三井不動産（8801）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

リスク名称

リスク内容

対策

①事業環境の変化によるリスク

景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化および人口減少等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。

また、DXの進展、全世界的な気候変動への意識の高まり、地政学的リスクの顕在化や新型コロナウイルス感染症等によって、人々の生活様式や働き方、企業ニーズ、消費者ニーズおよび個人消費動向、産業構造等に変化が生じています。

こうした事業環境の変化に伴い、オフィスや商業施設等の賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、その対応のための費用の増加が生じ、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。

②市場金利に関するリスク

三井不動産グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。

また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、三井不動産グループの分譲収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループでは、かねてより大半の必要資金を長期かつ固定金利を中心に調達しており、既存の有利子負債については、市場金利の上昇の影響を抑えるべく努めております。

また、今後の国内外の金利動向による、住宅ローン金利の動向や不動産取引市場におけるキャップレートの変動には、引き続き注視するとともに、今後も適時適切な資金調達やバランスシートの適正なコントロールを通じて、金利上昇リスクの軽減に努めてまいります。

③為替変動に関するリスク

為替の大幅な変動は、輸入価格の変動を通じ、建築コストやエネルギーコスト等に影響を与え、三井不動産グループの個別事業におけるコストの変動要因となる可能性があります。

また、為替の変動が、テナント企業の業績へ影響を与えることを通じて、三井不動産グループの賃貸収入等に影響を及ぼすおそれがあります。

加えて、三井不動産グループは、国外で事業展開を進めており、為替の変動は、海外事業における資金調達時のコストや、三井不動産連結決算上の海外事業損益の取り込み額、資産・負債の計上額の変動要因となります。

これらにより、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等に影響を与える可能性があります。

三井不動産グループは、為替の変動を含む、各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めています。

また、三井不動産グループの賃貸事業では、商品の競争力維持に努めるとともに、テナントリーシングの強化・推進に取り組むことで、事業環境変化に伴う賃貸収入の減少等の影響を抑えています。

海外事業においては、原則、現地通貨建てでの資金調達を実施することや、国内外のエリアにおける適度なポートフォリオ分散により、為替変動に伴うリスクを抑えるよう努めています。

④気候変動リスク

大規模な気候変動または気候変動リスクを考慮した企業ニーズや消費動向の変化により、国内外の経済環境や社会環境の変化が発生した場合、不動産需要の低下、地価等の下落、個人消費の低迷等が起こる可能性があり、その結果、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、気候変動への対応を重要な経営課題と位置づけ、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定するとともに、気候変動の予測および変化の対応に努めてまいります。

⑤地政学的リスク

三井不動産グループは、国内外において事業を展開しています。国・特定エリアが抱える政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりが顕在化し、国・特定エリア間における関係の悪化、政治体制の混乱、経済環境の変動等が生じた場合、当該国・エリアで展開する三井不動産グループの事業に対して直接的に影響を及ぼすおそれがあるほか、国際的なサプライチェーンの混乱等による燃料・原材料価格高騰や、その他事業環境の変化が生じることにより、三井不動産グループの事業に対して影響を及ぼすおそれがあります。

これらの影響により、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、エリアおよび商品における適度なポートフォリオ分散を図っています。また、個別事業においても、一定のリスクを織り込んでの投資判断および事業推進を行っております。

⑥感染症リスク

新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、商業施設、ホテル等の三井不動産事業活動に多大な影響を与え、三井不動産グループの事業、経営成績に一時的に大きな悪影響を及ぼしました。

また、感染拡大が生活様式や働き方等の顧客ニーズおよび経済環境の変化をもたらし、三井不動産グループの事業に影響が生じました。

今後、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、当該新たな感染症の性質や感染症の発生・拡大に起因した国内外の事業環境の変化等によっては、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループにおいては、「三井不動産９BOX感染対策基準」を策定し、新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための措置を講じることで、ウイルスの特性に合わせた感染対策を行いながら施設営業の正常化を図りました。

さらに、三井不動産グループは、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を経たことによる顧客ニーズや事業環境の変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進等を進めることで競争力を維持・強化してまいります。

また、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行した場合にも、人命保護を最優先としつつ三井不動産グループの事業活動とのバランスを図り対応してまいります。

⑦不動産事業における競合リスク

三井不動産グループが推進する不動産事業は、総じて競争的な環境にあります。

例えば、開発用地の取得においては、適した立地を巡り他社と競合することがあります。また、オフィス、商業施設等の賃貸事業におけるテナント誘致や、住宅分譲事業における顧客獲得、ホテル・リゾート事業における労働者の確保等の様々な面で他社と競合する可能性があります。さらに、DXの進展に代表される技術革新や、価値観の変化が既存のビジネスモデルを破壊する、いわゆる破壊的イノベーションは、競争環境に多大な影響を与える可能性があります。これらの要因が、費用の増加や収益の減少につながり、その結果、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上、既存事業を通じた顧客とのネットワークや建替・コンバージョン等グループ力を活かした事業機会の獲得等を通じて、競争力を維持・強化してまいります。

⑧賃貸収入に関するリスク

三井不動産グループの賃貸事業においては、テナントが賃貸借契約を中途解約した場合や賃貸期間満了時に賃貸借契約を更新しない場合および、テナントの賃料を減免せざるを得ない場合には、収入が減少するおそれがあります。

また、テナントが倒産した場合、賃料の支払遅延や回収不能が発生するだけでなく、当該テナントの退去が遅延した場合、後継のテナントリーシングや当該物件の売却活動にも不利な影響が及ぶ可能性があります。これらの結果、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上等を通じて、競争力を維持すると共に、テナントリーシングの強化・推進に取り組んでいます。

⑨資産価値変動リスク

三井不動産グループは、不動産事業に関連する資産を多く保有しております。

当該資産については、市場金利の上昇等により、住宅購入者の購買意欲の減退および投資家の要求する不動産の投資期待利回りの上昇等が生じた結果、売却による利益の減少や損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該所有資産について、減損損失や評価損の認識等を行う可能性があります。

また、三井不動産グループは、投資有価証券を保有しており、当該有価証券の資産価値が低下した結果、売却による利益の減少、損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該有価証券について、評価損の認識等の可能性があります。かかる資産価値の変動により、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、バランスシートの適正なコントロールや、最適なポートフォリオの構築を通じて、リスク耐性のある事業基盤の構築を目指しております。

また、マーケットにおける資産価値変動の要因・動向を注視するとともに、商品企画やサービスの向上等を通じた市場競争力の強化により、資産価値変動リスクの軽減に努めています。

⑩原価変動リスク

三井不動産グループが推進する事業は、建築工事費、エネルギーコスト、人件費等、様々な原価の価格変動にさらされています。

三井不動産グループの個別事業において、各種原価の上昇分を必ずしも顧客への販売価格や賃料等に反映することができず、収益性に悪影響を与えるおそれがあります。

その結果、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、マーケットにおける各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めています。

⑪資金調達リスク

三井不動産グループは、金融機関等からの借入金、コマーシャル・ペーパーおよび社債の発行等により、事業に必要な資金を調達しています。市場金利の上昇や、金融市場の混乱、三井不動産格付の引下げ、または金融機関や機関投資家等の融資および投資方針の変更等により、三井不動産グループの資金調達への制約、あるいは資金調達コストの増大のおそれがあり、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、かねてよりD/Eレシオ管理による健全な財務体質を維持するとともに、調達先・調達手段の多様化や、コミットメントライン等の活用により十分な流動性を確保し、安定資金の確保に努めております。

⑫不動産開発リスク

三井不動産グループの不動産開発事業においては、用地取得、開発、建設等の各段階において多額の投資を行っており、投資回収までには一定の年月を要します。不動産開発事業に要する期間および投資額は、不動産需要の変化、天候、自然災害、事故、不祥事、請負業者の倒産、政府の規制または政策の変更、市場環境の変化、規制当局からの許認可の取得の遅延、埋設物または土壌汚染の発見、地域住民による反対、その他予期し得ない問題等、三井不動産グループではコントロールできない多くの要因により、コストの増加、開発スケジュールの遅延等の影響を受ける場合があります。

これらにより、三井不動産グループの事業、財政状態、経営成績等および三井不動産グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、個別事業において、一定のリスクを織り込んでの投資判断のうえ、事業推進および施工管理を行っています。

また、三井不動産事業に特に大きな影響を及ぼす問題が発生した場合は、速やかに経営に報告し、適切に対応するガバナンス体制を構築しています。

⑬海外事業に伴うリスク

三井不動産グループは、日本国内だけではなく、米国、英国およびアジアを中心に国外でも事業展開を進めています。

海外事業においては、各国・地域の法令や許認可の遵守、多様な国籍、言語、文化を踏まえた人員配置や労務管理等が必要となります。加えて、法規制や税制の変更、金利水準の上昇、インフレおよび為替水準の変動、内乱または紛争、テロ事件、疫病の流行、国際関係の悪化等による政治的または経済的不安定等の世界的または各国の事業環境の変化や、三井不動産グループに対する訴訟等、三井不動産グループのコントロールの及ばない様々なリスク要因の影響を受けるおそれがあります。

また、三井不動産グループは、現地企業との提携を通じて海外事業を推進することが多く、当該提携先の財務状態や提携関係等により、現地での事業展開に影響を受けるおそれがあります。

これら様々なリスク要因により、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、海外での事業展開において必要な情報収集や、現地の市場や法規制等に精通した現地企業を提携先として選定するように努めています。

また、海外事業共通のガバナンス指針として、「グローバル・ガバナンス・ガイドライン」を定めており、現地法人・本社海外事業本部・本社スタッフ部門の３つの階層により適切なリスク管理を実施しています。

⑭物件ポートフォリオの立地に関するリスク

地震、台風、大雨、洪水、津波、噴火等の自然災害や、火災、事故、暴動、テロ、ミサイル攻撃等の人為的な災害が発生した場合、従業員が被災し業務に支障をきたすおそれがあるだけでなく、三井不動産グループの資産が保険では担保しきれない重大な被害を受けるおそれがあります。

これらの被害を軽減または防止するために様々な事業継続計画（BCP）を講じていますが、想定外の災害等が発生した場合には、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産は、オフィスビル、商業施設、スポーツ・エンターテインメント施設、ホテル・リゾート、ロジスティクスなどの商品を国内各エリアで展開しており、さらに、海外での事業展開も進めるなど、ポートフォリオのエリア分散に取り組んでおります。

また、建物の耐久性向上や、被災度判定システムの導入や非常用発電機の72時間稼働化、コジェネレーションシステムを活用した特電事業等のBCP対策を推進しています。

今後もリスク耐性のある事業基盤の構築に努めてまいります。

⑮法令・政策の変更に関するリスク

三井不動産グループは、新たな法令、規制の制定や、既存の法制の変更により、これらに即して三井不動産グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、または、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。

このような法規制の変更等によって、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループは、国内外の各種法令、規制、法制の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集・分析して三井不動産の各組織にて対応の検討を行い、影響の度合いや内容に応じて必要と判断したものについては、速やかに情報を共有の上、適切に対応しています。

⑯多様な人材確保に関するリスク

三井不動産グループを取り巻く事業環境は一段と変化を速め、少子高齢化、社会の成熟化、女性の社会進出やグローバリゼーションのさらなる進展に加え、新型コロナウイルス感染症の感染拡大がもたらした人々のくらしや行動の変容、サステナビリティの重要性の高まり等により、三井不動産がサービスを提供する顧客の多様性と個別性が一層拡がりを増しています。また、このような環境変化に伴い、従来の個別事業の枠組みのなかだけでは解決できない社会課題が生じてきています。

三井不動産グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、三井不動産グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

三井不動産グループが新しい価値を創造し続け、競争優位性を確保していくための原動力は人材であると考えております。そして、ダイバーシティ＆インクルージョンの推進を重要な経営戦略の一つと位置付け、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定し、グループ一体となって推進しています。

リスク名称

リスク内容

対策

①被災リスク

地震、風水害、感染症等の自然災害および戦争、テロ等の人為的災害により、従業者が被災し業務に支障をきたす恐れがあるだけでなく、三井不動産グループが保有・管理等をしている不動産の毀損または滅失等を招くおそれがあり、その場合、三井不動産グループの事業継続や財政状態、経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

　三井不動産グループでは、災害時の安心・安全の確保に努めるとともに、災害が発生した場合には、その影響を最小限に抑え、生活や事業を継続できるよう防災に取り組むとともに、災害発生時の事業継続計画や行動計画等を策定し、三井不動産グループにおける事業継続に関する取り組みを行っております。

　各種災害に関し、事業継続計画（BCP）を策定し、非常時の指揮命令系統、事業継続のための任務分担、各任務の災害対応マニュアルを定め、災害の影響を最小限に抑える体制を整備しています。また、参集拠点として常設の災害対策本部室を用意し、年に複数回大規模地震災害を想定した「災害対応訓練」を実施し、事業継続計画（BCP）に定められている対応の確認（役職員の生命や安全の確保、指揮系統の確立、事業復旧等）を行っています。

　その他、宿日直制度による24時間365日体制を整えるとともに、災害に強い施設づくりとしてBCP関連の投資や中圧ガスを活用した電気・熱供給事業、建物管理研修施設の「三井不動産総合技術アカデミー」を開校する等、様々な施策を実施しています。

②システムリスク

　三井不動産グループでは、情報システムおよび制御システムにおけるシステム障害や、不正アクセス・ウイルス被害による情報漏洩等の不測の事態により、万一、三井不動産のシステムが正常に利用できない場合や個人情報が外部へ漏洩した場合、三井不動産グループの営業活動や業務処理の遅延、信用の失墜およびそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、三井不動産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　セキュリティの確保はこれまで以上に重要性を増していくと考え、情報システムおよび制御システムにおいて計画的なセキュリティ診断・年次点検を実施し、標的型攻撃メール訓練等による役職員へ啓蒙を行うとともにインターネット接続時における情報アクセスへの制限やログ管理、情報端末の紛失に備えた対策の強化、第三者によるシステム・セキュリティ診断の実施、ウイルススキャンや異常な動きに対する検知システムの導入等を行い、サイバー攻撃や情報漏洩に備えた環境整備を進めています。

　個人情報に関しては、関係する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、三井不動産グループにおける情報の組織的管理とセキュリティレベルの維持向上を図る目的として「情報管理規則」「秘密情報取扱規程」を定め、定期的に役職員の教育・啓蒙を行っています。

③コンプライアンスリスク

　三井不動産グループの主たる業務である宅地建物取引業に関して、顧客に対する重要事項説明の誤りや不実告知等の法令違反により当局から行政処分等を受ける場合があります。また、会社法、建築基準法、個人情報保護法等、三井不動産グループが事業を行う上で関係する法令に違反した場合、三井不動産グループの信用の失墜、罰金等が課されることにより、三井不動産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、三井不動産グループでは、役職員の不正、業務上の過失等によるリスクが発生する可能性があります。当該リスクが顕在化した場合には、三井不動産グループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、三井不動産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　役職員が法令等を遵守し、より高い倫理観に従って行動するための基本的な事項を定める「三井不動産グループコンプライアンス方針」をはじめ、社内規程の制定と定期研修によるその周知徹底・啓蒙を推進しております。また、宅地建物取引業法等の主要な法令に関しては、法令遵守のため、各法令に応じた業務フローの策定を行い、研修やOJTによる周知徹底と法令遵守の定期的な自主点検を行っております。

④品質リスク

　三井不動産グループが行う不動産開発事業において設計・施工等の不備が発生した場合、また、三井不動産グループが賃貸・管理する施設において管理上の不備が発生した場合は、三井不動産グループの信用の失墜、想定外の費用及び開発計画、運営計画の遅延が生じる等、三井不動産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　不動産開発事業においては、一定の信用力・技術力を有する第三者に建物の設計・施工業務等を発注し、その設計・施工における品質を確保するため、三井不動産グループにて独自の品質基準を定め、設計・施工業務等の発注先による遵守徹底を図るとともに、発注者として施工状況の確認及び品質検査を実施しております。賃貸・管理する施設に関しては、業務内容に応じたマニュアルを策定の上、研修・OJTを通じて業務品質を確保しています。また、万一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。