センチュリー21・ジャパンの事業は、不動産フランチャイズ事業の単一セグメントにより構成されております。
センチュリー21・ジャパンは、不動産仲介業のフランチャイズ システム(センチュリー21)を日本において展開しているフランチャイザーであります。事業内容は、米国デラウェア州法人センチュリー21・リアルエステートＬＬＣ(国際本部)が開発した「センチュリー21マーク等」及び「センチュリー21システム」をフランチャイジー(加盟店)に提供することであり、その対価として、加盟金、更新料、サービスフィーを受け取っております。具体的には、フランチャイザーとして、店舗ネットワークの拡充(下記①)と業務支援サービス(下記②～⑥)を行っております。
①フランチャイズ加盟店の募集
②フランチャイズ加盟店の経営者、管理者並びに営業スタッフに対する教育・研修
③各種情報システムの提供
④マスメディア並びにウェブによる共同広告の実施
⑤加盟店及び加盟店の顧客に対する金融・保険サービスの斡旋
⑥加盟店をバックアップするための各種サービス業務の実施
※ 2026年３月期末店舗数 934店
同基金に対する拠出金はセンチュリー21・ジャパンが加盟店から受領するサービスフィー収入の10％相当額(当該拠出金はセンチュリー21・ジャパンの損益計算書上、発生主義に基づき営業原価に計上しております。)及び加盟店からの月額12万円(加盟時に一時金36万円、４か月目から毎月12万円)であり、2026年３月期の総額は現金ベースで1,522百万円(センチュリー21・ジャパン402百万円、加盟店1,120百万円)となっております。同基金組合は“センチュリー21”の一般的知名度向上を目的に全加盟店の共同の利益のためにのみ実施される広告・広報活動等に使用され、原則繰越金(余剰金)が発生しないよう当年度中に費消する方針で運営されております。なお、センチュリー21・ジャパンは善管注意義務のある管理者として、拠出金を徴収し、広告・広報活動等だけに同基金を使用する義務を負っており、その使用明細を示した現金収支計算書を国際本部及び全加盟店向けに毎期報告しております。
文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2024年６月25日）現在において、センチュリー21・ジャパンが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
センチュリー21・ジャパンの企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。
不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。センチュリー21・ジャパンはその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。
(2) 目標とする経営指標
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
センチュリー21・ジャパンの事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大（加盟店募集業務）」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、市場の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、かつ、地球環境並びに社会との共生を前提に持続可能な成長を目指します。
(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題
センチュリー21・ジャパンのおかれた不動産流通業界は我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えます。一方で昨今のＩＴ化の進展・拡大の中で、取引のオンライン化を中心としたデジタル技術による業務改革がますます進展し、より効率的かつ迅速な営業が求められる時代へと変化しつつあります。同時にフランチャイズ全体としてはデジタル技術を活用し広域をカバーするビジネスへの対応を迫られると同時に、人によるアナログなサービスの高品質化と地域に根差し地域社会に貢献する持続性のあるビジネスの実現も求められております。
このような経営環境下、上記の基本方針に加え、以下の経営方針を継続いたします。
1.すべてのステークホルダーの利益を前提とした事業活動を推進する。
2.センチュリー21グループ全体で不動産流通市場の拡大・活性化の一躍を担い、顧客の生活基盤の維持と、住み続けられるまちづくりに貢献する。
この経営方針のもと、センチュリー21・ジャパンが対処すべき課題として、次のことを認識しております。
①既存フランチャイズ事業の強化と市場競争力の向上
ⅰ）フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の着実かつスピーディな実行
ⅱ）加盟店の営業支援のための人材採用・教育支援強化
ⅲ）加盟店の業務効率化に向けたＩＴ活用、ＢＰＯ等の支援拡大
②フランチャイズネットワークを活かした成長促進
ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・活性化
ⅱ）加盟店を含む不動産事業者の事業承継問題への対応による加盟店舗網の拡大
ⅲ）センチュリー21・ジャパンフランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進拡大
ⅳ）サステナブルな社会の実現に向けた施策の継続・拡大
③成長の基盤となる社内体制の確立
ⅰ）コーポレートガバナンスと内部管理体制の強化継続
ⅱ）人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した専門分野における社員研修の充実と評価制度運用
ⅲ）業務効率の向上と柔軟な働き方の実現に向けた業務のオンライン化、アウトソーシングの継続的推進
ⅳ）セキュリティ強化、業務効率化、データの有効活用などを目的とした業務基幹システム運用の推進
上記諸施策を着実かつ迅速に実行することが、業界内での競争力を高め、新規加盟を促進するとともに既存店の退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。
センチュリー21・ジャパンの経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性があると認識している主要なリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2024年６月25日）現在においてセンチュリー21・ジャパンが判断したものであります。
センチュリー21・ジャパンの収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る定率(加盟店売上連動)のサービスフィー収入と、新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を合わせた加盟金収入の他、ＩＴサービス収入等で構成されております。この中で、営業収益の大半を占めるサービスフィー収入につきましては、不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。
フランチャイズ事業は、加盟店舗数の順調な増加が事業成長の鍵となります。センチュリー21・ジャパンが加盟店に対して優良なサービスを維持できなくなった場合、「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為を行った場合、加盟店が他社ブランドへ流出した場合、一部の加盟店において顧客に対する低水準のサービス提供もしくは違法行為等がありフランチャイズ全体のイメージダウンとなった場合、あるいは加盟店が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、センチュリー21・ジャパンの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
新規加盟承認の基本方針として、店舗経営者の事業意欲及び適格性、財務状況、周辺地域の市場性などを十分に審査の上である一定の規律の下で行っております。また、既存加盟店との関係における立地基準（フランチャイズ契約上の店舗間距離400ｍルール）に制約されたり、近接既存加盟店との各種調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしもセンチュリー21・ジャパンの事業計画どおりに進まない可能性があります。
センチュリー21・ジャパン及びセンチュリー21・ジャパン加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、センチュリー21・ジャパンの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。センチュリー21・ジャパンの加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。センチュリー21・ジャパンでは、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、センチュリー21・ジャパン内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、センチュリー21・ジャパンの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。センチュリー21・ジャパンはセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約により、日本国におけるフランチャイザーとしての権利を永久保有しているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。但し、センチュリー21・ジャパンとセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約において、①センチュリー21・ジャパンが重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履行の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣがセンチュリー21・ジャパンに対して直近12ヶ月以内に是正通知をした契約不履行が再度繰り返された場合、センチュリー21・リアルエステートＬＬＣ側に契約解除権行使の原因事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す事象は発生しておりませんが、万一当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、センチュリー21・ジャパンの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・ジャパンにおいて、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、加盟店が必要とする各種の支援ツールは、取扱い物件管理及び顧客管理業務等の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。センチュリー21・ジャパンでは、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、センチュリー21・ジャパンの業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
更にセンチュリー21・ジャパンは、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、センチュリー21・ジャパンが損害を被り、又は加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果センチュリー21・ジャパンの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、センチュリー21・ジャパンのＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、センチュリー21・ジャパンＷｅｂサイト自体の信用を失うことになり、センチュリー21・ジャパンの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・ジャパン事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、センチュリー21・ジャパンが保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、センチュリー21・ジャパンの業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
(9) 人材確保について
センチュリー21・ジャパンは、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要最小限の人数で適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、人材採用が予定どおり進まないことにより、センチュリー21・ジャパンの業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
現在、伊藤忠商事株式会社は、センチュリー21・ジャパンの議決権の49.2％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、センチュリー21・ジャパンの方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、センチュリー21・ジャパンは不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、センチュリー21・ジャパンの業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。
営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。
有価証券報告書提出日（2024年６月25日）現在の兼任状況
センチュリー21・ジャパンは、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃借等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。
（11）保有する投資有価証券の評価について
センチュリー21・ジャパンは、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。
サステナビリティに関するリスクについては、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組 (６) リスク管理」に記載したとおりであります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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