ランディックスグループは、ランディックス及び連結子会社（株式会社グランデ、リンネ株式会社、株式会社LDXデザインクラウド）の計４社で構成しており、不動産売買・仲介、注文住宅希望顧客と施工事業者のマッチングを行う「sumuzu（スムーズ）」事業と、ビル・マンション等の賃貸を行う「賃貸」事業の２つの報告セグメントを有しております。
(1) 「sumuzu」事業
東京城南６区（世田谷・目黒・大田・品川・渋谷・港）を主力事業エリアとしており、渋谷・二子玉川・自由が丘というトライアングルエリアをカバーするように３つの事業拠点（目黒、桜新町、自由が丘）を設置しております。この主力エリアにおける取引シェアの拡大を主軸に置き、安定した収益を確保しつつ、今後は文京区・杉並区・豊島区・中野区等の富裕層エリアにおいてシェア拡大を目指し、長期的な事業成長の礎を構築しています。
（sumuzu事業の特徴）
ランディックスグループでは、優れたデザイン性とコストパフォーマンスが長期的に両立する住宅の実現を目指しています。
ランディックスグループでは、お客様の注文住宅建築にあたって、土地探しの段階から契約・銀行融資、及びその後の建築プラン設計、竣工までをトータルにサポートすることで、真に満足できる注文住宅環境を提供しています。
従来の不動産事業においては、土地探しから住宅の完成までの各段階において、対応する事業者が段階ごとに異なり、かつフロー全体をコーディネートできるノウハウを持ったキーパーソンとなる存在が不在であることから、本当は実現できたはずのデザイン性やコストパフォーマンスが実現できていないという問題点がありました。
ランディックスは不動産流通の段階から自社が携わり、注文住宅希望者に対して設計段階まで社内の建築士をはじめとした自社コーディネーターがサポート・コンサルティングを行い、他では実現できないレベルのコストパフォーマンス、デザイン性を確保することで、住環境創造における唯一無二の価値を提供しています。顧客ごとの設計コンペ組成、相見積りの一括取得、消費者と事業者の情報格差の解消によるミスコミュニケーション防止・機会損失の防止をはじめ、通常の不動産業の域を超えたサービス提供を行っております。質の高いサービスによって顧客とのリレーションを強化し、優良な富裕層顧客を蓄積していけることが当事業の強みです。
ランディックスグループは、東京23区の中でも富裕層の多い城南エリアを中心に事業を展開しております。
メインターゲットであるアッパーマス層以上の富裕層顧客は、自宅購入・売却取引後も収益物件の追加購入や買い替え、家族の不動産購入等を目的として複数回の不動産取引を行う傾向にあります。そのため、創業以来蓄積した富裕層顧客からのリピート利用や、紹介による取引がランディックスグループの強みであり、ランディックスを通じた住宅購入時のサービス品質への信頼による顧客との良い関係性が、高い成約率につながっております。
また、事業エリアにおいて、ランディックスグループ独自の物件情報の提供や、創業以来長期にわたるアライアンス関係に起因するハウスメーカー、設計事務所、施工業者等との継続的なパートナーシップを築いており、相互の顧客紹介、協業関係を強化・継続しています。
ランディックスグループは、事業エリアにおける高い認知度と圧倒的な販売力により、大手不動産会社や地元不動産業者・各金融機関との強力な仕入れネットワークを作り上げてきました。また、グループ内に販売部門と仕入れ部門を有していることで、タイムリーな顧客ニーズを把握することができ、その時点で最適な価格の仕入れや効率的な販売活動を行えるため、ランディックスグループの物件はコストパフォーマンスや資産価値、希少性等、様々な面で強い競争力を持っております。
ランディックスグループでは、効率的な営業活動を行うため、インターネットと紹介・リピートという２つの集客ルートの強化に注力してきました。その結果、2025年３月期は、HPを中心とした、自社メディアをきっかけとした集客が大幅に増加いたしました。加えて約30%という高い紹介・リピート率を維持したことで、不動産販売件数を着実に増やすことが出来ました。
(2) 賃貸事業
ランディックスグループの賃貸事業は、収益用不動産を購入し、賃料収入を継続的に得ることで、安定収益の基盤を形成しております。
【事業系統図】
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在においてランディックスグループが判断したものであります。
ランディックスでは「唯一無二の豊かさを創造する」を企業理念とし、富裕層顧客を対象としたサービス展開を行っています。主力事業は戸建住宅の売買および仲介であり、富裕層顧客ニーズを確実に捉える周辺領域への事業展開を成長戦略の方針としております。
主力となる不動産の売買および仲介事業においては、仕入れから販売、売買に係る仲介、注文住宅のマッチング、建築後のアフターフォローに至るまでのプロセスをワンストップで提供し、顧客からの高い信頼を獲得しています。高いデザイン性とコストパフォーマンスを両立する注文住宅の実現をコンセプトに、一般的な不動産売買事業者の事業領域に留まらない高品質なサービス提供を行っており、2023年には自社開発の個人富裕層向けの収益用不動産をシリーズ化し、既存事業にクロスセルする成長事業として強化しています。
2024年４月には不動産テックベンチャーのリンネ株式会社を完全子会社化し、東京エリアの中古マンション売買へ事業領域を拡大しました。ランディックスからのノウハウ提供、財務基盤の強化によるリンネ社の事業成長だけでなく、同社の持つ独自のIT技術を用いたランディックス既存事業のDXによるグループ全体の事業効率向上にも取り組んでいます。
近年、新型コロナウイルス感染症をきっかけとしたリモートワークの広がりや、全業種・業界におけるサービスのDX化等の影響により、「住まい」に人々が求める役割は多様化しています。また、世界的なインフレ加速、それに付随する人件費や資材コスト高の影響により、ランディックスの事業エリアである東京23区における不動産価取得価格は上昇が続き、政策金利の動向も不安定な状況となっています。
こうした不透明な経済情勢である一方、東京の不動産に対する国内富裕層および海外からの購入意欲は急激な高まりを見せており、創業以来長期的に富裕層顧客と不動産取引を行ってきたランディックスにとっては、大きな事業成長の機会と捉えることができます。特に、ランディックスが主力事業エリアとする東京の城南６区エリア（世田谷、目黒、大田、品川、港、渋谷）の不動産取引量は堅調に推移していくものと推測しております。
このような事業環境の中、顧客から常に喜ばれ、選ばれるサービスを提供し続けるため、以下の事項を今後の主要な課題として認識し、事業展開を図ります。
ランディックスグループが行う不動産事業において、サービスを提供する営業人員のサービスレベルやスキルは、事業の成長において非常に重要なファクターであると認識しています。そのため、積極的な人員採用と教育を行い、併せて適正な評価制度や労務環境を整備することによって人員拡大を図っていきます。
ランディックスグループには、創業以来の富裕層顧客のデータ、及び購入見込顧客情報の豊富な蓄積があります。当該データの分析・活用を促進することで、成約率の向上、リピート・紹介率の向上によって売上・利益の向上を図り、かつ高い在庫回転率を維持することで、より強固な財務体質を構築していきます。また、企業グループ全体としてDX化の動きを推進し、業務効率の向上を行うことで人員拡大と利益効率の維持・向上を両立させていきます。
⑥ 収益用不動産物件開発の強化
既存の顧客層に対する新規の販売商品として収益用不動産の開発・販売を強化しております。既存の顧客に対して販売を行うことができるという特性から、さらに営業効率を高め、より高い利益を獲得できる可能性があると考えており、今後の事業拡大における重要な施策の１つとして営業人員数及び物件獲得数を強化していきたいと考えています。
ランディックスグループにおいては、下記の数字を重要な経営指標としています。
ランディックスグループの主力事業である「sumuzu」事業においては、仕入れから販売までグループ内で一貫して行うことができるという強みを有しており、連結グループにおける社員１人あたりの「sumuzu」事業売上高（不動産の開発分譲、不動産売買・仲介、オーダーメイド住宅のマッチング、収益用不動産の開発・販売）を重要な指標としており、当連結会計年度のグループ社員１人あたりの売上は167,073千円となっております。
ランディックスグループにおいては、「sumuzu」事業における仕入れから販売、オーダーメイド住宅のマッチングまでを包括的に行うこと、及び紹介顧客・リピート顧客の成約を特に重視した営業戦略をとっており、高利益体質の構築に重点をおいております。そのため、連結グループにおける社員１人あたりの営業利益を重要な指標としており、当連結会計年度のグループ社員１人あたりの営業利益は12,547千円となっております。
ランディックスグループは、建築業者と注文住宅希望者との請負マッチングコンサルティングをランディックスの重要なサービスとして位置付けております。土地選定の段階から、建築請負先の決定までサポートする営業手法は、ランディックスグループの高い顧客満足の源泉の一つと考えております。そのため、ランディックスでは土地成約案件に占める建物請負紹介成約比率を重要な指標としており、当連結会計年度の建物請負紹介成約比率は37.4％（注）となっております。
（注）建物請負紹介成約比率については、ランディックス内の成約データをもとに、当連結会計年度における建築請負紹介件数を、同期間における一般顧客への土地売却件数で除して算出したものです。
ランディックスグループの事業展開その他に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を、以下のとおり記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から開示しております。なお、本項の記載内容はランディックス株式の投資に関するすべてのリスクを網羅しているものではありません。ランディックスグループは、これらのリスクの発生可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に努める方針でありますが、ランディックス株式に関する投資判断は、本項及び本項以外の記載内容もあわせて慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。本文における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてランディックスグループが判断したものであります。
ランディックスグループが属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が密接に関係しており、とりわけランディックスグループにおいては、市場金利や消費税増税の動向、不動産に係る税制の改正や住宅取得希望者の心理動向等が、ランディックスグループの業績及び事業の展開に影響を与える可能性があります。
また、このような経済情勢の変化は、土地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、価格の上昇・下落等により、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループは、不動産販売を行っており、2024年３月末時点で、棚卸資産として6,847,525千円計上しております。ランディックスグループでは、見込んでいた販売価格での販売が困難な場合には、在庫リスクを軽減するため、販売価格の値引きにより販売を促進させる施策をとることがあります。その際、値引きによる利益の減少が発生し、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。また、販売不振のために滞留する販売用不動産が発生した場合には評価損が発生する可能性があり、その結果、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループでは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、ランディックスグループが売主となる場合には新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間、中古住宅の場合には２年間の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負います。よって、万が一ランディックスグループの販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、その直接的な原因がランディックスグループ以外の責任によるものであっても、ランディックスグループは売主としてその責任を負うことがあります。その場合、補償工事費の増加やランディックスグループの信用力低下により、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法等による法的規制を受けております。
ランディックスグループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループは、不動産の仕入れに際して、立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕入れ価格等について事前に十分調査し、その結果を踏まえて仕入れを行っております。他社との競争激化や地価の上昇等により、不動産の仕入れが計画通りとならない場合には、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループで行っている不動産の販売については、顧客への引渡時に売上計上されることから、市場動向、顧客の事情、天候の影響等によって想定通りに販売が進まず、引渡時期の変更等が発生した場合、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、ランディックスグループ事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。
これらの個人情報については、個人情報を有するランディックスグループの各社にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループは、物件取得及び建築等の事業資金を金融機関からの借入金により調達しております。市場金利が上昇する局面においては、支払利息等の増加によりランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、ランディックスグループでは有利子負債の返済原資を主に取得した物件の売却代金としており、物件の売却時期が計画から遅延した場合、又は、売却金額がランディックスの想定を下回った場合には、ランディックスグループの資金繰りに影響を及ぼし、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループが所有する固定資産において、急激な経済情勢の変化や金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することでランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
火災、破裂爆発、落雷、風、ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、ランディックスグループが保有する物件について滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループが売却した物件における瑕疵の発生、ランディックスグループが行う開発工事にかかる近隣トラブル、ランディックスグループが請け負った工事に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によってはランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
収益物件の賃借人との賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はないこと、また賃借人が一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約の解約が増加した場合、後継賃借人が見つかるまでの間、賃貸収入が減少する等、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループは、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、ランディックスグループを取り巻く環境や競合他社及び競業他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先からの評価に悪影響を与え、それによりランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスグループの運営する「sumuzu」は、インターネット環境が必要なサービスであり、自然災害や事故等により通信ネットワークが切断された場合やサーバーに不具合があった場合には、ランディックスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。ランディックスグループではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取組んでおりますが、何らかの理由によりシステムトラブルが発生した場合には、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
ランディックスは役員及び従業員に対し、長期的な企業価値向上に対するインセンティブとして新株予約権を付与しております。
新株予約権の権利行使が行われた場合、ランディックス株式が新たに発行され、既存株主が有する株式の価値が希薄化する可能性があります。なお、当連結会計年度末現在、新株予約権による潜在株式数は36,000株であり、発行済株式総数2,832,793株の1.27％に相当しております。
(16) 会計上の見積りについて
ランディックスグループの連結財務諸表の作成にあたっては、資産及び負債の計上、収益及び費用の計上、偶発債務の開示等に関して、必要に応じて経営者による会計上の見積りや仮定を用いることが必要となります。ランディックスは合理的な基準に基づいて会計上の見積りを行っておりますが、見積り特有の不確実性に起因して会計上の見積りや仮定が実際の結果と異なる場合、ランディックスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼすことがあります。
重要な会計上の見積りの詳細につきましては、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定」及び「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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