【分配金の推移】三菱地所物流リート投資法人(3481)

(イ)今後の運用方針
本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、物件の「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。
a.外部成長戦略
本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力(目利き力)及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長(ハイブリッド型外部成長)を目指します。
b.内部成長戦略
本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては本投資法人の安定成長に資する内部成長(ハイブリッド型内部成長)を目指します。
c.財務戦略
本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。
(ロ)決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡
本投資法人は、2026年10月19日付で、下記のとおり資産を譲渡することについて決定いたしました。
物件名称:MJロジパーク印西1
区分:物流施設
所在地:千葉県印西市
譲渡(予定)日(注1):12027年2月26日 (準共有持分40.0%) / 22027年3月31日 (準共有持分40.0%) / 32027年9月30日 (準共有持分20.0%)
譲渡(予定)価格(注2):5,220百万円
12,088百万円:22,088百万円 / 31,044百万円
想定帳簿価額(注3):4,130百万円
11,656百万円:21,654百万円 / 3820百万円
想定譲渡損益(注4):1,007百万円
1398百万円:2401百万円 / 3206百万円
鑑定評価額(注5):5,200百万円
譲渡先:非開示(注6)
売買契約締結日:2026年10月19日
(注1)「譲渡(予定)日」は、譲渡(予定)資産に係る売買契約に記載された売買(予定)年月日を記載しています。なお、譲渡予定日は、本投資法人及び買主の間で合意の上、変更されることがあります。
(注2)「譲渡(予定)価格」は、本売買契約に記載された譲渡(予定)資産の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。
(注3)「想定帳簿価額」は、それぞれの譲渡(予定)日時点における譲渡予定の準共有持分に係る想定帳簿価額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。
(注4)「想定譲渡損益」は、それぞれの譲渡(予定)日における譲渡(予定)価格から想定帳簿価額及び想定譲渡費用を控除した金額及びその合計金額を記載しており、変動する可能性があります。
(注5)「鑑定評価額」は、2026年8月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。
(注6)開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
(ハ)運用状況の見通し
2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)における本投資法人の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
営業収益 / 営業利益 / 経常利益 / 当期 純利益 / 1口当たり 分配金 (利益超過 分配金を 含む) / - / -
1口当たり 分配金 (利益超過 分配金は 含まない):1口当たり 利益超過 分配金
2027年 2月期:8,354 / 4,374 / 3,793 / 3,792 / 2,936 / 2,554 / 382
百万円:百万円 / 百万円 / 百万円 / 円 / 円 / 円
(参考)2027年2月期:予想期末発行済投資口数 1,485,011口、1口当たり予想当期純利益 2,554円
2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)における本投資法人の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
営業収益 / 営業利益 / 経常利益 / 当期 純利益 / 1口当たり 分配金 (利益超過 分配金を 含む) / - / -
1口当たり 分配金 (利益超過 分配金は 含まない):1口当たり 利益超過 分配金
2027年 8月期:8,586 / 4,478 / 3,800 / 3,799 / 2,937 / 2,558 / 379
百万円:百万円 / 百万円 / 百万円 / 円 / 円 / 円
(参考)2027年8月期:予想期末発行済投資口数 1,485,011口、1口当たり予想当期純利益 2,558円
なお、これらの見通しの前提条件につきましては、後記記載の「2027年2月期及び2027年8月期における運用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。
(注)上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2027年2月期及び2027年8月期における運用状況の見通しの前提条件
項目:前提条件
計算期間:・2027年2月期(第21期):2026年9月1日~2027年2月28日(181日) ・2027年8月期(第22期):2027年3月1日~2027年8月31日(184日)
運用資産:・2026年8月期末現在本投資法人が保有する36物件の不動産信託受益権及び1件の匿名組合出資持分(以下「第20期末保有資産」といいます。)より、以下を除き、2027年8月期末までの間に変動(新規物件の取得、保有物件の処分等)が生じないことを前提としています。 ・2027年2月26日付でMJロジパーク印西1(以下、「譲渡予定資産」と言います。)の準共有持分40%を売却すること、ならびに2027年3月31日付で準共有持分40%を売却することを前提としています。 ・実際には新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
営業収益:・賃貸事業収益については、本資産運用会社が保有している第20期末保有資産に関する情報をもとに、市場動向や物件の競争力等を勘案して算出しています。 ・匿名組合出資に係る受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付けとなる裏付不動産の稼働状況予想及び合同会社で発生する費用の想定値の内容をベースに算出しています。 ・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。 ・2027年2月期には譲渡予定資産の譲渡により、不動産等売却益398百万円を計上することを前提としています。 ・2027年8月期には譲渡予定資産の譲渡により、不動産等売却益401百万円を計上することを前提としています。
営業費用:・営業費用のうち主たる項目は、以下のとおりです。 / - / (単位:百万円)
2027年2月期 / 2027年8月期
賃貸事業費用合計:2,957 / 3,044
管理業務費:349 / 342
水道光熱費:218 / 225
修繕費:127 / 181
公租公課:781 / 824
減価償却費:1,418 / 1,408
一般管理費合計:1,022 / 1,048
資産運用報酬:762 / 777
スポンサーサポート 業務委託費:139 / 139
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、取得後の過去の実績値に基づき、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり、固定資産税及び都市計画税等は売主と期間按分による計算を行い、売買時に精算します。本投資法人においては、当該精算金相当分が取得原価に算入されます。
・建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づき見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
営業外費用:・2027年2月期は、支払利息及びその他融資関連費用として611百万円を見込んでいます。 ・2027年8月期は、支払利息及びその他融資関連費用として709百万円を見込んでいます。
有利子負債:・本書の日付現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債の残高は、122,779百万円です。 ・2026年9月1日、2026年9月14日、2026年10月9日にそれぞれ返済期限が到来した長期借入金1,000百万円、1,210百万円、2,800百万円について、全額リファイナンスを行っています。 ・2026年10月26日、2027年3月1日、2027年3月9日にそれぞれ長期借入金3,880百万円、2,000百万円、900百万円の返済期限が到来しますが、全額リファイナンスを行うことを前提としています。 ・2027年7月24日に返済期限が到来する短期借入金130百万円については第21期中に手元資金により期限前返済を行うことを前提としています。 ・有利子負債総額は、2027年2月期末時点及び2027年8月期末時点において122,649百万円となることを前提としています。 ・LTVについては、2027年2月期末において42.8%、2027年8月期末において42.9%程度を見込んでいます。 LTVの算出にあたっては、次の算式を使用し、小数第2位を四捨五入しています。 LTV=有利子負債総額÷総資産額×100
投資口:・本書の日付現在の発行済投資口の総口数である1,485,011口より、2027年8月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。 ・2027年2月期及び2027年8月期の1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、2027年2月期及び2027年8月期の予想期末発行済投資口数1,485,011口により算出しています。
1口当たり分配金 (利益超過分配金は 含まない):・1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は変動する可能性があります。
1口当たり 利益超過分配金:・(1)経済環境、不動産市場、賃貸市場等の動向、(2)利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たないこと、若しくは(3)分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさないことにより、又は(4)その他投資主の利益を最大化するため、役員会において適切と判断した場合、投資主に対し、投信法に基づく承認を受けた金銭の分配に係る計算書に基づき、利益を超えて金銭の分配をすることができます。本投資法人は、利益を超えて金銭の分配を行う場合には、当該営業期間に係る利益の金額に、法令等(一般社団法人資産運用業協会規則を含みます。)において定める金額を加算した額を上限とします。 ・本投資法人は、減価償却費の30%相当額を利益超過分配金額の目途とし、原則として毎期継続的に利益超過分配を実施する方針です(継続的な利益超過分配)。 また、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、一時的に1口当たり分配金の額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産等の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には利益の金額を超える金銭の分配を行わないことがあります。 ・なお、不測の要因に基づく建物毀損等より、緊急に資本的支出が発生する場合は、1口当たり利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。加えて、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV(注)が60%を超える場合においても、利益超過分配を実施しないこととしています。 (注)鑑定LTV(%)=a/b(%) a=当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額(消費税ローンは除く)+敷金保証金留保額の取崩相当額(テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除く) b=当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額-当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額+当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計額-翌営業期間に支払われる利益分配金総額-翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額 ・1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出しています。2027年2月期の利益超過分配金総額は567百万円、2027年8月期の利益超過分配金総額は562百万円を想定しています。税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しであり、一時差異等調整引当額からの分配はありません。 ・減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、資本的支出額、取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐用年数等により、現時点で想定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準として算出される利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。
その他:・法令、税制、会計基準、東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人資産運用業協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。 ・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。