パルマ（3461）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

パルマ(3461)の株価チャート　パルマ(3461)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　パルマは、「セルフストレージ（レンタル収納スペース・トランクルーム）業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」を経営ビジョンとして掲げ、「ビジネスソリューションサービス」、「ＩＴソリューションサービス」、「ターンキーソリューションサービス」を営んでおります。　なお、セグメント区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等（１）財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 (1）ビジネスソリューションサービス（以下、「ＢＳ」という。）　当サービスは、セルフストレージビジネスプロセスのアウトソーシングに賃料滞納保証を付加したサービスを提供するものであります。セルフストレージ利用者はセルフストレージ事業者との一時使用契約締結時にパルマへ保証料を支払うことで保証人の設定や敷金が不要となり、また、セルフストレージ事業者はパルマが保証することで使用料未回収リスクの低下とアウトソーシングによる業務全体の効率化を図ることができます。提供している具体的なサービス内容は以下のとおりであります。①申込受付　セルフストレージの利用を希望している方が電話やＷＥＢから問合せや申込をした場合、事業者に代わって契約書の準備や利用案内等の受付手続きを行います。契約した件数や対応する物件の室数に応じて事業者から手数料を頂きます。②入金管理　利用者から毎月の使用料を回収し、事業者へ送金します。万が一、利用者の支払が遅れた場合にはパルマが立替えて事業者へ送金しますので、事業者は使用料未回収リスクを回避できます。③滞納督促　パルマが立替えた使用料を利用者に督促します。事業者は使用料を全額回収しているので、督促する必要がありません。また、利用者は使用料の支払が遅れた場合、パルマが使用料を立替えしているため事業者との一時使用契約が即時解除になる心配がありません。④残置物撤去　利用者が不要な荷物を残したまま退室してしまった場合、パルマが撤去して原状回復を行います。⑤物件巡回　事業者との契約に基づいてセルフストレージ物件の敷地内の除草作業や不審な放置物の有無についての確認作業を行います。 (2）ＩＴソリューションサービス（以下、「ＩＴＳ」という。）　当サービスでは、セルフストレージ事業における業務効率化のためのＩＴシステム開発・運用を行っております。昨今ではセルフストレージ業界においてもＷＥＢを通じたサービス提供のニーズが高まっております。パルマでは利用者のＷＥＢを経由したセルフストレージ申込・予約・使用料決済を可能とし、同時に事業者へＷＥＢ上における物件在庫管理システム「クラリス」を提供しております。さらに「クラリス」の物件在庫管理の一面に着目し、新たにＡＰＩ配信向け物件情報機能を追加してＷＥＢを通じた利用者の集客サービス「クラギメ」を提供しております。具体的には、パルマが開設したポータルサイト「ニコニコトランク」を通じて「クラリス」に登録された物件情報を配信することで集客を行っております。「クラリス」と「クラギメ」を利用することで、事業者はＩＴによる恩恵をより一層受けることができるようになっております。 (3）ターンキーソリューションサービス（以下、「ＴＫＳ」という。）　当サービスでは、「Keep it」ブランドなどのセルフストレージ施設の開発販売やセルフストレージ事業運営のコンサルティング、マスターリース（建物一括賃借）といった業務を通じ、セルフストレージ事業者や投資家等の顧客のセルフストレージ投資機会の創出を支援しております。パルマが新規に土地を取得しセルフストレージ施設を建設、既存建物のセルフストレージ施設への改装、パルマが不動産を仲介し、当該不動産についてセルフストレージへのリノベーション、貸地での屋外コンテナ型トランクルーム施設を提案するなど様々なソリューションにより、セルフストレージ投資需要や新規参入者の開業支援需要にも対応を進めております。 （サービス系統図）（契約関係及び金銭の流れ）

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　パルマの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在においてパルマが判断したものであります。（1）会社の経営の基本方針　パルマは、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」ことを経営理念に掲げ、セルフストレージ事業運営に必要な様々なサービスを提供してまいりました。　パルマが提供するサービスは、セルフストレージ事業を展開する国内企業の約６割に活用され、日本のセルフストレージ市場を支えるインフラの一つとなりつつありますが、パルマの市場への貢献度と企業価値をさらに向上させるためには、業界内におけるパルマサービスの利用率を高めていくこと、さまざまな投資家層・事業者が安心してセルフストレージを投資できるように施設運営力を向上させることが不可欠であります。そのために、業務効率化・省力化・リスク回避などパルマが得意とするサポート機能を中心にサービスの高付加価値化を推進や、機能性に優れたセルフストレージ施設の供給及び賃貸運営力の強化に取り組み、セルフストレージ市場とパルマの事業規模の双方の拡大を目指してまいります。 （2）中長期的な会社の経営戦略、目標とする経営指標　今後の我が国経済は、賃金上昇や雇用環境の改善を背景に緩やかな持ち直しが期待される一方、物価・為替動向の変動や海外景気の下振れ、地政学リスク等による不確実性、金融資本市場の変動には引き続き留意が必要な環境と予想されます。セルフストレージ業界においては、市場規模・拠点数ともに拡大基調が継続しており、セルフストレージは一般生活者にとって身近なサービスとして定着しつつあります。　一方で、依然として認知拡大の余地が大きい発展途上の市場であると認識しております。また、都市部を中心とした不動産賃料の上昇や居住スペースの狭小化等を背景に利用ニーズは高水準で推移しており、大手事業者による積極的な出店が拠点数の拡大を支えるとともに、セルフストレージ市場は国内外から高い関心と期待を集めております。　このような事業環境のもと、パルマは、今後も企業の持続的な成長と安定的な収益確保のため、中期経営計画の基本方針に則り、重点テーマとして掲げた下記の戦略に取り組んでまいります。１．BPOサービスの受託件数の拡大①賃料債務保証の受託残高20万件達成②Web申込システム、クラリスの累計登録室数10万室達成③コールセンター業務のDX化を推進し受託件数１万件達成④他業界への既存サービスを拡販し収益基盤を構築2．セルフストレージ施設の開発販売・賃貸事業の加速・拡大①一棟屋内型セルフストレージ施設の開発を伸長　⇒短期の件数でなく中長期の収益性を重視し、経営資源の「選択と集中」を徹底②屋外コンテナ型トランクルーム施設の開発を伸長　⇒投資環境の変化を踏まえ、開発後即販売を実施する方針から、自社運営を経て投資商品としての価値を高めてから、販売を実施③遊休不動産の有効活用事業を不動産オーナー及び他業態へ拡販④賃貸事業の黒字化及び収益化 《中期経営計画「改革 2027」の概要》１．中期経営計画テーマパルマの強みであるユニークなセルフストレージサービスプロバイダーとしてのコア・コンピタンスの強化・発展により、事業成長とサスティナブルな社会の実現に貢献する2．目標達成に向けた戦略事業戦略■BPO サービス受託拡大・「賃料債務保証」事業の拡充・独自の WEB 申込システムの展開・DX化の推進による事業量を拡大・事業領域拡大による新たな収益基盤の構築■施設開発販売・賃貸事業の加速・拡大・屋外型・屋内型施設の開発事業量伸長・遊休不動産の有効活用事業を他業態へ拡販・賃貸事業の黒字化経営戦略■人材投資戦略・事業推進・経営管理機能強化のための多様な人材の確保、育成・人事制度の継続的な見直し、改善・マネジメント層（ロワーマネジメント・ミドルマネジメント）の輩出・労働環境の整備：業務プロセス改革、外部アウトソース活用を実施■財務戦略・資本効率性を改善し、2027年９月期にROE10％を目指す・戦略投資とのバランスをとりつつ、配当性向40%以上を目安に持続的な増配を目指すとともに株主優待による安定的・継続的な株主還元を実施・中長期的な成長に資する投資等を通じた資金リソースの活用推進■IR 戦略・パルマ及びセルフストレージビジネスの認知度を高めるために、将来企業価値（戦略）やマーケット環境等の情報発信を推進・投資家との対話・接点機会の拡大 　本計画では、計画最終年度の2027年９月期の定量目標として売上総利益18億円、営業利益６億円、ROE（株主資本利益率）10％、配当性向40％以上を目指してまいります。　また、東京証券取引所より要請の「資本コストと株価を意識した経営」につきましてもパルマの重要な経営課題として認識しており、各指標の向上に努めてまいります。 （3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題①持続的な成長のための事業基盤の強化　パルマのビジネスモデルは特許等による強固な参入障壁を有していないため、競争環境の変化に応じた継続的な事業基盤強化が必要です。パルマはこれまで、ワンストップサービスの提供や施設開発を通じて成長してまいりましたが、今後は以下の取り組みを推進してまいります。・顧客事業者との定期的なコミュニケーションや事業者交流会等を通じたニーズ把握・業務効率化・利便性向上に資するサービス改善・セミナー、マーケティング支援、コンテナ・パーティション販売等を通じた起業者向け支援機能の強化・滞納保証、収納代行、収納物撤去等、基幹サービスの異業種展開による収益源の多角化　これらを通じ、サービス受託件数の伸長と新規参入者の創出を図り、持続的成長に寄与してまいります。 ②物件開発力の強化　セルフストレージ施設の安定的な供給には、出店用地の確保及び建築コストの適正化が必要です。パルマではグループ会社との土地情報共有に加え、大手不動産企業とのアライアンスを活用し、開発体制を強化しております。　特に、遊休地・低収益不動産の有効活用事業を重要な成長領域として位置付け、未活用地や狭小地等をセルフストレージへ適切に転用することで、土地所有者の収益向上と地域の不動産価値向上につなげてまいります。そのうえで、・都市部における屋内型セルフストレージ施設の共同開発拡大・投資規模が比較的小さい屋外型コンテナ施設の供給量拡大を推進することで、事業者、利用者、投資家にとっての魅力的な投資機会を創出し、セルフストレージ市場の拡大及びパルマの安定的な成長に寄与してまいります。 ③セルフストレージ利用者集客力の向上　施設開発後の早期稼働・安定稼働化は、資産性・収益性の向上に直結します。パルマはブランド強化やマーケティング施策の高度化を通じて利用者集客力を向上させ、次の収益基盤として育成してまいります。 ④システムの合理化及び構築　今後の持続的成長と効率的な運営には、業務全体のデジタル化が不可欠です。従来型の基幹システムに加え、AI・ビッグデータの活用を進め、問い合わせ対応、査定業務、収納代行業務の効率化、事業者、利用者データ管理の高度化等を図り、取扱室数の増加や顧客満足度向上に対応してまいります。 ⑤人材の確保・育成　パルマは少数精鋭の組織体制であり、今後の事業拡大には即戦力人材の獲得と内部人材の育成が重要です。全社員が新たなことに挑戦できる環境を整備し、中途採用、新卒採用をバランスよく行いながら組織の活性化を図ってまいります。　社員の成長が企業成長に直結する組織を目指し、人材投資を継続してまいります。

３【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。パルマの事業展開上のリスクについて投資家の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる主な事項には以下のものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上あるいはパルマの事業活動を理解するうえで重要であると考えられる事項については、投資家に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。パルマは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存でありますが、パルマ株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載内容もあわせて、慎重に検討したうえで行われる必要があると考えております。また、以下の記載はパルマ株式への投資に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、ご留意下さい。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在においてパルマが入手可能な情報から判断したものであります。 （1）経済状況等の影響についてパルマは主にセルフストレージ事業に特化したサービスを提供しております。よって景気動向、金利動向、不動産価格等の経済状況や社会情勢の変化はもとより、セルフストレージ業界全体の経済変動や施設利用者の需要動向、セルフストレージ運営にかかわる法的規制等に影響を受けやすいため、セルフストレージ業界も含めた景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは施設供給過剰などにより投資市場が低迷した場合には、施設利用者の減少や施設利用料の滞納の増加、セルフストレージ施設の販売期間の長期化や完成在庫の増大などが発生する恐れがあり、パルマの経営成績及び財政状態等に重要な影響を及ぼす可能性があります。パルマは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 （2）求償債権の回収不能リスクについてパルマのビジネスソリューションサービスにおいては、パルマがセルフストレージの使用料債務に対する連帯保証人となっております。仮に、当該セルフストレージ事業者への使用料の遅延・滞納が起きた場合には、利用者にかわってパルマが使用料の立替払いをいたします。これにより、パルマは保証契約に基づく求償債権又は保証委託契約に基づく求償債権を取得することになりますが、これら債権を全額回収できるとは限らず、回収不能金が発生する可能性があります。パルマは、このリスクに対して過去の未回収金の発生状況を勘案した保証料率を設定し、また保証契約あるいは保証委託契約に基づく求償債権に対して直近３年間の貸倒実績率に基づき貸倒引当金を計上することで対処しております。しかしながら、実際の貸倒れが現時点の予想を上回った場合、現時点の貸倒引当金は不十分となる可能性があります。また、パルマが貸倒引当金を設定する基準を改訂した場合、又はその他の要因により予想以上に悪影響を受けた場合、パルマは追加の貸倒引当金の計上を必要とする可能性があり、パルマの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （3）残置物撤去費用の発生リスクについてパルマはセルフストレージ使用契約が解除された場合、セルフストレージ利用者がセルフストレージ内に残した残置物を撤去し、撤去にかかわる費用を負担する契約をセルフストレージ事業者と締結しておりますので、セルフストレージの滞納保証業務において残置物撤去費用の発生を避けることはできません。このため、撤去費用の発生の割合及び発生金額が経済環境の予想し難い激変等、何らかの理由により上昇する事態が起こった場合には、パルマの業績に影響を与える可能性があります。さらに、残置物撤去の作業時において、重量物や危険物が残置されている際に作業員が不可抗力で労働災害に見舞われる可能性があります。作業員が災害にあった際にはその補償のために拠出した費用がパルマの業績に影響を与える可能性があります。 （4）訴訟リスクについてパルマにおいては、保証委託契約締結時に審査を実施するものの、使用料を滞納し支払困難となる利用者が発生する場合があります。滞納が発生した後２ヶ月以上経過するとセルフストレージ事業者と利用者の間で締結された契約に基づき、セルフストレージ事業者はパルマが使用料の立替えを行っていたとしても施設利用契約の解除を行う権限を有します。契約の解除に伴いセルフストレージに入れている荷物の撤去を要求しますが、支払困難となった滞納者の中には独自の解釈により荷物を置き続ける等を行い、セルフストレージ事業者と主張が対立する場合があります。その際、パルマはセルフストレージ利用者との間で締結した保証委託契約に基づき、物件に放置された荷物を搬出、運搬、保管、処分を行う権限を有します。一定期間の保管後、パルマの処分行為により損害を受けたとしてセルフストレージ利用者がパルマを提訴する可能性があります。当該訴訟の内容及び結果によっては、パルマの業績に影響を及ぼす可能性があります。 （5）セルフストレージ施設開発用地の仕入についてパルマは、東京圏エリアを中心に事業用地の取得し、「Keep It」などのセルフストレージ施設を開発・販売しております。パルマでは、十分な不動産関連情報に基づき当該事業を展開しておりますが、今後何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や用地取得前の調査で認識できない土壌汚染が取得契約後に発見された場合による追加費用の発生・開発スケジュールの変更などによりパルマの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （6）ターンキーソリューションサービスにおける物件の引渡時期等による業績の変動についてターンキーソリューションサービスにかかる売上高は、主にセルフストレージ施設等の不動産物件の売却金額であるため、パルマのその他サービスと比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、ターンキーソリューションサービスの売上高の動向によりパルマ全体の業績も大きく変動する可能性があり、特に四半期毎の経営成績においては、物件売却の有無により売上高及び収益が短期的に偏る可能性があります。加えて、天災、事故、その他予測し得ない要因等の不測の事態により、物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、竣工時期の延期などにより顧客への引き渡しが次期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期のパルマ業績に影響を及ぼす可能性があります。 （7）外部業者への工事の委託　パルマは、特にターンキーソリューションサービスにおいて、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のためパルマ社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、パルマの要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。　しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、パルマの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等がパルマに発生した場合には、パルマの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 （8）マスターリース（一括借り上げ）契約パルマのターンキーソリューションサービスにおいて開発した物件は、完成後に売却した際に、パルマと物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあり、この場合パルマにはこれらの物件についてリース債務が生じます。このマスターリース契約を締結した物件が想定した稼働率に到達しない場合、賃料収入が支払いマスターリース料を下回ることもあり、この場合にはパルマの業績に影響を与える可能性があります。 （9）競合事業者についてパルマはセルフストレージの滞納保証・収納代行・利用申込・ITシステム開発・残置物撤去と、セルフストレージビジネス運営に関する一貫したアウトソーシングサービスを提供しており、サービス導入シェア約６割の独自性の高い事業を展開しております。しかしながら、家賃の連帯保証人代行サービスを提供する会社やクレジットカード会社など、異業種との部分的競合が発生する可能性があります。パルマとしては、業務品質の向上、商品開発やＩＴ化の推進等により、先行者利益を更に拡大するべく努力する所存でございますが、パルマの競合環境の激化等を通じ、パルマの業績に影響を与える可能性があります。 （10）有利子負債の依存ついてパルマは、ターンキーソリューションサービスにおけるセルフストレージ施設開発用地取得費及び建築費の一部などの事業資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産額に占める有利子負債の割合が2025年９月期は23.7％となっております。パルマは、金利動向や金融機関の融資状況についてモニタリングを行うとともに、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診するなど、リスク低減を図っております。しかしながら、金利の上昇や不動産投資市場またはパルマのリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、パルマの業績に影響が及ぶ可能性があります。また。何らかの要因によりパルマが必要とする資金調達に支障が生じた場合には、パルマの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 （11）個人情報を含む情報管理についてパルマは、セルフストレージ利用者に関する個人情報やセルフストレージ事業者の企業情報等、機密性が高い様々な情報が蓄積されるため、これらの情報の保護が重要となります。そのため、従業員に対し情報管理の重要性を周知徹底するとともに、ファイアーウォールによる不正アクセスの防止や、定期的なバックアップの実施によるデータ消失の防止等を行っております。このようなシステムセキュリティを設定しておりますが、通信インフラの破壊や故障などによりパルマが利用しているシステム全般が正常に稼働しない状態に陥ってしまった場合、あるいは情報漏洩・不具合が発生した場合には、パルマの社会的信用、業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。 （12）その他の関係会社について①資本関係当事業年度末現在、株式会社ディア・ライフはパルマの発行済株式総数（自己株式を除く）普通株式の39.29％を保有しております。パルマの経営判断において関連会社の承認を必要とする取引や業務は存在しませんが、パルマの取締役、監査役の選任・解任や合併等の組織再編、重要な資産・事業の全部又は重要な一部の譲渡、定款の変更及び剰余金の処分等、株主の承認が必要となるすべての事項に関しては、他の株主の意向や利益にかかわらず、株式会社ディア・ライフが今後も影響を与える可能性があります。また、株式会社ディア・ライフにおいて、風評リスク等が顕在化した場合、パルマに対しても当該リスクが伝播する可能性があります。②その他の関係会社との取引関係その他の関係会社からの独立性確保の観点も踏まえ、重要な取引については取締役会に対して定期的に報告を行うとともに、管理部における取引開始時のチェック、監査役監査や内部監査における取引の内容等の事後的なチェックを行う等、健全性及び適正性確保の仕組みを整備し、更に強化してまいります。③役員の兼任パルマ役員のうち、下記の者は本書提出日現在において、パルマの役員と株式会社ディア・ライフの役員を兼務しております。パルマに対する株式会社ディア・ライフの出資比率が変更される等の理由により、パルマとの関係が変動すると、これらの人的関係も変動する可能性があります。氏名パルマにおける役職株式会社ディア・ライフにおける役職阿部幸広取締役会長（非常勤)代表取締役社長上村卓也取締役（非常勤)常務執行役員(注)　阿部幸広はパルマの代表取締役であったことから引き続き取締役を兼任しております。 （13）法的規制等についてパルマは事業の運営において、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。パルマの許認可等の状況は下表のとおりであり、各種法的規制に関して、法律を遵守するよう社員教育を行うとともにそれらの遵守体制を整備・強化しておりますが、何らかの理由により当該許認可が取り消しとなる事由が発生した場合には、パルマの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの法令の改正や、法的規則が強化された場合には、パルマの事業及び業績に影響を与える可能性があります。（許認可、免許及び登録等の状況）許認可等の名称所管官庁等許認可等の内容有効期間法令違反の要件及び主要な許認可等取消事由宅地建物取引業免許東京都東京都知事(3)第97464号2030年２月13日宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合有料職業紹介事業免許厚生労働省13-ユ-3085012030年４月30日職業安定法第32条各号に該当する場合一般労働者派遣事業免許厚生労働省（般）13-3047302028年５月31日労働者派遣法第14条各号に該当する場合