンスの一層の強化に取り組んでまいります。

 

（４）経営戦略

①全国のリード数増加のためのマーケティング強化

ＡｌｂａＬｉｎｋは、全国的な認知度向上とリード数の増加を目的に、WEB広告やSEO対策を活用したマーケティング施策を強化します。特に、オンライン集客の最大化を図り、検索エンジン最適化（SEO）を通じてターゲット層の流入を増加させるとともに、SNSやコンテンツマーケティングを活用し、潜在顧客へのリーチを拡大します。さらに、リアルイベントやセミナーなどを組み合わせることで、リード数の増加を促進し、全国規模での顧客獲得を目指します。

 

②支店出店の加速

全国からのリード数増加に対応し、より迅速かつ地域密着型のサービス提供を実現するために、戦略的な支店出店を加速します。特に、WEB広告やSEO施策によるオンライン集客を強化することで、全国各地の需要が高まることが想定されるため、適切な地域に拠点を設置し、対象物件に直接足を運び、所有者様と対面でお話をさせていただくことを実現し、スピーディーな対応を可能にします。新規支店の出店により、地域ごとの市場特性に応じた柔軟な営業活動を展開し、ノウハウの蓄積と顧客満足度の向上と仕入契約率の向上を図ります。2028年までに全国47都道府県への支店展開をしてまいります。

 

③新たな販売先の開拓

従来の販売チャネルに加え、新規投資家層の創出を積極的に推進します。具体的には、これまで投資不動産に興味を持っていなかった層に向けた空き家投資に関するセミナーや情報提供を行うSNSの運用などを実施し、資産形成やリスク分散を目的とした投資案件としての魅力を訴求します。

 

④空き家の活用方法の創出

全国的に増加する空き家問題に対し、民泊施設やその他のサービス提供施設へのリフォームを推進することで、新たな活用方法を創出します。特に、観光需要の高いエリアでは、民泊や簡易宿泊施設への転用を進めるとともに、法人向けのワーケーション施設やシェアオフィス、介護・福祉施設への転換など、地域の特性に応じた活用方法を提案します。また、自治体や不動産会社と連携し、空き家を活用したビジネスモデルの開発を進め、地域活性化にも貢献します。2025年10月末時点で６件の民泊用物件を保有しており、民泊の運営を行っております。

 

⑤AI・DXの活用・推進

今後、全社的な生産性を向上させていくため、AI活用やDXの推進をしてまいります。具体的には、物件査定の自動化、顧客対応のAI化、重要事項説明書・売買契約書の自動作成などを進めてまいります。

これらの推進を行うことで、営業担当者一人当たりの生産性を向上いたします。

 

 

（５）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

ＡｌｂａＬｉｎｋでは、経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標として、仕入決済数、販売件数、支店数および半期末の在庫残高を重視しております。

 

 

 

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

ＡｌｂａＬｉｎｋの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてＡｌｂａＬｉｎｋが判断したものであります。

（１）経営方針

ＡｌｂａＬｉｎｋは、「空き家をゼロにする」というミッションのもと、全国に広がる空き家問題を解決することで社会に貢献してまいります。

 

（２）経営環境

ＡｌｂａＬｉｎｋが事業展開する不動産市場において、空き家は2023年時点で全国に約900万戸存在し、空き家率は13.8%（注１）に達しています(出典:総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査)。

高齢化する社会構造において、必然的に不動産の相続が発生しておりますが、相続したオーナーがその取り扱いに悩んでいるケースも多く、依然としてマッチングニーズが恒常的に存在しております。

また、空き家を保有することで空き巣や火災のリスク、税金・管理費等の負担等が発生するため、手放したいニーズはあるものの、買い手が見つからず手放せない保有者が多い状態です。

人口動態に目を向けると、総務省の人口推計によれば、2025年４月度の65歳以上の高齢者人口は3,619万人、総人口に占める割合は29.3%(出典:総務省統計局 人口推計 2025年９月報)と高い水準で推移しており、相続に伴う不動産流動化の需要増加が予測されます。

一方で、株式市場の投資家は、2025年７月の日本証券業協会の「個人株主の動向」の発表によりますと、国内の個人投資家は、2024年度末で約1,600万人と言われております。また、国土交通省が発表している「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果」で2019年7月時点では、20,030人中12.6%が不動産投資の経験者であります。

これらの情報から顕在化している不動産投資市場を推定すると十分な規模があることを見込んでおり、不動産投資未経験層が87.4%存在していることから潜在的なニーズはあると考えております。

ＡｌｂａＬｉｎｋの販売先の個人投資家の多くはＡｌｂａＬｉｎｋからの購入後、賃貸運用として利用しております。令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」によると賃貸需要につきましては、土地・建物の保有志向と比較して、賃貸志向は2023年時点で20.5%（注２）となっており、2022年の18.1%と比較して上昇しております。

 

（注）１．空き家率とは賃貸用の空き家（新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅。）、売却用の空き家（新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅。）、二次的住宅（別荘や普段住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなった時に寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅。）及び賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家及び二次的住宅以外の人が住んでいない住宅。）の合計数を総住宅数に対して、除した割合になります。

２．国土交通省の令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」の図８をもとに「借地・借家でも構わない、又は借地・借家が望ましい」と回答した人を賃貸志向と定義

 

（３）優先的に対処すべき事業上および財務上の課題

優先的に対処すべき事業上および財務上の課題として以下の事項に取り組んでまいります。

 

①販売用不動産の仕入れの強化

買取再販事業者の増加により、買取り対象となる中古物件の仕入競争が激化する環境下において、ＡｌｂａＬｉｎｋは、顧客ニーズに適合する中古物件の在庫の拡充が現状の課題であると認識しております。また、中古物件の仕入情報を網羅的かつ早期に入手するため、WEB等による情報収集を一層強化するほか、地域に根ざした事業活動や広告を通して知名度を高めるとともに、情報源である同業者、各金融機関等との関係を強化してまいります。

 

②投資回収期間の早期化

仕入決済（売主から買主であるＡｌｂａＬｉｎｋへの所有権移転）から売上決済（売主であるＡｌｂａＬｉｎｋから買主への所有権移転）までの期間を短縮するためには、物件の流動性が低下している要因を的確に把握し、速やかに解消までの道筋を構築することが求められます。その実現のためには、案件遂行能力の高い優秀な人材を育成するとともに、適切なインセンティブを従業員に付与することが重要であると考えております。ＡｌｂａＬｉｎｋは、優秀な人材の育成と公正・透明性の高い人事制度の運用を通じて、投資回収期間の早期化を実現し、棚卸資産回転率の向上に努めております。また、ＡｌｂａＬｉｎｋは三為取引を積極的に活用し、仕入決済日と同日に売上決済を行うことで、投資回収期間の極小化を図っております。

これらの施策により、投資回収期間の早期化を実現するとともに、棚卸資産の滞留期間が長期化することに伴う棚卸資産評価損の計上等のリスク低減を図ってまいります。

 

③人材の確保および育成

ＡｌｂａＬｉｎｋは、人材の獲得競争が激しさを増す現況下において、今後の事業拡大に合わせて優秀な人材を継続的に確保し、育成することが非常に重要であると認識しております。そのため、ＡｌｂａＬｉｎｋでは、新卒の定期的な採用や業界経験者の中途採用も積極的に実施しております。従業員に対しては、継続的に営業スキルの向上やコンプライアンス研修等を実施し、人材の育成と強化に取り組んでおります。また、人事制度の仕組みの改善や福利厚生の充実を図り、より働きやすい職場環境となるように努めております。

 

④財務基盤の強化

ＡｌｂａＬｉｎｋの不動産事業における販売用不動産の購入資金は、主に金融機関からの借入により賄っております。市況の変化に左右されず、安定的な資金調達を行うためにも、金融機関との良好な関係を維持するとともに、資金調達手段の多様化に取り組んでいく必要があるものと認識しております。また、在庫の早期売却を図り、運転資金の確保や財務基盤の拡充を図ってまいります。

 

⑤コーポレート・ガバナンスの強化

ＡｌｂａＬｉｎｋの継続的な事業の発展および信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。ＡｌｂａＬｉｎｋでは、監査役と内部監査担当者および監査法人との連携の強化、定期的な内部監査の実施、経営陣や従業員に対する研修の実施等を通じて、コーポレート・ガバナンスの一層の強化に取り組んでまいります。

 

（４）経営戦略

①全国のリード数増加のためのマーケティング強化

ＡｌｂａＬｉｎｋは、全国的な認知度向上とリード数の増加を目的に、WEB広告やSEO対策を活用したマーケティング施策を強化します。特に、オンライン集客の最大化を図り、検索エンジン最適化（SEO）を通じてターゲット層の流入を増加させるとともに、SNSやコンテンツマーケティングを活用し、潜在顧客へのリーチを拡大します。さらに、リアルイベントやセミナーなどを組み合わせることで、リード数の増加を促進し、全国規模での顧客獲得を目指します。

 

②支店出店の加速

全国からのリード数増加に対応し、より迅速かつ地域密着型のサービス提供を実現するために、戦略的な支店出店を加速します。特に、WEB広告やSEO施策によるオンライン集客を強化することで、全国各地の需要が高まることが想定されるため、適切な地域に拠点を設置し、対象物件に直接足を運び、所有者様と対面でお話をさせていただくことを実現し、スピーディーな対応を可能にします。新規支店の出店により、地域ごとの市場特性に応じた柔軟な営業活動を展開し、ノウハウの蓄積と顧客満足度の向上と仕入契約率の向上を図ります。2028年までに全国47都道府県への支店展開をしてまいります。

 

③新たな販売先の開拓

従来の販売チャネルに加え、新規投資家層の創出を積極的に推進します。具体的には、これまで投資不動産に興味を持っていなかった層に向けた空き家投資に関するセミナーや情報提供を行うSNSの運用などを実施し、資産形成やリスク分散を目的とした投資案件としての魅力を訴求します。

 

④空き家の活用方法の創出

全国的に増加する空き家問題に対し、民泊施設やその他のサービス提供施設へのリフォームを推進することで、新たな活用方法を創出します。特に、観光需要の高いエリアでは、民泊や簡易宿泊施設への転用を進めるとともに、法人向けのワーケーション施設やシェアオフィス、介護・福祉施設への転換など、地域の特性に応じた活用方法を提案します。また、自治体や不動産会社と連携し、空き家を活用したビジネスモデルの開発を進め、地域活性化にも貢献します。2025年10月末時点で６件の民泊用物件を保有しており、民泊の運営を行っております。

 

⑤AI・DXの活用・推進

今後、全社的な生産性を向上させていくため、AI活用やDXの推進をしてまいります。具体的には、物件査定の自動化、顧客対応のAI化、重要事項説明書・売買契約書の自動作成などを進めてまいります。

これらの推進を行うことで、営業担当者一人当たりの生産性を向上いたします。

 

 

（５）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

ＡｌｂａＬｉｎｋでは、経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標として、仕入決済数、販売件数、支店数および半期末の在庫残高を重視しております。

 

 

 

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

ＡｌｂａＬｉｎｋの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてＡｌｂａＬｉｎｋが判断したものであります。

（１）経営方針

ＡｌｂａＬｉｎｋは、「空き家をゼロにする」というミッションのもと、全国に広がる空き家問題を解決することで社会に貢献してまいります。

 

（２）経営環境

ＡｌｂａＬｉｎｋが事業展開する不動産市場において、空き家は2023年時点で全国に約900万戸存在し、空き家率は13.8%（注１）に達しています(出典:総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査)。

高齢化する社会構造において、必然的に不動産の相続が発生しておりますが、相続したオーナーがその取り扱いに悩んでいるケースも多く、依然としてマッチングニーズが恒常的に存在しております。

また、空き家を保有することで空き巣や火災のリスク、税金・管理費等の負担等が発生するため、手放したいニーズはあるものの、買い手が見つからず手放せない保有者が多い状態です。

人口動態に目を向けると、総務省の人口推計によれば、2025年４月度の65歳以上の高齢者人口は3,619万人、総人口に占める割合は29.3%(出典:総務省統計局 人口推計 2025年９月報)と高い水準で推移しており、相続に伴う不動産流動化の需要増加が予測されます。

一方で、株式市場の投資家は、2025年７月の日本証券業協会の「個人株主の動向」の発表によりますと、国内の個人投資家は、2024年度末で約1,600万人と言われております。また、国土交通省が発表している「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果」で2019年7月時点では、20,030人中12.6%が不動産投資の経験者であります。

これらの情報から顕在化している不動産投資市場を推定すると十分な規模があることを見込んでおり、不動産投資未経験層が87.4%存在していることから潜在的なニーズはあると考えております。

ＡｌｂａＬｉｎｋの販売先の個人投資家の多くはＡｌｂａＬｉｎｋからの購入後、賃貸運用として利用しております。令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」によると賃貸需要につきましては、土地・建物の保有志向と比較して、賃貸志向は2023年時点で20.5%（注２）となっており、2022年の18.1%と比較して上昇しております。

 

（注）１．空き家率とは賃貸用の空き家（新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅。）、売却用の空き家（新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅。）、二次的住宅（別荘や普段住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなった時に寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅。）及び賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（賃貸用の空き家、売却用の空き家及び二次的住宅以外の人が住んでいない住宅。）の合計数を総住宅数に対して、除した割合になります。

２．国土交通省の令和５年度「土地問題に関する国民の意識調査」の図８をもとに「借地・借家でも構わない、又は借地・借家が望ましい」と回答した人を賃貸志向と定義

 

（３）優先的に対処すべき事業上および財務上の課題

優先的に対処すべき事業上および財務上の課題として以下の事項に取り組んでまいります。

 

①販売用不動産の仕入れの強化

買取再販事業者の増加により、買取り対象となる中古物件の仕入競争が激化する環境下において、ＡｌｂａＬｉｎｋは、顧客ニーズに適合する中古物件の在庫の拡充が現状の課題であると認識しております。また、中古物件の仕入情報を網羅的かつ早期に入手するため、WEB等による情報収集を一層強化するほか、地域に根ざした事業活動や広告を通して知名度を高めるとともに、情報源である同業者、各金融機関等との関係を強化してまいります。

 

②投資回収期間の早期化

仕入決済（売主から買主であるＡｌｂａＬｉｎｋへの所有権移転）から売上決済（売主であるＡｌｂａＬｉｎｋから買主への所有権移転）までの期間を短縮するためには、物件の流動性が低下している要因を的確に把握し、速やかに解消までの道筋を構築することが求められます。その実現のためには、案件遂行能力の高い優秀な人材を育成するとともに、適切なインセンティブを従業員に付与することが重要であると考えております。ＡｌｂａＬｉｎｋは、優秀な人材の育成と公正・透明性の高い人事制度の運用を通じて、投資回収期間の早期化を実現し、棚卸資産回転率の向上に努めております。また、ＡｌｂａＬｉｎｋは三為取引を積極的に活用し、仕入決済日と同日に売上決済を行うことで、投資回収期間の極小化を図っております。

これらの施策により、投資回収期間の早期化を実現するとともに、棚卸資産の滞留期間が長期化することに伴う棚卸資産評価損の計上等のリスク低減を図ってまいります。

 

③人材の確保および育成

ＡｌｂａＬｉｎｋは、人材の獲得競争が激しさを増す現況下において、今後の事業拡大に合わせて優秀な人材を継続的に確保し、育成することが非常に重要であると認識しております。そのため、ＡｌｂａＬｉｎｋでは、新卒の定期的な採用や業界経験者の中途採用も積極的に実施しております。従業員に対しては、継続的に営業スキルの向上やコンプライアンス研修等を実施し、人材の育成と強化に取り組んでおります。また、人事制度の仕組みの改善や福利厚生の充実を図り、より働きやすい職場環境となるように努めております。

 

④財務基盤の強化

ＡｌｂａＬｉｎｋの不動産事業における販売用不動産の購入資金は、主に金融機関からの借入により賄っております。市況の変化に左右されず、安定的な資金調達を行うためにも、金融機関との良好な関係を維持するとともに、資金調達手段の多様化に取り組んでいく必要があるものと認識しております。また、在庫の早期売却を図り、運転資金の確保や財務基盤の拡充を図ってまいります。

 

⑤コーポレート・ガバナンスの強化

ＡｌｂａＬｉｎｋの継続的な事業の発展および信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。ＡｌｂａＬｉｎｋでは、監査役と内部監査担当者および監査法人との連携の強化、定期的な内部監査の実施、経営陣や従業員に対する研修の実施等を通じて、コーポレート・ガバナンスの一層の強化に取り組んでまいります。

 

（４）経営戦略

①全国のリード数増加のためのマーケティング強化

ＡｌｂａＬｉｎｋは、全国的な認知度向上とリード数の増加を目的に、WEB広告やSEO対策を活用したマーケティング施策を強化します。特に、オンライン集客の最大化を図り、検索エンジン最適化（SEO）を通じてターゲット層の流入を増加させるとともに、SNSやコンテンツマーケティングを活用し、潜在顧客へのリーチを拡大します。さらに、リアルイベントやセミナーなどを組み合わせることで、リード数の増加を促進し、全国規模での顧客獲得を目指します。

 

②支店出店の加速

全国からのリード数増加に対応し、より迅速かつ地域密着型のサービス提供を実現するために、戦略的な支店出店を加速します。特に、WEB広告やSEO施策によるオンライン集客を強化することで、全国各地の需要が高まることが想定されるため、適切な地域に拠点を設置し、対象物件に直接足を運び、所有者様と対面でお話をさせていただくことを実現し、スピーディーな対応を可能にします。新規支店の出店により、地域ごとの市場特性に応じた柔軟な営業活動を展開し、ノウハウの蓄積と顧客満足度の向上と仕入契約率の向上を図ります。2028年までに全国47都道府県への支店展開をしてまいります。

 

③新たな販売先の開拓

従来の販売チャネルに加え、新規投資家層の創出を積極的に推進します。具体的には、これまで投資不動産に興味を持っていなかった層に向けた空き家投資に関するセミナーや情報提供を行うSNSの運用などを実施し、資産形成やリスク分散を目的とした投資案件としての魅力を訴求します。

 

④空き家の活用方法の創出

全国的に増加する空き家問題に対し、民泊施設やその他のサービス提供施設へのリフォームを推進することで、新たな活用方法を創出します。特に、観光需要の高いエリアでは、民泊や簡易宿泊施設への転用を進めるとともに、法人向けのワーケーション施設やシェアオフィス、介護・福祉施設への転換など、地域の特性に応じた活用方法を提案します。また、自治体や不動産会社と連携し、空き家を活用したビジネスモデルの開発を進め、地域活性化にも貢献します。2025年10月末時点で６件の民泊用物件を保有しており、民泊の運営を行っております。

 

⑤AI・DXの活用・推進

今後、全社的な生産性を向上させていくため、AI活用やDXの推進をしてまいります。具体的には、物件査定の自動化、顧客対応のAI化、重要事項説明書・売買契約書の自動作成などを進めてまいります。

これらの推進を行うことで、営業担当者一人当たりの生産性を向上いたします。

 

 

（５）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

ＡｌｂａＬｉｎｋでは、経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標として、仕入決済数、販売件数、支店数および半期末の在庫残高を重視しております。

 

 

 

３【事業等のリスク】

投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

また、必ずしもリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。

なお、文中の将来に関する事項は本書提出日現在においてＡｌｂａＬｉｎｋが判断したものであり、将来において発生する可能性があるリスクのすべてを網羅するものではありません。

 

（１）検索エンジンへの対応について（発生可能性：高、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋが集客のために運営しているWEBメディアには、大手検索エンジンを利用した検索から多くの物件売却希望者が流入していますが、多くの場合予告なく実施される検索アルゴリズムの変更後には検索順位の変動が見込まれるため、検索エンジンからの流入に依存し過ぎることには一定のリスクがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、リスティング広告の出稿やテレビCM等、流入経路の多様化を図ることで検索エンジンに依存しない体制の整備に努めていますが、今後、検索アルゴリズムが変更され、変更された検索アルゴリズムへの対応が遅れた場合には、集客数が減少すること等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（２）人材の確保について（発生可能性：高、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋの継続的な事業拡大のためには、質量ともに十分な人材の確保が重要と考えております。

そのため、新卒採用の開始や社内制度の拡充によるリファラル採用の強化等により量を確保するとともに、業務の標準化・マニュアル化やAIの導入・利用拡大により質を担保することに努めておりますが、求人倍率の上昇やＡｌｂａＬｉｎｋ事業の競争力低下等により十分な人材が確保できない場合には、計画通りに新規支店の出店ができないこと等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（３）宅地建物取引士の資格保有者の採用（発生可能性：中、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、宅地建物取引業法に基づき、事業所ごとに法定の割合で常勤・専任の宅地建物取引士を設置する義務を負っています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、資格未保有の従業員に対して無償での教材提供、受験料の会社負担、又、資格保有者に対する手当支給などにより資格保有者の確保に努めておりますが、資格保有者は採用市場でも限られていることから採用難易度は一定高く、又、従業員の資格取得が順調に進まない等により、有資格者の必要数が確保できない場合には、計画通りに新規出店ができない、又、既存支店の業務運営に支障が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（４）法的規制について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、宅地建物取引業法に基づく免許を得て、事業活動を行っております。

当該免許はＡｌｂａＬｉｎｋ事業の根幹となるものであることから当然に、又、その他関連法令についても改正や改廃の有無を適時にモニタリングできる体制を整備するとともに、業界団体を通じた情報収集を行っております。

本書提出日現在、当該免許が取り消しとなる事由やその他法令違反は発生しておりませんが、何らかの事由により免許が取り消しになる、又、関連法令の新設・改廃により新たな法的規制が設けられた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの事業運営に支障が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、第１企業の概況 ３事業の内容に記載の通り、ＡｌｂａＬｉｎｋは「三為取引」および「有料引取取引」を行っております。これらの取引については、顧問弁護士と連携の上、適法に取引を行っておりますが、関連法令の新設・改廃により新たな法的規制が設けられた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

（５）中古住宅に関する各種政策等による影響について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、主に空き家を取り扱っていることから、新築住宅ではなく中古住宅が主な商材となります。

中古住宅に関しては、国土交通省が提唱する「フローからストックへ」や全国的な空き家問題を背景に、政府や地方自治体による各種政策が導入されております。これらの政策は中古住宅市場全体の活性を促す一方で、新規参入事業者を増加させる側面があることから、ＡｌｂａＬｉｎｋにおける仕入及び販売競争を激化させ、又、消費者意識の変化によりＡｌｂａＬｉｎｋが提供する商材に対する消費者ニーズを厳格化させる可能性があります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、マーケティング力を活かした仕入効率の向上、継続的な新規支店の出店、業務のAI化による生産性の向上等を通じて、競合優位性の強化に取り組んでまいりますが、これらの取り組みが想定通りの成果を発揮しない場合には、仕入・販売競争の激化により粗利率の低下や顧客ニーズに応える商材が確保できない、又、生産性向上が実現できない、生産性向上のための追加費用が発生する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（６）仕入について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、全国の訳あり物件を商材として仕入を行っています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、マーケティング力を強みとしつつ、全国各地に支店出店を行い有効な仕入エリアの拡大を図ることで、仕入に関する競争力強化に努めております。また、2018年時点において、全国の居住目的のない空き家は349万戸（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第50号）について」より）あり、本書提出日現在においても劇的な減少は確認できないことから、潜在的な仕入余力は十分にあるものと考えております。

しかしながら、空き家を含む不動産市況の変化や競合他社の増加、または何らかの事由により空き家自体が減少することがあった場合には、仕入価格の上昇による粗利率の低下や仕入機会の減少等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（７）競合について（発生可能性：中、影響度：中）

不動産業界は、一般的に参入障壁が低いこともあり、業界自体はもちろんのこと、ＡｌｂａＬｉｎｋが属する中古住宅の分野においても多くの競合他社が存在しております。

その中でも、ＡｌｂａＬｉｎｋは訳あり物件に注力していることや、マーケティング力を活かした効率的な仕入、継続的な新規支店の出店による活動エリアの拡大、個別の物件情報に加えて過去事例を活用した査定プロセスにより競合優位性の確保に努めておりますが、競合他社の動向によっては、仕入・販売競争の激化によって粗利率が低下する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（８）景気動向及び不動産市況について（発生可能性：中、影響度：中）

不動産業界は、一般的に景気動向、金利動向、地価動向及び税制等の経済状況の影響を受けやすく、また主な物件購入者である個人投資家は賃貸相場や金融機関の融資動向による影響を受けます。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、このような外部環境の変化について定期的に分析し、販売価格や販売時期の見直しを行う柔軟な体制を整えることでリスクの抑制に努めておりますが、何らかの事由より購入者の需要が悪化した場合には、粗利率の低下や販売停滞による在庫の増加等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（９）不動産に係る税制について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う不動産は、その取得及び保有において、不動産取得税、固定資産税及び都市計画税等、様々な課税の対象となり、政策や経済状況に応じて課税要件や税率が変更されることがあります。

何らかの事由により不動産に係る税制が改正され、ＡｌｂａＬｉｎｋの税負担が増加した場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（10）自然災害、人為的災等について（発生可能性：中、影響度：小）

火災その他自然災害、事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋが所有する在庫が滅失、毀損又は劣化することがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、原則として保有する物件に対して火災保険を付保することで一定のリスクヘッジを図っていますが、保険でカバーできない範囲の被害が生じた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（11）売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて（発生可能性：高、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、営業担当者個々人の半期ごとの成果に応じた歩合賞与を支給するインセンティブ制度を導入しており、期間中の成果に対して累進で歩合率が上昇する設計としていることから、第２四半期及び第４四半期の最終月に買主への物件の引渡し日が偏重しており、売上高および各段階利益の計上も同様に偏重しております。

特に事業年度末月である12月にその傾向が顕著に表れているため、何らかの事由で買主への物件の引渡しが月内に完了せずに決算月末日以降にずれ込んだ場合、第４四半期に見込んでいた売上高および各段階利益の計上が翌事業年度にずれ込む可能性があります。

 

（12）在庫リスクについて（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、資金効率の向上を目的に、棚卸資産回転期間（在庫の保有期間）の短期化を図っております。

具体的には、三為取引を推進し、仕入決済と同日に販売決済を行うことで在庫保有期間を極小化するとともに、業務システムにより販売活動の計画、実績の乖離を適時に把握することで、販売戦略、販売価格の見直しを適時に行える体制を整備しております。

しかしながら、市況の悪化等により想定する価格で販売できない、在庫の保有期間が長期する場合には、さらなる販売価格の見直しや資金効率の低下等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（13）有利子負債の依存及び資金調達について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、仕入資金を自己資金に加えて金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は2023年12月期事業年度末58.0％、2024年12月期事業年度末44.3％と比較的高い水準にあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、定期的に財務モニタリングを行うとともに、有利子負債比率やコスト効率の適正化に努めることで自己資本の充実に注力しておりますが、何らかの事由によりＡｌｂａＬｉｎｋの信用力が低下したり、金融環境の変化等があった場合には、資金調達が困難になる、又、金利負担が増加する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（14）資金繰りに関するリスク（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、三為取引により、保有在庫の最小化を図っておりますが、事業活動の中で多額の資金を要する在庫を保有することがあり、それに伴って資金が長期的に固定化する場合があります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、キャッシュフロー管理を徹底し、有利子負債や在庫回転の状況を考慮して運転資金を確保する体制を整えておりますが、仕入が集中する、又、販売活動が停滞した場合には、有利子負債及び金利負担が増加する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（15）資金使途に関するリスク（発生可能性：中、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の新規株式上場時における公募増資による調達資金は、人件費や広告宣伝費等に充当する予定であります。しかしながら、急激な事業環境等の変化により、計画外の資金使用の可能性や、計画通りの資金使用を行ったとしても想定通りの投資効果が得られない可能性があります。仮に資金使途に変更が生じた場合には速やかに適時開示を行います。

 

（16）訴訟等について（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは「訳あり物件」を多く取り扱う不動産会社であるため、一般的な不動産会社と比較して、訴訟に発展するリスクは高い傾向にあります。また、ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う「訳あり物件」の瑕疵の１つである法律的瑕疵に含まれる共有持分化している物件については、共有者へのＡｌｂａＬｉｎｋ持分の販売、ＡｌｂａＬｉｎｋへの売却等の交渉が不調に終わった場合、共有物分割請求を提起し、解決するケースが多いため、ＡｌｂａＬｉｎｋが原告となり、訴訟を提起する事例が大半です。この認識に基づき、ＡｌｂａＬｉｎｋが販売する不動産に関する物件情報については、宅地建物取引業法やその他関係法令の規制に抵触しない表現となるよう、十分に確認した上で提供しております。

また、潜在的なトラブルを未然に防ぐため、物件に関する詳細なヒアリングを徹底し、さらに契約書には細心の注意を払い、都度内容を改善して明記することで、透明性と正確性の向上に努めております。

現時点において、ＡｌｂａＬｉｎｋが被告として係争中の案件は複数件ありますが、いずれも金額的な重要性はないものと認識しております。しかしながら、予期せぬトラブルにより、取引先または顧客等による訴訟やその他の請求が発生する可能性は依然として存在します。これらの訴訟等の内容および結果によっては、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

（17）契約不適合について（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは訳あり物件に注力して事業活動を行っていることから、その性質上、契約不適合責任が生じることがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、仕入に際して可能な範囲で物件の調査を行いますが、例えば地中埋設物、土壌汚染、構造上の欠陥等は通常の調査では判明しにくい場合があり、買主への物件引き渡し後に判明することがあります。これらの契約不適合が判明した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋは売主として、買主に対して補修、代替物の引き渡し、代金の減額、損害賠償又は契約解除等の責任を負うこととなりますが、これらの責任を履行するための費用が取引による利益を上回ることがあるため、該当する事象が多数に及ぶ場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（18）特定の経営者への依存について（発生可能性：低、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、代表取締役　河田　憲二の経営判断と事業執行に大きく依存しております。これは、代表取締役　河田　憲二がこれまで培ってきた豊富な経験、専門的な知識、独自のノウハウおよび国内外の幅広いネットワークが、ＡｌｂａＬｉｎｋの競争力の重要な源泉の一つとなっております。

しかしながら、何らかの理由により、現在の経営陣がＡｌｂａＬｉｎｋの業務執行を継続することが困難になった場合、あるいは主要な経営陣の退任や異動があった場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの事業運営に支障が生じ、その結果としてＡｌｂａＬｉｎｋの事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

（19）個人情報等の管理について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、事業活動を通じて、個人情報等の重要な情報を多数取り扱っております。

そのため、情報漏洩を未然に防止することを目的に「個人情報の保護に関する法律」に基づいた社内規程の整備、管理体制を整備し、役職員等に対して個人情報保護に係る指導を定期的に実施しております。また、アクセス権限管理やセキュリティシステムの導入・更新を漏れなく行うことでシステム面での対策も行っております。

しかしながら、人為的なミスや内外からの不正又はサイバー攻撃によりＡｌｂａＬｉｎｋが保有する個人情報等が漏洩した場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの信用力が低下し事業活動に支障が生じる、多額の損害賠償責任が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（20）新規事業について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、持続的な成長のため新たな事業分野への進出を検討しています。

新規事業の開始に際しては、事前に十分な市場および競合調査や投資額の見積もり、回収可能性の蓋然性の検証等を行うこととしておりますが、何らかの事由により計画通りに進捗しない場合には、投資額が想定を上回る、投資額を回収できない等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

（21）大株主の状況に関するリスク（発生可能性：低、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋの代表取締役である河田憲二は、現段階では、安定株主であると認識しておりますが、本書提出日現在、ＡｌｂａＬｉｎｋ発行済株式総数の77.1％を保有しており、将来的に同氏によりＡｌｂａＬｉｎｋ株式が売却された場合、ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の市場価格や流通状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

（22）新株予約権行使に伴う株主価値の希薄化（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、ＡｌｂａＬｉｎｋの役職員に対するインセンティブを目的としたストック・オプション制度を採用しております。本書提出日現在における新株予約権における潜在株式は1,295,040株であり、発行済株式総数の8,133,200株の15.9％に相当します。

これらストック・オプションが行使された場合、新株式が発行され、株式価値が希薄化する可能性があります。

 

（23）配当政策について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、財務体質の強化と成長投資の両立を図るため、これまで配当を実施しておりませんが、株主に対する利益還元は重要な経営課題の一つとして位置付けています。しかしながら、ＡｌｂａＬｉｎｋは現時点において、成長拡大の過程にあると考えており、内部留保の充実を図り、財務体質の強化と事業拡大に伴う投資資金に充当することで、更なる成長を実現することが、株主に対する最大の利益還元につながると考えております。将来的には、財政状態、経営成績及び今後の事業計画等を勘案し、内部留保とのバランスを図りながら株主への利益の配当を検討する所存でありますが、配当の実施およびその時期等については、現時点において未定であります。

 

（24）ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の流動性について(発生可能性：低、影響度：小)

ＡｌｂａＬｉｎｋは、東京証券取引所グロース市場への上場を予定しており、公募増資及び売出しによってＡｌｂａＬｉｎｋ株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、株式会社東京証券取引所の定める流通株式比率は新規上場時において25.0％にとどまる見込みです。

今後は、既存株主への一部売出しの要請、新株予約権の行使による流通株式数の増加等により、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により上場時よりも流動性が低下する場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それによりＡｌｂａＬｉｎｋ株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。

 

３【事業等のリスク】

投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

また、必ずしもリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。

なお、文中の将来に関する事項は本書提出日現在においてＡｌｂａＬｉｎｋが判断したものであり、将来において発生する可能性があるリスクのすべてを網羅するものではありません。

 

（１）検索エンジンへの対応について（発生可能性：高、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋが集客のために運営しているWEBメディアには、大手検索エンジンを利用した検索から多くの物件売却希望者が流入していますが、多くの場合予告なく実施される検索アルゴリズムの変更後には検索順位の変動が見込まれるため、検索エンジンからの流入に依存し過ぎることには一定のリスクがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、リスティング広告の出稿やテレビCM等、流入経路の多様化を図ることで検索エンジンに依存しない体制の整備に努めていますが、今後、検索アルゴリズムが変更され、変更された検索アルゴリズムへの対応が遅れた場合には、集客数が減少すること等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（２）人材の確保について（発生可能性：高、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋの継続的な事業拡大のためには、質量ともに十分な人材の確保が重要と考えております。

そのため、新卒採用の開始や社内制度の拡充によるリファラル採用の強化等により量を確保するとともに、業務の標準化・マニュアル化やAIの導入・利用拡大により質を担保することに努めておりますが、求人倍率の上昇やＡｌｂａＬｉｎｋ事業の競争力低下等により十分な人材が確保できない場合には、計画通りに新規支店の出店ができないこと等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（３）宅地建物取引士の資格保有者の採用（発生可能性：中、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、宅地建物取引業法に基づき、事業所ごとに法定の割合で常勤・専任の宅地建物取引士を設置する義務を負っています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、資格未保有の従業員に対して無償での教材提供、受験料の会社負担、又、資格保有者に対する手当支給などにより資格保有者の確保に努めておりますが、資格保有者は採用市場でも限られていることから採用難易度は一定高く、又、従業員の資格取得が順調に進まない等により、有資格者の必要数が確保できない場合には、計画通りに新規出店ができない、又、既存支店の業務運営に支障が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（４）法的規制について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、宅地建物取引業法に基づく免許を得て、事業活動を行っております。

当該免許はＡｌｂａＬｉｎｋ事業の根幹となるものであることから当然に、又、その他関連法令についても改正や改廃の有無を適時にモニタリングできる体制を整備するとともに、業界団体を通じた情報収集を行っております。

本書提出日現在、当該免許が取り消しとなる事由やその他法令違反は発生しておりませんが、何らかの事由により免許が取り消しになる、又、関連法令の新設・改廃により新たな法的規制が設けられた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの事業運営に支障が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、第１企業の概況 ３事業の内容に記載の通り、ＡｌｂａＬｉｎｋは「三為取引」および「有料引取取引」を行っております。これらの取引については、顧問弁護士と連携の上、適法に取引を行っておりますが、関連法令の新設・改廃により新たな法的規制が設けられた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

（５）中古住宅に関する各種政策等による影響について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、主に空き家を取り扱っていることから、新築住宅ではなく中古住宅が主な商材となります。

中古住宅に関しては、国土交通省が提唱する「フローからストックへ」や全国的な空き家問題を背景に、政府や地方自治体による各種政策が導入されております。これらの政策は中古住宅市場全体の活性を促す一方で、新規参入事業者を増加させる側面があることから、ＡｌｂａＬｉｎｋにおける仕入及び販売競争を激化させ、又、消費者意識の変化によりＡｌｂａＬｉｎｋが提供する商材に対する消費者ニーズを厳格化させる可能性があります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、マーケティング力を活かした仕入効率の向上、継続的な新規支店の出店、業務のAI化による生産性の向上等を通じて、競合優位性の強化に取り組んでまいりますが、これらの取り組みが想定通りの成果を発揮しない場合には、仕入・販売競争の激化により粗利率の低下や顧客ニーズに応える商材が確保できない、又、生産性向上が実現できない、生産性向上のための追加費用が発生する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（６）仕入について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、全国の訳あり物件を商材として仕入を行っています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、マーケティング力を強みとしつつ、全国各地に支店出店を行い有効な仕入エリアの拡大を図ることで、仕入に関する競争力強化に努めております。また、2018年時点において、全国の居住目的のない空き家は349万戸（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第50号）について」より）あり、本書提出日現在においても劇的な減少は確認できないことから、潜在的な仕入余力は十分にあるものと考えております。

しかしながら、空き家を含む不動産市況の変化や競合他社の増加、または何らかの事由により空き家自体が減少することがあった場合には、仕入価格の上昇による粗利率の低下や仕入機会の減少等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（７）競合について（発生可能性：中、影響度：中）

不動産業界は、一般的に参入障壁が低いこともあり、業界自体はもちろんのこと、ＡｌｂａＬｉｎｋが属する中古住宅の分野においても多くの競合他社が存在しております。

その中でも、ＡｌｂａＬｉｎｋは訳あり物件に注力していることや、マーケティング力を活かした効率的な仕入、継続的な新規支店の出店による活動エリアの拡大、個別の物件情報に加えて過去事例を活用した査定プロセスにより競合優位性の確保に努めておりますが、競合他社の動向によっては、仕入・販売競争の激化によって粗利率が低下する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（８）景気動向及び不動産市況について（発生可能性：中、影響度：中）

不動産業界は、一般的に景気動向、金利動向、地価動向及び税制等の経済状況の影響を受けやすく、また主な物件購入者である個人投資家は賃貸相場や金融機関の融資動向による影響を受けます。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、このような外部環境の変化について定期的に分析し、販売価格や販売時期の見直しを行う柔軟な体制を整えることでリスクの抑制に努めておりますが、何らかの事由より購入者の需要が悪化した場合には、粗利率の低下や販売停滞による在庫の増加等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（９）不動産に係る税制について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う不動産は、その取得及び保有において、不動産取得税、固定資産税及び都市計画税等、様々な課税の対象となり、政策や経済状況に応じて課税要件や税率が変更されることがあります。

何らかの事由により不動産に係る税制が改正され、ＡｌｂａＬｉｎｋの税負担が増加した場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（10）自然災害、人為的災等について（発生可能性：中、影響度：小）

火災その他自然災害、事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋが所有する在庫が滅失、毀損又は劣化することがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、原則として保有する物件に対して火災保険を付保することで一定のリスクヘッジを図っていますが、保険でカバーできない範囲の被害が生じた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（11）売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて（発生可能性：高、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、営業担当者個々人の半期ごとの成果に応じた歩合賞与を支給するインセンティブ制度を導入しており、期間中の成果に対して累進で歩合率が上昇する設計としていることから、第２四半期及び第４四半期の最終月に買主への物件の引渡し日が偏重しており、売上高および各段階利益の計上も同様に偏重しております。

特に事業年度末月である12月にその傾向が顕著に表れているため、何らかの事由で買主への物件の引渡しが月内に完了せずに決算月末日以降にずれ込んだ場合、第４四半期に見込んでいた売上高および各段階利益の計上が翌事業年度にずれ込む可能性があります。

 

（12）在庫リスクについて（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、資金効率の向上を目的に、棚卸資産回転期間（在庫の保有期間）の短期化を図っております。

具体的には、三為取引を推進し、仕入決済と同日に販売決済を行うことで在庫保有期間を極小化するとともに、業務システムにより販売活動の計画、実績の乖離を適時に把握することで、販売戦略、販売価格の見直しを適時に行える体制を整備しております。

しかしながら、市況の悪化等により想定する価格で販売できない、在庫の保有期間が長期する場合には、さらなる販売価格の見直しや資金効率の低下等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（13）有利子負債の依存及び資金調達について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、仕入資金を自己資金に加えて金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は2023年12月期事業年度末58.0％、2024年12月期事業年度末44.3％と比較的高い水準にあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、定期的に財務モニタリングを行うとともに、有利子負債比率やコスト効率の適正化に努めることで自己資本の充実に注力しておりますが、何らかの事由によりＡｌｂａＬｉｎｋの信用力が低下したり、金融環境の変化等があった場合には、資金調達が困難になる、又、金利負担が増加する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（14）資金繰りに関するリスク（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、三為取引により、保有在庫の最小化を図っておりますが、事業活動の中で多額の資金を要する在庫を保有することがあり、それに伴って資金が長期的に固定化する場合があります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、キャッシュフロー管理を徹底し、有利子負債や在庫回転の状況を考慮して運転資金を確保する体制を整えておりますが、仕入が集中する、又、販売活動が停滞した場合には、有利子負債及び金利負担が増加する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（15）資金使途に関するリスク（発生可能性：中、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の新規株式上場時における公募増資による調達資金は、人件費や広告宣伝費等に充当する予定であります。しかしながら、急激な事業環境等の変化により、計画外の資金使用の可能性や、計画通りの資金使用を行ったとしても想定通りの投資効果が得られない可能性があります。仮に資金使途に変更が生じた場合には速やかに適時開示を行います。

 

（16）訴訟等について（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは「訳あり物件」を多く取り扱う不動産会社であるため、一般的な不動産会社と比較して、訴訟に発展するリスクは高い傾向にあります。また、ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う「訳あり物件」の瑕疵の１つである法律的瑕疵に含まれる共有持分化している物件については、共有者へのＡｌｂａＬｉｎｋ持分の販売、ＡｌｂａＬｉｎｋへの売却等の交渉が不調に終わった場合、共有物分割請求を提起し、解決するケースが多いため、ＡｌｂａＬｉｎｋが原告となり、訴訟を提起する事例が大半です。この認識に基づき、ＡｌｂａＬｉｎｋが販売する不動産に関する物件情報については、宅地建物取引業法やその他関係法令の規制に抵触しない表現となるよう、十分に確認した上で提供しております。

また、潜在的なトラブルを未然に防ぐため、物件に関する詳細なヒアリングを徹底し、さらに契約書には細心の注意を払い、都度内容を改善して明記することで、透明性と正確性の向上に努めております。

現時点において、ＡｌｂａＬｉｎｋが被告として係争中の案件は複数件ありますが、いずれも金額的な重要性はないものと認識しております。しかしながら、予期せぬトラブルにより、取引先または顧客等による訴訟やその他の請求が発生する可能性は依然として存在します。これらの訴訟等の内容および結果によっては、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

（17）契約不適合について（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは訳あり物件に注力して事業活動を行っていることから、その性質上、契約不適合責任が生じることがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、仕入に際して可能な範囲で物件の調査を行いますが、例えば地中埋設物、土壌汚染、構造上の欠陥等は通常の調査では判明しにくい場合があり、買主への物件引き渡し後に判明することがあります。これらの契約不適合が判明した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋは売主として、買主に対して補修、代替物の引き渡し、代金の減額、損害賠償又は契約解除等の責任を負うこととなりますが、これらの責任を履行するための費用が取引による利益を上回ることがあるため、該当する事象が多数に及ぶ場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（18）特定の経営者への依存について（発生可能性：低、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、代表取締役　河田　憲二の経営判断と事業執行に大きく依存しております。これは、代表取締役　河田　憲二がこれまで培ってきた豊富な経験、専門的な知識、独自のノウハウおよび国内外の幅広いネットワークが、ＡｌｂａＬｉｎｋの競争力の重要な源泉の一つとなっております。

しかしながら、何らかの理由により、現在の経営陣がＡｌｂａＬｉｎｋの業務執行を継続することが困難になった場合、あるいは主要な経営陣の退任や異動があった場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの事業運営に支障が生じ、その結果としてＡｌｂａＬｉｎｋの事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

（19）個人情報等の管理について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、事業活動を通じて、個人情報等の重要な情報を多数取り扱っております。

そのため、情報漏洩を未然に防止することを目的に「個人情報の保護に関する法律」に基づいた社内規程の整備、管理体制を整備し、役職員等に対して個人情報保護に係る指導を定期的に実施しております。また、アクセス権限管理やセキュリティシステムの導入・更新を漏れなく行うことでシステム面での対策も行っております。

しかしながら、人為的なミスや内外からの不正又はサイバー攻撃によりＡｌｂａＬｉｎｋが保有する個人情報等が漏洩した場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの信用力が低下し事業活動に支障が生じる、多額の損害賠償責任が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（20）新規事業について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、持続的な成長のため新たな事業分野への進出を検討しています。

新規事業の開始に際しては、事前に十分な市場および競合調査や投資額の見積もり、回収可能性の蓋然性の検証等を行うこととしておりますが、何らかの事由により計画通りに進捗しない場合には、投資額が想定を上回る、投資額を回収できない等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

（21）大株主の状況に関するリスク（発生可能性：低、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋの代表取締役である河田憲二は、現段階では、安定株主であると認識しておりますが、本書提出日現在、ＡｌｂａＬｉｎｋ発行済株式総数の77.1％を保有しており、将来的に同氏によりＡｌｂａＬｉｎｋ株式が売却された場合、ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の市場価格や流通状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

（22）新株予約権行使に伴う株主価値の希薄化（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、ＡｌｂａＬｉｎｋの役職員に対するインセンティブを目的としたストック・オプション制度を採用しております。本書提出日現在における新株予約権における潜在株式は1,295,040株であり、発行済株式総数の8,133,200株の15.9％に相当します。

これらストック・オプションが行使された場合、新株式が発行され、株式価値が希薄化する可能性があります。

 

（23）配当政策について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、財務体質の強化と成長投資の両立を図るため、これまで配当を実施しておりませんが、株主に対する利益還元は重要な経営課題の一つとして位置付けています。しかしながら、ＡｌｂａＬｉｎｋは現時点において、成長拡大の過程にあると考えており、内部留保の充実を図り、財務体質の強化と事業拡大に伴う投資資金に充当することで、更なる成長を実現することが、株主に対する最大の利益還元につながると考えております。将来的には、財政状態、経営成績及び今後の事業計画等を勘案し、内部留保とのバランスを図りながら株主への利益の配当を検討する所存でありますが、配当の実施およびその時期等については、現時点において未定であります。

 

（24）ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の流動性について(発生可能性：低、影響度：小)

ＡｌｂａＬｉｎｋは、東京証券取引所グロース市場への上場を予定しており、公募増資及び売出しによってＡｌｂａＬｉｎｋ株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、株式会社東京証券取引所の定める流通株式比率は新規上場時において25.0％にとどまる見込みです。

今後は、既存株主への一部売出しの要請、新株予約権の行使による流通株式数の増加等により、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により上場時よりも流動性が低下する場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それによりＡｌｂａＬｉｎｋ株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。

 

３【事業等のリスク】

投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

また、必ずしもリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。

なお、文中の将来に関する事項は本書提出日現在においてＡｌｂａＬｉｎｋが判断したものであり、将来において発生する可能性があるリスクのすべてを網羅するものではありません。

 

（１）検索エンジンへの対応について（発生可能性：高、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋが集客のために運営しているWEBメディアには、大手検索エンジンを利用した検索から多くの物件売却希望者が流入していますが、多くの場合予告なく実施される検索アルゴリズムの変更後には検索順位の変動が見込まれるため、検索エンジンからの流入に依存し過ぎることには一定のリスクがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、リスティング広告の出稿やテレビCM等、流入経路の多様化を図ることで検索エンジンに依存しない体制の整備に努めていますが、今後、検索アルゴリズムが変更され、変更された検索アルゴリズムへの対応が遅れた場合には、集客数が減少すること等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（２）人材の確保について（発生可能性：高、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋの継続的な事業拡大のためには、質量ともに十分な人材の確保が重要と考えております。

そのため、新卒採用の開始や社内制度の拡充によるリファラル採用の強化等により量を確保するとともに、業務の標準化・マニュアル化やAIの導入・利用拡大により質を担保することに努めておりますが、求人倍率の上昇やＡｌｂａＬｉｎｋ事業の競争力低下等により十分な人材が確保できない場合には、計画通りに新規支店の出店ができないこと等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（３）宅地建物取引士の資格保有者の採用（発生可能性：中、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、宅地建物取引業法に基づき、事業所ごとに法定の割合で常勤・専任の宅地建物取引士を設置する義務を負っています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、資格未保有の従業員に対して無償での教材提供、受験料の会社負担、又、資格保有者に対する手当支給などにより資格保有者の確保に努めておりますが、資格保有者は採用市場でも限られていることから採用難易度は一定高く、又、従業員の資格取得が順調に進まない等により、有資格者の必要数が確保できない場合には、計画通りに新規出店ができない、又、既存支店の業務運営に支障が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（４）法的規制について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、宅地建物取引業法に基づく免許を得て、事業活動を行っております。

当該免許はＡｌｂａＬｉｎｋ事業の根幹となるものであることから当然に、又、その他関連法令についても改正や改廃の有無を適時にモニタリングできる体制を整備するとともに、業界団体を通じた情報収集を行っております。

本書提出日現在、当該免許が取り消しとなる事由やその他法令違反は発生しておりませんが、何らかの事由により免許が取り消しになる、又、関連法令の新設・改廃により新たな法的規制が設けられた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの事業運営に支障が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、第１企業の概況 ３事業の内容に記載の通り、ＡｌｂａＬｉｎｋは「三為取引」および「有料引取取引」を行っております。これらの取引については、顧問弁護士と連携の上、適法に取引を行っておりますが、関連法令の新設・改廃により新たな法的規制が設けられた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

（５）中古住宅に関する各種政策等による影響について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、主に空き家を取り扱っていることから、新築住宅ではなく中古住宅が主な商材となります。

中古住宅に関しては、国土交通省が提唱する「フローからストックへ」や全国的な空き家問題を背景に、政府や地方自治体による各種政策が導入されております。これらの政策は中古住宅市場全体の活性を促す一方で、新規参入事業者を増加させる側面があることから、ＡｌｂａＬｉｎｋにおける仕入及び販売競争を激化させ、又、消費者意識の変化によりＡｌｂａＬｉｎｋが提供する商材に対する消費者ニーズを厳格化させる可能性があります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、マーケティング力を活かした仕入効率の向上、継続的な新規支店の出店、業務のAI化による生産性の向上等を通じて、競合優位性の強化に取り組んでまいりますが、これらの取り組みが想定通りの成果を発揮しない場合には、仕入・販売競争の激化により粗利率の低下や顧客ニーズに応える商材が確保できない、又、生産性向上が実現できない、生産性向上のための追加費用が発生する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（６）仕入について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、全国の訳あり物件を商材として仕入を行っています。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、マーケティング力を強みとしつつ、全国各地に支店出店を行い有効な仕入エリアの拡大を図ることで、仕入に関する競争力強化に努めております。また、2018年時点において、全国の居住目的のない空き家は349万戸（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第50号）について」より）あり、本書提出日現在においても劇的な減少は確認できないことから、潜在的な仕入余力は十分にあるものと考えております。

しかしながら、空き家を含む不動産市況の変化や競合他社の増加、または何らかの事由により空き家自体が減少することがあった場合には、仕入価格の上昇による粗利率の低下や仕入機会の減少等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（７）競合について（発生可能性：中、影響度：中）

不動産業界は、一般的に参入障壁が低いこともあり、業界自体はもちろんのこと、ＡｌｂａＬｉｎｋが属する中古住宅の分野においても多くの競合他社が存在しております。

その中でも、ＡｌｂａＬｉｎｋは訳あり物件に注力していることや、マーケティング力を活かした効率的な仕入、継続的な新規支店の出店による活動エリアの拡大、個別の物件情報に加えて過去事例を活用した査定プロセスにより競合優位性の確保に努めておりますが、競合他社の動向によっては、仕入・販売競争の激化によって粗利率が低下する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（８）景気動向及び不動産市況について（発生可能性：中、影響度：中）

不動産業界は、一般的に景気動向、金利動向、地価動向及び税制等の経済状況の影響を受けやすく、また主な物件購入者である個人投資家は賃貸相場や金融機関の融資動向による影響を受けます。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、このような外部環境の変化について定期的に分析し、販売価格や販売時期の見直しを行う柔軟な体制を整えることでリスクの抑制に努めておりますが、何らかの事由より購入者の需要が悪化した場合には、粗利率の低下や販売停滞による在庫の増加等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（９）不動産に係る税制について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う不動産は、その取得及び保有において、不動産取得税、固定資産税及び都市計画税等、様々な課税の対象となり、政策や経済状況に応じて課税要件や税率が変更されることがあります。

何らかの事由により不動産に係る税制が改正され、ＡｌｂａＬｉｎｋの税負担が増加した場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（10）自然災害、人為的災等について（発生可能性：中、影響度：小）

火災その他自然災害、事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋが所有する在庫が滅失、毀損又は劣化することがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、原則として保有する物件に対して火災保険を付保することで一定のリスクヘッジを図っていますが、保険でカバーできない範囲の被害が生じた場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（11）売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて（発生可能性：高、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、営業担当者個々人の半期ごとの成果に応じた歩合賞与を支給するインセンティブ制度を導入しており、期間中の成果に対して累進で歩合率が上昇する設計としていることから、第２四半期及び第４四半期の最終月に買主への物件の引渡し日が偏重しており、売上高および各段階利益の計上も同様に偏重しております。

特に事業年度末月である12月にその傾向が顕著に表れているため、何らかの事由で買主への物件の引渡しが月内に完了せずに決算月末日以降にずれ込んだ場合、第４四半期に見込んでいた売上高および各段階利益の計上が翌事業年度にずれ込む可能性があります。

 

（12）在庫リスクについて（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、資金効率の向上を目的に、棚卸資産回転期間（在庫の保有期間）の短期化を図っております。

具体的には、三為取引を推進し、仕入決済と同日に販売決済を行うことで在庫保有期間を極小化するとともに、業務システムにより販売活動の計画、実績の乖離を適時に把握することで、販売戦略、販売価格の見直しを適時に行える体制を整備しております。

しかしながら、市況の悪化等により想定する価格で販売できない、在庫の保有期間が長期する場合には、さらなる販売価格の見直しや資金効率の低下等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（13）有利子負債の依存及び資金調達について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、仕入資金を自己資金に加えて金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は2023年12月期事業年度末58.0％、2024年12月期事業年度末44.3％と比較的高い水準にあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、定期的に財務モニタリングを行うとともに、有利子負債比率やコスト効率の適正化に努めることで自己資本の充実に注力しておりますが、何らかの事由によりＡｌｂａＬｉｎｋの信用力が低下したり、金融環境の変化等があった場合には、資金調達が困難になる、又、金利負担が増加する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（14）資金繰りに関するリスク（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、三為取引により、保有在庫の最小化を図っておりますが、事業活動の中で多額の資金を要する在庫を保有することがあり、それに伴って資金が長期的に固定化する場合があります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、キャッシュフロー管理を徹底し、有利子負債や在庫回転の状況を考慮して運転資金を確保する体制を整えておりますが、仕入が集中する、又、販売活動が停滞した場合には、有利子負債及び金利負担が増加する等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（15）資金使途に関するリスク（発生可能性：中、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の新規株式上場時における公募増資による調達資金は、人件費や広告宣伝費等に充当する予定であります。しかしながら、急激な事業環境等の変化により、計画外の資金使用の可能性や、計画通りの資金使用を行ったとしても想定通りの投資効果が得られない可能性があります。仮に資金使途に変更が生じた場合には速やかに適時開示を行います。

 

（16）訴訟等について（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは「訳あり物件」を多く取り扱う不動産会社であるため、一般的な不動産会社と比較して、訴訟に発展するリスクは高い傾向にあります。また、ＡｌｂａＬｉｎｋが取り扱う「訳あり物件」の瑕疵の１つである法律的瑕疵に含まれる共有持分化している物件については、共有者へのＡｌｂａＬｉｎｋ持分の販売、ＡｌｂａＬｉｎｋへの売却等の交渉が不調に終わった場合、共有物分割請求を提起し、解決するケースが多いため、ＡｌｂａＬｉｎｋが原告となり、訴訟を提起する事例が大半です。この認識に基づき、ＡｌｂａＬｉｎｋが販売する不動産に関する物件情報については、宅地建物取引業法やその他関係法令の規制に抵触しない表現となるよう、十分に確認した上で提供しております。

また、潜在的なトラブルを未然に防ぐため、物件に関する詳細なヒアリングを徹底し、さらに契約書には細心の注意を払い、都度内容を改善して明記することで、透明性と正確性の向上に努めております。

現時点において、ＡｌｂａＬｉｎｋが被告として係争中の案件は複数件ありますが、いずれも金額的な重要性はないものと認識しております。しかしながら、予期せぬトラブルにより、取引先または顧客等による訴訟やその他の請求が発生する可能性は依然として存在します。これらの訴訟等の内容および結果によっては、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

（17）契約不適合について（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは訳あり物件に注力して事業活動を行っていることから、その性質上、契約不適合責任が生じることがあります。

ＡｌｂａＬｉｎｋは、仕入に際して可能な範囲で物件の調査を行いますが、例えば地中埋設物、土壌汚染、構造上の欠陥等は通常の調査では判明しにくい場合があり、買主への物件引き渡し後に判明することがあります。これらの契約不適合が判明した場合、ＡｌｂａＬｉｎｋは売主として、買主に対して補修、代替物の引き渡し、代金の減額、損害賠償又は契約解除等の責任を負うこととなりますが、これらの責任を履行するための費用が取引による利益を上回ることがあるため、該当する事象が多数に及ぶ場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（18）特定の経営者への依存について（発生可能性：低、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、代表取締役　河田　憲二の経営判断と事業執行に大きく依存しております。これは、代表取締役　河田　憲二がこれまで培ってきた豊富な経験、専門的な知識、独自のノウハウおよび国内外の幅広いネットワークが、ＡｌｂａＬｉｎｋの競争力の重要な源泉の一つとなっております。

しかしながら、何らかの理由により、現在の経営陣がＡｌｂａＬｉｎｋの業務執行を継続することが困難になった場合、あるいは主要な経営陣の退任や異動があった場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの事業運営に支障が生じ、その結果としてＡｌｂａＬｉｎｋの事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

（19）個人情報等の管理について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、事業活動を通じて、個人情報等の重要な情報を多数取り扱っております。

そのため、情報漏洩を未然に防止することを目的に「個人情報の保護に関する法律」に基づいた社内規程の整備、管理体制を整備し、役職員等に対して個人情報保護に係る指導を定期的に実施しております。また、アクセス権限管理やセキュリティシステムの導入・更新を漏れなく行うことでシステム面での対策も行っております。

しかしながら、人為的なミスや内外からの不正又はサイバー攻撃によりＡｌｂａＬｉｎｋが保有する個人情報等が漏洩した場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋの信用力が低下し事業活動に支障が生じる、多額の損害賠償責任が生じる等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

（20）新規事業について（発生可能性：中、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、持続的な成長のため新たな事業分野への進出を検討しています。

新規事業の開始に際しては、事前に十分な市場および競合調査や投資額の見積もり、回収可能性の蓋然性の検証等を行うこととしておりますが、何らかの事由により計画通りに進捗しない場合には、投資額が想定を上回る、投資額を回収できない等によりＡｌｂａＬｉｎｋの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

（21）大株主の状況に関するリスク（発生可能性：低、影響度：大）

ＡｌｂａＬｉｎｋの代表取締役である河田憲二は、現段階では、安定株主であると認識しておりますが、本書提出日現在、ＡｌｂａＬｉｎｋ発行済株式総数の77.1％を保有しており、将来的に同氏によりＡｌｂａＬｉｎｋ株式が売却された場合、ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の市場価格や流通状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

（22）新株予約権行使に伴う株主価値の希薄化（発生可能性：高、影響度：小）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、ＡｌｂａＬｉｎｋの役職員に対するインセンティブを目的としたストック・オプション制度を採用しております。本書提出日現在における新株予約権における潜在株式は1,295,040株であり、発行済株式総数の8,133,200株の15.9％に相当します。

これらストック・オプションが行使された場合、新株式が発行され、株式価値が希薄化する可能性があります。

 

（23）配当政策について（発生可能性：低、影響度：中）

ＡｌｂａＬｉｎｋは、財務体質の強化と成長投資の両立を図るため、これまで配当を実施しておりませんが、株主に対する利益還元は重要な経営課題の一つとして位置付けています。しかしながら、ＡｌｂａＬｉｎｋは現時点において、成長拡大の過程にあると考えており、内部留保の充実を図り、財務体質の強化と事業拡大に伴う投資資金に充当することで、更なる成長を実現することが、株主に対する最大の利益還元につながると考えております。将来的には、財政状態、経営成績及び今後の事業計画等を勘案し、内部留保とのバランスを図りながら株主への利益の配当を検討する所存でありますが、配当の実施およびその時期等については、現時点において未定であります。

 

（24）ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の流動性について(発生可能性：低、影響度：小)

ＡｌｂａＬｉｎｋは、東京証券取引所グロース市場への上場を予定しており、公募増資及び売出しによってＡｌｂａＬｉｎｋ株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、株式会社東京証券取引所の定める流通株式比率は新規上場時において25.0％にとどまる見込みです。

今後は、既存株主への一部売出しの要請、新株予約権の行使による流通株式数の増加等により、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により上場時よりも流動性が低下する場合には、ＡｌｂａＬｉｎｋ株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それによりＡｌｂａＬｉｎｋ株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。