ディア・ライフ（3245）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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ディア・ライフ(3245)の株価チャート　ディア・ライフ(3245)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　ディア・ライフグループは、ディア・ライフと連結子会社５社及び関連会社１社から構成されております。ディア・ライフグループの事業内容及びディア・ライフと主な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであり、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。 セグメント事業内容会社名(1）リアルエステート事業不動産の開発・企画業務、収益不動産の投資・運用業務、ホテルの保有・運営業務、ソリューション業務、不動産仲介・管理業務　他㈱ディア・ライフアイディ㈱㈱アイディプロパティ(2）セールスプロモーション事業不動産、保険、金融業界向け販売支援職種等の人材派遣・紹介、コールセンター業務受託　他㈱アルシエ 　各セグメント別の業務内容は以下のとおりであります。 ＜リアルエステート事業＞　不動産の開発・企画、収益不動産の投資・運用、不動産仲介等の不動産に関連したサービスを提供するソリューション業務を行っております。　主に、東京都区部及びその周辺エリアにおいて、都市型レジデンス（単身者・DINKS層向け賃貸マンション）等の開発、アセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）や、住居系不動産・オフィス・商業ビル等の収益不動産のバリューアップを行い、不動産会社・事業法人・不動産投資ファンド・実需に伴う顧客・不動産オーナー等に販売しております。　さらに、不動産投資ファンド・REITから個人投資家に至るさまざまなマーケットでの取引を通じて蓄積された「目利き」能力、建物企画、コンストラクションマネジメント、不動産運営実績、市場における情報ネットワーク等を基に、投資家・ユーザーニーズに合致した不動産の発掘、不動産投資・開発・運用等に関するソリューションサービスや不動産仲介業務及びホテルの保有・運営業務を行っております。 ＜セールスプロモーション事業＞　当事業では、不動産業界と、保険・金融業界に対して人材派遣事業を行っております。　不動産業界におきましては、分譲マンションモデルルームや賃貸マンションリーシング現場スタッフ等の販売支援職種や事務系職種をメインに人材派遣・紹介事業を行っております。　物件の規模、エリア（都心～郊外等）、タイプ（単身者～ハイエンド・サービスアパートメント）を問わず、さまざまなマンションプロジェクトにおける販売・賃貸促進のための人材支援を機動的に行っており、その実績から培われた経験を基に専門性の高い研修プログラムを実施した上で、不動産に関する専門的な知識と接客視点を持った人材を、派遣先のニーズに応じて配置しております。　保険・金融業界におきましては、保険商品のアウトバウンド型セールススタッフ等の販売支援職種や、顧客管理事務受託、コールセンタースタッフをメインに人材派遣事業を行っております。　特にアウトバウンド型セールスにおきましては、顧客との接触からクロージングまで一貫して非対面で行うため、保険業法上必要な資格取得に加え、保険コンサルティング業務のプロフェッショナルとしての知識習得や、徹底した保険募集のコンプライアンス研修を行った上で、人材を派遣しております。 　以上に述べた事項を事業系統図によって示すと次頁のとおりとなります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】ディア・ライフグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてディア・ライフグループが判断したものであります。(1）会社の経営の基本方針　ディア・ライフグループは、「私たちと出会った全ての方々の＜大切な人生～ｄｅａｒ ｌｉｆｅ～＞をもっと豊かにしていただきたい」との経営理念に基づき、さまざまな機会に存在し得る潜在価値を具現化し最大限に高めることにより、関係者の満足度の向上、さらには地域社会及び業界の発展に繋がると常に意識し、ビジネスに取り組んでおります。今後もこうした理念に立脚し、顧客のニーズをより的確に把握し、さらなる満足度の向上を追求し続けてまいります。　また、単に事業規模の拡大を追求するのではなく、複数の事業を安定的に成長させ、それぞれの事業の強みを活かして最大のシナジー効果を発揮することにより、企業の継続的な発展と企業価値の拡大に努めてまいります。 (2）中長期的な会社の経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題　今後の我が国経済は、定着しつつあるインフレの中、賃金上昇を伴う好循環や、人口知能の普及による企業の生産性向上、新たに発足した高市内閣による積極財政政策により、景況感は堅調に推移することが上振れ要因として期待されます。一方で、こうした物価上昇と賃金の上昇サイクルの持続性や、世界的な政治情勢等の経済動向を巡る不確実性、金融資本市場の変動についても留意が必要な状況が継続することが見込まれます。ディア・ライフグループが属する不動産業界におきましては、日本全体においては人口が減少している一方で、東京都内へ人口流入が継続していることや、依然として欧米諸外国比で低い金利による資金調達が可能であることから、東京の不動産に対する国内外投資家からのニーズが高水準で推移し、不動産の取得競争も激しい状態が継続することが予想されます。　このような事業環境のもと、ディア・ライフグループは、今後も持続可能な社会の発展に資する価値を創造し、人々の豊かな人生に貢献していくため、中期経営計画の基本方針に則り、重点テーマとして掲げた下記の課題に取り組んでまいります。１．不動産事業分野における東京23区に重点をおいたオーガニックグロース（規模と件数の拡大）、事業環境に合わせたポートフォリオ最適化　主力のリアルエステート事業において、グローバルな視点でも魅力が高く、人口流入が継続する東京圏のレジデンスに的を絞り、社会のインフラである不動産のポテンシャルを最大化し、地域の発展に資する不動産開発を目指します。また、中長期的なマーケットの見通しが困難を極める中、レジデンス、商業ビル等の開発事業だけでなく、アセットデザイン＆リセール事業、収益不動産（レジデンス、オフィス、ホテル、商業用途）にリスクを分散しながら収益の最大化を図ってまいります。２．人材サービス事業分野における専門性・教育力・ブランド力の融合、企業と個人共に付加価値を提供する「人材戦略パートナー」としての人的資本の最大化　セールスプロモーション事業において、まずは自社内における教育研修制度やキャリアアップのための施策を拡充していくことで「成長できる会社」としてのエンゲージメント向上を進め、クライアントからも「高スキル人材を輩出する会社」としてのブランド認知拡大を目指します。３．戦略投資　ディア・ライフのこれまでの投資実績や業界への知見が活かせる、既存事業の事業領域や規模の拡大に資する企業への投資を柱に、M&Aの活用による既存事業の成長加速や拡充及び新たな成長市場への参入を目指します。代表取締役直轄組織として設立されたM&A推進室を主軸に、情報収集力の強化や、外部専門家との業務提携等の活用による投資効果の客観的評価体制を構築してまいります。４．人的資本投資　ディア・ライフにおいては”人”こそ最重要資産であり、経営理念そのものであります。企業も社会も構成しているのは“人”であり、その人生を豊かにしていただくためにディア・ライフグループは何ができるのか、常に問いかけ模索しながら様々な施策に取り組んでいます。５．ＤＸ投資　多様な個性の能力を最大限発揮させるためのＤＸ投資を推進し、事務工数削減・機会損失防止による、取扱ディール数の引き上げを図ってまいります。AIに労働集約的な業務を代替させることを前提に業務プロセスを見直すことで、一人ひとりが生き生きと働ける自律型の組織への進化を目指します。６．財務健全性の維持と資本効率の改善　東京証券取引所より要請の「資本コストと株価を意識した経営」につきましてもディア・ライフの重要な経営課題として認識しており、ROE、ROIC等各指標の向上や一層の情報開示の充実を通して、中長期的な企業価値向上に努めます。 《中期経営計画「挑戦　2025 ～ Catch the Wave ～」の概要》１．基本方針　持続可能な社会の実現に向けた取り組み強化と不動産商社としての更なる成長を目指す。 ２．重点テーマ①不動産事業分野■東京23区に重点をおいたオーガニックグロース（規模と件数の拡大）・20年超かけて培ってきたディア・ライフの強みを活かし、グローバルな視点でも魅力の高い、東京23区内・駅徒歩10分圏内に集中して投資・営業社員を少人数のチームで再編成し、機動性をあげて情報収集力強化。高密度なOJTにより若手の成長を促進■不動産投資のポートフォリオを事業環境に合わせ最適化・インバウンド需要の高まりや都心への人口流入の増加への対応として、需要の底堅いレジデンスに注力しつつも、開発期間を短縮でき資本効率の高いアセットデザイン＆リセール（ADR）事業も積極的に交えた事業を展開・開発(レジデンス、商業ビル等)・ADR・収益不動産(レジデンス、商業、ホテル)にリスクを分散しながら収益を最大化 ②人材サービス分野■専門性・教育力・ブランド力を融合し、人的資本の最大化・教育成果をキャリア設計や採用戦略にフィードバックし、採用部門と教育部門を連携。継続的な改善サイクルを構築し、人材価値を最大化■高単価・高付加価値の人材戦略会社への進化・社内の研修制度や社員の成長事例を積極的に発信し、「成長できる会社」としてのブランドを確立。育成に重きを置くことでクライアントから「高スキル人材を輩出する会社」としてのブランドを確立 ③戦略投資■M&Aを活用し既存事業の成長加速や拡充、新たな成長市場への参入を図る　・代表取締役直轄の組織として、過去のM&Aを主導したメンバーを核に「M&A推進室」を組成　・情報収集力とスクリーニング能力の強化を行い、既存事業の成長加速や新たな成長市場へ参入 ④人的資本投資■多様な人材が活躍できる環境の整備　・公明正大かつ成果に応じた適切な評価制度の下、個々のやる気を引き出す環境を向上■「企業価値」と「社会価値」を創造できる人材の育成　・経済的成果と社会的意義の両立を担う次世代リーダーを輩出し、企業価値と社会価値の共創を実現 ⑤ＤＸ投資■ディア・ライフ独自の不動産情報を集積したDL物件データベースの機能強化　・AIと組み合わせることによる情報の共有や活用の高度化を推進する基盤を構築　・属人性の低減による人的リソースの効率化、投資判断の精度・スピード向上■業務をAIネイティブ化し自律型組織に変革　・マーケットデータ収集、ボリュームチェック等の労働集約性の高い業務プロセスをAIに代替　・AIの活用により、個人個人に寄り添った教育研修を推進 ⑥財務健全性の維持と資本効率の改善■ROEの一層の向上に向けた施策　・財務健全性を維持しつつ、市場の期待リターンに応え得る資本収益性を追求（ROE18％水準）　・エクイティスプレッド拡大に向け、資本コストの低減に注力■株主との対話　・各仕入案件詳細の適時開示、決算説明資料等の英文同時開示による情報の非対称性の低減　・個別のIR依頼には全て対応する方針の下、オンラインや対面での面談を実施　・建設的な対話から得た気づきについては取締役会で共有し議論、更なる情報充実に反映 　本目標では、最終年度の2028年９月期の定量目標として連結経常利益150億円、連結ベースのROE（株主資本利益率）20％以上、ROIC（投下資本利益率）12％水準、自己資本比率40％以上を目指してまいります。 (3）その他、会社の経営上重要な事項　特記すべき事項はありません。

３【事業等のリスク】　以下において、ディア・ライフグループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、ディア・ライフグループとしては必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上重要であると考えられる事項については積極的に情報開示しております。ディア・ライフグループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、ディア・ライフ株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も合わせて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えられます。　なお、文中の記載は、ディア・ライフグループの事業等及びディア・ライフ株式への投資に係るリスクを全て網羅しているものではありません。また、将来に関する事項につきましては、本書提出日現在においてディア・ライフグループが入手可能な情報から判断したものであります。①経済情勢の変動について　ディア・ライフグループの主要事業であるリアルエステート事業が属する不動産業界は、景気動向、金利動向および地価動向等のマクロ経済要因の動向に影響を受けやすい傾向があることから、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、保有する不動産物件において、評価損や売却損が発生する可能性があり、ディア・ライフグループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。　また、これらの変動により不動産業界を始めとした各種業界における人材投資が抑制される恐れがあり、セールスプロモーション事業の業績にも影響を及ぼす可能性があります。②事業エリアが東京圏に集中していることについて　ディア・ライフグループは、東京圏を中心としてリアルエステート事業を展開しておりますが、当該エリアは、不動産の投資・賃貸需要が高いことから、競合他社が多く競争が激化する可能性があります。それら競合他社の影響により、物件の仕入や売却が計画どおりに実行できない場合や価格変動等による急激な需要が低下する場合には、ディア・ライフグループの業績及び事業の展開に影響を与える可能性があります。　また、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等は、ディア・ライフグループの業績、財政状態及び事業の展開に影響を与える可能性があります。③外注管理について　ディア・ライフグループは、特にリアルエステート事業において、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部の専門会社や建設会社に委託しております。このように、不動産開発・投資業務の大部分を外注に依存しているため、外注先を十分に確保できない場合や、外注先の契約不履行・破綻等の事態の発生並びに不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、ディア・ライフグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。　また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等がディア・ライフグループに発生した場合には、ディア・ライフグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。④個人情報保護　ディア・ライフグループでは業務遂行上の必要性から、特にセールスプロモーション事業において登録派遣スタッフ等の多くの個人情報を取扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめとして、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、「個人情報保護管理規程」を定めたうえ、ディア・ライフグループ社員並びに登録派遣スタッフに対し教育・啓蒙を徹底し、個人情報の保護に取り組んでおります。　しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合、ディア・ライフグループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、ディア・ライフグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。⑤訴訟等の可能性　ディア・ライフグループが仕入、施工、管理、販売する不動産物件において、建物の瑕疵や土壌汚染等による訴訟の発生やこれらに起因する建築計画の変更等が発生した場合には、ディア・ライフグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。⑥リアルエステート事業における物件の引渡時期等による業績の変動について　リアルエステート事業にかかる売上高は、主に不動産物件の売却金額であるため、ディア・ライフグループのその他の事業と比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、リアルエステート事業の売上高の動向によりディア・ライフグループ全体の業績も大きく変動する可能性があり、特に四半期毎の経営成績においては、物件売却の有無により売上高および利益が短期的に偏る可能性があります。加えて、天災、事故、その他予測し得ない要因等の不測の事態により、物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や、期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、顧客への引渡が次期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期のディア・ライフグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦有利子負債への依存及び金利水準の動向　ディア・ライフグループでは、主力のリアルエステート事業に係る事業用地・収益不動産取得費および建築費等の資金を、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度存在（2025年９月末時点において、総資産に占める有利子負債の割合は32.0％）します。ディア・ライフグループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において、金利が上昇した場合には、資金調達コストが増加することによりディア・ライフグループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。　また、ディア・ライフグループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引や、社債や増資等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めておりますが、今後金融情勢の急激な変動等何らかの理由により十分な資金調達ができない場合には、ディア・ライフグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。⑧ディア・ライフグループの主要な事業にかかる法的規制について　ディア・ライフグループの事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。ディア・ライフグループの許認可等の状況は下表のとおりであり、現在までに当該許認可が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取消・更新・欠格による失効等のような事由が発生した場合にはディア・ライフグループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。さらに、ディア・ライフグループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、これらの法的規制や条例等が新たに制定されたり、改定された場合には新たな負担が発生し、ディア・ライフグループの業績や事業展開に影響を与える可能性があります。　なお、東京特別区を中心に、最低住戸面積の引き上げ、一定面積以上の住戸の設置の義務付け、狭小住戸集合住宅税の導入等のワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定されておりますが、ディア・ライフグループでは、これらの条例等に沿った物件の企画・開発を行っており、現時点において、こうした規制がディア・ライフグループの事業に影響を及ぼす可能性は少ないものと認識しておりますが、今後更に各自治体による規制強化が進められた場合においては、リアルエステート事業の事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。（許認可、免許及び登録等の状況）許認可等の名称所管官庁等許認可等の内容有効期間法令違反の要件及び主要な許認可取消事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(4)第83945号2029年12月17日宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合金融商品取引業（投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）金融庁関東財務局長（金商）第3366号期間の定め無し金融商品取引法第52条各号に該当する場合宅地建物取引業免許（アイディ㈱）東京都東京都知事(9)第55697号2027年12月23日宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合一級建築士事務所登録（アイディ㈱）東京都東京都知事登録第58016号2027年７月31日建築士法第10条第１項各号に当たる場合に、中央建築士審査会の同意を経て免許の取消を行う建築一式総合建設業免許（アイディ㈱）東京都東京都知事(特-5)第123928号2028年6月4日建築業法第29条各号に該当する場合建築一式総合建設業免許(解体業)（アイディ㈱）東京都東京都知事(特-6)第123928号2029年10月28日建築業法第29条各号に該当する場合不動産特定共同事業者免許（アイディ㈱）東京都東京都知事第107号期間の定めなし不動産特定共同事業法第53条各号に該当する場合マンション管理業免許（アイディ㈱）国土交通省国土交通大臣(4)第033138号2027年8月27日マンションの管理の適正化の推進に関する法律第33条各号に該当する場合住宅宿泊管理業免許（アイディ㈱）国土交通省国土交通大臣(01)第F02305号2026年1月14日住宅宿泊業法第42条各号に該当する場合産業廃棄物収集運搬業許可（アイディ㈱）千葉県第01200245145号2030年3月6日産業廃棄物法第14条の3の2各号に該当する場合産業廃棄物収集運搬業許可（アイディ㈱）神奈川県第01400245145号2030年3月11日産業廃棄物法第14条の3の2各号に該当する場合産業廃棄物収集運搬業許可（アイディ㈱）埼玉県第01100245145号2030年3月16日産業廃棄物法第14条の3の2各号に該当する場合産業廃棄物収集運搬業許可（アイディ㈱）東京都第13-00-245145号2030年3月20日産業廃棄物法第14条の3の2各号に該当する場合古物商許可（アイディ㈱）東京都公安委員会第302162421945号期間の定め無し古物営業法施行規則第19条の各号に該当する場合宅地建物取引業免許（㈱アイディプロパティ）都知事免許東京都知事(3)第96845号2029年7月25日宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合マンション管理業免許（㈱アイディプロパティ）国土交通省国土交通大臣(2)第034216号2026年4月26日マンションの管理の適正化の推進に関する法律第33条各号に該当する場合賃貸住宅管理業免許（㈱アイディプロパティ）国土交通省国土交通大臣(1)第004840号2027年4月26日賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条各号に該当する場合一般労働者派遣事業免許（㈱アルシエ）厚生労働省派13-3144612027年11月30日労働者派遣法第14条各号に該当する場合有料職業紹介事業免許（㈱アルシエ）厚生労働省13-ユ-3115042027年11月30日職業安定法第32条各号に該当する場合⑨Ｍ＆Ａ等による事業拡大について　ディア・ライフグループは、既存事業の持続的な成長と収益源の多様化のための一つの手段として、Ｍ＆Ａ（企業買収等）や提携等を有効に活用してまいります。Ｍ＆Ａ等を実行するにあたっては、相手先企業の詳細な事前調査を行い、十分にリスクを検討した上で決定しておりますが、取引後に偶発債務の発生や未認識債務の判明等、事前調査で把握できなかった問題が生じた場合や、事業の展開等が計画どおりに進まない場合、ディア・ライフグループの事業活動、財政状態及び経営成績に重大な影響を与える可能性があります。　また、Ｍ＆Ａ等により、ディア・ライフグループが従来から取り組んでいない新規事業が加わる際には、その事業固有のリスク要因が加わります。⑩人材確保について ディア・ライフグループのセールスプロモーション事業の推進および拡大には、持続的な人材確保が不可欠です。しかし、少子高齢化や価値観の多様化に伴う労働人口の減少や、特定業界への人材集中等により、必要とする人材を十分に確保できない場合には、ディア・ライフグループの経営成績および財政状態に悪影響を及ぼすおそれがあります。⑪情報セキュリティについて　ディア・ライフグループは、サイバー攻撃や不正アクセス等により、情報システムや業務システムが正常に稼働しなくなるリスクを有しております。　これらの事象に起因して企業活動が停滞・停止した場合や、企業情報や個人情報等が漏洩した場合には、事業機会の喪失、信用の失墜、売上高の減少、損害賠償費用・復旧費用の発生等を通じて、ディア・ライフグループの経営成績および財政状態に悪影響を及ぼす可能性があります。　ディア・ライフグループでは、サイバーセキュリティ機能の継続的な強化やBCPの整備、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会を中心としたセキュリティ意識の向上などを通じて、リスクの低減および影響の最小化に取り組んでいますが、未知のサイバー攻撃等に対しては、これらの対策が十分に効果を発揮しない可能性があります。⑫感染症の拡大について　インフルエンザや、新型コロナウイルス感染症等の未曽有の感染症が再びまん延した場合は、日本政府や地方自治体の緊急事態宣言等の再発令等や自主的な営業自粛による経済活動の停滞や悪化が想定されます。その場合、「①経済情勢の変動について」、「②事業エリアが東京圏に集中していることについて」、「③外注管理について」、「⑥リアルエステート事業における物件の引渡時期等による業績の変動について」に記載したような複合的な要因により、ディア・ライフグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。