山忠（391a）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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山忠(391a)の株価チャート　山忠(391a)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】

　　山忠グループは、山忠及び連結子会社である株式会社ジャストインの２社にて構成されており、主に愛知県を中心に

　その周辺地域において不動産に関わる事業を展開しております。報告セグメントについては、開発セグメント、ストッ

　クセグメント、ホテルセグメントの３分類としております。

　　報告セグメントの概要については、開発セグメントでは不動産の企画・開発、販売、ストックセグメントでは不動産

　の賃貸及び管理を主な事業としております。ホテルセグメントではビジネスホテル運営に関する事業を行っておりま

　す。各報告セグメントの詳細については、以下のとおりであります。

　　なお、連結子会社である株式会社ジャストインについては、所有と運営の分離による効率的かつ有効な企業グループ

　活動の実現を主な目的として設立し、山忠からストックセグメントにおける貸会議室及びレンタルオフィス、ホテルセ

　グメントにおけるビジネスホテルの運営業務を委託しております。

 

　①　開発セグメント

　　　開発セグメントは、インベストメント事業及びソリューション事業の２事業にて構成しております。

　　　開発セグメントでは、都市型分譲マンションの企画・開発、販売を行っております。１Ｋタイプのみの場合はイン

　　ベストメント事業が単独で行っております。ＬＤＫタイプを有する複合型の場合にはインベストメント事業・ソリュ

　　ーション事業が共同で行っております。また、インベストメント事業については、都市型商業ビルの企画・開発、販

　　売、ソリューション事業については、宅地分譲の企画・開発、販売及び土地・建物等の買取販売・売買仲介なども行

　　っております。

　　　開発セグメントについては、その都度の取引で収益を獲得するスキームが主であり、フロービジネスに該当いたし

　　ます。

 

 

　　ａ．インベストメント事業

　　　　インベストメント事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。

　　　　不動産業者や一般個人から土地を仕入れ、１Ｋタイプの都市型分譲マンション（ブランド名：パルティール、プ

　　　ログレッソ）の企画・開発を行っております。

インベストメント事業においては、不動産業者に山忠が販売し、山忠から購入した不動産業者がそれぞれの顧客

　　　（不動産オーナー）に販売するスキームとしております。また、都市型商業ビル（ブランド名：アストラーレ）の

　　　企画・開発、販売も行っております。なお、都市型分譲マンション及び都市型商業ビルの設計監理・建設工事等に

　　　ついては、設計会社や建設会社などに外注しております。

　　　　インベストメント事業が販売する都市型分譲マンションについては、後述するストックセグメントにおけるマネ

　　　ジメント事業が借主募集・賃料請求その他各種の不動産管理業務を受託することで、不動産オーナーに対して山忠

　　　にて間断なくサービスを提供できることが特徴であります。また、不動産オーナーに引き渡しするまでの間は所有

　　　者である山忠が賃料収入を得ることができるため、ストックビジネスの特徴も有しております。

 

 

　　ｂ．ソリューション事業

　　　　ソリューション事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。

　　　（ａ）都市型分譲マンションの企画・開発、販売

　　　　　　インベストメント事業と共同で、ＬＤＫタイプの都市型分譲マンション（ブランド名：パルティール）の企

　　　　　画・開発を行っております。

　　　　　　ソリューション事業においては、各種不動産ウェブサイトに掲載し、得られた反響に基づくインバウンド型の販売スキームによって、主として単身・ＤＩＮＫｓ層などの一般個人等に直接販売しております。

 

 

　　　（ｂ）宅地分譲の企画・開発、販売

　　　　　　愛知県海部郡、あま市、津島市、愛西市及び名古屋市を中心に、建築条件のない宅地分譲（ブランド名：リ

　　　　　ベルタ）の企画・開発、販売を行っております。不動産業者や一般個人から土地を仕入れ、宅地造成などを行

　　　　　ったうえで、主に一般個人や建売業者・買取業者への販売を行っております。なお、宅地造成等については、

　　　　　造成工事会社などに外注しております。

（ｃ）不動産買取販売・売買仲介

　　　　　　愛知県海部郡、あま市、津島市、愛西市及び名古屋市を中心に、戸建・マンション・収益物件などの買取販

　　　　　売や売買仲介を行っております。

 

　②　ストックセグメント

　　　ストックセグメントは、マネジメント事業及びレンタル事業の２事業にて構成しております。

　　　ストックセグメントについては、文字どおりストックビジネスに該当し、不動産の賃貸・管理に関する業務全般及

　　びレンタルトランクルームの運営等を行うマネジメント事業、貸会議室・レンタルオフィスの運営を行うレンタル事

　　業を行っております。

 

 

　　ａ．マネジメント事業

　　　　マネジメント事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。

　　　（ａ）プロパティマネジメント

　　　　　　主に開発セグメントが販売した都市型分譲マンションの不動産オーナーから委託を受け、借主募集、賃料・

　　　　　共益費等の請求・回収、建物のメンテナンスなどの不動産管理業務をサポートしております。

（ｂ）ビルメンテナンス

　　　　　　開発セグメントが販売した都市型分譲マンションの管理組合から委託を受け、日常清掃や設備の点検・保守

　　　　　など建物管理業務及び会計出納業務をサポートしております。なお、日常清掃や設備の点検・保守等について

　　　　　は、主に清掃会社や保守会社などに外注しております。

（ｃ）不動産賃貸

　　　　　　用途の異なる各種不動産を自社で保有し、テナントオフィス、ビジネスホテル、居住用マンション等とし

　　　　　て企業や一般個人に賃貸を行っております（主なブランド名：アストラーレ）。なお、アストラーレは都市

　　　　　型商業ビルブランドの総称であり、販売用だけでなく賃貸用としてもラインナップしております。また、屋

　　　　　内型レンタルトランクルームの運営（ブランド名：Ｇｏｏｄストレージ）も行っております。

　　　（ｄ）修繕・原状回復工事・リフォーム

　　　　　　管理受託物件における風呂・トイレの故障による修繕や入居者の退去に係る原状回復、経年劣化によるリ

　　　　　フォームなどを請け負うことに加え、クロスの張り替えや室内設備のグレードアップなど入居促進や資産価

　　　　　値向上に繋がる提案も行っております。なお、修繕や原状回復、リフォームについては、修繕会社やリフォ

　　　　　ーム会社に外注しております。

　　ｂ．レンタル事業

　　　　レンタル事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。

　　　（ａ）貸会議室

　　　　　　貸会議室（ブランド名：タイムオフィス）を名古屋市内で１店舗運営しております。

（ｂ）レンタルオフィス

　　　　　　レンタルオフィス（ブランド名：オフィスプラス）を名古屋市内で２店舗運営しております。

　　　　　　なお、貸会議室・レンタルオフィスともに、運営業務については株式会社ジャストインに委託しておりま

　　　　　す。

 

　③　ホテルセグメント

　　　ホテルセグメントは、ビジネスホテル運営に関する事業を行っております。

 

 

　　　ビジネスホテル事業

　　　　ビジネスホテル事業の主な事業内容は、以下のとおりであります。

　　　　ビジネスホテル（ブランド名：ジャストイン）を愛知県内及び三重県内で３店舗運営しております。ビジネス

　　　や観光の拠点に適したロケーションへの出店と快適な客室づくりを追求し、お客様の”ＪＵＳＴ（Ｊｏｙ：喜

　　　び・Ｕｓｅｆｕｌ：役立ち・Ｓａｆｅ：安全・Ｔｒｕｓｔ：信頼）”に応える宿泊サービスの提供に努めており

　　　ます。

　　　　なお、ビジネスホテル３店舗ともに、運営業務については株式会社ジャストインに委託しております。また、

　　　客室清掃やリネン交換については、清掃会社・リネンサプライ会社に外注しております。

 

 

 

 

　　〔事業系統図〕

　　　以上述べた事項を事業系統図によって示すと以下のとおりであります。

 

 

　（注）１．売主である山忠と買主である不動産業者を当事者とする不動産売買契約であります。本契約には本物件

　　　　　　の所有権を移転先となる者に山忠から直接移転する旨の特約を付しております。

　　　　２．売主である不動産業者と買主である不動産オーナーを当事者とする不動産売買契約であります。本契約

　　　　　　には山忠から買主へ所有権が直接移転する旨の特約を付しております。

　　　　３．売主である山忠と買主である一般個人・不動産業者等を当事者とする不動産売買契約であります。

 

 

 

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において山忠グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。

（１）事業環境について

　　①　有利子負債への依存度について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、不動産の仕入れ及び都市型分譲マンションの建設工事等の資金について、主に金融機関からの

　　　借入により調達しており、第34期連結会計年度末における有利子負債の総資産に占める割合は63.39％と比較的高

　　　い水準となっております。そのため、市場金利が上昇した場合には支払利息等の増加により、山忠グループの財政

　　　状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、今後、資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実による財務体質の強化に

　　　努めてまいります。

　　 〔有利子負債の状況〕

　　②　金利変動に伴うリスクについて

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループが販売するＬＤＫタイプの都市型分譲マンションや宅地分譲を購入される多くのお客様は住宅ロー

　　　ンを利用されております。そのため、市場金利の上昇に伴って住宅ローンの金利が大幅に上昇した場合には、住宅

　　　及び住宅用宅地の購入意欲減退に繋がり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性がありま

　　　す。

　　③　競合他社の参入について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、設立時より愛知県海部郡大治町に山忠の本社を置き、主に愛知県を中心にその周辺地域におい

　　　て事業展開を行っております。同地域における他社の動向には注視しておりますが、山忠グループよりも知名度や

　　　資金力等の経営資源に優れた競合他社が参入した場合には、山忠グループの優位性が低下して、山忠グループの財

　　　政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　④　各種税制の改正等について

　（発生可能性：中、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループが属する不動産業界は、各種税制の影響を受けやすく、不動産関連税制の改正等により不動産の取

　　　得及び売却時におけるコストの増加等が生じる可能性があります。また、消費税の増税や住宅ローン減税制度の縮

　　　小・廃止により住宅需要が減少する可能性もあります。

　　　　このように各種税制の改正等がなされた場合、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　⑤　気候変動や災害、感染症の拡大等に伴うリスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、ＢＣＰ（事業継続計画）を策定し、緊急事態に備えるための事前対策の検討や緊急事態におけ

　　　る体制などを整備し、適切な対応を可能とする仕組みを構築しております。

　　　　しかしながら、台風・洪水・地震等の大規模な自然災害の発生や新型コロナウイルス等の感染症の拡大により、

　　　主要な事業所や保有不動産等への物的被害や従業員の罹災による人的被害が生じた場合には、山忠グループの財政

　　　状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　⑥　法的規制について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、開発セグメント及びストックセグメントについて、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等

　　　の適正化に関する法律等の法的規制を受けております。また、ホテルセグメントについては、旅館業法、食品衛生

　　　法等の法的規制を受けております。法令違反等が発生した場合には、事業活動全般に支障をきたすこととなり、当

　　　社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、各種法令等の改正情報を収集できるシステムを使用し、法的規制の変更等に対応できる仕組

　　　みを整備しております。また、リスク・コンプライアンス委員会を中心にコンプライアンス推進活動を行うことに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

　〔許認可等の一覧〕

　　⑦　地域経済動向に関するリスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、主に愛知県を中心にその周辺地域において事業展開を行っております。同地域の経済が停滞も

　　　しくは悪化した場合には、事業活動全般に支障をきたすこととなり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響

　　　を及ぼす可能性があります。

 

（２）事業活動について

　　①　仕入価格の高騰について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　都市型分譲マンション建設用地の仕入れ価格、都市型分譲マンション及びビジネスホテルの建設工事費やビジネ

　　　スホテルにおける電気・ガスなど各種エネルギー価格が高止まりして価格に転嫁できない場合には、収益が減少

　　　し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、取締役会や経営会議において経営環境を把握し、適宜適切な対策を実施することにより当該

　　　リスクの軽減に努めております。

　　②　引き渡し時期の変動による影響について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループでは、都市型分譲マンション及び宅地分譲等の販売について、不動産売買契約締結後、当該不動産

　　　をお客様に引き渡した時点で収益を認識しております。そのため、プロジェクトの計画遅延、災害等による施工遅

　　　延、その他不測の事態により引き渡しが遅れた場合には、計画していた時期に収益が認識できず、山忠グループの

　　　財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開催し、建設工事の進捗を確認することに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

　　　　また、引き渡しの時期により収益が認識されることから、四半期ごとの業績については、過年度における四半期

　　　ごとの偏重度合と同水準とはならず大きく変動する可能性があります。

　　〔第33期連結会計年度（自2022年５月１日　至2023年４月30日）〕

〔第34期連結会計年度（自2023年５月１日　至2024年４月30日）〕

〔第35期第３四半期連結累計期間（自2024年５月１日　至2025年１月31日）〕

　　③　資金調達について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、不動産の仕入れ及び都市型分譲マンションの建設工事等の資金について、主に金融機関からの

　　　借入により調達しております。特定の金融機関に依存することなく多数の金融機関と良好な関係を構築するととも

　　　に、プロジェクトごとに収支計画の妥当性を検証したうえで機動的な借入を行っております。

　　　　しかしながら、金融環境の変化や山忠グループの信用力低下等により資金調達に支障が生じた場合には、プロジ

　　　ェクトを変更・中止せざるを得ないこととなり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　④　ビジネスホテルの出店について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、成長戦略の一つとしてビジネスホテル事業の増強を図っておりますが、新規出店候補地や出店

　　　に必要な人材が確保できない場合には、経営計画を変更せざるを得ないなど山忠グループの財政状態及び経営成績

　　　に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、不動産仕入れに関する情報ネットワークの拡充や出店に必要な人材の積極的な採用に加え、

　　　研修制度の充実を図ることなどにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑤　個人情報の保護について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、事業活動に伴い個人情報を取得しております。これらの情報について、山忠グループでは、プ

　　　ライバシーマークの取得、個人情報保護管理規程の制定及び周知など個人情報管理の体制を整備し、当該リスクの

　　　軽減に努めております。

　　　　しかしながら、人為的なミスや不測の事態等が生じ、山忠グループが保有する個人情報が流出した場合には、信

　　　用力の低下や風評の悪化、損害賠償請求等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性が

　　　あります。

　　⑥　訴訟・風評被害について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、宅地建物取引業法その他関連法令に十分留意し、遵守したうえで営業活動を行っておりま

　　　す。しかしながら、顧客との認識の齟齬や不測の事態に起因して重大な訴訟や風評被害などが発生した場合には、

　　　信用力の低下や損害賠償請求等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、リスク・コンプライアンス委員会を中心にコンプライアンス推進活動を行うことや内部監査

　　　室が行う業務監査によりトラブル等を未然に防止できる仕組みを整備し、当該リスクの軽減に努めております。

　　　　なお、本書提出日現在において、山忠グループに対して損害賠償請求がなされている事実はありません。

　　⑦　建設工事の外注について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、都市型分譲マンション及びビジネスホテル等の建設工事を外注しているため、ゼネコンの経営

　　　破綻など不測の事態や施工中の事故、品質問題等が発生した場合には、計画どおりに開発を進めることができず、

　　　山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、施工能力・実績、財務内容等を総合的に勘案したうえでゼネコンを選定しており、建設中に

　　　おいても、山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開催し、建設工事の品質や進捗、建築仕様や法定事項

　　　の実施状況などを確認することにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑧　固定資産の減損損失について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、賃貸用不動産及びビジネスホテル等の固定資産を保有しております。賃貸用不動産については

　　　賃貸料の下落や空室率の上昇、ビジネスホテルについては客室単価の下落や稼働率が低下することにより、収益力

　　　が著しく悪化した場合には、固定資産の減損損失を計上する可能性が生じ、山忠グループの財政状態及び経営成績

　　　に影響を及ぼす可能性があります。

　　⑨　衛生管理及び食材管理について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、ビジネスホテルにおいて朝食の提供を行っております。食品事故や食中毒等が発生した場合に

　　　は、営業許可の取消や一定期間の営業停止処分、ブランドイメージの低下等により山忠グループの財政状態及び経

　　　営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、ホテルスタッフへの衛生管理や食材管理に関する注意喚起に加え、ジャストイン運営統括本

　　　部による臨店チェックや内部監査室による実地監査を定期的に実施するなどして当該リスクの軽減に努めておりま

　　　す。

　　⑩　不動産の土壌汚染等について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループが仕入れた不動産について、想定し得ない土壌汚染や地中埋設物などが発見された場合には、プロ

　　　ジェクトの計画変更や追加費用等が発生し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性がありま

　　　す。

　　山忠グループでは、不動産の仕入れに際して、過去の地目、所有者、住宅地図の変遷から地歴調査等を実施する

　ことや不動産売買契約時に契約不適合責任特約を付保するなどして当該リスクの軽減に努めております。

⑪　近隣住民の反対運動について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　都市型分譲マンション及びビジネスホテル等の建設にあたり、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等

　　　を理由に近隣住民から建設工事の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの計画変更や追加費用などが発生

　　　し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、関係する法律や自治体の条例等を十分検討したうえで周辺環境との調和を重視した開発を企

　　　画するとともに、専門業者に委託して近隣住民に対する事前説明を実施するなど適切な対応を講じることにより当

　　　該リスクの軽減に努めております。

⑫　契約不適合責任について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループが販売した不動産に意図せざる契約不適合が生じた場合には、補修費用の負担や損害賠償請求など

　　　により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、住宅瑕疵担保責任保険に加入することや山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開

　　　催し、建設工事の品質を確認することにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑬　在庫リスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループは、中期的な事業計画に基づいて都市型分譲マンション等の企画・開発を行っておりますが、企業

　　　努力では補いきれないほどに外部環境の変化が生じた場合には、完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く

　　　可能性があります。また、棚卸資産の評価に関する会計基準により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕

　　　掛販売用不動産の評価損が計上された場合には、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　　　山忠グループでは、取締役会や経営会議において、在庫のモニタリングを行い適宜適切な対策を実施することに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

 

　　⑭　不動産業者への販売等について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループでは、１Ｋタイプの都市型分譲マンションについて、主に山忠から購入した不動産業者がそれぞれ

　　　の顧客に販売しております。また、都市型分譲マンションや都市型商業ビルの入居者募集においては主として賃貸仲介業者が行っており、土地・建物の売買においても売買仲介業者が仲介を行う場合があります。そのため、不動産業者や賃貸・売買仲介業者の方針等の変更がなされた場合、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。併せて、不動産業者、賃貸・売買仲介業者により不適切な販売及び賃貸・売買仲介が行われた場合には、風評被害の発生等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、取引先金融機関等からの紹介に基づく不動産業者や実績のある賃貸・売買仲介業者など優良

　な企業を中心に取引し、各業者とは良好な関係を構築することなどにより当該リスクの軽減に努めております。

 

（３）組織体制について

　　①　組織体制について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、比較的小規模な企業体であり、企業規模に応じた内部管理体制を有しております。事業の成長

　　　に応じた必要人員が確保できなかった場合や規模拡大に伴う内部管理体制の構築が十分にできなかった場合には、

　　　山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、計画的な人員増強を含めた内部管理体制の整備や充実を図ることにより当該リスクの軽減に

　努めております。

　　②　人材確保について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループでは、経営理念に共感した人材資源が今後の成長や発展を支えていくものと考えております。優秀

　　　な人材が十分に確保できない場合や事業の成長に対して教育・育成が不十分であった場合には、山忠グループの財

　　　政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、積極的な人材採用、研修制度の充実や人事制度の拡充による従業員の教育・育成を実施する

　　　ことにより当該リスクの軽減に努めております。

　　③　大株主について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠の代表取締役である山﨑恭裕は、山忠の大株主であり、本書提出日現在で発行済株式総数（自己株式を

　　　除く。）の85.20％を所有しております。同氏は、安定株主として引き続き一定の議決権を保有し、その議決権行

　　　使にあたっては、株主共同の利益を追求するとともに少数株主の利益にも配慮する方針を有しております。

　　　　山忠といたしましても、同氏は安定株主であると認識しておりますが、何らかの事情により、同氏の議決権比率

　　　が減少した場合には、山忠株式の市場価格及び議決権行使の状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　　④　経営者への依存について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　山忠の代表取締役である山﨑恭裕は、山忠の設立者であり経営方針や経営戦略の決定に重要な役割を担っており

　ます。当面は同氏への依存度が高い状態であることは否めず、何らかの要因により同氏の業務執行が困難になった

　場合には、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、同氏への過度な依存を低減するために各部門への権限委譲を進め、経営体制の強化を図るこ

　とにより当該リスクの軽減に努めております。

 

 

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において山忠グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。

（１）事業環境について

　　①　有利子負債への依存度について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、不動産の仕入れ及び都市型分譲マンションの建設工事等の資金について、主に金融機関からの

　　　借入により調達しており、第34期連結会計年度末における有利子負債の総資産に占める割合は63.39％と比較的高

　　　い水準となっております。そのため、市場金利が上昇した場合には支払利息等の増加により、山忠グループの財政

　　　状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、今後、資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実による財務体質の強化に

　　　努めてまいります。

　　 〔有利子負債の状況〕

　　②　金利変動に伴うリスクについて

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループが販売するＬＤＫタイプの都市型分譲マンションや宅地分譲を購入される多くのお客様は住宅ロー

　　　ンを利用されております。そのため、市場金利の上昇に伴って住宅ローンの金利が大幅に上昇した場合には、住宅

　　　及び住宅用宅地の購入意欲減退に繋がり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性がありま

　　　す。

　　③　競合他社の参入について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、設立時より愛知県海部郡大治町に山忠の本社を置き、主に愛知県を中心にその周辺地域におい

　　　て事業展開を行っております。同地域における他社の動向には注視しておりますが、山忠グループよりも知名度や

　　　資金力等の経営資源に優れた競合他社が参入した場合には、山忠グループの優位性が低下して、山忠グループの財

　　　政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　④　各種税制の改正等について

　（発生可能性：中、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループが属する不動産業界は、各種税制の影響を受けやすく、不動産関連税制の改正等により不動産の取

　　　得及び売却時におけるコストの増加等が生じる可能性があります。また、消費税の増税や住宅ローン減税制度の縮

　　　小・廃止により住宅需要が減少する可能性もあります。

　　　　このように各種税制の改正等がなされた場合、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　⑤　気候変動や災害、感染症の拡大等に伴うリスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、ＢＣＰ（事業継続計画）を策定し、緊急事態に備えるための事前対策の検討や緊急事態におけ

　　　る体制などを整備し、適切な対応を可能とする仕組みを構築しております。

　　　　しかしながら、台風・洪水・地震等の大規模な自然災害の発生や新型コロナウイルス等の感染症の拡大により、

　　　主要な事業所や保有不動産等への物的被害や従業員の罹災による人的被害が生じた場合には、山忠グループの財政

　　　状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　⑥　法的規制について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、開発セグメント及びストックセグメントについて、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等

　　　の適正化に関する法律等の法的規制を受けております。また、ホテルセグメントについては、旅館業法、食品衛生

　　　法等の法的規制を受けております。法令違反等が発生した場合には、事業活動全般に支障をきたすこととなり、当

　　　社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、各種法令等の改正情報を収集できるシステムを使用し、法的規制の変更等に対応できる仕組

　　　みを整備しております。また、リスク・コンプライアンス委員会を中心にコンプライアンス推進活動を行うことに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

　〔許認可等の一覧〕

　　⑦　地域経済動向に関するリスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、主に愛知県を中心にその周辺地域において事業展開を行っております。同地域の経済が停滞も

　　　しくは悪化した場合には、事業活動全般に支障をきたすこととなり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響

　　　を及ぼす可能性があります。

 

（２）事業活動について

　　①　仕入価格の高騰について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　都市型分譲マンション建設用地の仕入れ価格、都市型分譲マンション及びビジネスホテルの建設工事費やビジネ

　　　スホテルにおける電気・ガスなど各種エネルギー価格が高止まりして価格に転嫁できない場合には、収益が減少

　　　し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、取締役会や経営会議において経営環境を把握し、適宜適切な対策を実施することにより当該

　　　リスクの軽減に努めております。

　　②　引き渡し時期の変動による影響について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループでは、都市型分譲マンション及び宅地分譲等の販売について、不動産売買契約締結後、当該不動産

　　　をお客様に引き渡した時点で収益を認識しております。そのため、プロジェクトの計画遅延、災害等による施工遅

　　　延、その他不測の事態により引き渡しが遅れた場合には、計画していた時期に収益が認識できず、山忠グループの

　　　財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開催し、建設工事の進捗を確認することに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

　　　　また、引き渡しの時期により収益が認識されることから、四半期ごとの業績については、過年度における四半期

　　　ごとの偏重度合と同水準とはならず大きく変動する可能性があります。

　　〔第33期連結会計年度（自2022年５月１日　至2023年４月30日）〕

〔第34期連結会計年度（自2023年５月１日　至2024年４月30日）〕

〔第35期第３四半期連結累計期間（自2024年５月１日　至2025年１月31日）〕

　　③　資金調達について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、不動産の仕入れ及び都市型分譲マンションの建設工事等の資金について、主に金融機関からの

　　　借入により調達しております。特定の金融機関に依存することなく多数の金融機関と良好な関係を構築するととも

　　　に、プロジェクトごとに収支計画の妥当性を検証したうえで機動的な借入を行っております。

　　　　しかしながら、金融環境の変化や山忠グループの信用力低下等により資金調達に支障が生じた場合には、プロジ

　　　ェクトを変更・中止せざるを得ないこととなり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　④　ビジネスホテルの出店について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、成長戦略の一つとしてビジネスホテル事業の増強を図っておりますが、新規出店候補地や出店

　　　に必要な人材が確保できない場合には、経営計画を変更せざるを得ないなど山忠グループの財政状態及び経営成績

　　　に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、不動産仕入れに関する情報ネットワークの拡充や出店に必要な人材の積極的な採用に加え、

　　　研修制度の充実を図ることなどにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑤　個人情報の保護について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、事業活動に伴い個人情報を取得しております。これらの情報について、山忠グループでは、プ

　　　ライバシーマークの取得、個人情報保護管理規程の制定及び周知など個人情報管理の体制を整備し、当該リスクの

　　　軽減に努めております。

　　　　しかしながら、人為的なミスや不測の事態等が生じ、山忠グループが保有する個人情報が流出した場合には、信

　　　用力の低下や風評の悪化、損害賠償請求等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性が

　　　あります。

　　⑥　訴訟・風評被害について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、宅地建物取引業法その他関連法令に十分留意し、遵守したうえで営業活動を行っておりま

　　　す。しかしながら、顧客との認識の齟齬や不測の事態に起因して重大な訴訟や風評被害などが発生した場合には、

　　　信用力の低下や損害賠償請求等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、リスク・コンプライアンス委員会を中心にコンプライアンス推進活動を行うことや内部監査

　　　室が行う業務監査によりトラブル等を未然に防止できる仕組みを整備し、当該リスクの軽減に努めております。

　　　　なお、本書提出日現在において、山忠グループに対して損害賠償請求がなされている事実はありません。

　　⑦　建設工事の外注について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、都市型分譲マンション及びビジネスホテル等の建設工事を外注しているため、ゼネコンの経営

　　　破綻など不測の事態や施工中の事故、品質問題等が発生した場合には、計画どおりに開発を進めることができず、

　　　山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、施工能力・実績、財務内容等を総合的に勘案したうえでゼネコンを選定しており、建設中に

　　　おいても、山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開催し、建設工事の品質や進捗、建築仕様や法定事項

　　　の実施状況などを確認することにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑧　固定資産の減損損失について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、賃貸用不動産及びビジネスホテル等の固定資産を保有しております。賃貸用不動産については

　　　賃貸料の下落や空室率の上昇、ビジネスホテルについては客室単価の下落や稼働率が低下することにより、収益力

　　　が著しく悪化した場合には、固定資産の減損損失を計上する可能性が生じ、山忠グループの財政状態及び経営成績

　　　に影響を及ぼす可能性があります。

　　⑨　衛生管理及び食材管理について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、ビジネスホテルにおいて朝食の提供を行っております。食品事故や食中毒等が発生した場合に

　　　は、営業許可の取消や一定期間の営業停止処分、ブランドイメージの低下等により山忠グループの財政状態及び経

　　　営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、ホテルスタッフへの衛生管理や食材管理に関する注意喚起に加え、ジャストイン運営統括本

　　　部による臨店チェックや内部監査室による実地監査を定期的に実施するなどして当該リスクの軽減に努めておりま

　　　す。

　　⑩　不動産の土壌汚染等について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループが仕入れた不動産について、想定し得ない土壌汚染や地中埋設物などが発見された場合には、プロ

　　　ジェクトの計画変更や追加費用等が発生し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性がありま

　　　す。

　　山忠グループでは、不動産の仕入れに際して、過去の地目、所有者、住宅地図の変遷から地歴調査等を実施する

　ことや不動産売買契約時に契約不適合責任特約を付保するなどして当該リスクの軽減に努めております。

⑪　近隣住民の反対運動について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　都市型分譲マンション及びビジネスホテル等の建設にあたり、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等

　　　を理由に近隣住民から建設工事の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの計画変更や追加費用などが発生

　　　し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、関係する法律や自治体の条例等を十分検討したうえで周辺環境との調和を重視した開発を企

　　　画するとともに、専門業者に委託して近隣住民に対する事前説明を実施するなど適切な対応を講じることにより当

　　　該リスクの軽減に努めております。

⑫　契約不適合責任について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループが販売した不動産に意図せざる契約不適合が生じた場合には、補修費用の負担や損害賠償請求など

　　　により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、住宅瑕疵担保責任保険に加入することや山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開

　　　催し、建設工事の品質を確認することにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑬　在庫リスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループは、中期的な事業計画に基づいて都市型分譲マンション等の企画・開発を行っておりますが、企業

　　　努力では補いきれないほどに外部環境の変化が生じた場合には、完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く

　　　可能性があります。また、棚卸資産の評価に関する会計基準により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕

　　　掛販売用不動産の評価損が計上された場合には、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　　　山忠グループでは、取締役会や経営会議において、在庫のモニタリングを行い適宜適切な対策を実施することに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

 

　　⑭　不動産業者への販売等について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループでは、１Ｋタイプの都市型分譲マンションについて、主に山忠から購入した不動産業者がそれぞれ

　　　の顧客に販売しております。また、都市型分譲マンションや都市型商業ビルの入居者募集においては主として賃貸仲介業者が行っており、土地・建物の売買においても売買仲介業者が仲介を行う場合があります。そのため、不動産業者や賃貸・売買仲介業者の方針等の変更がなされた場合、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。併せて、不動産業者、賃貸・売買仲介業者により不適切な販売及び賃貸・売買仲介が行われた場合には、風評被害の発生等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、取引先金融機関等からの紹介に基づく不動産業者や実績のある賃貸・売買仲介業者など優良

　な企業を中心に取引し、各業者とは良好な関係を構築することなどにより当該リスクの軽減に努めております。

 

（３）組織体制について

　　①　組織体制について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、比較的小規模な企業体であり、企業規模に応じた内部管理体制を有しております。事業の成長

　　　に応じた必要人員が確保できなかった場合や規模拡大に伴う内部管理体制の構築が十分にできなかった場合には、

　　　山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、計画的な人員増強を含めた内部管理体制の整備や充実を図ることにより当該リスクの軽減に

　努めております。

　　②　人材確保について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループでは、経営理念に共感した人材資源が今後の成長や発展を支えていくものと考えております。優秀

　　　な人材が十分に確保できない場合や事業の成長に対して教育・育成が不十分であった場合には、山忠グループの財

　　　政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、積極的な人材採用、研修制度の充実や人事制度の拡充による従業員の教育・育成を実施する

　　　ことにより当該リスクの軽減に努めております。

　　③　大株主について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠の代表取締役である山﨑恭裕は、山忠の大株主であり、本書提出日現在で発行済株式総数（自己株式を

　　　除く。）の85.20％を所有しております。同氏は、安定株主として引き続き一定の議決権を保有し、その議決権行

　　　使にあたっては、株主共同の利益を追求するとともに少数株主の利益にも配慮する方針を有しております。

　　　　山忠といたしましても、同氏は安定株主であると認識しておりますが、何らかの事情により、同氏の議決権比率

　　　が減少した場合には、山忠株式の市場価格及び議決権行使の状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　　④　経営者への依存について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　山忠の代表取締役である山﨑恭裕は、山忠の設立者であり経営方針や経営戦略の決定に重要な役割を担っており

　ます。当面は同氏への依存度が高い状態であることは否めず、何らかの要因により同氏の業務執行が困難になった

　場合には、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、同氏への過度な依存を低減するために各部門への権限委譲を進め、経営体制の強化を図るこ

　とにより当該リスクの軽減に努めております。

 

 

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において山忠グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。

（１）事業環境について

　　①　有利子負債への依存度について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、不動産の仕入れ及び都市型分譲マンションの建設工事等の資金について、主に金融機関からの

　　　借入により調達しており、第34期連結会計年度末における有利子負債の総資産に占める割合は63.39％と比較的高

　　　い水準となっております。そのため、市場金利が上昇した場合には支払利息等の増加により、山忠グループの財政

　　　状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、今後、資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実による財務体質の強化に

　　　努めてまいります。

　　 〔有利子負債の状況〕

　　②　金利変動に伴うリスクについて

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループが販売するＬＤＫタイプの都市型分譲マンションや宅地分譲を購入される多くのお客様は住宅ロー

　　　ンを利用されております。そのため、市場金利の上昇に伴って住宅ローンの金利が大幅に上昇した場合には、住宅

　　　及び住宅用宅地の購入意欲減退に繋がり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性がありま

　　　す。

　　③　競合他社の参入について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、設立時より愛知県海部郡大治町に山忠の本社を置き、主に愛知県を中心にその周辺地域におい

　　　て事業展開を行っております。同地域における他社の動向には注視しておりますが、山忠グループよりも知名度や

　　　資金力等の経営資源に優れた競合他社が参入した場合には、山忠グループの優位性が低下して、山忠グループの財

　　　政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　④　各種税制の改正等について

　（発生可能性：中、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループが属する不動産業界は、各種税制の影響を受けやすく、不動産関連税制の改正等により不動産の取

　　　得及び売却時におけるコストの増加等が生じる可能性があります。また、消費税の増税や住宅ローン減税制度の縮

　　　小・廃止により住宅需要が減少する可能性もあります。

　　　　このように各種税制の改正等がなされた場合、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　⑤　気候変動や災害、感染症の拡大等に伴うリスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、ＢＣＰ（事業継続計画）を策定し、緊急事態に備えるための事前対策の検討や緊急事態におけ

　　　る体制などを整備し、適切な対応を可能とする仕組みを構築しております。

　　　　しかしながら、台風・洪水・地震等の大規模な自然災害の発生や新型コロナウイルス等の感染症の拡大により、

　　　主要な事業所や保有不動産等への物的被害や従業員の罹災による人的被害が生じた場合には、山忠グループの財政

　　　状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　⑥　法的規制について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、開発セグメント及びストックセグメントについて、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等

　　　の適正化に関する法律等の法的規制を受けております。また、ホテルセグメントについては、旅館業法、食品衛生

　　　法等の法的規制を受けております。法令違反等が発生した場合には、事業活動全般に支障をきたすこととなり、当

　　　社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、各種法令等の改正情報を収集できるシステムを使用し、法的規制の変更等に対応できる仕組

　　　みを整備しております。また、リスク・コンプライアンス委員会を中心にコンプライアンス推進活動を行うことに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

　〔許認可等の一覧〕

　　⑦　地域経済動向に関するリスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、主に愛知県を中心にその周辺地域において事業展開を行っております。同地域の経済が停滞も

　　　しくは悪化した場合には、事業活動全般に支障をきたすこととなり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響

　　　を及ぼす可能性があります。

 

（２）事業活動について

　　①　仕入価格の高騰について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　都市型分譲マンション建設用地の仕入れ価格、都市型分譲マンション及びビジネスホテルの建設工事費やビジネ

　　　スホテルにおける電気・ガスなど各種エネルギー価格が高止まりして価格に転嫁できない場合には、収益が減少

　　　し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、取締役会や経営会議において経営環境を把握し、適宜適切な対策を実施することにより当該

　　　リスクの軽減に努めております。

　　②　引き渡し時期の変動による影響について

　（発生可能性：高、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループでは、都市型分譲マンション及び宅地分譲等の販売について、不動産売買契約締結後、当該不動産

　　　をお客様に引き渡した時点で収益を認識しております。そのため、プロジェクトの計画遅延、災害等による施工遅

　　　延、その他不測の事態により引き渡しが遅れた場合には、計画していた時期に収益が認識できず、山忠グループの

　　　財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開催し、建設工事の進捗を確認することに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

　　　　また、引き渡しの時期により収益が認識されることから、四半期ごとの業績については、過年度における四半期

　　　ごとの偏重度合と同水準とはならず大きく変動する可能性があります。

　　〔第33期連結会計年度（自2022年５月１日　至2023年４月30日）〕

〔第34期連結会計年度（自2023年５月１日　至2024年４月30日）〕

〔第35期第３四半期連結累計期間（自2024年５月１日　至2025年１月31日）〕

　　③　資金調達について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、不動産の仕入れ及び都市型分譲マンションの建設工事等の資金について、主に金融機関からの

　　　借入により調達しております。特定の金融機関に依存することなく多数の金融機関と良好な関係を構築するととも

　　　に、プロジェクトごとに収支計画の妥当性を検証したうえで機動的な借入を行っております。

　　　　しかしながら、金融環境の変化や山忠グループの信用力低下等により資金調達に支障が生じた場合には、プロジ

　　　ェクトを変更・中止せざるを得ないこととなり、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　④　ビジネスホテルの出店について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：大）

　　　　山忠グループは、成長戦略の一つとしてビジネスホテル事業の増強を図っておりますが、新規出店候補地や出店

　　　に必要な人材が確保できない場合には、経営計画を変更せざるを得ないなど山忠グループの財政状態及び経営成績

　　　に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、不動産仕入れに関する情報ネットワークの拡充や出店に必要な人材の積極的な採用に加え、

　　　研修制度の充実を図ることなどにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑤　個人情報の保護について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、事業活動に伴い個人情報を取得しております。これらの情報について、山忠グループでは、プ

　　　ライバシーマークの取得、個人情報保護管理規程の制定及び周知など個人情報管理の体制を整備し、当該リスクの

　　　軽減に努めております。

　　　　しかしながら、人為的なミスや不測の事態等が生じ、山忠グループが保有する個人情報が流出した場合には、信

　　　用力の低下や風評の悪化、損害賠償請求等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性が

　　　あります。

　　⑥　訴訟・風評被害について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、宅地建物取引業法その他関連法令に十分留意し、遵守したうえで営業活動を行っておりま

　　　す。しかしながら、顧客との認識の齟齬や不測の事態に起因して重大な訴訟や風評被害などが発生した場合には、

　　　信用力の低下や損害賠償請求等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、リスク・コンプライアンス委員会を中心にコンプライアンス推進活動を行うことや内部監査

　　　室が行う業務監査によりトラブル等を未然に防止できる仕組みを整備し、当該リスクの軽減に努めております。

　　　　なお、本書提出日現在において、山忠グループに対して損害賠償請求がなされている事実はありません。

　　⑦　建設工事の外注について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、都市型分譲マンション及びビジネスホテル等の建設工事を外注しているため、ゼネコンの経営

　　　破綻など不測の事態や施工中の事故、品質問題等が発生した場合には、計画どおりに開発を進めることができず、

　　　山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、施工能力・実績、財務内容等を総合的に勘案したうえでゼネコンを選定しており、建設中に

　　　おいても、山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開催し、建設工事の品質や進捗、建築仕様や法定事項

　　　の実施状況などを確認することにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑧　固定資産の減損損失について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、賃貸用不動産及びビジネスホテル等の固定資産を保有しております。賃貸用不動産については

　　　賃貸料の下落や空室率の上昇、ビジネスホテルについては客室単価の下落や稼働率が低下することにより、収益力

　　　が著しく悪化した場合には、固定資産の減損損失を計上する可能性が生じ、山忠グループの財政状態及び経営成績

　　　に影響を及ぼす可能性があります。

　　⑨　衛生管理及び食材管理について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、ビジネスホテルにおいて朝食の提供を行っております。食品事故や食中毒等が発生した場合に

　　　は、営業許可の取消や一定期間の営業停止処分、ブランドイメージの低下等により山忠グループの財政状態及び経

　　　営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、ホテルスタッフへの衛生管理や食材管理に関する注意喚起に加え、ジャストイン運営統括本

　　　部による臨店チェックや内部監査室による実地監査を定期的に実施するなどして当該リスクの軽減に努めておりま

　　　す。

　　⑩　不動産の土壌汚染等について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループが仕入れた不動産について、想定し得ない土壌汚染や地中埋設物などが発見された場合には、プロ

　　　ジェクトの計画変更や追加費用等が発生し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性がありま

　　　す。

　　山忠グループでは、不動産の仕入れに際して、過去の地目、所有者、住宅地図の変遷から地歴調査等を実施する

　ことや不動産売買契約時に契約不適合責任特約を付保するなどして当該リスクの軽減に努めております。

⑪　近隣住民の反対運動について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　都市型分譲マンション及びビジネスホテル等の建設にあたり、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等

　　　を理由に近隣住民から建設工事の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの計画変更や追加費用などが発生

　　　し、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、関係する法律や自治体の条例等を十分検討したうえで周辺環境との調和を重視した開発を企

　　　画するとともに、専門業者に委託して近隣住民に対する事前説明を実施するなど適切な対応を講じることにより当

　　　該リスクの軽減に努めております。

⑫　契約不適合責任について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループが販売した不動産に意図せざる契約不適合が生じた場合には、補修費用の負担や損害賠償請求など

　　　により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、住宅瑕疵担保責任保険に加入することや山忠担当者、設計監理者、施工者にて定例会議を開

　　　催し、建設工事の品質を確認することにより当該リスクの軽減に努めております。

　　⑬　在庫リスクについて

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループは、中期的な事業計画に基づいて都市型分譲マンション等の企画・開発を行っておりますが、企業

　　　努力では補いきれないほどに外部環境の変化が生じた場合には、完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く

　　　可能性があります。また、棚卸資産の評価に関する会計基準により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕

　　　掛販売用不動産の評価損が計上された場合には、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があ

　　　ります。

　　　　山忠グループでは、取締役会や経営会議において、在庫のモニタリングを行い適宜適切な対策を実施することに

　　　より当該リスクの軽減に努めております。

 

　　⑭　不動産業者への販売等について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　　　山忠グループでは、１Ｋタイプの都市型分譲マンションについて、主に山忠から購入した不動産業者がそれぞれ

　　　の顧客に販売しております。また、都市型分譲マンションや都市型商業ビルの入居者募集においては主として賃貸仲介業者が行っており、土地・建物の売買においても売買仲介業者が仲介を行う場合があります。そのため、不動産業者や賃貸・売買仲介業者の方針等の変更がなされた場合、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。併せて、不動産業者、賃貸・売買仲介業者により不適切な販売及び賃貸・売買仲介が行われた場合には、風評被害の発生等により、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、取引先金融機関等からの紹介に基づく不動産業者や実績のある賃貸・売買仲介業者など優良

　な企業を中心に取引し、各業者とは良好な関係を構築することなどにより当該リスクの軽減に努めております。

 

（３）組織体制について

　　①　組織体制について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループは、比較的小規模な企業体であり、企業規模に応じた内部管理体制を有しております。事業の成長

　　　に応じた必要人員が確保できなかった場合や規模拡大に伴う内部管理体制の構築が十分にできなかった場合には、

　　　山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、計画的な人員増強を含めた内部管理体制の整備や充実を図ることにより当該リスクの軽減に

　努めております。

　　②　人材確保について

　　　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠グループでは、経営理念に共感した人材資源が今後の成長や発展を支えていくものと考えております。優秀

　　　な人材が十分に確保できない場合や事業の成長に対して教育・育成が不十分であった場合には、山忠グループの財

　　　政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　　　山忠グループでは、積極的な人材採用、研修制度の充実や人事制度の拡充による従業員の教育・育成を実施する

　　　ことにより当該リスクの軽減に努めております。

　　③　大株主について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：中）

　　　　山忠の代表取締役である山﨑恭裕は、山忠の大株主であり、本書提出日現在で発行済株式総数（自己株式を

　　　除く。）の85.20％を所有しております。同氏は、安定株主として引き続き一定の議決権を保有し、その議決権行

　　　使にあたっては、株主共同の利益を追求するとともに少数株主の利益にも配慮する方針を有しております。

　　　　山忠といたしましても、同氏は安定株主であると認識しておりますが、何らかの事情により、同氏の議決権比率

　　　が減少した場合には、山忠株式の市場価格及び議決権行使の状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　　④　経営者への依存について

　（発生可能性：低、発生時期：特定時期なし、影響度：小）

　　山忠の代表取締役である山﨑恭裕は、山忠の設立者であり経営方針や経営戦略の決定に重要な役割を担っており

　ます。当面は同氏への依存度が高い状態であることは否めず、何らかの要因により同氏の業務執行が困難になった

　場合には、山忠グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　　山忠グループでは、同氏への過度な依存を低減するために各部門への権限委譲を進め、経営体制の強化を図るこ

　とにより当該リスクの軽減に努めております。