ムゲンエステート（3299）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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ムゲンエステート(3299)の株価チャート　ムゲンエステート(3299)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３ 【事業の内容】ムゲンエステートグループ（ムゲンエステート及びムゲンエステートの関係会社）は、ムゲンエステート（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社３社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング、株式会社ムゲンアセットマネジメント）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。ムゲンエステートグループの事業内容及びムゲンエステートと関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、以下に示すセグメント区分は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業ムゲンエステートは、本店及び横浜支店、大阪支店、並びに北千住、船橋、赤羽、池袋、蒲田、渋谷、札幌、仙台、名古屋、京都、福岡、那覇に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、東北エリア（仙台）、西日本エリア（名古屋、京都、大阪、福岡、那覇）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、バリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、株式会社フジホームへも一部の仲介を依頼しております。投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業ムゲンエステートグループが買取した中古不動産の内外装工事を行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間1,000件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。 （３）不動産流通事業不動産賃貸事業と連携し、オーナー様からの物件売買のご要望に応じて、株式会社フジホームが仲介業務を行っております。 （４）不動産開発事業ムゲンエステートは、主に不動産投資を目的とした投資家向けに、賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を、開発用地の仕入れ業務から、企画立案、設計、工事監理、リーシング、販売まで行っております。これまでムゲンエステートが培った不動産再生のノウハウを活かし、より環境に配慮し、物件毎に最適なコンセプトを設定した開発を行っております。 （５）不動産特定共同事業ムゲンエステートは、不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っております。これまでムゲンエステートが培った中古不動産に対する目利き力で、都心の優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルを厳選し、小口化することで、お客さまの資産状況に合わせた商品を提供しております。また、販売後においても高い品質を維持するため、運営及び管理を含めた継続的なサポート体制を整備しております。 ＜賃貸その他事業＞賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。 （１）不動産賃貸事業ムゲンエステートが買取した「投資用不動産」やムゲンエステート及び株式会社フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を株式会社フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。 （２）不動産管理事業ムゲンエステートが買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を株式会社フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。 （３）その他事業上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。株式会社ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っております。株式会社ムゲンアセットマネジメントは、これまで培ってきた中古不動産に対する目利き力を駆使し、厳選した優良アセットを活用した私募ファンドの組成、及びアセットマネジメント事業を行ってまいります。 事業の系統図は、次のとおりであります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、ムゲンエステートグループが判断したものであります。（１）経営方針ムゲンエステートは、経営理念として「夢現 －夢を現実に－」を掲げ、お客さまの夢を実現することで企業としての成長を遂げ、ひいては株主・投資家の皆さまを含むすべてのステークホルダーの価値向上に貢献することを目指しております。この理念のもと、ムゲンエステートは『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』というミッションを掲げ、事業活動を通じて地球温暖化や少子高齢化、空き家問題、住宅ストックの老朽化など、不動産業界が直面する社会課題の解決に取り組んでおります。これにより、持続的な企業価値の向上を図り、長期的な成長を実現してまいります。また、このミッションの実現に向け、『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを行動指針とし、企業の競争力を高めてまいります。そして、2030年に向けた長期ビジョンとして「不動産事業を通じた持続可能な経済価値・社会価値の創造」を掲げております。この目標を達成するため、2025年12月期から始まる第３次中期経営計画において、「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」の２軸を経営方針として据え、企業価値の更なる向上に努めてまいります。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略[経営環境]ムゲンエステートグループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による金融政策の正常化を背景に金利水準が長期にわたる低金利環境から上昇局面へ転じた結果、住宅ローン金利や事業用資金の借入金利の上昇により、不動産の取得・投資に際しては立地条件や価格の妥当性、将来の収益性等をより重視する傾向が見られます。一方で、賃料水準の上昇やインフレ環境を背景とした実物資産としての不動産の相対的な価値は引き続き認識されており、居住用・投資用を問わず引き続き堅調な需要が維持されております。　居住用不動産につきましては、インバウンド需要の増加を背景に、商業地や観光地を中心に地価の上昇が顕著となっております。また、継続する円安基調や労働需給の逼迫・資材価格の上昇による建築コストの高止まりにより、新築不動産の価格は上昇圧力が継続しております。こうした環境下、リノベーション技術の高度化により新築と遜色ない品質を備えた中古不動産の供給が増加し、価格優位性を背景に中古不動産への需要シフトが一段と進展しております。都市部においては、中古マンション価格も高止まりする状況が続いているものの、依然として新築マンションとの価格差は大きく、取得価格と居住価値のバランスを重視する選好が強まっております。投資用不動産につきましては、金利上昇局面にあるものの、円安や不動産市場の安定性を背景に、国内外の投資家からの関心は引き続き高い水準を維持しております。特に首都圏及び主要都市のオフィス市場では、オフィス回帰の進展により空室率の低下が継続、賃料は上昇傾向が確認されるなど、安定的な収益性が期待される環境が整っております。加えて、政府による財政出動やインフレ対策が景気の下支え要因となることが見込まれており、これらの政策動向は不動産市場の投資マインドを一定程度支える要因になるものと考えられます。一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスク、物価上昇の長期化、建築費の高止まり、金融資本市場の変動に加え、政府による外国人の不動産取得に関する制度見直しの動向等、不動産市場に影響を及ぼし得る不確実性も存在しております。ムゲンエステートグループといたしましては、これらのリスク要因を注視しつつ、国内外の需給動向や政策・制度環境の変化を的確に捉え、柔軟かつ慎重な事業運営を進めてまいります。 [中期的な会社の経営戦略]ムゲンエステートグループは、2025年12月期を初年度とする３カ年の第３次中期経営計画を発表しております。第３次中期経営計画では「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の２つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組みます。事業によって創出された利益は株主の皆さまへ適切に還元するとともに、人材・DXへの投資や新規事業創出・M&Aにも配分し、既存事業の更なる成長につなげる好循環を生み出します。主力の買取再販事業は、営業生産性の向上と営業エリア拡大で組織力の向上を図るとともに、営業チャネル及び取り扱うアセットタイプを拡充することで、事業の更なる成長を推進してまいります。不動産開発事業及び不動産特定共同事業は、仕入・販売力の強化や両事業部の連携強化で事業領域を拡大するとともに、物件価値の向上・アセットタイプの多様化を図ることで、事業を大きく成長させてまいります。 （３）目標とする経営指標第３次中期経営計画では、事業の「成長性」「資本効率性」「財務健全性」「株主還元」を重要な経営指標としております。経営指標の詳細については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」をご参照ください。また、第３次中期経営計画の２年目である2026年12月期の連結業績見通しにつきましては、足元の事業環境及び在庫状況を鑑みて、計画数値の見直しを行っており、売上高は792億86百万円（前期比16.1％増）、営業利益は123億98百万円（同12.2％増）、経常利益は110億58百万円（同11.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は75億95百万円（同14.1％増）を予想しております。 （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 及び [中期的な会社の経営戦略] 」に記載の経営方針及び中期的な会社戦略を実行する上で、ムゲンエステートグループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりであります。 ① 不動産売買事業における新規物件の取得ムゲンエステートグループは、2025年から開始した３カ年の第３次中期経営計画において、主力事業である不動産買取再販事業の更なる強化と成長を最重要テーマとして掲げております。同計画のもと、営業生産性の向上、営業チャネルの拡充、アセットタイプの多様化、並びに継続的な営業エリアの拡大を通じて、新規物件の取得を一層加速させる体制の構築を進めております。投資用不動産需要が底堅く推移している市場環境を踏まえ、収益性の高い大型物件の取得を推進するとともに、需要の高いアセットを厳選した仕入を徹底することで、事業規模及び収益力の向上を図ってまいります。不動産開発事業につきましては、市場ニーズ及び事業採算性の双方を重視し、開発用地の取得を慎重に検討するとともに、取り扱うアセットタイプの多様化を図ってまいります。不動産特定共同事業につきましては、継続して組成商品の多様化を進めるとともに、地域特性を活かした商品の仕入を推進し、投資家ニーズに応える魅力的な商品ラインアップの拡充に取り組んでおります。 ② 販売用不動産の在庫回転率の向上ムゲンエステートグループが属する不動産業界では、旺盛なインバウンド需要を背景に、国内外の投資家からの需要は引き続き底堅く推移し、不動産市況は総じて安定的に推移することが見込まれております。一方で、金利上昇や資材価格の高止まりに伴う建築コストの増加に加え、米国の政策動向等、国内外の経済・金融環境を巡る不透明な要素も多く、不動産市場においては先行きの見極めが重要な局面にあると認識しております。このような環境下において、ムゲンエステートグループは、不動産の保有期間を適切に管理し、在庫回転率の向上を図ることで、市場環境の変化に対して迅速かつ柔軟に対応できる事業運営体制の構築が重要であると考えております。ムゲンエステートグループでは、一昨年に工事部門を子会社からムゲンエステートへ移管することで、施工体制の強化を図ってまいりました。これにより、内外装工事の工期短縮を実現し、販売用不動産の早期商品化を可能とする体制を構築しております。また、仲介会社向け物件紹介サイトの機能拡充に加え、不動産テックを活用した販売活動の効率化や、顧客の購入判断を支援する情報提供の強化を進めており、投資家・エンドユーザー双方に対して、迅速かつ的確な情報提供が可能な環境整備を進めております。これらの取り組みを通じて、販売スピードの向上及び在庫回転率の改善を図り、安定的かつ持続的な収益創出につなげてまいります。 ③ 工事原価削減による収益性の向上円安基調の継続による資材価格の高騰に加え、一昨年以降、運輸業及び建設業における人員不足を背景とした労務費の上昇により、工事原価は増加傾向にあります。これらの外部環境の変化は、今後も一定期間継続することが想定されており、収益性の確保に向けた原価管理の重要性は一段と高まっております。このような状況のもと、ムゲンエステートグループでは、資材調達先及び工事協力会社の拡充を継続的に進めることで、調達コストや委託費用の適正化に取り組んでおります。加えて、業務オペレーションの見直しによる労務費単価の抑制、価格及び品質の標準化を通じたコスト削減、並びに工期短縮の実現等、多角的な施策を講じることで工事原価の抑制を推進しております。これらの取り組みを通じて、外部環境の変動に左右されにくい収益構造の構築を図り、利益率の維持及び改善に努めてまいります。 ④ 成長を支える安定収益の拡大ムゲンエステートグループは、主力の不動産売買事業が連結売上高及びセグメント利益全体の90％以上を占めており、将来的な不動産市況の変化に備えるための安定収益の確保が課題となっております。そのため、長期・安定的な収益確保の機会として、優良資産の取得と管理戸数の増加に取り組んでおります。優良資産の取得に関しましては、不動産動向を見極めた上で、各年度のキャッシュ・フローや手元資金の水準を考慮し取得を決定しております。管理戸数の増加に関しましては、ムゲンエステート保有不動産の売却時にアセットオーナーからの受託を得られるよう営業部門と連携し、契約獲得に取り組んでおります。加えて、2025年に立ち上げた不動産アセットマネジメント事業においては、運用資産残高の拡大を通じて安定収益の確保に努めてまいります。 ⑤ 既存事業及び新規事業への積極的な投資ムゲンエステートグループは、主力事業である不動産買取再販事業へこれまで以上に積極的な投資を行うとともに、外部環境の変化を踏まえた成長分野への新規参入を慎重かつ積極的に行うことにより、バランスの取れた事業ポートフォリオを構築することを目指しております。足許では、成長事業である不動産開発事業・不動産特定共同事業の収益を拡大させて、新たな事業の柱として構築することを目指してまいります。不動産開発事業は、資材高騰や工賃の上昇などにより収益性を確保することが難しい状況が続いておりますが、立地の選定や品質の向上だけではなく、環境に配慮したプランニングを行い、付加価値の高い商品開発に取り組んでまいります。不動産特定共同事業につきましては、顧客に対して魅力ある投資商品の組成を重視しつつ、組成商品の多様化や組成スキームの高度化、出口戦略の拡充、並びに販売ネットワークの拡大を図ることで、年間組成数の増加及び組成枠の拡大に取り組んでまいります。不動産アセットマネジメント事業は、今後数年間で段階的に私募ファンドを組成し運用資産残高の拡大に取り組んでまいります。新規事業に関しましては、全てを内製化して単独での事業推進に固執することなく、事業化や収益化までの期間を考慮し、他社との業務提携やM&Aなどの戦略的投資も併せて活用しながら推進してまいります。 ⑥ サステナビリティ経営の強化と推進ムゲンエステートグループは、持続可能な成長の実現に向けて、気候変動をはじめとする環境課題への対応、人材の採用・育成、組織力の強化が重要であると認識しております。第３次中期経営計画ではサステナビリティ経営を経営方針として推進していくことで、社会やステークホルダーの皆さまからの信頼を高めるとともに、中長期的な企業価値向上につなげていくことを目指しております。環境課題への対応としては、脱炭素社会への移行に伴う規制動向や市場環境の変化が、ムゲンエステートの事業運営やコスト構造に影響を及ぼす可能性があることを踏まえ、環境に配慮した事業活動への取り組みを推進してまいります。具体的には、再生可能エネルギーの利用促進や建物の省エネルギー性能向上を進め、環境負荷の低減と同時に中長期的な競争力の維持・向上を図ってまいります。また、金融安定理事会（FSB）により設立されたTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同し、TCFD提言に基づく透明性の高い情報開示を通して、気候関連リスク及び機会がムゲンエステート経営に与える影響についての透明性向上に努めております。人材・組織力の強化については、人材の確保・育成がムゲンエステートグループの持続的成長を支える重要な経営基盤であるとの認識のもと、新卒及びキャリア採用の強化に加え、社内外の教育研修プログラムの充実やOJTを活用した中核人材の育成、専門スキルの取得支援を通じて、従業員の生産性向上を図っております。また、ダイバーシティの推進や多様な人材が能力を最大限に発揮できる環境の整備を進め、組織としての生産性や変化対応力の向上に取り組んでおります。これらの取り組みの進捗や効果については、エンゲージメントサーベイ等を通じて継続的に把握し、従業員の声を反映させながらエンゲージメントの向上にも努めております。 ⑦ コーポレート・ガバナンスの強化ムゲンエステートグループは、企業価値の最大化を図るために、経営の透明性と健全性を確保するとともに、事業環境の変化に迅速かつ適切に対応できる体制を構築することが重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスはその重要な経営課題の一つと位置付けており、業務執行に対する監督・牽制の強化、適切な情報開示による透明性の確保、並びに業務執行の管理体制の整備を通じて、ガバナンス機能の向上に取り組んでおります。2021年11月に設置した任意の指名・報酬委員会をはじめ、2022年１月には執行役員制度の導入、同年７月にはサステナビリティ委員会を設置するなど、社外取締役による監督や牽制の強化、経営の意思決定の迅速及び機動的な業務執行の実現、並びに持続可能な社会の実現に向けたサステナビリティ課題への対応を図ることで、コーポレート・ガバナンス体制をより一層充実させ、中長期的な企業価値向上に努めております。取締役会の構成については、ジェンダー、国際性、職歴、年齢等の多様性を確保することが、実効性の高い監督機能の発揮につながるものと認識しております。また、独立社外取締役の選任については、コーポレートガバナンス・コードの趣旨を踏まえ、ムゲンエステートにとって適切な人数及び構成の確保に努めております。加えて、政府が示す「女性活躍・男女共同参画の重点方針（女性版骨太の方針）」において、プライム市場上場会社に対し女性役員比率の目標が掲げられていることも踏まえ、多様な視点や価値観を経営に取り入れる重要性を認識しております。ムゲンエステートは、役員の選任にあたり、優れた人格、見識、能力、豊富な経験を有していることを選任の基準としております。そのうえで、上記基準に適う女性役員の積極的な登用を行い、女性の社外監査役及び社外取締役の選任を進めるなど、取締役会の多様性向上に向けた取り組みを進めております。今後も、ジェンダーや国際性及び知識・経験・能力のバランスに留意し、多様性の確保に努めてまいります。ムゲンエステートは2022年４月の市場区分見直しにより、プライム市場を選択いたしました。その後、上場維持基準の適合状況等を踏まえた検討の結果、2023年10月にスタンダード市場を選択しております。今後は、プライム市場再上場を目標に、業績の向上、IR活動の推進、株主への利益還元及びコーポレート・ガバナンスの強化を図ることで、上場維持基準の安定的な充足を目指してまいります。 ⑧ 資本効率の改善ムゲンエステートグループは、事業規模の拡大と高い財務健全性を維持しつつ、主力事業及び成長事業への投資を実行するとともに、株主還元の充実を図ることを経営戦略の基本方針としております。また、「資本コストと株価を意識した経営」に向けた対応として、資本コストや資本収益性の改善、株主との対話の推進が求められております。資本収益性の改善策として、環境変化に対応するための財務余力を確保しつつ、資本と負債のバランスを意識しながら、株主資本コストを上回るROEの持続的な向上に取り組んでまいります。また、市場評価の改善策として、PBR１倍超を持続的に達成することを目標に株主・投資家への適切な情報開示と、積極的な対話を進めてまいります。 ⑨ 金利の上昇2025年は、日本銀行による政策金利の引き上げが段階的に実施され、１月に0.25％から0.5％へ引き上げた後、12月には0.5％から0.75％へ引き上げられました。ムゲンエステートグループのビジネスモデルにおいて金利の上昇は、物件仕入資金の借入コスト増加、住宅ローン等の金利上昇による顧客の購入意欲の低下、不動産市場の需要低下等が想定されます。現時点で追加利上げによる大きな影響は見込まれておりませんが、金利の動向を注視するとともに、資金調達の多様化、需要動向を注視した価格設定の見直し、在庫回転率の向上等を図り事業の安定性を確保してまいります。

３ 【事業等のリスク】[基本方針]ムゲンエステートグループでは、物理的・経済的若しくは信用上の損失又は不利益を生じさせる要因となりうる事象をリスクと特定し、経営への影響度と発生可能性で評価し、アセスメント結果を基にムゲンエステートグループとしての重要リスクを決定しております。その中でも、リスクが顕在化した場合に事業に重大な影響を及ぼすものをモニタリング対象リスクとして特定し、リスク対策の進捗などを重点的にモニタリングすることで、全社的なリスク対策の強化を図っております。経営戦略を実行する上で、潜在するリスクが顕在化しないよう、適切な対応を定めるリスクマネジメント体制を構築するとともに、重大なリスクが発現した場合の損失を最小限に抑えるクライシスマネジメント体制も整えております。 [リスク管理体制]ムゲンエステートグループのリスクマネジメントの推進にあたっては、管理本部長を委員長とし、各部門及びグループ会社の責任者が出席する「リスクマネジメント・コンプライアンス委員会」を当連結会計年度中に５回開催し、同委員会において、外部環境、事業戦略、業務プロセス、法務・コンプライアンスの各項目にリスクを分類し、各分類から抽出されたリスクを影響度と発生可能性の観点から評価し、リスクアセスメントを実施しております。その中でも、企業活動に重大な影響が想定され、かつ当年度重点的に取り組むべきと評価したリスク項目をモニタリング対象リスクとして特定しております。その上で、特定したモニタリング対象リスクごとに関連部門から担当責任者が任命され、委員会下部にある分科会においてリスク対応策を検討・実行しております。進捗状況は、四半期ごとにモニタリングを通じて確認され、必要に応じた是正・改善が行われ、取締役会に報告しております。 [リスク管理体制図] [主要なリスクとして認識している事項]有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてムゲンエステートグループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。 （１）経済動向・社会・制度等の変化に関するリスク外部環境●リスクシナリオムゲンエステートグループの事業は、不動産という社会インフラ、税や各種規制といった法制度、株式市場などの経済動向、海外投資家への販売増加に伴う各国の法規制や外国人の不動産取得に関する制度見直しの動向など、様々な要因の影響下にあります。これらに変化が生じた場合、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループは、多様な不動産関連商品・サービスを提供し、特定の事業に依存しないポートフォリオを構築することで、負の影響が生じた場合のリスクを最小化するのみならず、経済動向等の変化を事業成長の機会にも積極的に繋げていけるよう取り組みを進めております。2025年２月14日に策定した第３次中期経営計画においては、「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を経営方針として掲げ、「事業領域の拡大」と「新たな価値創造」の２つを事業戦略の軸とおき、更なる企業価値の向上に取り組んでおります。また、2025年からは新たにアセットマネジメント事業を立ち上げ、運用資産残高の拡大を通じた安定収益の確保にも努めております。 （２）不動産小口化商品に係る税制見直しに関するリスク外部環境●リスクシナリオムゲンエステートグループの事業は、各種税制度や法的規制の見直しの影響下にあるところ、2025年12月19日に公表された令和８年度税制改正大綱においては、不動産小口化商品に関する相続税評価方法の見直しの方針が明記されております。かかる税制の見直しにより投資家のニーズが変化した場合には、不動産小口化商品の販売機会が損なわれ、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループは、不動産小口化商品にかかる投資家のニーズを的確に捉え、相続税評価方法の変化に関わらず、安定した需要の獲得に努めております。今後は、節税効果にとらわれず、分散投資のメリットを最大限訴求できる組成商品や組成スキームの多様化、出口戦略の拡充、販売ネットワークの拡大をより一層強化してまいります。また、同税制改正に伴う影響を適切に伝達するため、投資家に対するリスク説明を強化し、投資家への情報提供の充実を図っております。 （３）仕入・販売に関するリスク外部環境●リスクシナリオムゲンエステートグループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に展開しており、居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、各社との競争環境が厳しくなっております。投資用不動産に関しましても大手不動産会社が新たに事業参入するなど、競争環境は年々厳しさを増しており、ムゲンエステートグループが目標とする利益率の確保が行えない環境となり、計画どおりの仕入・販売が行えない場合には、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループは、幅広いアセットタイプや価格帯を取り扱うこと、スピード感のある契約・決済手続きを行うことに加えて、2023年からは地方への営業所の展開も開始することで、不動産仲介会社及びアセットオーナーの幅広いニーズに応え、競合他社との差別化を図っております。他社では仕入が困難な物件でも、ムゲンエステートグループが長年培った経験及びデータに基づき、その立地・エリアの特性に合わせた物件に再生することで、厳しい条件下においても幅広く仕入・販売が行えるよう努めております。 （４）有利子負債への依存と金利変動に関するリスク事業戦略●リスクシナリオムゲンエステートグループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、当連結会計年度末における有利子負債依存度は58.8％となっております。このため、今後、金融情勢の変動によって金利上昇や金融機関の融資姿勢が変化した場合には、支払利息の増加や仕入計画の変更等によりムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策有利子負債依存度に関しましては、その数値を65％以下とすることを財政健全性の一つの指標としており、自己資本比率やネットD/Eレシオを含めた指標を常に管理することで、財政状態を強化しております。加えて、ムゲンエステートグループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行うことで、取引金融機関との円滑な取引関係を構築しております。 （５）財務制限条項に関するリスク事業戦略●リスクシナリオムゲンエステートは、2025年３月14日開催の取締役会決議に基づき８行の金融機関とシンジケートローン契約を締結しております。この契約には、財務制限条項が付されており、これらの条項に抵触した場合、期限の利益を喪失し、ムゲンエステートの財務状態に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループにおいては、第３次中期経営計画において、自己資本比率、ネットD/Eレシオ等の財務指標を重要な経営指標（KPI）として設定しております。財務制限条項への抵触を防止する観点も踏まえて、これらの指標に基づき財務状況の推移を取締役会にてモニタリングし、健全な財務体質の維持・向上に努めております。また、一定の現預金水準の確保により、流動性リスクの低減も併せて図っております。 （６）販売用不動産の評価損に関するリスク事業戦略●リスクシナリオムゲンエステートグループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号　2019年７月４日改正分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループでは、不動産売買市場の動向を常に注視し、業績への影響の把握と事業の進捗管理や精度の向上に努めており、販売用不動産の保有中に市況変動があった場合でも適切に利益が確保できるよう、仕入価格を厳正に精査し決定しております。買取再販事業は仕入から販売まで短期間のサイクルではありますが、仮に長期在庫となった場合でも、正味売却価額の低下を極力抑制できるよう適切なリフォーム計画と賃料設定による投資利回りの改善・向上に努めています。 （７）法的規制に関するリスク法務・コンプライアンス●リスクシナリオムゲンエステートグループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建設業法」「不動産特定共同事業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「借地借家法」「不当景品類及び不当表示防止法」「不動産の表示に関する公正競争規約」「金融商品取引法」等の各種法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、ムゲンエステートグループでは、法的規制の遵守を徹底しておりますが、将来何らかの理由により法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、ムゲンエステートグループの事業活動に支障をきたすとともにムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループでは、法務コンプライアンス部門が中心となって各種法的規制に対応し、従業員へのコンプライアンス研修やセミナーなどを実施して法令遵守・コンプライアンス意識を高めるとともに、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会の運営により、リスクマネジメント及びクライシスマネジメントの観点から、ムゲンエステートグループ全体の主要リスクに対する対応策の検討や、コンプライアンス違反の未然防止策の制定等を行っております。各種法的規制に改正がある場合などには、社内弁護士、外部機関、及び顧問弁護士とも連携して最新の情報を把握するよう努め、ムゲンエステートグループ内での周知徹底を図っております。なお、法的規制に関して、許認可等の有効期間が関係法令により定められているものは下表のとおりであります。（ムゲンエステート）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は更新拒否の事由宅地建物取引業者免許国土交通大臣（4）第7987号2025年５月14日から2030年５月13日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条一級建築士事務所登録東京都知事登録第51257号2025年７月20日から2030年７月19日まで建築士法同法第26条不動産特定共同事業者許可東京都知事第105号－不動産特定共同事業法同法第36条特定建設業許可国土交通大臣第028616号2024年10月１日から2029年10月１日まで建設業法同法第29条、第29条の２ （株式会社フジホーム）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は更新拒否の事由宅地建物取引業者免許東京都知事（6）第75654号2022年10月４日から2027年10月３日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条マンション管理業者登録国土交通大臣　(01)第034574号2021年６月25日から2026年６月24日までマンション管理業法同法第47条賃貸住宅管理業者登録国土交通大臣(01)第0002623号2021年11月17日から2026年11月16日まで賃貸住宅管理業法同法第６条 （株式会社ムゲンアセットマネジメント）許認可等の名称許認可（登録）番号有効期間関係法令許認可等の取消又は 更新拒否の事由宅地建物取引業者免許東京都知事（1）第112095号2025年３月22日から2030年３月21日まで宅地建物取引業法同法第５条及び第66条第二種金融商品取引業投資助言・代理業登録関東財務局長(金商)第3500号－金融商品取引法同法第52条 （８）情報セキュリティ等に関するリスク法務・コンプライアンス●リスクシナリオムゲンエステートグループでは、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取り扱いの確保に努めておりますが、情報セキュリティインシデント発生等の不測の事態により、万一、機密情報が外部へ漏えいした場合、社会的信用の低下等により、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、サイバー攻撃等により情報システム障害その他の損害が発生した場合、ムゲンエステートグループの事業継続に重大な影響が生じる可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループにおいては、情報システム部門及び法務コンプライアンス部門を中心に、機密情報や個人情報等の取扱いに関する啓蒙活動や研修を実施することで、人為的ミスによる情報漏洩の未然防止に努めております。また、情報の取扱いに関する規程の策定及び見直しを行い、情報セキュリティに関するガバナンス強化を図っております。万が一、サイバー攻撃を含む情報セキュリティインシデント等の事象が発生した場合においても、リスクを適切にコントロールし事業活動へ与える負の影響を最小化するよう、情報システムに係る体制基盤の強化に努めております。 （９）契約不適合責任・訴訟等に関するリスク法務・コンプライアンス●リスクシナリオムゲンエステートグループでは、販売する中古再生不動産について、民法及び宅地建物取引業法の規定に基づき、引渡し後最低２年間の契約不適合責任を負っております。また、販売する新築住宅については、民法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、引渡後10年間の担保責任を負っております。そのため、販売した物件に契約不適合があった場合には、当該不適合部分の補修や損害賠償、契約の解除等により予定外の費用を負担せざるを得ないことがあります。また、販売した物件について、現時点で業績に直接影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありませんが、業務手続に適法性や適切性を欠いた場合にはクレーム等を受け、それらの係争に起因する訴訟が発生する可能性があります。今後上記のような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループにおいては、品質管理を徹底するために、リフォーム工事の施工前及び完了時に独自のチェックリストを用いて品質のチェックを行うことで、品質の確保に努めております。また、対象となる居住用不動産については、保証書を発行し、引渡し後６か月の時期に点検を行い不具合等の修補を行うことで、アフターサービスの強化を図っております。さらに、このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないよう、クレーム低減に向けた施策を講じる等、社内体制の整備に努めております。万が一訴訟・係争ないしは請求が発生した際には、社内弁護士を中心として迅速に事案を把握し対応を行う体制を構築することにより、リスクの最小化に努めております。 （10）自然・人為的災害に関するリスク外部環境●リスクシナリオムゲンエステートグループは、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）を中心に、全国の各地方都市にも不動産買取再販事業を展開しており、取り扱う中古不動産も全国に所在しております。日本各地において、地震・火災・水害等の自然災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、ムゲンエステートグループの役職員の安全が脅かされ、ムゲンエステートグループの事業継続が困難となる可能性や、ムゲンエステートグループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループにおいては、自然災害や人為的災害等の緊急事態に遭遇した際に損害を最小限に抑え、重要な業務を継続し、早期復旧を図れるよう、災害発生時における事業継続に関する行動計画（BCP）を策定しております。また、保有する不動産の選定及び管理に関して、旧建築基準法適用時に建設された物件の保有を控え、保有した場合でも耐震性に関する診断を厳密に行うことで、大規模な地震発生時の影響の最小化を図っております。 （11）人材の確保に関するリスク業務プロセス●リスクシナリオムゲンエステートグループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、ムゲンエステートグループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、ムゲンエステートグループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループにおいては、多角的な採用チャネルを選定し、ムゲンエステートグループのカルチャーやバリューに沿った能力を発揮出来る見込みのある潜在層へのアプローチを積極的に図り、優良人材の獲得に努めております。また、若年層の従業員及び新卒採用社員に対する教育プログラムを充実化させ、積極的かつ効果的に研修を実施することで、早期の戦力化を図っております。さらに、離職率低下を目的として、中途採用・新卒採用を問わず、入社後のフォローアップを行う等、社員が定着しやすい就業環境の整備に努めております。 （12）開発行為における取引先倒産等に関するリスク外部環境●リスクシナリオムゲンエステートグループにおいて、販売用の一棟建物を建設する場合は、外部の建設業者へ発注しております。そのため、ムゲンエステートグループの選定基準に合致する建設業者を十分に確保できなかった場合や、発注先建設業者の経営困難又は労働者不足により工期遅延並びに外注価格の上昇が生じた場合には、ムゲンエステートグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。●リスク対策ムゲンエステートグループでは、外部建設業者とのネットワークの拡充を図ることで、特定の建設業者に依存することのない施工体制の構築に努めております。社員や取引先等の関係者を通じて建設業者を紹介していただくなど、積極的な新規開拓に取り組むことで協力業者の確保に努めるとともに、既存建設業者との良好な関係の維持・強化も図っております。