イノベーションホールディングスグループは、イノベーションホールディングス及び連結子会社３社により構成されており、「貢献創造～挑戦と進化～」を企業理念に掲げ、東京を中心に飲食店等の店舗物件に特化した店舗転貸借事業及び不動産売買事業を展開しております。
イノベーションホールディングス子会社である株式会社テンポイノベーションが営む店舗転貸借事業は、株式会社テンポイノベーションが不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸する事業であります。
イノベーションホールディングスグループでは、店舗転貸借事業の展開により、店舗物件に係る不動産オーナー、不動産業者、店舗出店者、店舗撤退者という多くの方々にメリットを提供できると考えております。
また、イノベーションホールディングス子会社である株式会社アセットイノベーションが営む不動産売買事業では、取引先における不動産売買のニーズに応えつつ、不動産業者とのリレーションシップを強化すべく、店舗不動産の仕入れ販売を行っております。
なお、イノベーションホールディングス子会社である株式会社セーフティーイノベーションが営む店舗家賃保証事業（店舗出店者等の事業用不動産の借主と締結した保証委託契約に基づき、借主が貸主に対して家賃等を支払えなくなった際に、借主に代わり、貸主に対し家賃を支払う対価として、保証料を受け取る事業）は、報告セグメントの店舗転貸借事業に含めております。
・不動産オーナー
株式会社テンポイノベーションが店舗物件を賃借することで、不動産オーナーは負担となることの多い賃料回収業務が不要となり、賃貸料収入が安定すると考えられます。また、店舗出店者の管理について、店舗の専門家である株式会社テンポイノベーションに任せることができ、飲食事業者等との各種交渉に対応する煩わしさからも解放されると考えられます。株式会社テンポイノベーションでは、店舗物件を自ら借り受け、貸し出す当事者として携わってきた経験から、漏水・臭気や物件の使用方法等店舗物件の賃借にかかわるトラブルの発生件数を減らし、深刻化を防ぐノウハウを所持しており、これらを日々実践することで、不動産オーナーに対して安心・安全の実現を目指しております。
・不動産業者
不動産業者は、株式会社テンポイノベーションを店舗物件の専門家である借り手として、不動産オーナーに紹介することができます。また、広く行われている不動産オーナーと出店希望者を仲介する取引と比べ、株式会社テンポイノベーションに店舗物件を紹介した場合、紹介した店舗物件に対し、さらに出店希望者を仲介することで収益獲得機会を増やすことができ、仲介手数料を収益の源泉とする不動産会社にとってはメリットとなると考えております。
・店舗出店者
株式会社テンポイノベーションが紹介する店舗物件は、転貸借契約を前提としており、専門の部署による調査を経た賃借需要が見込まれる物件に限られている点、また、出店費用を抑えることができる居抜き物件（これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件）を多く扱っている点が特徴であります。これらは特に専門の店舗開発部署を持たない小規模・中規模の事業者において株式会社テンポイノベーションを選ぶメリットとなっていると考えております。
・店舗撤退者
店舗撤退者においては、株式会社テンポイノベーションが居抜きのままで物件を引き受けることで、原状回復工事費等のコストを削減し、造作代金を受領する等により閉店コストを削減できるメリットがあると考えております。併せて、閉店に伴う煩雑な業務の負担を軽減することができると考えております。
イノベーションホールディングスグループの事業は店舗転貸借事業（店舗家賃保証事業を含む）と不動産売買事業であり、収益の計上区分により、収益が継続して計上されるランニングと一時的に計上されるイニシャル、店舗家賃保証及び不動産売買に区分され、その主な内容は以下のとおりであります。
①ランニング
ランニングは、転貸借物件（イノベーションホールディングスが賃借した店舗物件のうち、店舗出店者と転貸借契約を締結している物件）において、店舗出店者より受領する賃料であり、継続的（通常は毎月）に計上される収益であります。また、転貸借契約の更新時に受領する更新料についても、更新毎に継続的に計上されるものであり、ランニングとなります。
②イニシャル
イニシャルは、賃借物件を店舗出店者に転貸した際に受領する礼金等の手数料であり、ランニングと異なり、一時的に計上される収益であります。また、居抜き物件（これまで利用していた造作・設備・什器等が付いたままの物件）における造作等の店舗出店者への売却等についても、一時的に計上される収益であり、イニシャルとなります。
③店舗家賃保証
店舗家賃保証は、保証委託契約に基づき、店舗出店者等からイノベーションホールディングス子会社である株式会社セーフティーイノベーションに保証料が支払われることにより計上される収益であります。
④不動産売買
不動産売買は、販売用不動産の売却等により計上される収益であります。
店舗転貸借事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりであります。
ａ．店舗物件賃借
駅別に専任した営業担当者による不動産業者への営業活動、提携先・既存出店先からの紹介等を通じて、また、店舗の買取に特化したＷＥＢサイト「店舗買取り.com」による店舗撤退を検討している先からの直接の申し出を受けて、店舗物件の情報を収集し、株式会社テンポイノベーションにて取扱う物件の調査を進めていきます。物件の目利きについては、店舗物件を取扱ってきた経験やその後の検証・分析により、ノウハウを蓄積しております。また、各物件の調査においても、物件管理担当者の経験や専門知識により培われたノウハウに基づき行われており、物件の取扱いを支えております。物件調査の後、取扱候補物件の貸主もしくは不動産業者との交渉を経て、賃貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を支払い、不動産オーナーと株式会社テンポイノベーションとの間で賃貸借契約を締結します。
ｂ．店舗物件転貸
株式会社テンポイノベーションが賃貸借契約を締結した店舗物件については、不動産業者による仲介やイノベーションホールディングスグループのＷＥＢサイト「居抜き店舗.com」の会員への紹介等により出店希望者を募ります。「居抜き店舗.com」は、居抜き店舗物件を中心に店舗物件の情報を会員向けに提供し、出店希望者が物件を探索することができる仕組みであります。当該サイトでは、日々入手する物件情報をスピーディに掲載・更新することにより情報の価値を高めております。2025年３月末における当該サイトの会員数は107,544名となっており、出店希望者とのマッチングを実現する株式会社テンポイノベーションの強みの一つとなっております。加えて、株式会社テンポイノベーションからの営業活動も行うことで、幅広い層の店舗出店希望者に対するアプローチを実現しております。店舗出店希望者より物件に対する申込みを受領した後、株式会社テンポイノベーションの与信審査を経て転貸借契約の内容を擦り合わせ、保証金等の契約金を受領し株式会社テンポイノベーションと店舗出店希望者との間で転貸借契約を締結します。
また、家賃滞納への対応として、店舗出店者と株式会社セーフティーイノベーションは保証委託契約を締結し、株式会社セーフティーイノベーションは店舗出店者より保証料を受領します。
ｃ．物件管理
物件管理業務では、不動産オーナーや物件管理会社を悩ませる賃料回収やトラブル対応といった問題に対し、株式会社テンポイノベーションではこれまで培ってきたノウハウを活かして、オペレーションの構築を図っております。さらにトラブルを未然に防ぐ、または早期に発見・対処するために、物件のチェックや情報の収集、店舗出店者等との関係性の構築に努めております。なお、株式会社テンポイノベーションでは、管理物件数が増加していく中で、管理の質を落とさずに対応し続ける組織を構築・強化することが重要であると認識しております。これに対し、株式会社テンポイノベーションでは、日々の活きた経験を基に、店舗物件のプロフェッショナルの育成に注力しており、株式会社テンポイノベーションの強みとなっております。また、毎月、各期日までに賃料等の回収が確実に行われるよう、管理指標を設け取り組んでおります。
また、不動産売買事業での一般的な案件における業務の流れは、以下のとおりであります。
ａ．不動産の仕入
株式会社アセットイノベーションにおいて、不動産業者や不動産オーナーからの情報提供等により、候補となる店舗物件の情報を収集し、物件の調査を進めていきます。取り扱い物件は、市場性の高い都心の中小型物件を主要な対象としておりますが、土地を購入又は借りた後に小型ビルを建築する場合もあります。対象物件の検討については、店舗転貸借事業により積み重ねてきた経験やノウハウを活かしつつ、保有リスクや転貸借事業への影響等を検討のうえ、行っております。対象物件の売主もしくは不動産業者との交渉を経て、売買契約の内容を擦り合わせ、手付金等の契約金を支払い、売主と株式会社アセットイノベーションとの間で売買契約を締結します。その後、売買契約に基づき、残代金の決済とともに株式会社アセットイノベーションに所有権を移転します。
b．不動産の売却
株式会社アセットイノベーションにおいて、主に不動産業者経由で購入希望者を募り、相手方との間で売買条件の交渉を行います。契約条件が擦り合ったのち、手付金を受領し、買主と株式会社アセットイノベーションとの間で売買契約を締結します。その後、売買契約に基づき、残代金の受領とともに株式会社アセットイノベーションから買主へ所有権を移転します。
［事業系統図］
・店舗転貸借事業
・不動産売買事業
※イノベーションホールディングスは持株会社としてグループの経営管理を行っております。
イノベーションホールディングスグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてイノベーションホールディングスグループが判断したものであります。
（１）経営方針
イノベーションホールディングスグループは、「貢献創造（転貸借の商慣習を変え、店舗物件のスタンダードを創造する）」を企業理念に掲げ、不動産オーナー、不動産業者、飲食店舗出店者・撤退者等に対して、敬意と感謝の念を持ち、常に初心を忘れることなく、プロフェッショナルとして、責任ある行動に尽力し、事業を展開しております。
（２）経営戦略
前記の経営方針のもと、イノベーションホールディングスグループは東京を中心とした１都３県において転貸借物件数の増加を図るため、不動産業者とのリレーションシップの強化を目指し、きめ細かな営業活動を展開しております。また、イノベーションホールディングスグループでは店舗の転貸借に徹底的にこだわり、「店舗物件を科学する」ことで取引先との信頼関係を構築し、店舗物件を安心安全に使用収益できる環境の実現を図ります。
（３）経営環境
イノベーションホールディングスグループが展開する店舗物件の転貸借事業における経営環境につきましては、明確な市場が形成されていないものの、東京を中心とした１都３県における店舗物件は約13.2万件といわれており、その潜在的な市場規模は大きいと認識しております。また、特に飲食店舗については、他の業種と比較して入れ替わりが多く、イノベーションホールディングスが転貸借事業の展開を拡大する機会は多いと認識しております。
なお、店舗物件を扱う不動産業者の場合、一般的には仲介業務を主力事業として行うことが多く、また、店舗の転貸借事業は物件仕入れルートの構築難易度が高いことや、人的な先行投資が必要になりストックビジネスとして事業の収益化に長期間を要することもあり他社の参入及び展開が限定的であり、この分野において、先駆者として事業を展開するイノベーションホールディングスは優位性を有していると認識しております。
また、国内では新型コロナウイルス感染症も下火となり、社会経済活動の正常化が大幅に進む一方で、海外景気の下振れ、金融資本市場の変動、物価上昇等のリスクもあり、先行きは不透明な状況にあります。人手不足の深刻化、原材料・光熱費の高騰への対応として、好立地でありながら、固定費を抑制できる小規模な居抜き店舗が人気化していることから、引き続き営業人員を拡充しつつ、こうした市場性の高い店舗物件の仕入れに注力する方針であります。
（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
イノベーションホールディングスグループの展開する店舗転貸借事業につきましては、東京を中心とした１都３県において転貸借物件を積み上げております。東京を中心とした地域における飲食店舗の出店需要は引き続き高く、居抜き物件に対する需要も高い一方、店舗物件の総数に対する転貸借物件数の割合が未だ僅少であることから、事業の拡大余地は大きいと認識しております。イノベーションホールディングスグループとしては、店舗物件のスタンダードを確立すべく、専門性を追求し、また組織の充実を図り、今後とも転貸借物件数を積み上げていく方針であります。その推進に際しては、以下の項目を対処すべき課題として、取り組んでまいります。
① 優良物件の確保
イノベーションホールディングスグループが安定的かつ着実な事業拡大を図る上では、徹底して優良な店舗物件にこだわり、転貸借物件を増加させていくことが重要であると考えております。そのため、各地域の不動産業者・自社ＷＥＢサイト「店舗買取り.com」等より物件情報を収集し、日々調査・検討を行っておりますが、更に情報入手先の多様化・関係性の強化に努め、飲食店経営者のニーズを踏まえた優良物件の確保を進めてまいります。また、不動産売買事業において不動産売買取引を行うことで取引の間口を広げ、不動産会社とのリレーションシップ強化を図っております。
② 人材の採用・教育の強化
イノベーションホールディングスグループの事業は、人的資源に大きく依存するビジネスモデルとなっており、イノベーションホールディングスグループの安定的かつ継続的成長には、店舗物件、飲食業界、街、飲食設備、法務といった専門知識及びノウハウを身に着けた優秀な人材を継続して確保・育成することが重要だと考えております。人材採用においては、シニアクラスの営業を責任者とする専門部署を設置し採用に注力しております。またイノベーションホールディングスグループにおいて必要となるスキルやノウハウの習得、育成については、ｅラーニングを活用した教育プログラムを実施していくことで、効率的・効果的にイノベーションホールディングスグループの成長を支える社員の育成を行っていく方針であります。
③ イノベーションホールディングスグループ及び店舗転貸借事業の認知度向上
イノベーションホールディングスグループ及び店舗転貸借事業については、一般的な認知度は低く、また、転貸借契約について、ネガティブなイメージを持たれることもあり、今後も継続的な成長を図るためには認知度を向上させ、本事業の魅力及び利点を訴求していく必要があると認識しております。そのため、ＷＥＢサイトでの情報発信、広告宣伝活動及びＩＲ活動等を通じた積極的な情報開示に努めてまいります。
④ コーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の強化
イノベーションホールディングスグループの継続的な発展を実現させるためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であると認識しております。そのため、コンプライアンスを重視した企業経営を推進し、また業務運営の効率化やリスク管理の徹底など内部管理体制のさらなる強化に努めてまいります。
（５）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
イノベーションホールディングスグループは、事業展開上、転貸借物件数の増加を最重要事項に位置付けており、中長期的な経営目標として転貸借物件数5,500件を目標としております。また、転貸借契約数の最大化を通じて、サブスクリプション型収益である賃料差益の最大化を実現し、企業価値の積極的な向上を図る方針であります。これを踏まえ、転貸借物件数、売上高及び売上高営業利益率を重要な指標としております。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてイノベーションホールディングスグループが判断したものであります。
（１）事業環境に関わるリスクについて
イノベーションホールディングスグループは、不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸する店舗転貸借事業を展開しております。また、当該店舗物件は飲食店舗に特化しております。このため、飲食業界、不動産業界に影響を与える景気動向、地価動向、不動産市況、外食産業市場動向、金融動向等の急激な変動等によっては、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（２）親会社グループとの関係について
イノベーションホールディングスグループの親会社である株式会社クロップスは、本書提出日現在、イノベーションホールディングス発行済株式総数の56.3％（9,956,300株）を所有しております。株式会社クロップスは、今後もイノベーションホールディングスグループを連結グループ子会社として資本関係を維持していく予定であります。親会社グループは、移動体通信事業を主たる事業とし、その他に人材派遣事業、ビルメンテナンス事業、卸事業及び海外事業を行っており、イノベーションホールディングスグループは、親会社グループにおいて唯一の店舗転貸借事業及び不動産売買事業を営む会社であります。イノベーションホールディングスグループと親会社グループとの間に競合関係、重要な取引はなく、親会社グループからの出向者はおらず、イノベーションホールディングスグループの事業活動に影響を与えるものはありません。株式会社クロップスの代表取締役前田有幾がイノベーションホールディングスの非常勤取締役に就任しておりますが、イノベーションホールディングスグループの経営判断については、親会社の承認を必要とする事項はなく、イノベーションホールディングスグループが独自に検討のうえ決定し、独立性は確保していると認識しております。現在、親会社グループとの関係について大きな変更を想定しておりませんが、将来において、親会社グループとの関係に大きな変化が生じた場合は、イノベーションホールディングスグループの経営に影響を及ぼす可能性があります。
（３）競合について
イノベーションホールディングスグループが展開する店舗転貸借事業については、物件仕入れルートの構築の難易度が高いことや、人的な先行投資が必要になりストックビジネスとして事業の収益化に長期間を要することもあって他社の参入及び展開がこれまで限定的であり、この分野において、イノベーションホールディングスグループは優位性を有していると認識しております。しかしながら、不動産業界等においては、大手事業者が多数存在しており、今後において、この分野に関して本格的な参入等により競合が激化した場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（４）不測の事故・災害等のリスクについて
イノベーションホールディングスグループが賃貸借している店舗物件数は2,445件（2024年３月末現在）であり、その全てが東京都及びその近郊に集中しております。このため、これらの地域での火災、テロ、地震、津波等の不測の事故、自然災害等により店舗物件が毀損もしくは使用不能等の状態となった場合、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、これらの不測の事故、自然災害等により消費者の外食意欲が低下し、飲食店舗の出店希望者が減少した場合、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（５）差入保証金について
イノベーションホールディングスグループは店舗物件の賃貸借契約において、賃貸人に対して保証金等を差し入れております。2024年３月末現在の店舗物件に係る差入保証金の残高は6,724,168千円であり、総資産に占める割合は49.1％となっております。賃貸人に対しては、取引の開始時及び賃貸借契約後定期的に調査を行う等、与信管理に注意を払っておりますが、賃貸人の破産・倒産・抵当権実行等により多額の差入保証金を回収することができなかった場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（６）空き家賃について
不動産オーナーとの賃貸借契約において、イノベーションホールディングスグループは転借人（テナント入居者）の有無またはイノベーションホールディングスが受け取る家賃の額に関係なく、毎月定額の家賃を支払う内容となっております。イノベーションホールディングスグループは空き店舗の発生による業績への影響を低減するために、新規仕入を行った際には速やかにテナント入居者を探し、一定期間見つからない場合には解約をすることにしておりますが、入居者が見つからない期間は、空き家賃が発生するとともに、解約になる場合には解約費が発生し、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（７）法的規制等について
イノベーションホールディングスグループが取扱う店舗の造作物の売買においては、古物営業法による規制を受けております。イノベーションホールディングスグループでは当該法令を遵守し、事業を運営しております。しかしながら、法令違反が発生した場合、予期しない当該法令の改正や新たな法令等の制定によりイノベーションホールディングスの事業に何らかの制約を受けた場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、イノベーションホールディングスグループは事業運営に際して、古物営業法に定める古物商の許可を得ております。現状、当該許可の取消となる事由はありません。しかしながら、何らかの事情により許可の取消し等が生じた場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（許認可等の状況）
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許認可等の名称 |
許認可登録番号 |
有効期間 |
関係法令 |
許認可等の取消事由 |
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古物商許可 |
第304360809505号 |
なし |
古物営業法 |
同法第６条 |
（８）法令変更のリスクについて
イノベーションホールディングスグループは、飲食店舗等の転貸借において、民法や借地借家法等の現行における法律・制度等に基づき、これらを遵守し行っております。しかしながら、これらの法律等に予期しない変更等があった場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（９）情報管理について
イノベーションホールディングスグループは、事業運営に際して、賃借先、賃貸先等の情報を取得しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。イノベーションホールディングスグループでは、情報保護に関するフローを整備し、細心の注意を払って管理に努めております。しかしながら、万が一、イノベーションホールディングスグループの関係者等の故意または過失により外部に流出した場合には、損害賠償請求を受けるリスクや社会的信用失墜により、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（10）訴訟等の発生について
イノベーションホールディングスグループの事業運営に際しては、転貸した店舗物件に係るトラブルまたはこれに起因する訴訟、その他の請求等が発生する可能性があります。このため、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（11）人材の確保・育成について
イノベーションホールディングスグループは、事業を拡大する上で、優秀な人材確保及び育成が重要な経営課題であると認識しております。今後も優秀な人材確保及び育成を積極的に行っていく方針であります。しかしながら、優秀な人材の確保が十分にできなかった場合、現在在籍している人材が流出していく事態となった場合、育成が計画どおりに進まなかった場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（12）小規模組織について
イノベーションホールディングスグループは組織規模が小さいため、内部管理体制もこのような事業規模に応じたものとなっております。今後、事業規模の拡大に伴い人員の増強や内部管理体制の一層の強化・充実を図っていく方針であります。しかしながら、事業の拡大及び人員の増加に適時適切に組織的対応ができなかった場合には、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（13）販売用不動産の在庫リスクについて
不動産売買事業では、販売用不動産を保有しております。これらの不動産については、販売計画に基づいて適切な不動産管理を行っておりますが、当初の販売計画から大幅な乖離が発生する可能性があります。また、不動産は市場動向によっては滞留または販売価格の見直しが発生する可能性があります。この場合には、不動産の評価損の計上等により、イノベーションホールディングスグループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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