【営業外費用合計の推移】ラサールロジポート投資法人 投資証券(3466)

2027年2月期及び2027年8月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
なお、この見通しの前提条件については、下記「2027年2月期及び2027年8月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
(注)上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、今後不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、金利の変動、又は本投資法人を取り巻くその他状況等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)及び1口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2027年2月期及び2027年8月期の運用状況の予想の前提条件
【計算期間】
・2027年2月期:2026年9月1日~2027年2月28日(181日)
・2027年8月期:2027年3月1日~2027年8月31日(184日)
【運用資産】
・本日現在保有している不動産信託受益権(合計18物件)、優先出資証券(4件)及び匿名組合出資持分(3件)(以下「現保有資産」といいます。)から公表済みの以下の取引が行われることを前提としています。
・上記取引を除き、2027年8月期末までの間に変動(新規物件の取得、保有資産の処分等)が生じないことを前提としています。
・実際には上記取引以外に、新規物件の取得、又は保有資産の処分等により変動が生ずる可能性があります。
営業収益
・現保有資産(不動産信託受益権)の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出しています。
・現保有資産(優先出資証券及び匿名組合出資持分)及び取得予定資産(優先出資証券)に係る受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付けとなる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社/合同会社で発生する費用の想定値の内容をベースに算出しています。
・譲渡予定資産については、不動産信託受益権を譲渡することにより、不動産等売却益(譲渡予定価格から譲渡予定日の想定帳簿価格及び譲渡にかかる諸費用の見込額を控除した額)が2027年2月期に2,288百万円(2026年9月30日に譲渡済みの犬山物流センターの売却益を含みます。)、2027年8月期に1,822百万円発生することを見込んでいます。なお、実際の不動産等売却益の計上額は変動する可能性があります。
・物件全体の平均稼働率は、2027年2月期及び2027年8月期にそれぞれ98.9%及び98.3%を見込んでいます。
・営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業費用
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、現保有資産の過去実績及び本書の日付現在効力を有する各契約に基づき、費用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2027年2月期に1,410百万円、2027年8月期に1,374百万円を想定しています。
・保有資産における固定資産税等は、2027年2月期において986百万円、2027年8月期において956百万円を見込んでいます。
・修繕費は、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、必要と想定される額を計上しており、2027年2月期に208百万円、2027年8月期に229百万円を見込んでいます。ただし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
営業外費用
・支払利息等(投資法人債利息、投資法人債発行費償却、融資関連費用を含みます。)として、2027年2月期に992百万円、2027年8月期に1,182百万円を見込んでいます。
有利子負債
・2026年8月末日付において、本投資法人の有利子負債の残高は171,020百万円です。
・2027年8月期末までに弁済期限の到来する借入金及び投資法人債については、全額リファイナンスを行うことを前提としています。
・2027年2月期及び2027年8月期末のLTVはそれぞれ47.2%、47.4%程度となる見込みです。(小数第2位四捨五入)
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
・LTV(%)=有利子負債総額÷資産総額×100(%)
投資口
・2026年8月末日付での発行済の投資口数1,659,112口から、公表済みの自己投資口の取得及び消却を一定の条件の下で行った投資口数として、2027年2月期末及び2027年8月期末は1,590,146口を前提としています。
・その他、2027年8月末までに投資口数の変動がないことを前提としています。
1口当たり
分配金
(利益超過分配金は含まない)
・1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い利益の全額を分配することを前提として算出しています。
・1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、今後の運用資産の異動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、又は今後のさらなる新投資口の発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1口当たり
利益超過分配金
・1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。継続的利益超過分配金の水準は、当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却費の約30%です。2026年8月期から2028年2月期までの4計算期間においては、物件売却による不動産等売却益を計上済み、あるいは計上見込みであり、これにより1口当たり分配金の多寡が生じることから、当該4計算期間の1口当たり分配金の平準化を企図した利益超過分配を行う予定です。2027年2月期は継続的利益超過分配を実施せず、2027年8月期は継続的利益超過分配と一時的利益超過分配の合計として779百万円を分配することを前提としています。
・減価償却費は、運用資産の変動、付随費用等の発生額、資本的支出額、取得価額の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐用年数等により、現時点で想定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準として算出される利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。
・本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、当面の間、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却費30%に相当する金額を目途として、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、当該計算期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況(特に、下記の鑑定LTV)等を総合的に考慮して、本投資法人が決定した金額につき、利益を超える金銭として、原則として毎期継続的に分配する方針です。また、継続的利益超過分配金に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入れ等の資金調達、地震等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生等その他の事由により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合、又は、投資主還元を目的とする場合には、一時的な利益超過分配を行うことがあります。なお、不測の要因に基づく建物の毀損等により、緊急に資本的支出が発生する場合には、1口当たり利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。加えて、下記の鑑定LTVが60%を超えた場合には、利益超過分配を行わないほか、上記事項を勘案し、利益を超える金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
・以下の算式で計算される数値(鑑定LTV)が60%を超えることとなる場合には、利益を超える金銭の分配を行わないものとします。
鑑定LTV(%)=A / B ×100(%)
A=期末有利子負債残高(投資法人債残高・短期投資法人債残高を含みますが、劣後債務の残高を除きます。)+敷金等(ただし、運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額、及び本投資法人の敷金等リザーブ口座(本投資法人が賃貸人として返還義務を負う敷金等を保管する口座をいいます。)にリザーブされている金額相当額を除きます。)の額
B=期末時点における運用資産の鑑定評価額+本投資法人の口座(敷金等リザーブ口座を除きます。)の現預金残高+信託現金及び信託預金(運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額を除きます。)-利益分配金総額-利益超過分配金総額(出資の払戻し)
なお、利益分配金総額及び利益超過分配金(出資の払戻し)総額については、直近の決算期における数値によります。
その他
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の上場規則、一般社団法人資産運用業協会(以下「資産運用業協会」といいます。)の規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。