イントランスグループは、イントランス及び連結子会社７社、並びに持分法適用関連会社１社により構成されており、「不動産事業」、「ホテル運営事業」及び「その他事業」を行っております。
イントランスグループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。
(1) 不動産事業
イントランスグループは、全国の商業ビル、オフィスビル、レジデンス等幅広い中古物件を対象とした不動産再生事業を営んでいます。イントランスの特長は、潜在的な価値を保有しながらも、未利用または低稼働により有効活用されていない不動産を取得し、エリアの特性やニーズに合わせたバリューアップを行い、不動産を再生させ、投資家、事業法人、不動産ファンド等に販売しています。
その他、不動産の売買仲介事業、開発販売事業、アセットマネジメント事業、そして不動産施設の管理受託を行うプロパティマネジメント事業を展開し、不動産に関するトータルサービスを提供しています。
(2) ホテル運営事業
イントランスグループは、国内外の観光客をターゲットとしたインバウンド送客の受け皿とすべく、国内においてマスターリース方式による宿泊施設の運営、マネジメントコントラクト方式による宿泊施設の運営受託、そして宿泊施設に対する運営コンサルティング等を行っております。
(3) その他事業
連結子会社である瀛創（上海）商務咨洵有限公司において国内インバウンド送客における事業、ジャパンホテルインベストメント株式会社及びホスピタリティインベストメント合同会社にてホテル投資ファンドの企画を行っております。
［事業系統図］
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてイントランスグループが判断したものであります。
（1）経営方針及び経営環境
① 会社の経営の基本方針
イントランスグループは、以下を経営方針としています。
（ⅰ）ホテル運営事業、不動産事業、インバウンド関連事業を融合することで収益を拡大し、企業価値を向上させます。
（ⅱ）顧客ニーズを先取りした商品開発と送客「旅マエ」、接客「旅ナカ」、越境消費と投資活動支援「旅アト」、これらすべてを事業領域としたインバウンドサイクルを展開します。
（ⅲ）高度なサードパーティオペレーションモデルによるホテル運営を推進します。
（ⅳ）中華圏をはじめグローバルなネットワークを生かした事業設計、資金調達を行います。
② 目標とする経営指標
イントランスグループは、不動産事業を安定収益とし、ホテル運営事業とインバウンド関連事業において高い成長を目指し、これら活動による企業価値の向上及び財務体質の強化を経営目標としています。
現在は、ホテル運営事業の基盤確立に向けた投資段階であり、ホテル運営事業及び不動産事業を含めたインバウンド関連事業における売上及び利益の拡大を経営指標として定めています。
③ 経営環境
イントランスグループが属する不動産業界では、資材価格高騰に伴う住宅価格の上昇や、物価高による消費マインド低下等の影響はありますが、引き続き低水準にある資金調達コストを背景として投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産市場は概ね堅調に推移しております。
また、イントランスが注力するホテル関連分野の市場におきましては、海外からの訪日観光客を中心として、観光需要の回復は鮮明となっており、レジャー目的を中心とした宿泊施設の需要回復は、今後も期待できるものと考えております。その一方、イントランスが注力する中国本土からの訪日観光客数は、日中関係や中国経済の先行き不安等により、コロナ禍以前と比較すると未だ低水準に留まっており、インバウンド需要の伸長効果を十分に享受できていない状況が続いております。
（2）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
現在、イントランスグループの対処すべき課題は以下のとおりであります。
① 財務基盤の強化
イントランスグループでは、不動産事業、ホテル関連事業の推進において、機動的かつ多額な資金が必要であります。このため、安定的な財務基盤の確保が必要であり、イントランスグループの成長に必要な資金調達の確保に努めてまいります。
② ホテル運営事業の早期拡大と収益化
イントランスグループでは、注力するホテル運営事業の成長と収益化のため、ホテル施設運営、ホテル運営受託、ホテル運営アドバイザリー、そしてホテル投資ファンド等、多様な収益機会の確保及び規模の拡大が必要と考えております。このため、イントランスグループにおける事業間の連携を高め、成長に向けた取り組みに努めてまいります。
③ 人材の確保
イントランスグループでは、ホテル運営事業において高い成長を目指しており、このためには施設運営における人材及び事業開発のための人材確保が必要であります。また、関係会社の増加により、イントランスグループの管理部門の強化も必要であり、これら人材の確保に努めてまいります。
イントランスグループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項において、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてイントランスグループが判断したものであります。
(1) 事業環境に関わるリスク
① 景気動向・経済情勢等の影響について
イントランスの属する不動産業界、ホテル・観光業界におきましては、景気動向・経済情勢、金利動向、税制等の影響を受けやすい特性があります。そのため、景気動向・経済情勢等の大幅な悪化や大幅な金利の上昇、税制等の変動等が発生した場合には、イントランスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 競合について
ホテル運営事業におけるホテル施設の定期建物賃貸借契約の賃料や、不動産再生事業における不動産の購入価格が高騰するとともに、競合企業との価格競争が厳しくなることが考えられます。競合企業との価格競争により、イントランスグループが定期建物賃貸借又は投資の対象とする物件を賃貸借契約又は取得できなくなった場合には、イントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 定期建物賃貸借契約について
イントランスグループは、ホテル運営事業において、ホテル施設の定期建物賃貸借契約を締結し、自社でホテル施設を運営しています。定期建物賃貸借契約では、長期契約が一般的であり、ホテル施設の運営が予定どおりに進まない場合においても、契約期間の満了まで解約ができないことが考えられ、これにより賃料が継続的に発生することで、イントランスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 不動産事業について
（ⅰ）不動産事業の特性
不動産事業では、イントランスグループにおいて販売を目的として不動産を保有する事業を行っています。そのため、低金利は継続しておりますが、将来金利が上昇する等の金融情勢、あるいは不動産市況の上昇による投資利回りの低下並びに金融収縮等により不動産取得に対しての金融機関の融資姿勢が厳格化される等により、イントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅱ）有利子負債への依存度について
イントランスグループは、物件取得時に仕入価格相当額を主に金融機関からの借入れにより調達しているため、総資産に対する有利子負債への依存度が比較的高くなる可能性があります。
今後は、株主資本の充実、取引金融機関数の増加及び資金調達手法の多様化による有利な条件での資金調達等に注力してまいりますが、金融情勢の変化等により金利水準が上昇した場合には、資金調達コストが増加しイントランスの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、資金調達については、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに複数の金融機関と交渉しプロジェクトを進めておりますが、金融環境の変化等により資金調達が不十分な場合には、案件の取り進めが実施できなくなる等、イントランスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅲ）在庫リスクについて
イントランスグループは、物件情報の入手、不動産の仕入段階から市況等のマーケット分析や販売候補先等を勘案した上で営業戦略を立て、物件を取得しております。取得後は、計画に則って主に１年以内の売却を目処に活動を行っておりますが、突発的な市況の変動等、何らかの理由により計画どおりに売却が進まずに在庫として滞留した場合、並びに在庫評価の見直しに伴い棚卸資産評価損を計上する場合がある等、イントランスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅳ）資金繰りリスクについて
イントランスグループは、販売用不動産が計画から大きく下回る価格にて売却せざるをえない場合、又は売却そのものが難しい場合には、資金繰りが著しく悪化し、借入金の返済に支障をきたす可能性があります。
（ⅴ）外注・業務委託について
イントランスグループは、不動産の再生を行っており、設計、建築工事等を設計会社、建築会社等に外注・業務委託しております。また、物件個々に最適な再生を行うことを特徴としているため、再生手法も物件個々により異なり、設計、建築工事等を標準化してコストダウンを図ることは現状では難しい状況にあります。そのため、物件個々の再生に適した設計及び建築工事を行うために、その都度、設計能力・設計実績、建築能力・建築実績、コスト及び財務内容等を総合的に勘案した上で、最適な外注・業務委託先を選定しております。
しかしながら、外注・業務委託先が経営不振に陥った場合や設計、建築工事に問題が発生した場合には、不動産の再生に支障をきたすことや再生物件の売却後の品質保証が受けられなくなる等の可能性があり、その場合には、イントランスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（ⅵ）物件の売却時期による業績の変動について
イントランスグループは、保有物件のバリューアッププラン策定もしくはバリューアップ完了後に投資家に対して売却を行いますが、当該事業の売上高及び売上原価は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額が非常に高額となっていること及び年間の売却物件数が少ないこと等から、売却時期による業績の変動は大きいものとなっております。従いまして、物件の売却時期により、イントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制及び訴訟等に関するリスクについて
① 不動産事業に関わる法的規制について
イントランスは、不動産流通業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産の流通、賃貸業務等を行っており、当該免許はイントランスの主要な事業活動に必須であります。当連結会計年度末現在、イントランスグループには、当該免許の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、今後、何らかの理由により、当該免許が取消される又は更新が認められない場合には、イントランスグループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、イントランスグループ保有物件において増改築、大規模修繕、大規模な模様替え等の工事を伴うバリューアップを実施する際には、イントランスグループは建築主として「建築基準法」等の規制を受けます。そのため、これらの関係法規の改廃や新たな法的規制の新設等によっては、イントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、イントランスは「金融商品取引法」に基づく金融商品取引業者として、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業に登録しており、関連する各種法令により規制を受けております。
（宅地建物取引業者免許の概要）
免許証番号：東京都知事(１)第105555号
有効期間：2020年11月21日から2025年11月20日まで
（金融商品取引業者登録の概要）
登録番号：関東財務局長(金商) 第1732号
第二種金融商品取引業 登録年月日：2008年２月７日
投資助言・代理業 登録（追加）：2020年12月22日
② 訴訟の可能性について
イントランスグループが売却した物件における瑕疵の発生、イントランスグループが管理する物件における管理状況に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によって、イントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 不動産の欠陥・瑕疵について
イントランスグループは、基準に合った物件に対し自己勘定による投資を行っております。販売用不動産の取得に際しては、イントランスにてデューデリジェンスを行うほか、原則として第三者機関からエンジニアリングレポート(専門家が建物を診断し、その物理的な状況を評価した報告書)を取得した上で、不動産の欠陥・瑕疵等(権利、地盤地質、構造、環境等)のリスク回避に努めております。
しかしながら、万一、イントランスグループ取扱物件において何らかの事情によって欠陥・瑕疵が判明した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 個人情報保護について
イントランスグループは、事業活動を行う上で顧客の個人情報を取り扱うことがあります。個人情報の管理については、イントランスグループが策定した個人情報保護マニュアルに則り、施錠管理及びパスワード入力によるアクセス制限等の管理を行い、厳重に管理をしております。また、役職員に対しましては、個人情報保護の重要性並びに当該マニュアルの運用について継続的に周知徹底を図っております。しかしながら、万一、イントランスグループの保有する個人情報が外部に漏洩した場合あるいは不正使用された場合には、イントランスグループの信用の失墜、又は損害賠償等によりイントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 事業運営体制に関するリスク
① 小規模組織であることについて
イントランスグループは、当事業年度末現在、取締役６名、監査役３名、連結従業員46名と組織が小さく、内部管理体制も当該組織規模に応じたものとなっております。今後の事業拡大に応じて、内部管理組織の一層の強化・充実を図っていく方針であります。しかし、事業拡大に人的・組織的対応が伴わず管理体制の強化・充実が予定どおりに進まない場合には、イントランスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 内部管理体制の強化について
イントランスグループでは、企業価値の継続的な増大を図るにはコーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識しております。業務の適正性及び財務報告の信頼性の確保のための内部統制システムの適切な運用、更に健全な倫理観に基づく法令遵守を徹底して参りますが、事業の急速な拡大により、十分な内部管理体制の構築が追いつかない状況が生じる場合、適切な業務運営が困難となり、イントランスグループの事業及び業績に影響を与える可能性があります。
③ 役員・社員の内部統制について
イントランスグループは、コーポレート・ガバナンス、コンプライアンス、及びリスク管理を経営上の重要な課題のひとつと位置付けており、内部統制システムに関する基本方針を定め、同システムの継続的な充実・強化を図っております。また、業務運営においても役職員の不正や不法行為の未然防止に万全を期しております。
しかしながら、今後、万一役職員の不正や不法行為が発生した場合、イントランスグループの経営成績、財政状態及び社会的信用に影響が生じる可能性があります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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