三菱地所（8802）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
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三菱地所(8802)の株価チャート　三菱地所(8802)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

3【事業の内容】連結財務諸表提出会社（以下三菱地所という）及び三菱地所関係会社（あわせて以下三菱地所グループという）においては、ビルや商業施設などの開発・賃貸を中心とするコマーシャル不動産事業、大手町・丸の内・有楽町地区におけるビルなどの開発・賃貸を中心とする丸の内事業、マンション・戸建住宅の販売を中心とする住宅事業、海外事業、投資マネジメント事業、設計監理・不動産サービス事業等幅広い事業分野で事業活動を行っております。各事業分野につきまして、三菱地所グループの営む主な事業内容、当該事業における位置付け及びセグメントとの関係は次のとおりであります。 (1) コマーシャル不動産事業三菱地所グループはオフィスビルを中心に、商業施設・物流施設・ホテル・空港などのあらゆるアセットタイプの開発・賃貸・運営・管理などを行っております。（ビル事業）① ビル開発・賃貸事業・三菱地所は、東京都内及び全国の主要都市において、オフィスを主とする三菱地所の単独又は共同事業としてビルを開発・建設し、直接賃貸するほか、他のビル所有者からビルを賃借し、これを転貸しております。・また三菱地所は、竣工・稼働開始後に投資商品として不動産投資市場で売却することを基本的戦略とする収益用不動産の開発を行っております。・連結子会社である㈱サンシャインシティ及び㈱横浜スカイビルは、所有するビルを賃貸しております。・連結子会社である豊洲三丁目開発特定目的会社は、収益用不動産の保有・賃貸を行っております。② 駐車場事業・連結子会社である東京ガレーヂ㈱は、駐車場事業を直営にて行うとともに、三菱地所他より運営・管理業務を受託しております。③ 地域冷暖房事業・連結子会社である池袋地域冷暖房㈱及び持分法適用関連会社であるオー・エー・ピー熱供給㈱、みなとみらい二十一熱供給㈱は、各供給区域において地域冷暖房事業を行っております。（商業施設事業）・三菱地所は、日本全国で、単独商業施設・都心複合施設・アウトレット等の商業施設の開発・賃貸・運営・管理などを行っております。・連結子会社である三菱地所・サイモン㈱は、「御殿場プレミアム・アウトレット」他の商業施設を所有し、これを賃貸しております。（物流施設事業）・三菱地所は、日本全国で物流施設の開発・賃貸・運営などを行っております。・連結子会社である㈱東京流通センターは、物流施設・オフィスビル等の賃貸・運営・管理を行っております。・連結子会社である座間デベロップメント特定目的会社、橋本デベロップメント特定目的会社及び名古屋みなとデベロップメント特定目的会社は、物流施設の開発等に係る業務を行っております。（ホテル事業）・三菱地所は、日本全国で、国内外のホテルオペレーターと連携し、宿泊主体型ホテルやリゾートホテルの開発・賃貸・管理などを行っております。・連結子会社である三菱地所ホテルズ＆リゾーツ㈱は、「ロイヤルパークホテル」（仙台・東京日本橋・横浜）、「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留」をはじめ全国各地でホテル経営を行っております。また、コンサルティングを含めた新規ホテル開発を行うだけでなく、「ザ ロイヤルパーク キャンバス 銀座８」では外部経営会社とのマネジメントコントラクト方式によるホテル運営を行っております。（空港事業）・三菱地所グループは、日本各地で、「高松空港」他民営化された空港施設の開発・賃貸・運営・管理などを行っております。ビル事業、商業施設事業、物流施設事業、ホテル事業、空港事業はコマーシャル不動産事業セグメントに区分しております。 (2) 丸の内事業三菱地所グループは大手町・丸の内・有楽町地区でのオフィスビルを中心とした開発・賃貸・運営・管理などを行っております。① ビル開発・賃貸事業・三菱地所は大手町・丸の内・有楽町地区において、オフィスを主とする三菱地所の単独又は共同事業としてビルを開発・建設し、直接賃貸するほか、他のビル所有者からビルを賃借し、これを転貸しております。・連結子会社である㈱東京交通会館及び匿名組合大手町第三インベストメントは、所有するビルを賃貸しております。・連結子会社であるメック都市開発9号特定目的会社他2社及び持分法適用関連会社である常盤橋インベストメント特定目的会社は、収益用不動産他の開発・保有・賃貸等を行っております。・連結子会社である日本リージャス㈱は、レンタルオフィス、コワーキングスペース等の運営業務を行っております。② ビル運営・管理事業・連結子会社である三菱地所プロパティマネジメント㈱は、三菱地所ビル他の運営・管理業務を受託しております。また、「建設業法」に基づく許可を取得し、三菱地所ビル他の賃借人より室内造作工事等の請負を行っております。③ 地域冷暖房事業・連結子会社である丸の内熱供給㈱は、供給区域において地域冷暖房事業を行っております。④ その他事業・連結子会社である丸の内ダイレクトアクセス㈱は、丸の内エリアに光ファイバー網を敷設し、通信事業者等に賃貸しております。丸の内事業は丸の内事業セグメントに区分しております。(3) 住宅事業三菱地所グループはマンション・戸建住宅等の建設・販売・賃貸等を行うほか、マンション・住宅の管理、注文住宅の設計・請負、不動産仲介、ニュータウンの開発、ゴルフ場の経営等の余暇事業を行っております。① 不動産販売事業・連結子会社である三菱地所レジデンス㈱は国内外におけるマンション・戸建住宅等の建設・販売等を行っております。・連結子会社であるアーバンライフ㈱は、関西圏におけるマンションのリノベーション・販売等を行っております。② 住宅管理事業・連結子会社である㈱泉パークタウンサービス、三菱地所コミュニティ㈱は、三菱地所レジデンス㈱他の供給したマンション・住宅等の不動産管理等を行っております。③ 開発事業・三菱地所は、泉パークタウン等のニュータウンの開発事業を行っております。④ 不動産仲介事業・連結子会社である三菱地所ハウスネット㈱は、不動産仲介事業等を行っております。⑤ 注文住宅事業・連結子会社である三菱地所ホーム㈱は、「建設業法」に基づく許可を取得し、注文住宅の受注並びに三菱地所レジデンス㈱他より戸建住宅等を請負建築しております。・連結子会社である三菱地所ウッドビルド㈱は、建築資材を製造・加工し、三菱地所ホーム㈱他に供給しております。 ⑥ 余暇事業・三菱地所は、宮城県においてゴルフ場を経営しております。・連結子会社である東富士グリーン㈱は、静岡県においてゴルフ場を経営しております。・持分法適用関連会社である佐倉ゴルフ開発㈱は、千葉県においてゴルフ場を経営しております。⑦ その他事業・三菱地所、連結子会社である三菱地所レジデンス㈱は、賃貸マンションの建設・賃貸・売却事業等を行っております。・連結子会社である㈱メックecoライフは、住宅事業におけるエコ推進、先進的Ｒ＆Ｄへの取り組み、また、住宅設備機器の共通化を中心としたコストマネジメントの推進を行っております。・連結子会社である㈱菱栄ライフサービスは、三菱地所より建物を賃借し、高齢者向け住宅「ロイヤルライフ奥沢」を経営しております。・連結子会社である㈱メック・デザイン・インターナショナルは、住宅に関するカラースキーム・モデルルームデザイン、設計変更、インテリア用品の販売等を行っております。住宅事業は住宅事業セグメントに区分しております。(4) 海外事業三菱地所グループは海外において、主に不動産開発事業、不動産賃貸事業を行っております。・MEC Group International Inc.をはじめとする連結子会社248社並びに持分法適用関連会社99社は、世界各地で不動産事業を展開しております。・全米各地においてはMEC Group International Inc.を、イギリス・ロンドン、フランス・パリ、スペイン・バルセロナ及びスウェーデン・ストックホルム等においてはMitsubishi Estate London Limitedを通じて、オフィスビル等の不動産開発事業、賃貸事業を行っております。・シンガポール、インドネシア、タイ、フィリピン、ベトナム、ミャンマー、マレーシア、オーストラリア及びインドにおいてはMitsubishi Estate Asia Pte.Ltd.他を通じて、オフィス、住宅、アウトレットモール等の不動産開発事業を展開しております。・中国大陸各都市においてはオフィス、住宅、商業施設の開発事業に参画しております。また、台湾においてはオフィス、商業、ホテル等から成る複合施設の持分を保有しているほか、オフィス、住宅の開発事業に参画しております。海外事業は海外事業セグメントに区分しております。(5) 投資マネジメント事業三菱地所グループは不動産投資に関する総合的サービスの提供を行っております。・連結子会社である三菱地所投資顧問㈱は、三菱地所物流リート投資法人（東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場）及び主に機関投資家等を対象とする日本オープンエンド不動産投資法人の資産運用を行っております。また、上記以外にも特定の不動産運用ニーズに対応する私募ファンドの組成・運用も行っております。・連結子会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱は、ジャパンリアルエステイト投資法人（東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場）の資産運用を行っております。・TA Realty LLCをはじめとする在外連結子会社116社並びに持分法適用関連会社23社は、米国等において不動産ファンドの運用業務を展開しております。投資マネジメント事業は投資マネジメント事業セグメントに区分しております。(6) 設計監理・不動産サービス事業（設計監理事業）三菱地所グループは建築・土木工事の設計監理、建築工事・内装工事等の請負等を行っております。・連結子会社である㈱三菱地所設計は、建築・土木工事の設計監理の他、建築・土木全般にわたる各種コンサルティング業務を行っております。・連結子会社である㈱メック・デザイン・インターナショナルは、インテリア関連工事の設計監理の他、内装工事請負を行っております。 （不動産サービス事業）三菱地所グループは不動産仲介事業、駐車場事業等を行っております。・連結子会社である三菱地所リアルエステートサービス㈱は、不動産仲介事業等を行っております。・連結子会社である三菱地所パークス㈱は、駐車場運営事業等を行っております。設計監理事業及び不動産サービス事業は設計監理・不動産サービス事業セグメントに区分しております。(7) その他の事業・連結子会社である三菱地所ITソリューションズ㈱は、主として三菱地所グループの利用に供する情報システムの開発、保守管理を行っております。・連結子会社である㈱メック・ヒューマンリソースは、三菱地所グループの給与厚生研修関連業務の受託を行っております。その他の事業はその他の事業セグメントに区分しております。上記事項を事業系統図により示すと次のとおりとなります。

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】(1) 会社の経営の基本方針三菱地所グループは、「まちづくりを通じて社会に貢献する」という基本使命のもと、「人を、想う力。街を、想う力。」というブランドスローガンを掲げ、企業グループとしての成長と、様々なステークホルダーとの共生とを高度にバランスさせながら、「真の企業価値の向上」を目指しています。 (2) 中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び会社の対処すべき課題当不動産業界を取り巻く国内経済環境は、雇用・所得環境が改善するなか、緩やかな景気回復が続くことが期待されるものの、金融資本市場の変動の影響や米国の通商政策を巡る動向とともに、中東情勢の影響を注視する必要があり、先行きは不透明な状況にあります。オフィス賃貸市場においては、企業の人材確保の流れも受け堅調に推移しておりますが、引き続き企業のオフィス戦略やワークスタイルの変化を注視していく必要があります。分譲マンション市場では、顧客ニーズの多様化が進むなか、堅調に推移しておりますが、資材価格や労務費の上昇等に伴う工事費の高騰や、金利動向が販売に与える影響等も注視していく必要があります。不動産投資市場においては、グローバルで見た日本の不動産投資の優位性を評価する投資家も見られるなど、総じて堅調に推移すると思われますが、想定以上の金利上昇や地政学的な緊張の急激な高まりといったリスクにも留意しながら、今後の動向について慎重に見極めていく必要があります。商業施設やホテル市場においては、堅調に推移してきておりますが、今後の物価高や為替動向等の経済情勢及び国際情勢の変化による影響を注視していく必要があります。三菱地所グループといたしましては、2020年代の環境激変をチャンスに変えて持続的な価値を提供する企業グループに変革を続けていくために、2020年1月に、2030年までを見据えた「長期経営計画2030」を策定しました。長期経営計画を通じて、「幅広いお客様により深く価値を届けるための事業機会の最大化」と「上場企業に求められる高効率で市況変化に強いポートフォリオへの変革」を目指し、丸の内を中心とする国内の大型開発パイプラインの着実な推進を図るとともに、海外事業においては、欧米豪を中心とした先進国への注力を進めていきます。あわせて、ノンアセットビジネスの拡大とサービス・コンテンツ領域への進出を通じ、新たな全社における利益成長の柱にするとともに、全社資産効率の改善に向けたドライバーとすることを目指していきます。なお、本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において三菱地所グループが判断したものであります。○各機能グループ及び事業グループとコーポレートの戦略・コマーシャル不動産事業開発中プロジェクトの順次稼働による賃貸利益並びに回転型事業を中心とした販売利益の伸長を実現するとともに、新規タイプアセット並びにオペレーショナルアセットへの取り組みを進めます。・丸の内事業丸の内NEXTステージ戦略に基づいた建替え・リニューアル・ソフト整備を徹底し、収益力の向上を目指します。また丸の内エリアにおける、丸の内“まちまるごとワークプレイス”構想に基づき、「まち全体のプラットフォーム化」を推進することで、テナント企業が個社単独では実現できないような取り組みを「まちまるごと」で提供し、働き方の質や効率を高め、丸の内エリアの更なる価値向上を目指してまいります。・住宅事業国内分譲事業等を着実に推進する一方で、ストックビジネス領域において多様化するニーズにも対応し、管理・仲介・リフォームなどのフィービジネスにも注力します。・海外事業米国、欧州、アジアエリアにおける開発・バリューアド投資機会の拡充と、新興国におけるパートナーとの事業推進を展開します。・投資マネジメント事業日・米・欧・アジアにプラットフォームを広げ、クロスボーダーな投資ニーズの拡大を背景とした持続的な拡大を図ります。・設計監理事業大規模設計監理業務の継続受注を進めるほか、コンストラクションマネジメント等のコンサルティング業務及びリノベーション業務等の成長分野と海外事業を強化し、あわせて三菱地所グループ技術支援を推進します。・不動産サービス事業幅広いサービスメニューと全国に広がる支店網、三菱地所グループの総合力を活用し、法人仲介・不動産コンサルティングのトップ企業を目指します。 ・営業機能グループ全体の営業窓口として、顧客企業とのリレーション強化並びに顧客ニーズに対応した企業提案や中長期的な開発案件、事業連携等の事業機会創出を図ります。・新事業創出機能全社横断的な新事業創出機能並びにIT施策を担い、ベンチャービジネスへの出資やグループ内における新事業創出により既存業務の拡大や新たな事業領域の探索を進めるほか、デジタル技術を活用した顧客価値を向上させるサービスの提供やデータ利活用の高度化を通じて、ビジネスモデル革新とDX推進を図ります。・コーポレートわが国におけるESGの先進企業としての地位を確立し、ステークホルダーとの共生と長期的な企業価値向上を目指します。 計数目標は次のとおりです。三菱地所グループとしては、丸の内エリアの優位性や各事業領域における三菱地所グループの強み・ノウハウを発揮することで着実な利益の拡大を図ります。 ＜経営指標／長期経営計画2030ベース（2020年1月公表）＞ 2025年度実績長計目標（2020年1月公表）2026年度業績予想 ROA（事業利益／総資産）4.0%5.0%4.3%計数目標（参考）事業利益 *13,298億円3,500～4,000億円3,700億円ROE8.5%10.0%9%程度 EPS181.80円200円196.27円（注）*1. 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

3【事業等のリスク】三菱地所グループの経営成績、株価及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資家の皆様の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、三菱地所グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において三菱地所グループが判断したものであります。 (1) 自然災害、人災等によるリスク国内外を問わず、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害及び事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災等が発生した場合に備え、三菱地所グループでは、商業施設、ホテル、空港等をはじめとした三菱地所グループが所有もしくは運営する施設において、当該事象発生時のBCP対応に取り組んでおります。しかし、当該事象の緊急度合によっては事業中断をせざるを得ない場合があります。また、パンデミックや台風等の自然災害発生時の対応について社会的関心が高まるなか、万一、三菱地所グループが取り得る適切な対応に不備があった場合、安全管理リスクやレピュテーションリスク等が顕在化し、三菱地所グループの事業推進、業績に影響が及ぶおそれがあります。(2) 不動産市況悪化のリスク国内外の要因により景気が悪化し、それに合わせて不動産市況が悪化する場合には、三菱地所グループの業績に悪影響を与えるおそれがあります。その場合には、特に東京の賃貸オフィス市場の空室率及び分譲マンション市場の販売状況及び、複合開発計画や再開発計画等については開発期間が長期にわたり大規模な投資を伴う傾向にあるため、進捗状況に注意を要するものと思われます。(3) 建物の安全管理及び品質管理、工程管理に関するリスク三菱地所グループでは、運営施設及び工事中物件について、各種安全管理及び品質管理、工程管理を徹底し取り進めておりますが、万一、当該取り組みや対応に不備があった場合、人身事故の発生や、商業施設やホテル、高齢者向施設、空港等における火災や食中毒等の発生、住宅等をはじめとした顧客からの信用喪失等に繋がり、三菱地所グループの業績等に影響が及ぶおそれがあります。(4) 資材価格の高騰リスク国内外の要因により原材料並びに原油価格の高騰に伴い資材価格が上昇した場合には、不動産開発事業において必ずしも増加コスト分を販売価格や賃料に反映することが出来ず、三菱地所グループの業績に悪影響を与えるおそれがあります。(5) 為替レート変動のリスク三菱地所グループの業務は為替レートの変動の影響を受けます。円が上昇した場合、外貨建て取引の円貨換算額は目減りすることになります。さらに、三菱地所グループの資産及び負債の一部の項目は、連結財務諸表の作成のために円換算されております。これらの項目は元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。(6) 金利上昇のリスク国内において、日本銀行は2%の物価安定の目標のもと、政策金利の変更を通じ、適切に金融政策を運営する方針を示しており、政策の変更や国債の需給バランスの悪化並びに国際金融資本市場・為替市場の動向等を背景に金利が上昇するおそれがあります。また、海外への投資に伴って外貨の調達も行っていることから、日本国内同様、投資先各国の経済情勢等により調達通貨の金利が上昇するおそれもあります。(7) 個人情報等の漏洩を含むサイバー攻撃等情報セキュリティリスク三菱地所グループでは国内外を問わず、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めておりますが、サイバー攻撃・ウイルス感染等による情報セキュリティインシデント発生等、万一、機密情報が外部へ漏洩した場合やシステムリスクが顕在化した場合には、三菱地所グループの業績に影響が及ぶおそれがあります。 (8) 株価下落のリスク三菱地所グループは上場及び非上場の株式を保有しております。全般的かつ大幅な株価下落が生じる場合には、保有有価証券に減損又は評価差損が発生し、三菱地所グループの業績に影響を与えるおそれがあります。(9) 人事労務管理リスク三菱地所グループでは適正な労務管理に向けた取り組みの推進やハラスメント撲滅に向けた取り組みの推進、ダイバーシティ推進に努めておりますが、万一、各種規制順守や適切な対応に不備があった場合、三菱地所グループの業務遂行等に悪影響が及ぶおそれがあります。また、「長期経営計画2030」における事業戦略として、海外事業の更なる拡大を見据えており、各海外現地法人では現地採用社員の割合は増加する想定であり、従前以上に現地法人社員のマネジメントが重要であると考えております。(10) サステナビリティ経営上の重要課題の認識とリスク三菱地所グループでは、三菱地所グループを取り巻く環境の変化に関して、経営上の重要テーマ及び、それに伴うリスクと機会を特定しております。これらのリスクが顕在化した場合には、中長期的に三菱地所グループの業績に影響が及ぶおそれがあります。詳細は、「2 サステナビリティに関する考え方及び取組 (2)戦略 ①サステナビリティに関する戦略」に記載のとおりであります。