東急不動産ホールディングス（3289）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

東急不動産ホールディングス(3289)の株価チャート　東急不動産ホールディングス(3289)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　東急不動産ホールディングスグループは東急不動産ホールディングス、子会社355社（うち連結子会社321社）、関連会社112社で構成され、資産活用型ビジネスの都市開発事業と戦略投資事業、人財活躍型ビジネスの管理運営事業と不動産流通事業の４つの事業セグメントで構成しております。各事業セグメントの位置づけは次のとおりであり、これらの事業セグメントは連結財務諸表の注記事項に記載のセグメントの区分と同一であります。　なお、東急不動産ホールディングスは有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 都市開発事業　東急不動産㈱等がオフィスビルや商業施設などの開発、賃貸、運営、売却業務及び、分譲住宅や賃貸住宅の開発、分譲、売却業務等を行っています。一部のオフィスビル等については㈱東急コミュニティーに、一部の商業施設については東急不動産SCマネジメント㈱に管理・運営を委託しております。 戦略投資事業　東急不動産㈱等が再生可能エネルギー発電施設や物流施設の開発、賃貸、運営、売却業務等を行っています。一部の再生可能エネルギー施設についてはリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）に管理を委託しております。　東急不動産キャピタル・マネジメント㈱が不動産私募ファンド等の組成・運用業務、東急不動産リート・マネジメント㈱が不動産投資信託の資産運用業務を行っています。　PT.Tokyu Land Indonesia及びTokyu Land US Corporation等が海外における不動産開発の投資等を行っています。 管理運営事業　㈱東急コミュニティー等がマンション、ビル等の総合管理業務、改修工事業等を行っております。　東急不動産㈱等が会員制リゾートホテル等の販売を行い、主に東急リゾート㈱が販売代理を行っております。　また、東急不動産㈱等がホテル、ゴルフ場、スキー場等の経営を行い、東急リゾーツ＆ステイ㈱に運営を委託しております。さらに、東急不動産㈱がシニア住宅の開発を行い、㈱東急イーライフデザインが経営・運営を行っております。加えて、東急リゾーツ＆ステイ㈱がホテル、ゴルフ場等の運営受託事業を行っております。　㈱石勝エクステリアが環境緑化事業及び造園事業を行っております。 不動産流通事業　東急リバブル㈱等が不動産の仲介、販売代理、買取再販事業等を行っております。　東急住宅リース㈱や㈱学生情報センター等が賃貸住宅や学生マンション等の管理・運営及び転貸業務等を行っております。 　上記のほか、不動産流通事業ではその他の関係会社である東急㈱※が販売するマンション、戸建住宅の販売代理業務を東急リバブル㈱が受託する等しております。 ※　東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。 　2026年３月末における主な事業の系統図は次のとおりであります。　※１　2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更しております。　※２　東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　東急不動産ホールディングスグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において東急不動産ホールディングスグループが判断したものであります。 （１）私たちがめざす価値創造について　長期ビジョン「GROUP VISION 2030」のありたい姿で規定した「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「個人」「社会」「環境」それぞれの未来の理想像を描き、それらを実現するための４つの取り組みテーマ「多彩なライフスタイルをつくる」、「ウェルビーイングな街と暮らしをつくる」、「サステナブルな環境をつくる」、「デジタル時代の価値をつくる」をマテリアリティとして定めています。　上記の４つの事業基盤に関するマテリアリティに加え、「多様な人財が活きる組織風土をつくる」、「成長を加速するガバナンスをつくる」の経営基盤に関するマテリアリティの２つを設定し、東急不動産ホールディングスグループがめざす未来を実現するために、６つのマテリアリティに取り組んでまいります。 　創業以来、常に新しい事業やサービスの開発に取り組んできたクリエイティブなカルチャーの創造と継承を土台とし、変化の時代においてもマーケットの拡大を見込むことができる社会的なテーマを捉えながら、東急不動産ホールディングスグループならではのプレミアムな価値を創出することで、ありたい姿である「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」を図ってまいります。 （２）「中期経営計画2030」の位置づけについて　2022年５月に策定、公表した前中期経営計画は、2030年度までを対象とした長期経営方針における前半期の「再構築フェーズ」と位置付け、事業構造改革を推進したこと等により、計画値以上に大きな利益成長を遂げることができました。　2025年度から開始した「中期経営計画2030」は、長期経営方針後半期の「強靭化フェーズ」として、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築することで、効率性や耐久性の向上を進めながら、更なる利益成長を実現してまいります。 （３）「中期経営計画2030」の概要について①中期経営計画2030の骨子　長期経営方針で定めた「全社方針」「事業方針」および「経営基盤の強化」を深化させながら、社会的なニーズの変化・高まりからマーケットの拡大を見込むことができる「３つの重点テーマ」への取組を推進し、強固で独自性のある事業ポートフォリオの構築を図ります。 ②価値創造を支えるビジネスエコシステム　重点テーマの推進にあたり、東急不動産ホールディングスグループの強みの源泉であるグループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」とが相乗効果を発揮する、特徴的なビジネスエコシステムを深化させていきます。 ③強固で独自性のある事業ポートフォリオ　事業間の相乗効果発揮により高い成長性を持ち、また、特性の異なるマーケットの捕捉や安定利益の拡大により市況変動への耐久性も備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築いたします。 ④2030年度の目標指標　2030年度に、マテリアリティごとの目標の達成と合わせて、成長性・効率性指標としてROE10％、ROA５％、EPS170円前後、EPS平均成長率８%/年、利益目標として営業利益2,200億円以上、当期純利益※１ 1,200億円以上、財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成をめざします。　また2030年度目標に向けた中間目標として、2027年度に、ROE9.5～10％、営業利益1,700億円、当期純利益920億円を達成してまいります。※１　親会社株主に帰属する当期純利益（１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 において共通。） ⑤中期経営計画における３つの重点テーマ　社会的ニーズの変化や高まりから、マーケットの拡大を見込むことができ、かつ、東急不動産ホールディングスグループが強みを発揮できる、３つの重点テーマを推進し、高い成長率とリスク耐性の向上を実現してまいります。 ⑥企業価値向上に向けた取組　PBRを要素分解して、中期経営計画における取組内容やKPIと紐づけ、それらの実施や改善を進めることで、PBRの向上に繋げてまいります。株主資本コストを上回るROEを継続的に達成していくとともに、マーケット変動リスクへの耐久性の向上などにより株主資本コストの低減を図ってまいります。また、各事業の競争優位性の強化などを進め、期待成長率の向上に努めてまいります。 ⑦財務資本戦略の考え方　効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築してまいります。　成長投資により有利子負債を２兆円程度にまで拡大させる一方、自己資本を積上げ、D/Eレシオを1.8倍以下まで低減させます。また、インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めてまいります。　本計画期間中の主なリスクである、建築費高騰、金利上昇に対して、グループの幅広い事業によるリスクヘッジや、他人資本の活用による省資金型事業、フィー収益の拡大などに引き続き取り組み、対応してまいります。 ⑧キャピタルアロケーション　2030年度末のD/Eレシオ1.8倍以下を前提として、ネット投資額は１兆円を計画しています。グロス投資額は3兆8,000億円、そのうち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発事業および戦略投資事業に投下する計画です。資産活用型事業の期待リターン目線として、保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を目指します。なお、記載の投資額は2025年度～2030年度の６年累計の数値です。 ⑨事業ポートフォリオマネジメント　前中期経営計画の期間において、抜本的再構築が必要と位置付けた事業を中心に構造改革を進めた結果、現在の東急不動産ホールディングスグループの事業ポートフォリオは、一定の競争優位性と成長性を備えた事業で構成されていると認識しています。　下図において右側に位置付ける事業は、特に競争優位性があると認識しております。また、中央に位置する事業も競争優位性を備えていると認識しておりますが、複合開発等による相乗効果発揮によって、競争優位を一層高める余地がある事業群だと考えております。　今後も継続的に事業ポートフォリオを点検し、競争優位性と成長性がともに失われた事業が生じた場合には、適切な対応をしてまいります。 （４）「中期経営計画2030」の進捗状況　2026年３月期決算は、営業利益1,669億円、当期純利益967億円と、過去最高益を更新いたしました。また、ROEは11.2%、EPS成長率は24.6%となりました。当期純利益とROEは、中期経営計画の2028年３月期目標を、２年前倒しで達成しております。　2027年３月期は、国際情勢など、先行き不透明な状況ではありますが、堅調な不動産市況が継続する想定のもと、さらなる成長を進め、2028年３月期の全ての財務目標を前倒し達成する計画です。 　「中期経営計画2030」において重視している「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動リスクへの耐久性向上」も順調に進捗しています。　「高い成長性・効率性の追求」では、高いEPS成長と高いROE水準の両立を進めております。また、「市況変動リスクへの耐久性向上」に向けては、2026年３月期決算および2027年３月期計画において、投資家向け売却や分譲マンション事業の好調により、営業利益に占めるキャピタルゲインの割合が高まっている一方で、インカムゲインとマネジメント＆フィーの実額は、賃料収入増加や仲介事業の好調等により着実に増加させることができており、安定利益の拡大を進めております。 （５）「中期経営計画2030」の見直しについて　2025年５月の中期経営計画策定後、１年間で外部環境は大きく変化しています。日本国内でもインフレが定着し、建築費をはじめとするコスト上昇が進んでいます。金利も想定していたよりも早いペースで上昇しています。また、中東情勢など、先行き不透明感が高まっています。　一方で、東急不動産ホールディングス事業においては、インフレの影響を受けながらも、仲介、オフィス賃貸、マンション販売等が、想定を上回って進捗しており、2027年3月期は、中期経営計画における2028年３月期財務目標の、１年前倒しでの達成を計画しています。　このような外部環境や事業環境を踏まえて、中期経営計画をアップデートし、2027年に公表する予定です。詳細はこれより検討を進めてまいりますが、「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動への耐久性向上」を、今後も重視していく方針です。

３【事業等のリスク】　東急不動産ホールディングスグループの経営成績、財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には以下のようなものがあります。　なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において東急不動産ホールディングスグループが判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。 （１）経営に重要な影響を及ぼすと想定されるリスク　東急不動産ホールディングスグループでは、「リスク管理基本規程」において、グループ各社の経営目標の達成を阻害する事象として７つの個別リスク（投資リスク、財務資本リスク、人事労務リスク、法務コンプライアンスリスク、IT戦略リスク・デジタル戦略リスク、情報セキュリティリスク、危機管理対応）を定め、加えて、重要性の高いリスクとして気候変動リスクを重要リスクとして認識しております。　また「GROUP VISION 2030」において定めた６つのマテリアリティについて、機会及びリスクと、それに関連する重要リスクの特定を行いました。 マテリアリティ主な機会とリスク（○機会、●リスク）主な変動要因重要リスク多彩なライフスタイルをつくる○あらゆる生活シーンの融合●消費者ニーズとのミスマッチ・景気動向、不動産市況・競合企業動向・金融市場（金利、株価）・消費者動向投資リスク財務資本リスクウェルビーイングな街と暮らしをつくる○コミュニティ形成の重要性増大○防災・減災ニーズの高まり●都市間競争における劣後●資産の維持管理不足により価値低下サステナブルな環境をつくる○脱炭素・循環型社会への対応ニーズ　拡大●気候変動・災害激甚化●環境規制強化等によるコスト増・移行リスク：炭素税など法　規制の厳格化等・物理リスク：建物被害や気　温上昇による施設運営影響等気候変動リスクデジタル時代の価値をつくる○toC接点活用の重要性増大●既存事業のディスラプター出現・デジタル技術・企業等の動向IT戦略リスク・デジタル戦略リスク多様な人財が活きる組織風土をつくる○多様な人財によるイノベーション　創発●人材獲得市場における競争激化・人材の確保、育成・長時間労働人事労務リスク成長を加速するガバナンスをつくる○透明性向上によるステークホルダー　との関係強化●法令違反、セキュリティ体制等不備　による損失、信用低下・サイバー攻撃・天変地異、事故・役職員の不正、法令違反・取締役会の実効性情報セキュリティリスク危機管理対応法務コンプライアンスリスク 　なお、これらのリスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合に東急不動産ホールディングスグループの経営成績及び財務状況等に与える影響の定量的な内容については、合理的な予見が困難であるため記載しておりません。　各リスクについての考え方は以下のとおりとなります。 ①投資リスク　東急不動産ホールディングスグループの事業の中で投資を伴う資産活用型の事業である都市開発事業セグメント、戦略投資事業セグメント等においては、国内外の景気動向や企業業績、個人消費動向、不動産市況、競合環境、政府や日本銀行の政策変更、東京都心を中心とした事業エリアの状況等の影響を受けやすい傾向があり、これらにより各事業における利益率の低下や収益性の悪化、保有資産の価値が下落する可能性があります。　当該リスクについては東急不動産ホールディングスのグループ経営企画部を主管部署とし、投資対象アセットごとのリスクファクターを定めた上でVaR値を算出、継続的なモニタリングを行うことでリスク量の管理を行っております。②財務資本リスク　東急不動産ホールディングスグループでは不動産の開発資金等を自己資本及び、金融機関からの借入金や社債発行による資金調達等で対応しております。今後金利が上昇した場合や株価が著しく下落した場合には、経営成績及び財務状況等に対して大きな影響を与える可能性があります。　金融機関等からの資金調達については、金利変動による影響を軽減するため、有利子負債の大部分を長期による借入とし、さらに金融情勢を踏まえながら一部のプロジェクト融資以外については大部分の金利を固定化し、今後金利が上昇した場合の経営成績に与える影響を最小限に抑える取組を行っております。なお、当連結会計年度末の有利子負債における長期比率は95.8％、固定比率は94.4％（長期比率・固定比率ともにSPC借入を除く）です。また、東急不動産ホールディングスのグループ財務部を主管部署とし、金融市場の動向分析及び金利上昇時の東急不動産ホールディングスへの影響の定量的なシミュレーションを行っております。　自己資本については、資本市場の動向分析を行うとともに、IR活動による株主・投資家との対話内容の取締役会等へのフィードバック等を実施しており、引き続き株価の適正化を図ってまいります。 ③気候変動リスク　東急不動産ホールディングスグループでは1998年に定めた環境ビジョンに基づき、事業活動を通じて、継続的に環境課題への取組を推進しており、中でも気候変動については重要な課題であると認識しています。気候変動における移行リスクと物理リスクは、東急不動産ホールディングスグループの事業への影響を及ぼす可能性があります。移行リスクとしては、炭素税など法規制の厳格化といった政策動向の変化、低炭素社会に対応できない企業に対する需要低下やレピュテーション悪化、物理リスクとしては、地球温暖化による降雪量減少によるスキー場運営事業への影響や、異常気象の激甚化による建物被害や工事期間の延長によるコスト増などが想定され、事業へ悪影響を及ぼす可能性があります。　当該リスクについては、東急不動産ホールディングスのグループサステナビリティ推進部を主管部署とし、事業部門と協働してグループ横断的に取り組んでいます。取組の内容についてはサステナビリティ委員会で審議・協議し、取締役会に報告しています。　東急不動産ホールディングスは「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」に2019年より賛同し、提言の枠組みに基づき、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」に分類した開示をしております。また2023年度には「脱炭素社会への移行計画」を策定しています。詳細は、２ サステナビリティに関する考え方及び取組 における（２）気候変動および生物多様性・自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)を参照ください。 ④IT戦略リスク・デジタル戦略リスク　東急不動産ホールディングスグループ及び社会を取り巻くIT環境は目覚ましく進化しており、技術革新や顧客需要の変化に対して東急不動産ホールディングスグループが適切かつ迅速に対応できなかった場合には、将来的に東急不動産ホールディングスグループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。　当該リスクについては東急不動産ホールディングスのグループDX推進部を主管部署とし、新規技術の各事業への応用可能性等を検討しております。 ⑤人事労務リスク　東急不動産ホールディングスグループでは多様な人財を強みの１つと認識しております。しかし、国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人材不足が、東急不動産ホールディングスグループの成長を阻害する大きな要因となる可能性があります。　当該リスクについては東急不動産ホールディングスのグループ人事部を主管部署とし、長時間労働の削減や有給休暇の取得奨励はもちろん、テレワークや在宅勤務制度等、社員の多様な働き方に対応した施策で、従業員に選ばれる企業を目指しております。また、働き方や働く場所が多様化し、適正な労務マネジメントの重要性が高まっており、2023年度にグループ重点対策として以降、「適正な労務マネジメント（労働時間の適正な把握・管理）」を実施しております。関係する各社の制度や運用、啓発活動の状況を網羅的に調査、把握し、リスクマネジメント委員会に報告しています。 ⑥情報セキュリティリスク　東急不動産ホールディングスグループでは、都市開発事業セグメントや管理運営事業セグメント、不動産流通事業セグメント等において多くのお客さまの個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や東急不動産ホールディングスグループ従業員によって情報漏洩が発生した場合、東急不動産ホールディングスグループの社会的信用やブランドイメージの低下、東急不動産ホールディングスグループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。　当該リスクについては東急不動産ホールディングスのグループ総務部及びグループDX推進部を主管部署とし、セキュリティ対策の強化や、標的型攻撃メール訓練等の研修実施による社員のリテラシー向上施策等を行っております。 ⑦危機管理対応　国内外の地震、暴風雨、洪水その他の天災地変、テロ、事故、火災、疫病その他の人災等が発生した場合や、環境問題、不動産の瑕疵が判明した場合等には、保有資産の毀損や補償の義務履行等に関連して紛争が発生する等、東急不動産ホールディングスグループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。　当該リスクについては東急不動産ホールディングスのグループ総務部を主管部署とし、災害等発生時に必要となる安全対策やBCPの整備や、各種災害を想定した訓練の実施により、影響を最小限に抑えるべく取組を行っております。 ⑧法務コンプライアンスリスク　東急不動産ホールディングスグループの社員や事業活動において、法令等に抵触する事態が発生した場合や、発生した損害に対する賠償金の支払い等が必要となる場合には、東急不動産ホールディングスグループの社会的信用やブランドイメージの低下、東急不動産ホールディングスグループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。　当該リスクについては東急不動産ホールディングスのグループ法務部を主管部署とし、コンプライアンスを実現するための活動計画（コンプライアンス・プログラム）の策定・推進など、グループ各社においてコンプライアンス体制を構築し、コンプライアンス経営の徹底に努めております。具体的には、東急不動産ホールディングスグループの全役員及び従業員の行動の規範となる「東急不動産ホールディングスグループ行動基準」を定めるとともに、その理解・実践のための具体的マニュアルとして、「東急不動産ホールディングスグループ　コンプライアンスマニュアル」を策定し、定期的に研修などを行うことで、全役員及び従業員に対しコンプライアンスの周知・徹底を図っています。 （２）リスク管理体制　個別の重要リスクはリスクの種類に応じてリスクマネジメント委員会及びグループ経営会議が各々管理し、リスク全体の統括的な管理はリスクマネジメント委員会が行い取締役会へ報告いたします。　リスクマネジメント委員会では、グループ横断的に管理が必要と考えられるグループ重点対策リスクの管理と、グループ各社のリスク管理状況の把握、評価を行います。　グループ重点対策リスクには、主管部署を定めて、リスク管理のPDCAを徹底いたします。また、グループ各社のリスク管理状況をリスクマネジメント委員会において把握、評価することによりグループ全体のリスク管理体制を強化いたします。 　また、内部監査を通じて管理体制および管理業務の十分性を確認するとともに、重大リスクに関する監査を優先度に応じて計画的に実施しています。緊急かつ重大な損失の危険に対しては、「緊急時対応基本規程」に基づいて情報伝達および意思決定を行い、被害を最小限にとどめる対応を行います。