【業績の推移／第1四半期】住友不動産(8830)

営業利益、経常利益、純利益いずれも中間期の過去最高を更新し、通期予想を上方修正
当中間期の経営成績は下表の通りで、営業利益、経常利益、純利益はいずれも前年を上回り、中間期の過去最高を更新しました。(営業利益は5期連続、経常利益は6期連続、純利益は4期連続)
中間期までの業績を反映し、2026年5月13日公表の通期業績予想を上方修正しました。詳細は(3)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明に記載の通りとなりますが、当期純利益は期初計画の2,230億円を2,300億円としております。(前期純利益2,125億円、前期比+ 174億円、+8.2%)
オフィスビル賃貸、分譲マンションが過去最高益で業績を牽引
主要セグメント別では、東京のオフィス賃料の上昇が一段と加速し、既存ビルの賃料改定が収益拡大に寄与する中、主力の不動産賃貸事業は売上高、営業利益ともに中間期の過去最高を更新して業績を牽引しました。また、分譲マンションを中心とする不動産販売事業も、利益率のさらなる改善などにより中間期の最高益を更新しました。
営業外損益は、支払利息が増加したものの受取配当金の増加により前年同期比8億円の改善、特別損益は、今後増加が見込まれる金利負担を相殺すべく売却を積極化している純投資株式(前期末に管理処分信託を設定)の売却益を主因として、同212億円の改善となりました。
その結果、売上高5,279億円(前年同期比△0.8%)、営業利益1,814億円(同+8.4%)、経常利益1,787億円(同+9.0%)、親会社株主に帰属する中間純利益1,401億円(同+18.4%)となりました。
(主要セグメント別の概況)
<不動産賃貸事業部門>
賃料上昇が加速、中間期の過去最高益を更新
当中間期は、需給逼迫を背景に東京のオフィス賃料の上昇が一段と加速し、既存ビルの賃料改定が大きく進展しました。また、空室率が当中間期末3.3%(前年同期末5.4%、△2.1pt)と大幅に改善したことに加え、2025年1月竣工の「住友不動産六本木セントラルタワー」の通期稼働効果も業績に寄与しております。この結果、当事業部門の業績は売上高、営業利益ともに中間期の過去最高を更新し、通期予想を上方修正しました。
なお、前期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」は契約率100%、「住友芝公園ビル」も95%超となり、今後、入居の進捗に伴い収益への寄与が見込まれております。
旺盛な新規需要が継続、空室率は3.3%まで改善
当中間期末の空室率は3.3%(前年同期比△2.1pt)と大幅な改善となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業を中心に新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が続いております。
<不動産販売事業部門>
計画を上回る進捗、中間期の過去最高益を更新
当中間期は、「グランドシティタワー池袋」、「グランドシティタワー月島」などが引渡しを開始し、計上戸数は、マンション、戸建、宅地の合計で1,499戸(前年同期比△567戸)となりました。前年同期に比べ計上戸数は減少しましたが、利益率の大幅な改善などにより、中間期の過去最高益を更新しました。この結果、期初計画を超過達成する見通しとなったことから、通期予想を上方修正しました。
高水準の利益確保に向け、営業の軸足は既に次期計上予定分へ
当中間期のマンション契約戸数は987戸(前年同期比△423戸)となりました。今期計上予定分は概ね契約を終えており、営業活動は既に次期計上予定分が中心となっております。利益率の向上を背景に、次期も高水準の利益確保を目指します。
(※)引渡し前の契約済み住戸、販売前住戸含む
<ハウジング事業部門>
期初計画は下方修正も、前期比増収増益を見込む
当中間期の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で3,195棟(前年同期比△79棟)、注文住宅事業で817棟(同△18棟)となり、受注高は、一棟当たりの単価上昇により、「新築そっくりさん」事業で520億円(同+17億円)、注文住宅事業で379億円(同+18億円)となりました。
当事業部門の業績は前期に積み上げた受注残が今後計上される一方、当中間期の受注高が前年同期比微増にとどまったことなどを踏まえ、通期予想を下方修正しました。なお、前期比では増収増益を見込んでおります。
1996年の事業開始以来、「新築そっくりさん」で耐震補強を行った住宅では全壊、半壊がゼロとなっております。こうした実績を踏まえた耐震リフォームや、環境性能を高めた「高断熱リフォーム」、ZEH仕様を標準とする「住友不動産の栖(すみか)」など、付加価値の高い商品の販売に注力し、さらなる業容拡大に取り組んでまいります。
<ステップ事業部門>
中長期的な収益力の強化に向け構造改革を推進
当中間期は、主力の中古マンション取引市場において、価格上昇の長期化などを背景として、買い手の慎重な姿勢が顕在化し、特に都心部での成約件数が前年同期比で減少しています。当事業部門の仲介件数も10,907件(前年同期比△3,563件)にとどまりました。
当事業部門は、店舗網の再編や、歩合給の廃止を含む人事給与制度改革などの構造改革に取り組んでいます。人員の入れ替えや店舗網再編に伴う一時的な費用負担に加え、構造改革の取組みを強化していることなどから、通期予想を下方修正しましたが、中長期的な収益力とコンプライアンスの強化に向け、改革を推進してまいります。

当中間期までの業績と今後の見通しを勘案した結果、2026年5月13日公表の通期業績予想を、下表の通り営業利益、経常利益、純利益において、期初計画から上方修正いたします。
主要セグメント別の修正内容は以下の通りです。
不動産賃貸事業は、東京のオフィス賃料の上昇が一段と加速する中、既存ビルの賃料改定が収益拡大に寄与して大幅な増収増益を見込み、売上高、営業利益ともに上方修正しました。
不動産販売事業は、分譲マンション市場における実需を中心とする需要は引き続き旺盛で、さらなる利益率の改善もあり、営業利益を上方修正しました。
ハウジング事業は、上期の受注高が前年同期比微増にとどまったことなどを踏まえ、売上高、営業利益ともに下方修正しました。なお、前期比では増収増益を見込んでおります。
ステップ事業は、店舗網の再編や歩合給の廃止を含む人事給与制度改革に伴う営業体制再構築など、構造改革の取り組みを強化しており、期初計画からは売上高、営業利益ともに下方修正しました。
- / - / (百万円) / - / (参考)
前回公表予想 (2026.5.13時点) / 今回修正予想 (2026.11.10時点) / 増減 / - / 前期
売上高:1,070,000 / 1,060,000 / △10,000 / - / 1,057,765
営業利益:320,000 / 330,000 / +10,000 / - / 299,155
経常利益:300,000 / 315,000 / +15,000 / - / 289,233
親会社株主に 帰属する当期純利益:223,000 / 230,000 / +7,000 / - / 212,535
(主要セグメント別)
- / - / - / (百万円) / - / (参考)
売上高:前回公表予想 (2026.5.13時点) / 今回修正予想 (2026.11.10時点) / 増減 / - / 前期
不動産賃貸 / 480,000 / 490,000 / +10,000 / - / 460,637
不動産販売 / 300,000 / 300,000 / - / - / 324,033
ハウジング / 207,000 / 200,000 / △7,000 / - / 188,905
ステップ / 70,000 / 60,000 / △10,000 / - / 75,360
連結計:1,070,000 / 1,060,000 / △10,000 / - / 1,057,765
- / - / (百万円) / - / (参考)
営業利益:前回公表予想 (2026.5.13時点) / 今回修正予想 (2026.11.10時点) / 増減 / - / 前期
不動産賃貸 / 224,000 / 234,000 / +10,000 / - / 210,181
不動産販売 / 81,000 / 93,000 / +12,000 / - / 76,223
ハウジング / 17,000 / 15,500 / △1,500 / - / 13,420
ステップ / 22,000 / 15,000 / △7,000 / - / 23,601
連結計:320,000 / 330,000 / +10,000 / - / 299,155