プロパスト（3236）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

プロパスト(3236)の株価チャート　プロパスト(3236)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】プロパストは、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当連結会計年度より連結財務諸表作成会社に移行いたしました。これに伴い、従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」及び「バリューアップ事業」の３区分としていた報告セグメントについて、株式会社小川建設を連結の範囲に含めたことにより、当連結会計年度から「建築請負事業」を加えた「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」及び「建築請負事業」の４区分に変更しております。 プロパストグループは、プロパストと連結子会社の株式会社小川建設で構成され、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を展開しております。 プロパストグループの事業内容は以下のとおりであります。 (１) 分譲開発事業首都圏エリアを中心にプロパストの企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。(２) 賃貸開発事業首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションにプロパストのデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。(３) バリューアップ事業首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。(４) 建築請負事業総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を行っております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、事務所、公共施設等の建築工事を手掛けるほか、庁舎等の改修工事、耐震補強工事、解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。また、長年にわたり培ってきた施工管理のノウハウを活かし、品質、安全性及び工期管理を重視した施工体制のもと、顧客の要望に応じた建築サービスを提供しております。 [事業系統図]

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　プロパストグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在においてプロパストが判断したものであります。(1) 経営方針プロパストグループでは外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営方針としております。(2) 経営上の目標目標とする経営指標といたしましては、引き続き強固な財務基盤の確立のため、自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続するべく、努力してまいります。(3) 中長期的な経営戦略プロパストグループは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、建築請負事業の４つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。分譲開発事業においては、首都圏エリアを中心にプロパストの強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。賃貸開発事業においては、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションにプロパストのデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンドを中心に提供します。バリューアップ事業においては、首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高め、新たな価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事やリーシングを実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。建築請負事業においては、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事及び土木工事の請負並びに企画、設計、施工及び施工管理を展開しております。新築分譲マンション及び新築賃貸マンションを中心に、商業施設、公共施設等の建築工事、改修・耐震補強工事及び解体工事など、多様な建築ニーズに対応しております。今後は、技術提案力及び施工管理力を強みとして、建築工事を中心に受注機会の拡大を図るとともに、既存顧客との取引深耕や新規顧客の開拓を推進し、安定的な受注基盤の構築に努めてまいります。また、資材価格及び労務費の上昇や建設業界における人材不足などの事業環境の変化に対応するため、原価管理の高度化、施工の効率化及び人材育成を推進し、中長期的な収益力及び競争力の向上を目指してまいります。これら上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。(4) 経営環境と優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題プロパストグループは、以下の事項を対処すべき課題として認識し、企業価値を高め、株主の皆様の共同の利益を確保してまいります。①物件の取得地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性や利益率を押し下げる可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高観等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。プロパストグループとしましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス物件を中心に仕入れを行い、分譲開発物件については単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発物件やバリューアップ物件については国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。②建設事業の収益基盤強化建設事業においては、受注環境が堅調に推移する一方で、建設資材価格や労務費の上昇などにより、事業環境は依然として不透明な状況が続いております。このような状況のもと、プロパストグループは、適正な利益を確保できる案件の選別受注を徹底するとともに、原価管理の高度化や施工体制の効率化を推進し、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。また、長年培ってきた技術力や顧客との信頼関係を活かし、継続的な受注の確保に努めることで、安定的な事業基盤の構築を図ってまいります。③財務基盤の強化資金の回転率を高めることで借入金の増加を抑制すると共に、収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。

３【事業等のリスク】プロパストグループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、プロパストグループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在においてプロパストグループが判断したものであります。（特に重要なリスク）(1) 経済状況及び不動産市況の影響についてプロパストグループでは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業及び建築請負事業を行なっておりますが、経済状況の悪化に伴う地価の下落や需要の低下及び金利水準の変動等がプロパストグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。そのためプロパストグループとしては、定期的に景気動向・不動産市況等の状況について各種経済指標などの動向を確認すると共に、金融機関や同業他社等から情報を収集することで、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化等により、リスクの低減に努めております。地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性があります。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、供給が抑制されていることや販売価格の先高感等から、需要は底堅く推移することが見込まれます。物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を図ることでリスク低減に努めております。(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについてプロパストグループは、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、プロパストグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(3) 販売用不動産等についてプロパストグループは、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、プロパストグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。(4) 建築請負事業についてプロパストグループは、建築請負事業を営んでおりますが、工事契約締結後の資材価格や労務費等の上昇、協力会社の確保状況、設計変更、天候不順その他の要因により工事原価が増加し、工期の遅延や採算性が低下する可能性があります。また、工事収益及び工事原価については、工事進捗度や総工事原価等の見積りに基づき計上していることから、見積りの変更が必要となった場合には、プロパストグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。そのためプロパストグループでは、受注案件ごとの採算管理を徹底するとともに、工事進捗及び原価のモニタリングを継続的に実施し、資材価格や労務費等の動向を踏まえた適切な見積りの見直しを行うことで、リスクの低減に努めております。(5) 資金調達について用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。また、建築請負事業においては、受注の増加や工事の進捗に伴い、一時的に資材費や外注費等の運転資金需要が増加する場合があります。プロパストグループでは、金融機関との継続的な取引関係の維持・強化に努めるとともに、建築請負事業においては、コミットメントライン契約による資金調達枠の確保や、必要に応じた売上債権の流動化（ファクタリングを含む）の活用などにより、安定的な資金繰りの維持に努めております。しかしながら、今後、新たに計画したプロジェクト資金の調達が不調に終わった場合や、建築請負事業において必要な運転資金を適時に確保できなかった場合には、プロパストグループの業績、財政状態及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 （その他の重要なリスク）(1) 法的規制についてプロパストグループが属する不動産業界及び建設業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建設業法その他の関係法令により、法的規制を受けております。プロパストグループは、不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産開発事業等を行うとともに、建築請負事業においては「建設業法」に基づく建設業許可を取得し、建築工事等を行っております。今後、これらの法令の改正や新たな法的規制の導入、許認可制度の変更等が行われた場合、又は法令違反等により許認可の取消しや行政処分等を受けた場合には、プロパストグループの事業活動が制約を受け、プロパストグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。(2) 免許登録についてプロパストグループの主要な事業活動の継続には、事業遂行上必要となる免許、許可及び登録等の維持が前提となります。プロパストグループは、関係法令を遵守するとともに、必要な人的要件その他の許認可要件を継続的に満たすよう適切な管理体制の維持に努めております。しかしながら、法令違反や許認可要件を満たさない事由が生じた場合には、免許、許可又は登録の取消し、更新不能、業務停止その他の行政処分を受ける可能性があります。今後、これらの免許、許可又は登録の取消し、更新不能その他の行政処分等により事業活動に支障が生じた場合には、プロパストグループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。(3) 株式の希薄化についてプロパストグループは、取締役の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、プロパストグループの１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。(4) 訴訟の可能性についてプロパストグループが行う不動産の開発・販売及び建築請負事業においては、取引先、顧客、協力会社その他の関係者との間で、契約内容、施工品質、瑕疵、工期、安全管理その他の事由により、訴訟、損害賠償請求その他の法的手続が提起される可能性があります。プロパストグループでは、法令遵守の徹底、品質管理及び安全管理の強化並びに契約管理の適切な運用に努めておりますが、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、プロパストグループの業績、財政状態及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。(5) 情報の漏洩についてプロパストグループは、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、プロパストグループの社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。(6) 災害の発生及び地域偏在について地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人為的災害が発生した場合、プロパストグループが所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があるほか、建築請負事業においては、施工中の工事の中断・遅延、資材や労務の調達への支障等が生じる可能性があり、プロパストグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、プロパストグループが保有する不動産及び建築請負事業の主要な事業エリアは、経済規模や顧客ニーズ等を考慮し、東京を中心とする首都圏に集中しております。このため、当該地域において大規模な地震その他の災害が発生した場合や、首都圏経済の悪化等が生じた場合には、プロパストグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。