アズ企画設計（3490）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

アズ企画設計(3490)の株価チャート　アズ企画設計(3490)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

 

３ 【事業の内容】

アズ企画設計グループ(アズ企画設計及びアズ企画設計の関係会社)は、アズ企画設計(株式会社アズ企画設計)、連結子会社１社(合同会社アズプラン)で構成されており、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ(ＡＺ)」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しております。

アズ企画設計グループは、東京都心部を中心に一都三県で、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。

なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(1) 財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

また、アズ企画設計は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。

 

(1) 不動産販売事業

①　収益不動産売買領域

入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、アズ企画設計保有中にリーシング(賃貸募集活動)やリノベーション(主に間取り変更を伴う内装工事)、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致する物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致する不動産を建設・リーシングすることで、収益不動産として商品づくりをし、販売しております。これらを速やかに実行することで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。

 

(2) 不動産賃貸事業

①　不動産賃貸領域

リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。アズ企画設計が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。

②　空間再生領域

長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。

店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。

遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸地等として施設利用者に提供いたします。

居住用不動産については、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業として、アズ企画設計が不動産物件を賃借し、運営会社協力のもと宿泊サービスを提供する民泊施設の運営も行っております。

 

(3) 不動産管理事業

①　不動産管理仲介領域

アズ企画設計から不動産物件を購入した顧客や、その他の不動産所有者に対して所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しております。また、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っております。

②　建築リフォーム領域

賃貸不動産物件や一般家庭に対してクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しております。

③　不動産管理付帯領域

賃貸仲介等から生じる鍵等の付帯商品販売を通じた収益や、少額短期保険の代理店手数料等を得ております。

 

 

[事業系統図]

 

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてアズ企画設計グループが判断したものであります。

 

(1）経営方針

　アズ企画設計グループは、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。アズ企画設計グループの最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ販売するビジネスを深化させていきます。東京本社開設以来、大きな収益源へと成長しており、今後も不動産販売事業を中心に、会社全体の事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と、ＩＴを活用した管理業務の効率化により、スケール（受託戸数）の拡大を行うことで安定収益源を確保するとともに、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。

 

(2）経営環境

　アズ企画設計グループを取り巻く事業環境は、継続する金融緩和を背景に堅調に推移してまいりました。また、新型コロナウイルス感染症による行動制限が無くなったことになどにより社会活動も正常化し、日本経済全体も回復基調です。但し、ウクライナ情勢の長期化に伴うエネルギー価格や原材料価格の高騰、欧米における金融不安などから先行きの不透明感も増しており、国内においては物価高や日本銀行による金融緩和の縮小懸念から慎重な動きとなっています。

　不動産業界においては、金融緩和が継続したことや円安、地政学上の観点から、日本不動産の割安感が増し、特に海外投資家からの関心が高く、需要は底堅く推移いたしました。国内の不動産マーケットは、国内外問わず不動産投資家の関心は高く、取引価格も高く推移していることから、今後もこの傾向は継続するものと考えております。アズ企画設計グループとしましても、主要事業である不動産販売事業において、引き続き優良な収益不動産を選定し、取扱う限り、環境は良好であると想定しております。

一方で、働き方改革法案による2024年問題から物流価格や建築価格の上昇が見込まれると同時に、長年続いた日本銀行による異次元の金融緩和が解除されたことなど、徐々にインフレが進むものと考えており、引き続き金融動向には注視してまいります。

 

(3）経営戦略等

　アズ企画設計グループの事業別の戦略は、以下のとおりであります。

（不動産販売事業）

①仕入競争力の確立

　上記環境のとおり収益不動産の売買に関しては底堅い需要があり、安定的な取引が見込まれますが、仕入価格目線としては依然として高止まり感があります。アズ企画設計グループでは、空室等により収益性が低下し価格競争力が落ちている収益不動産について、バリューアップ後を想定した価格で購入できるため、価格優位性があると認識しております。この強みを活かし仕入競争力を高めてまいります。

 

②取扱物件の大型化と多様化

　一部の不動産投資家に対する厳格な金融姿勢は続いている状況です。アズ企画設計グループにおいては、取扱物件の大型化と多様化を進めています。大型化については、５億円以上の収益不動産の取扱いを中心にするのと同時に、10～20億円規模の取扱いも増やしていくことで、融資のつきやすい投資家層へのアプローチを進めています。多様化については、従前は取扱いの中心はレジデンスでしたが、直近はオフィスビルや店舗ビルといった不動産の取扱いを増やすことで、不動産投資家からの様々なニーズに応える体制を整えてきました。また、区分所有不動産の取扱いも推進しています。

 

（不動産賃貸事業・不動産管理事業）

　不動産賃貸事業、不動産管理事業からの収益は、安定収益として位置付けており、その安定収益で固定費を賄える規模まで成長を図ってまいります。具体的には、管理受託件数の増大が想定されますが、不動産販売事業において保有する販売用不動産を増やすことによる保有期間中の賃料収入の拡大や、販売用不動産を販売した後の管理受託の獲得に努めるなど、安定収益の拡充を図ってまいります。また、不動産賃貸事業の宿泊事業領域で行っている東北ビジネスホテルは、当初想定していた復興支援について一定の貢献ができたこともあり、移設できる特徴を活かし、高校寮としての再活用や、自社で利用される企業への譲渡などにより、再度安定収益化しております。

 

(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　アズ企画設計の事業別の課題は、以下のとおりであります。

①不動産販売事業

　付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。

　近年取組んでいる不動産開発事業では、工期管理と高騰する建築価格への対応が課題であると認識しております。物件の竣工時期が想定どおりにならない場合、業績に影響を与える可能性もあるため、当初見込んだスケジュールどおりの建設が進むようにする必要があります。また、働き方改革法案による2024年問題から建築価格の上昇が見込まれ、当初想定した物件の収益が変わってしまう場合、業績に影響を与える可能性があります。それぞれ対処するために、アズ企画設計グループ内での管理能力の向上と協力会社との連携をはかってまいります。

 

②不動産賃貸事業

イ．不動産賃貸領域

　中古物件を借り上げ、又は取得し、リニューアルにより高収益が得られる不動産に再生する力を継続的に高めることが当面の課題であります。そのためには、企画力・開発力・デザイン力を強化し、バリューアップできる対象物件・手法の拡大をしてまいります。

ロ．空間再生領域

　賃貸住宅の空室率が増加する中で、他物件と差別化できるリノベーション提案力、物件の選定力を高めることが当面の課題であります。そのためには、取引先との関係を強化しリノベーション提案力を高めることと、物件選定力を高めるための人材育成を進め、長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者から所有不動産の再生利用を受託できる能力の強化を進めてまいります。

　また、民泊事業では、インバウンド需要が戻ってきている中、アズ企画設計グループの施設を選んでいただけることが課題だと認識しております。その為にも、一般的な宿泊施設としてだけでなく、他社とは異なる明確なコンセプトを持った宿泊施設とするべく企画力を強化してまいります。

 

③不動産管理事業

　顧客である不動産所有者より信頼して不動産管理を任せて頂けるよう、不動産関連知識のさらなる向上に努めてまいります。また、金融や税務といった専門的な知識・知見も不可欠であり、専門家との連携も強化してまいります。

 

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてアズ企画設計グループが判断したものであります。

 

(1）経済動向及び不動産市況について

　アズ企画設計グループの属する不動産業界は、景気動向、地価動向、空室率の推移、不動産販売価格動向、各種税制や、金利の上昇等の影響を受けやすく、アズ企画設計グループにおいてもこれらの影響を受けやすいため、諸情勢にともなう変化や税制においては見解の相違等があった場合には、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を主要エリアとして不動産販売事業を行っており、このエリアにおいて、これまで培ってきたノウハウを活かし動向の変化に素早く対応できる体制を整えております。また、アズ企画設計グループの収益不動産の収益アップ力を活かし、特定の種別や規模に依存せず多様な販売用不動産の仕入販売を実現することでリスク低減に取り組んでおります。

 

(2）資金調達について

①　有利子負債への依存について

　アズ企画設計グループは、不動産販売事業における不動産の取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、2024年２月期末時点において、有利子負債比率は274.54％となっております。そのため、市場金利が上昇する局面や、アズ企画設計グループの財務状態が著しく悪化し、信用力が低下して金融機関からの融資が受けられない場合には、支払利息等の増加や事業計画が変更となり、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループでは、特定の金融機関に依存することなく、個別物件毎に金融機関に融資を受けております。また新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を進めております。

 

②　借入金にかかる確約条項について

　アズ企画設計グループの一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当該条項に抵触した場合には、期限の利益を喪失し、当該借入金の一括返済を求められること等によりアズ企画設計グループの財政状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

③　資金繰りリスクについて

　アズ企画設計グループでは、販売用不動産購入資金として金融機関から融資を受ける際、返済期限を１年以内に設定する場合がありますが、当該不動産が販売計画通りに売却できず返済期限を迎えた場合、アズ企画設計グループの資金繰りが著しく悪化する可能性があります。また、販売用不動産購入資金としての融資の返済原資は販売用不動産売却代金としており、計画よりも販売価格が大きく下落した場合、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、長年培ってきた収益不動産の目利き力やマーケット動向の情報収集力、賃貸リーシング力を活かし、当初計画通りの販売を実現していくことに努めております。

 

(3）棚卸資産の評価及び固定資産の減損損失に関する会計処理の適用等について

　アズ企画設計グループの不動産販売事業における販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により当初計画通り販売が進まず販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う損失が発生し、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、アズ企画設計グループの不動産賃貸事業に供する資産等について、当該保有不動産の生み出す割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、不動産市況動向を常に確認し事業活動を行っております。動向に合わせた仕入を適切に行うことにより、当初販売計画に支障が出ないよう努めております。

 

(4）物件の売却時期による業績の変動について

　アズ企画設計グループは、保有物件のバリューアップ完了後に不動産投資家に対して売却を行いますが、当該事業の売上高及び売上原価は物件の引渡時に計上されます。一取引当たりの金額が非常に高額なものもあることから、売却時期による業績の変動が大きくなる場合があります。高額物件の売却時期により、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　このリスクに対応するために、販売用不動産在庫数の拡充を行い、販売計画に見込んでいた物件の販売ができなくなった場合に、代替物件を確保できる体制構築ができるよう努めてまいります。

 

(5）競合等の影響について

　アズ企画設計グループは、一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を中心とした営業エリアの物件を対象としていますが、当該首都圏近隣は特に大手デベロッパー等との価格競争が激しくなっております。また、宅地建物取引業免許を交付されれば、初期投資の必要はほぼなく事業を始められますので、新規参入する業者が増える可能性があります。それに伴い、アズ企画設計グループが優良な物件を取得できなくなった場合には、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、強みである収益不動産の収益アップ力を活かしたバリューアップの拡充等により競争力の向上を図り、不動産販売事業の拡大を推進することでリスク低減に取り組んでおります。

 

(6）人員体制について

①　人材の確保について

　アズ企画設計グループは、経営課題の克服及び今後の事業の発展のためには、優秀な人材が必要不可欠であると認識しております。したがって、人事制度の充実を図り、アズ企画設計グループの経営理念や経営方針を理解した社員の育成に努めるとともに、必要に応じて、優秀な人材を採用する方針であります。

　しかしながら、アズ企画設計グループの求める人材が十分に確保できなかった場合やアズ企画設計グループの優秀な人材が退職した場合、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

②　代表取締役への依存について

　アズ企画設計の代表取締役社長である松本俊人は、アズ企画設計グループの経営方針や事業戦略の立案、決定並びに事業の推進において重要な役割を果たしております。アズ企画設計グループの事業拡大とともに同氏に過度に依存しない体制の構築を進めておりますが、何らかの事情により同氏の業務遂行が困難になった場合には、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7）個人情報の管理について

　アズ企画設計グループは、事業を運営するにあたり、顧客や不動産所有者等の情報を保有しております。万が一、外部漏洩やデータ喪失等が発生した場合、アズ企画設計グループの社会的信用の低下や損害賠償請求等による費用の発生により、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、個人情報の流出を防止するために、個人情報取扱規程を定め、関連法令及びガイドライン等を遵守し、管理体制の確立を行っております。また、社内研修も行っており上記関係規範を役員・従業員に周知・徹底しております。

 

(8）その他事業環境・事業内容について

①　法的規制等について

　アズ企画設計グループは、事業を運営するにあたって、主に、借地借家法、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、住宅宿泊事業法、不動産特定共同事業法、都市計画法、国土利用計画法、金融商品取引法、個人情報の保護に関する法律、消防法、保険業法等の規制や、不動産業に関連する諸規約等の制限を受けております。

　アズ企画設計グループは、上記の主要な許認可を含め関係法令の遵守に努めており、事業に必要な免許及び許認可に関して、取消や行政処分を受けたことはありません。しかしながら今後、法令等の違反や不正等により許認可の取消や行政処分等を受け、アズ企画設計グループの事業範囲が制限された場合、社会的信用が低下し顧客からの解約等が発生し、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、法的規制の改廃及び新設等により規制が強化された場合や、法的規制の解釈・運用が変化した場合、アズ企画設計グループ事業範囲の制限、費用負担の増加が生じ、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、管理部が中心となり顧問弁護士や各士業と連携し各種法規制に対応しております。また役員・従業員を対象に外部機関や弁護士等によるコンプライアンス研修等を実施しており法令順守の意識を高めております。

　なお、法規制について、その有効期限やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。

（許認可等の状況）

 

②　偶然不測の事象及び地域偏在について

　アズ企画設計グループは一都三県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を中心とし、宮城県においても事業を展開しておりますが、それらの地域において火災、破裂爆発、落雷、風災、ひょう災、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、アズ企画設計グループが保有する販売用不動産や賃貸施設、その他サブリース物件について滅失、劣化又は毀損し、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。さらに、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、アズ企画設計グループの事業が影響を受け、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、原則として新耐震基準の物件を選定し物件を取得しております。また、物件を取得する前にハザードマップの確認や役所等へのヒアリング確認を行うことにより、リスク低減に取り組んでおります。

 

③　契約不適合責任について

　アズ企画設計グループは、不動産販売事業においてアズ企画設計グループが顧客に販売した物件において、通常、契約不適合責任を負っております。販売した物件において、種類、品質又は数量に関し契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）があった場合、契約不適合が原因で生じた損害に対する責任として、補修工事や損害賠償等によりアズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、販売用不動産の契約前に担当部署と管理部において、リスクとなり得る事項を洗い出し可能な限り契約書に明記にすることによりリスク低減に取り組んでおります。

 

④　マスターリース契約の特性について

　アズ企画設計グループは、不動産賃貸事業において、不動産所有者へ一定期間一定額の賃料を支払う契約で土地・建物等を借り上げ、アズ企画設計グループが貸主として当該土地・建物等をテナントに賃貸しております。これをマスターリース契約と呼びます。原則、テナントの有無にかかわらず不動産所有者へ一定額の支払が発生するため、テナントの要望による賃料減額や、テナントが退去し空室となった場合、当該物件における賃貸利益が減少するもしくはマイナスとなる可能性があり、長期間にわたる空室や賃料減額が多数において発生した場合は、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、賃料決定のプロセスにおいて、近隣の同種物件の成約情報の収集や、候補物件の現地調査を行い、契約期間における空室の発生や賃料の下落を勘案して決定しリスク低減に取り組んでおります。

 

⑤　委託先への依存について

　アズ企画設計グループは、不動産管理事業において、主に管理物件の建築設備保守点検業務や清掃業務、工事を委託会社へ発注しております。委託先や発注先の選定に際して、財務状況や経営状態、品質管理能力、技術力等を総合的に勘案して選定しておりますが、委託先や発注先を十分に確保できず納期遅延が発生した場合や、委託先や発注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産販売事業においては、新築一棟マンションの設計施工にあたり、設計及び施工工事の一部又は全部を委託会社へ発注しております。設計事務所の選定においては設計能力や事業継続能力などを、建設会社の選定においては施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っておりますが、設計事務所や建設会社が経営不安に陥った場合、建築資材の価格上昇に伴い外注コストが上昇した場合、また建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、アズ企画設計グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　アズ企画設計グループは、特定の委託先に偏らないよう、委託分野に応じて複数の委託先の確保に努めております。また委託先を選定する際には、委託先の信用調査や面談、実績、許認可等の確認を行い慎重に選定しており上記リスク低減に努めております。