日本モーゲージサービス（7192）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

TOP＞関連銘柄

事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

日本モーゲージサービス(7192)の株価チャート　日本モーゲージサービス(7192)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　日本モーゲージサービスグループは、日本モーゲージサービス及び連結子会社３社（株式会社ハウスジーメン、株式会社住宅アカデメイア、一般社団法人住宅技術協議会）にて構成されており、中小規模の住宅事業者への経営支援を目的として、住宅分野に特化したローン・保険・保証等の金融サービスや住宅事業クラウドシステム等を提供しております。　セグメントの概要は以下のとおりになります。セグメント名称事業・サービスの主な内容事業主体住宅金融事業フラット３５をはじめとした、住宅ローン等住宅金融サービスの提供・日本モーゲージサービス株式会社（日本モーゲージサービス）住宅瑕疵保険等事業住宅瑕疵（かし）保険をはじめとした、住宅の品質確保のための商品・サービス等の提供・株式会社ハウスジーメン・一般社団法人住宅技術協議会住宅アカデメイア事業住宅引渡後の住宅保証サービスや、住宅事業クラウドシステム等の提供・株式会社住宅アカデメイア 　日本モーゲージサービスグループでは、一棟の住宅に対しローン・保険・保証等の金融サービスをクロス販売する積上げ型のビジネスモデルを推進し、事業シナジーに重点を置いた経営を行っております。住宅が建設され、メンテナンスやリフォームを行いながら生活し、やがて中古住宅流通等にて次世代へと住み継がれる長い住宅ライフサイクルにおいて必要となる、ローン・保険・保証等の金融サービスをカバーし、クラウドと一体で提供できる住宅金融サービス会社は、唯一となります。　サービス概念図は下図のとおりになります。 (1) 住宅金融事業　日本モーゲージサービスグループの中核となるセグメントです。独立行政法人住宅金融支援機構（以下、「住宅金融支援機構」という）との提携による「フラット３５」をはじめ、住宅ローン（固定金利型及び変動金利型）並びにつなぎローン等の住宅金融サービスを、住宅事業者を介して消費者（住宅資金需要者）に貸付けております。BtoBtoC型のビジネスモデルとなり、住宅事業者の様々な販売ニーズに対応し「販売金融」として住宅ローンを提供することで、住宅事業者の販売促進の面で貢献しております。ローン取扱事業会社やコンサルティング会社等とアライアンスパートナー・代理店として契約し、全国に販売チャネルを持ち、広告宣伝によらない営業展開を行っております。　当事業における主な収入は、住宅ローンの融資実行による融資手数料収入、利息収入およびサービシングフィー収入等となっております。　主な商品・サービスの概要は以下のとおりになります。 商品・サービスローン種別特徴ＭＳＪフラット３５／ＭＳＪフラット３５ＭＡＸ住宅ローン（固定金利型）最長35年間の全期間固定金利型。独自の技術基準・検査で住宅品質を確保。当該貸付債権は住宅金融支援機構へ売却することにより、デフォルトリスクを最小化ＭＳＪ住宅ローン［十色（トイロ）］住宅ローン（変動金利型）新築・中古住宅取得のほか、リフォーム等住宅に関する様々な資金使途ニーズに対応する、日本モーゲージサービスのプロパーローン。融資実行後直ちに信託会社へ信託譲渡し、デフォルトリスクを最小化ＭＳＪプロパーつなぎローン住宅ローン付帯商品住宅ローンが実行されるまでの期間、土地購入資金や住宅工事に関する中間金、中古物件購入時のリフォーム費用等に対応。日本モーゲージサービスが住宅ローンの代理受領権を持ち、住宅ローンの実行時に貸付金を回収することでデフォルトリスクを最小化 (2) 住宅瑕疵保険等事業　住宅瑕疵（かし）担保責任保険法人として、法定義務保険である住宅瑕疵（かし）保険を販売しております。住宅瑕疵（かし）保険を販売できるのは、全国でも国土交通大臣が指定した５法人のみであり、参入障壁の高い事業となっております。他にも、住宅性能評価など、住宅建設分野における様々な審査・検査サービスおよび地盤保証等を住宅事業者に提供し、住宅品質の確保や可視化に貢献しております。また、３つのセグメントのなかで取引先となる住宅事業者の数が最も多く、住宅業界における日本モーゲージサービスグループネットワークの拡大に寄与しております。　当事業における主な収入は、住宅瑕疵（かし）保険等の販売による保険・保証料収入および検査料収入等となっております。なお全ての保険・保証等サービスに関しては、再保険等の仕組みによりリスクを最小化しております。　主な商品・サービスの概要は以下のとおりになります。商品・サービス特徴新築住宅かし保険新築住宅引渡しの際に必要な法定義務保険。住宅事業者は新築住宅を引渡す際、修理費用等の資力確保として保険又は供託の措置をとることが住宅瑕疵担保履行法によって義務付けられており、中小住宅事業者の多くは住宅瑕疵（かし）保険に加入する。保険期間は10年間延長保証保険10年間の住宅瑕疵担保責任期間の終了後に申込できる構造・防水に関する長期保証。住宅事業者のアフター事業支援として、近年需要が拡大地盤保証住宅を建設した後、地盤に起因する不同沈下等の事故が起きた場合への保証住宅性能評価住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく、住宅品質に関する評価。税制の優遇措置や助成制度の申請にも用いられる (3) 住宅アカデメイア事業　日本モーゲージサービスグループにおける新規事業を担うセグメントとして、各種住宅保証サービスの提供および、住宅事業クラウドシステムの開発をしております。多くの中小住宅事業者が抱えるストック型事業への転換という経営課題を、住宅保証サービスをはじめとしたアフターメンテナンス分野の保証商品で支援し、また住宅事業クラウドを基軸に住宅事業者のDX化・経営合理化に貢献しております。　当事業における主な収入は、住宅メンテナンス保証等の住宅保証サービスの役務提供による、住宅保証サービス管理収入（アドミニストレーションフィー）等となっております。なお保証等サービスに関しては、再保険等の仕組みによりリスクを最小化しております。　主な商品・サービスの概要は以下のとおりになります。商品・サービス特徴住宅設備延長修理保証新築住宅に設置された住宅設備機器に対し、発生した補修費用を保証。保証期間は10年間住宅メンテナンス保証住宅事業者のアフターメンテナンス対応費用を保証。保証期間は２年間 　以上述べた内容を事業系統図によって示すと次のとおりとなります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　日本モーゲージサービスグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりです。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において日本モーゲージサービスグループが判断したものです。 (1) 経営の基本方針　日本モーゲージサービスグループは、創業以来一貫して「住宅会社向けの経営支援」を目的として住宅産業を支えるプラットフォームを提供しており、住宅事業への豊富な知見を活かして住宅産業の信用創造に取り組んでおります。近年は、「住宅金融サービスとクラウドの融合」を経営戦略の中心に据え、様々な商品をつなげて提供する仕組みにより、持続的な成長を目指しております。　経営方針としては以下の８つを掲げております。・顧客幸福に繋がらないことは行わない・メジャーは目指さない。カテゴリーキラーとしてインディーズであり続ける・資産は人財・強くて優しい人と組織であり続ける・革新的であり続ける。住宅産業を再定義し続ける・最大のモラル（人格）と最小のルール・バッド情報ファースト。体裁より中身・サービスが先、利益は後。健全な投資は短期利益より大事 (2）目標とする経営指標　日本モーゲージサービスグループでは、ステークホルダーへの責任を果たすためには、増益により投資を継続し、持続的に成長していくことが肝要であるとの価値観から、増収よりも増益に重きを置いております。また日本モーゲージサービスグループでは、各セグメント及び各サービスによって粗利率が異なり、売上をセグメント共通の指標にしづらいといった側面（注）もあるため、最重要指標を「営業利益」としております。（注）住宅金融事業の主力サービスである住宅ローンは融資手数料のみを売上として計上し、住宅瑕疵保険等事業の主力サービスである住宅瑕疵（かし）保険は原価を含む総額表示にて計上し、住宅アカデメイア事業の主力サービスである住宅保証サービス等は売上から原価を差し引いた純額表示にて計上している等の差異があります。また、業績への貢献度が最も高い住宅ローンの粗利率が高いことから、連結損益計算書においては、営業収益が小さく相対的に利益率が高くなる傾向にあります。 (3）2027年３月期経営戦略　緊迫化する中東情勢に起因する原油やナフサの供給制約の影響により、住宅業界では住宅建材の価格高騰や出荷停止等により工事遅延物件が急増し、先行きが不透明となっております。日本モーゲージサービスグループの主力商品である「ＭＳＪフラット３５」及び「新築住宅かし保険」は、住宅完成時に手数料や保険料等を売上計上するため、工事遅延の影響を受けやすい構造にあるため、中期的な見通しが非常に難しい経営環境にあると認識し、1ヵ年の見通しとして「2027年3月期経営戦略」を策定し推進しております。 ①　基本方針　インフレによる建築資材の高騰や、住宅ローン金利の上昇、建築基準法改正による住宅の高性能化等により、住宅価格の上昇と消費者の購買力低下が加速しております。住宅の定義は、「夢のマイホーム」という憧れの象徴からコロナ禍を経て、現在では「生存インフラ（価値ある生活基盤）」へ変容しています。住居費を出来るだけ抑えてリスクを回避し生活を守り、将来的に売却等で老後資金等を支えることが求められています。　この変化に対し日本モーゲージサービスグループでは、消費者および住宅事業者の切迫したニーズを的確に捉え、「家を安く建てる」及び「家と暮らしを守る」の２大テーマに対して、「点から面へ」「部分最適から全体最適へ」により課題解決のためのソリューション提供に注力し、短期戦略と長期戦略のバランスを重視し成長を目指してまいります。 ②　短期戦略（多角化・高付加価値化・ワンストップ化の推進）　短期戦略としては、専門サービスの多角化、高付加価値化およびワンストップ化を推進することにより、住宅事業者の事業継続支援に力を入れてまいります。　具体的には、90種以上に及ぶ専門性の高い多ジャンル・多商品のラインナップをベースに、「生存インフラ」を実現化する商品を拡充することで競争優位を高めます。さらに差別化が困難なコモディティ商品を、組み合わせることで差別性の高い経営ソリューションへ昇華し、資金繰り・DX対応・アフター収益の確保といった課題に対応してまいります。これらの経営支援を切り口に新規顧客を拡大し、サービスのプラットフォーム化で継続的な顧客接点を創出、リピート受注を促進し、持続的・安定的な利益成長を目指してまいります。 ③　長期戦略（プラットフォーム開発とアライアンスの推進）　長期戦略としては、「生存インフラ」としての住宅の実現化に向け、プラットフォーム開発と戦略的アライアンスの推進に注力し、住宅産業全体の合理化と新たな価値創出を図るとともに、これらのプラットフォーム上で行われる商取引に対して、金融・保険・決済サービスの提供を行い、持続的な成長を目指してまいります。　具体的には、新築分野において、BIM等による設計情報の一元管理と決済機能（BaaS等）を組み合わせ、オープンブック方式による材工分離発注を可能とするプラットフォームの構築を進めてまいります。これにより多層化した中間商流を簡素化し、建設コストの削減及び透明化を図り、住宅事業者の資金繰りを改善する等事業継続を支援するとともに、消費者に対して住宅を安く買える仕組みを構築してまいります。　また、中古住宅分野においては、異業種企業および非営利組織との連携を通じたデータ集約により情報の非対称性を解消し、消費者間（C to C）で安心・安全に不動産を取引可能なプラットフォームの構築を進め、流通の活性化を図ってまいります。 ④　2027年３月期連結業績予想　日本モーゲージサービスグループの2027年３月期連結業績は、見通しとして営業収益8,200百万円、営業利益1,340百万円、経常利益1,346百万円、親会社株主に帰属する当期純利益910百万円を見込んでおります。 (4）対処すべき課題　日本モーゲージサービスグループは、住宅産業を取り巻く環境変化を踏まえ、以下の課題を対処すべき重要事項として認識しております。 ①　住宅の「生存インフラ」化というパラダイムシフト　インフレによる建築資材の高騰等を背景に、住宅価格の上昇と消費者の購買力低下が進行し、住宅の定義が「生存インフラ」へと変容しております。このような環境変化は、住宅取得のハードル上昇や新築市場の縮小を引き起こし、住宅産業全体に構造的な影響を与えております。 ②　住宅事業者の収益環境の悪化　新築住宅市場の縮小が継続するなかで、コストプッシュインフレが加速し建築原価が上昇を続けており、さらに中東情勢による供給制約の深刻化等により工事遅延が増加する等、特に中小の住宅事業者の経営環境は、資金繰りの不安定化等の課題が顕在化しております。また、業務効率化やDX対応、アフターサービスによる収益確保等、事業構造の転換が求められており、経営負担は増大しております。 ③　住宅産業における構造的非効率と情報の不透明性　住宅産業においては、多重的な商流構造に起因するコストの高止まりや、取引情報の非対称性といった構造的課題が存在しております。これらは住宅価格の上昇要因となるとともに、産業全体の生産性向上を阻害する要因となっております。また、中古住宅市場においては、物件情報や取引履歴に関する情報の分散・不透明性により、消費者が適正な判断に基づく取引を行うための環境整備が十分とは言えない状況にあります。

３【事業等のリスク】　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、次のとおりです。なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在において日本モーゲージサービスが判断したものです。 (1) 日本モーゲージサービスグループの事業環境に関するリスク①　金利及び住宅市場の動向等の外部環境リスク　日本モーゲージサービスグループでは金融サービスを取り扱っており、また主に住宅・不動産関連の業界に属する住宅事業者及び住宅を購入等する消費者を顧客としていることから、金利、住宅の建設・流通、国内の人口等の動向や住宅・不動産に係る税制や消費税の改正等の影響を受けることがあります。住宅ローン金利の上昇、建材・資材価格の上昇、景気悪化等による消費者の住宅取得マインドの低迷、住宅着工・流通戸数の減少等が起きた場合は、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ②　競合企業との競争リスク　現在、住宅金融事業におけるフラット３５を取り扱う金融機関は複数存在し、また住宅瑕疵保険等事業における住宅瑕疵（かし）保険を取り扱う住宅瑕疵担保責任保険法人は他に４法人存在する等、複数の競合企業が存在いたします。ただし我が国においては、住宅事業者の企業活動に必要なサービスを組み合わせて一体で提供できる会社は他になく、日本モーゲージサービスグループはこの強みを活かして差別化を推進しており、競合企業に劣らない体制を構築していると認識しております。しかしながら、今後競合企業の競争優位性が高まり、また他企業の新規参入等により競争が激化し、相対的に日本モーゲージサービスグループの競争優位性が低下した場合は、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③　大規模な自然災害、感染症の長期的な流行等によるリスク　日本モーゲージサービスグループでは、地震、台風、洪水等の自然災害や火災等の事故、テロ行為や戦争、及び感染症の流行の発生を想定し、必要とされる安全対策や安否確認体制の構築等を行い、事業への影響の回避に努めております。しかしながら、想定を超える大規模な自然災害、事故、感染症の長期的な流行等の事態が発生した場合は、日本モーゲージサービスグループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 日本モーゲージサービスグループの事業運営に関するリスク①　法的規制に関するリスク　日本モーゲージサービスグループの業務の遂行においては、関係監督省庁から許認可や指定等を受ける必要があるものが含まれます。その主な内容及び関連する法規制等については次のとおりです。 法規制等許認可番号及び有効期限所管住宅金融事業貸金業法貸金業者登録登録年月日：2005年12月15日（東京都知事登録）、2006年３月16日（都知事登録に代えて関東財務局長登録）登録番号：関東財務局長(６）第01464号現行登録期限：2024年３月17日～2027年３月16日（３年毎に更新必要）金融庁自主規制規則日本貸金業協会加入承認加入承認日：2012年11月13日会員番号：第005752号日本貸金業協会銀行法銀行代理業許可所属銀行：ソニー銀行株式会社許可年月日：2018年10月11日許可番号：関東財務局長（銀代）第343号有効期限：なし金融庁銀行代理業許可所属銀行：auじぶん銀行株式会社許可年月日：2024年12月５日 法規制等許認可番号及び有効期限所管住宅瑕疵保険等事業特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）住宅瑕疵担保責任保険法人指定指定日：2008年10月16日指定番号：指定番号５有効期限：なし国土交通省役員の選任及び解任の認可業務規程に関する認可事業計画の認可引渡後保険の引受の認可住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）登録住宅性能評価機関の登録登録日：2001年４月２日登録番号：国土交通大臣18有効期限：2026年３月31日～2031年３月30日（５年毎に更新必要）（注）2006年３月１日に指定制から登録制に移行国土交通省適合証明業務に関する協定書適合証明業務の受託機関の協定締結締結日：2007年１月１日有効期限：なし国土交通省及び財務省建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）に基づく評価の実施機関の登録登録日：2016年４月１日登録番号：029（一般社団法人住宅性能評価・表示協会への登録）有効期限：2026年４月１日～2031年３月31日（５年毎に更新必要）国土交通省登録建築物エネルギー消費性能判定機関の登録登録日：2017年３月28日登録番号：国土交通大臣22有効期限：2022年４月１日～2027年３月31日（５年毎に更新必要）国土交通省住宅アカデメイア事業建築士法建築士事務所の登録登録日：2021年10月20日登録番号：一級東京都知事登録　第64642号有効期限：2021年10月20日～2026年10月19日（５年毎に更新必要）東京都旅館業法ホテル営業の許可許可日：2017年４月24日許可番号：愛知県豊川保健所指令29豊川保第467－１号有効期限：なし愛知県豊川保健所資金決済に関する法律第三者型発行者の登録登録日：2021年10月19日登録番号：関東財務局長第00754号有効期限：なし金融庁 　日本モーゲージサービスグループでは、法規制等の遵守のために、社内規程や管理体制の構築及び従業員教育を行い、コンプライアンス体制の整備に努めており、現状上記許認可等について取消事由に該当している状況にはありません。　しかしながら、日本モーゲージサービスが貸金業法等に対する重大な違反を犯した等の場合は、貸金業者の登録取消しや更新登録不可による住宅金融事業継続不能の事態に陥る可能性があり、また特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律等への重大な違反を犯した場合は、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定取消しによる住宅瑕疵保険等事業の継続不能の事態を招く可能性がある等、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。　また今後、当該法規制等の改正があった場合には、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ②　システム障害に関するリスク　住宅瑕疵保険等事業及び住宅アカデメイア事業におけるサービス申込・提供に関する業務及び業務関連データ保管は、Webサイトを含め、日本モーゲージサービスグループ管理の業務システムに依存しております。また、住宅金融事業においては独立行政法人住宅金融支援機構（以下「機構」）のシステムや日本モーゲージサービス社内システムを活用して業務を遂行しております。これらのシステムや保管データに関しては、バックアップの二重化や、ファイアウォール、ウィルスチェック等、障害を回避するための対策を講じております。また、構築したアプリケーションソフトの不具合等が発生した場合でも、早急な対応が可能な体制を整えております。　しかしながら、想定を超えた災害、攻撃、あるいはアクセスの急激な増加、または構築したアプリケーションソフトの不具合等、様々な要因によって、日本モーゲージサービスグループの業務システム及び保管データに長期間にわたる障害又は問題が生じた場合は、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③　個人情報管理に関するリスク　日本モーゲージサービスグループでは、事業の性格上多数の個人情報を取得しているため、個人情報の取扱いと管理には細心の注意を払っております。メール送信時の添付書類パスワード自動付加等のシステム面での漏えい防止措置に加え、社内ルール・手続きの明確化・徹底化並びに役職員に対する教育を行い、個人情報の管理に努めております。　しかしながら個人情報流出の事態が発生した場合は、損害賠償請求や信用低下により日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ④　知的財産権に関するリスク　日本モーゲージサービスグループは、第三者の知的財産権を侵害しない体制として、社内教育の実施や顧問弁護士による調査・チェックを実施しておりますが、日本モーゲージサービスグループが事業を推進する中で第三者の知的財産権を侵害した場合は、当該第三者から損害賠償請求や使用差止請求等の訴訟を提起される可能性があり、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤　紛争・係争に関するリスク　日本モーゲージサービスグループでは、コンプライアンスに関する諸規程を制定し、役職員の遵守を徹底し顧問弁護士との密な連携を図り、法令違反等発生リスクの低減に努めております。しかしながら、日本モーゲージサービスグループ及び役職員の法令違反等の有無に関わらず、ユーザーや顧客、取引先、第三者との間で予期せぬトラブルが発生し、訴訟に発展した場合は、提起された訴訟の内容及び結果又はそれに関連する訴訟費用が発生し、日本モーゲージサービスグループの企業及びサービスに対するブランドイメージ毀損等の可能性があり、日本モーゲージサービスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 各セグメントの事業運営に関するリスク①　住宅金融事業に関するリスクＡ．フラット３５制度変更等のリスク　日本モーゲージサービスの主力商品である「ＭＳＪフラット３５」は、機構から住宅債権買取契約締結先と認定されることにより、機構が提供する固定金利型の住宅ローンであるフラット３５を「ＭＳＪフラット３５」として住宅資金需要者に貸付けている住宅ローンです。従って、機構における当該商品に係る制度や方針の変更等があった場合は、住宅金融事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｂ．フラット３５貸付用資金の調達に関するリスク　フラット３５は、日本モーゲージサービスのようなフラット３５取扱機関が住宅資金需要者に貸付を行った後に、機構が当該貸付債権を買い取るスキームとなっております。日本モーゲージサービスでは、貸付のための一時的な資金を民間金融機関から調達して住宅資金需要者に貸付け、その後当該貸付債権を機構へ売却することにより、民間金融機関からの借入を全額返済しております。民間金融機関からの調達金利は、機構による住宅ローン債権買取時に調達利息相当分が機構から支払われるため、日本モーゲージサービスのリスクは原則として生じません。　しかしながら、日本モーゲージサービス業績の大幅な悪化による与信低下や、民間金融機関側の事情による日本モーゲージサービスとの関係縮小等の事態が生じ、当該貸付用資金が予定通りに調達できなくなった等の場合は、住宅金融事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｃ．つなぎローン貸付用資金の調達に関するリスク　つなぎローンとは、住宅資金需要者が住宅ローン実行前に発生する土地購入資金や着工金・上棟金等の支払いに対応するために借入れ、住宅ローン実行の際に全額返済する一時的なロ―ンのことで、日本モーゲージサービスでは住宅資金需要者に「ＭＳＪプロパーつなぎローン」を貸付けております。日本モーゲージサービスは、貸付用資金を民間金融機関から調達しており、調達金利についてはTIBOR（東京オフショア市場での銀行間における為替取引金利）を基準とした利率が適用されております。「ＭＳＪプロパーつなぎローン」の融資金利は、短期プライムレート（民間金融機関が優良企業向けの短期貸出に適用する金利）と連動して設定し、当該融資金利にて当該資金調達に関わるコストを賄っております。　従って、当該貸付用資金の調達金利が急激に上昇する等の変動が発生し直ちに融資金利に全てを転嫁できない、または転嫁できてもそれにより競合企業より融資条件が劣後した等の場合は、住宅金融事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｄ．アライアンスパートナーとの取引に関するリスク　日本モーゲージサービスは、全国のローン取扱事業会社やコンサルティング会社、建材事業者、保険代理店、住宅建設事業者、宅建事業者等とアライアンスパートナーとして提携を行っております。主としてアライアンスパートナーが日本モーゲージサービスに住宅資金需要者の紹介・取次等を行い、日本モーゲージサービスが住宅資金需要者に住宅ローン等を貸付け、日本モーゲージサービスがアライアンスパートナーに代理店手数料等を支払う仕組みとしており、日本モーゲージサービスの全国に配置する住宅ローン店舗の大半は、日本モーゲージサービスの直営店舗ではなくアライアンスパートナーである運営代理店による店舗となっている等、住宅金融事業においてはアライアンスパートナーが重要な位置付けとなっております。　従って、アライアンスパートナーとの取引に何らかの支障が生じた等の場合は、住宅金融事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｅ．住宅ローン債権の流動化取引に関するリスク　日本モーゲージサービスの営業貸付金の一部は、特別目的会社を利用した流動化取引を実施しており、連結貸借対照表上ではオフバランス処理されているものが存在します。特別目的会社を利用した流動化取引は、会計処理に当たって会計・法律・金融に関する高度な専門知識を要する分野であるため、日本モーゲージサービスで新規スキームを導入する際には法律専門家等と慎重に検討のうえ、取引を開始しております。　しかしながら本取引は金額的重要性が大きいため、会計判断を誤りオンバランス処理すべき営業貸付金や短期借入金をオフバランス処理した場合は、総資本利益率等の財務指標に影響を及ぼす可能性があります。 ②　住宅瑕疵保険等事業に関するリスクＡ．住宅瑕疵（かし）保険に関する法令変更等のリスク　住宅瑕疵保険等事業における住宅瑕疵（かし）保険の販売は、日本モーゲージサービス子会社である株式会社ハウスジーメンが、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律等に基づき、国土交通大臣から住宅瑕疵担保責任保険法人の指定を受け、行っております。従って、上記法令の変更等により住宅瑕疵担保責任保険制度そのものが法的根拠を失い、住宅瑕疵（かし）保険の販売が困難になる等の事態が生じた場合は、住宅瑕疵保険等事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｂ．損害保険会社との再保険等に関するリスク　住宅瑕疵（かし）保険や地盤保証等は、株式会社ハウスジーメン又は一般社団法人住宅技術協議会が引き受けた責任において、損害保険会社と損害保険契約を締結し、その対価として損害保険会社に保険料の支払いを行う再保険等の仕組みによりリスクを最小化しております。損害保険会社とは良好な関係を構築・維持しておりますが、損害保険会社における方針変更等により保険料の上昇や継続取引が困難となる等の事態が生じた場合は、住宅瑕疵保険等事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｃ．想定外の保険事故発生に関するリスク　住宅瑕疵（かし）保険は、再保険により保険事故が発生した場合のリスクヘッジを行っておりますが、保険金は株式会社ハウスジーメンが一義的に保険契約者に支払うこととなっており、株式会社ハウスジーメンは、法令等に基づき支払備金及び責任準備金等の積立を行っております。しかしながら、保険事故により想定を超える一時的な支出が発生した場合は、住宅瑕疵保険等事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｄ．取次店との取引に関するリスク　株式会社ハウスジーメンは、全国の建材事業者、住宅フランチャイズ本部等、住宅事業者とのネットワークを有する企業等と取次店として提携を行っており、顧客である住宅事業者に対する営業活動の一端を取次店が担っております。従って、取次店との取引に何らかの支障が生じた等の場合は、住宅瑕疵保険等事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｅ．外部委託先に関するリスク　住宅瑕疵保険等事業における「新築住宅かし保険」や「住宅性能評価」等のサービスは、建築士資格を有する検査員による検査・審査を行うこととなっており、この検査業務に関して外部の検査会社又は検査員等に委託しております。また「地盤保証」は登録地盤会社に地盤調査・解析・地盤改良工事等の委託を行っております。従って、これら委託先となる検査会社や地盤会社との取引に何らかの支障が生じ、代替対応が遅れるような事態が発生した場合は、住宅瑕疵保険等事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③　住宅アカデメイア事業に関するリスクＡ．損害保険会社との保険に関するリスク　「住宅設備延長修理保証」等の住宅保証サービスは、株式会社住宅アカデメイアが住宅事業者と保証制度管理契約を締結し、アドミニストレーターとして制度運営を行っております。事故発生等の保証金支払いリスクに対しては、損害保険会社と損害保険契約を締結し、その対価として損害保険会社に保険料の支払いを行う仕組みによりリスクを最小化しております。損害保険会社とは良好な関係を構築・維持しておりますが、損害保険会社における方針変更等により保険料の上昇や継続取引が困難となる等の事態が生じた場合は、住宅アカデメイア事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｂ．クラウドシステムの優位性持続に関するリスク　住宅事業クラウドシステム「助っ人クラウド」は、株式会社住宅アカデメイアが独自に開発したサービスであり、ベースとなるシステム等は既に一定の開発を終えておりますが、追加機能の開発を継続しております。当クラウドシステムは日本モーゲージサービスグループの差別化推進等を目的として住宅事業者に無償で提供しているため、直接的な営業収益・営業利益に寄与しておりませんが、住宅保証サービスの制度運営において当クラウドシステムの仕組みを活用しております。　従って、急速に技術革新が進み、株式会社住宅アカデメイアによる対応や追加機能の開発が大幅に遅延し、優位性が損なわれるような事態が発生した場合は、住宅アカデメイア事業の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、「新築住宅かし保険」等他セグメントのサービス販売においても当クラウドシステムの仕組みを一部活用しているため、他セグメントの業績にも影響を及ぼす可能性があります。