平和不動産（8803）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

平和不動産(8803)の株価チャート　平和不動産(8803)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】

　平和不動産グループは、連結財務諸表提出会社（以下「平和不動産」という。）と連結子会社６社で構成されております。平和不動産グループが営んでいる主な事業内容、当該事業に携わっている会社名及び各社の当該事業における位置付けは、次のとおりであります。

　なお、平和不動産グループが営んでいる事業内容と、報告セグメントにおける事業区分は、同一であります。

（１）ビルディング事業

　平和不動産、株式会社東京証券会館、東京日比谷ホテル株式会社及び東京日本橋兜町ホテル株式会社は、証券取引所、オフィス、商業施設及び住宅等の開発、賃貸、管理ならびに売却等を行っております。

　平和不動産プロパティマネジメント株式会社は、プロパティマネジメント等を行っております。

（２）アセットマネジメント事業

　平和不動産及び平和不動産アセットマネジメント株式会社は、平和不動産リート投資法人の資産運用等を行っております。

　ハウジングサービス株式会社は、不動産の仲介等を行っております。

 

　上記の事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

 

 

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　平和不動産グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において平和不動産グループが判断したものであります。

 

経営方針、経営環境及び対処すべき課題等

　平和不動産グループでは、2020年度から2023年度の４か年を「街づくりに貢献する会社」として挑戦・飛躍していく期間と位置づけ、中期経営計画「Challenge＆Progress」を推進してきました。

　日本橋兜町・茅場町における街づくりおよび札幌の大規模再開発を推進し、外部成長・内部成長を通じた付加価値創出のビジネスモデルに転換するとともに、サステナビリティ施策の推進による社会課題の解決に貢献することで、業績においては連結営業利益120億円以上、EPS200円以上、ROE６％以上など、すべてのKPIを達成し、グループとして大きな飛躍を遂げる４年間となりました。

　今後のわが国経済は、雇用・所得環境が改善するもとで、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続くことが期待されます。一方、世界的な物価上昇や金融引き締めによる海外景気の下振れ等には引き続き注意すべき状況です。

　また、平和不動産グループの経営環境においては、働き方の多様化・質的変化、インバウンド需要拡大、人口減少・少子高齢化、都市・地域間競争の激化など、都市環境とライフスタイルの変化が進み、さらに資本効率向上への期待の高まり、サステナビリティ経営の高度化、デジタル技術の進展、自然災害の脅威増大などにより、平和不動産グループを取り巻く環境が目まぐるしく変化している状況です。

　こうした経営環境を踏まえ、平和不動産グループでは2024年３月29日に平和不動産グループパーパス「人々を惹きつける場づくりで、未来に豊かさをもたらす」を制定するとともに、平和不動産グループ長期ビジョン「WAY 2040」を策定し、2024年４月30日には新中期経営計画「WAY 2040 Stage 1」を策定いたしました。これらの計画に沿い、再開発事業の拡大、利益成長と資本効率向上の両立、社会価値の向上、経営基盤の強化等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいります。

 

◇新中期経営計画策定の背景および位置づけ

新中期経営計画「WAY 2040 Stage 1」（2024年度〜2026年度）では、長期ビジョン「WAY 2040」のスローガンである「場づくりの連続で、非連続な成長を遂げる“Bazukuri Company”へ」のファーストステージとして、日本橋兜町・茅場町ブランドの確立、平和不動産史上最大規模となる札幌再開発プロジェクトおよび長期ビジョンを実現するための新規事業分野への進出に挑戦することにより、「非連続な成長へのスタートダッシュ」の期間と位置付けます。

 

◇長期ビジョン実現に向けた新中期経営計画における重点戦略

 (1)再開発事業の拡大　〜人々を惹きつける場づくりの全国展開〜

　①日本橋兜町・茅場町ブランドの確立

　　東京初進出の「キャプションby Hyatt 兜町東京」のオープンによる新たな機能の導入によって街の様々な機能の相乗効果を創出いたします。また、FinGATEの拡張、平日・休日ともに賑わいをもたらす個性的な商業店舗の誘致・運営およびサステナブル先進タウン化等により、人々を惹きつける場づくりを多彩に展開し、日本橋兜町・茅場町ブランドを確立いたします。

　②平和不動産史上最大規模となる札幌再開発プロジェクトの推進

　　平和不動産史上最大規模の再開発プロジェクトとなる大通西４南地区第一種市街地再開発事業および札幌駅南口北４西３地区第一種市街地再開発事業を2028年の竣工に向け着実に推進し、札幌においても人々を惹きつける場づくりを展開することにより、札幌の都市競争力の強化に貢献いたします。

　③全国における再開発プロジェクトの展開

　　"Bazukuri Company”としてのプレゼンスを高めるため、全国主要都市における平和不動産保有アセットを中心とした再開発プロジェクトの事業化を推進します。

 

 (2)利益成長と資本効率向上の両立　〜賃貸事業＋資本回転型ビジネスの拡大と新規事業分野への進出〜

　①ビルディング事業における付加価値創出ビジネスモデルの展開

　　ポートフォリオの入替えを通じて、物件売却益を獲得するとともに、付加価値創出のビジネスモデルをサステナブルに展開します。

　②アセットマネジメント事業の収益拡大

　　平和不動産リート投資法人の成長サポート等により、アセットマネジメントフィーの拡大を図るとともに仲介ビジネスの安定的な成長等により、資本効率の高いグループ収益の拡大を図ります。

　③長期ビジョンを実現するための新規事業分野への進出

　　長期ビジョンのスローガンとして掲げる「非連続な成長」を遂げるためにホテル事業の強化およびM＆Aの活用等による新規事業分野への進出を模索します。

 

 (3)社会価値の向上　〜サステナビリティ施策の推進〜

　①サステナビリティ経営の実践

　　“Bazukuri Company”としての活動により、GHG排出量ネットゼロをはじめとした環境・社会課題の解決に取り組み、各ステークホルダーとの双方向のコミュニケーションにより、サステナブルな社会の実現に貢献します。

　②サステナブルな街づくりの推進

　　環境配慮、防災力向上等の社会課題解決に対応したビル開発、建物運営および設備投資を実施し、GHG排出量の削減等に取り組みつづけることにより、資産ポートフォリオの競争力を向上させます。

 

 (4)経営基盤の強化　〜成長加速に向けた人的資本の最大化〜

　①株主資本コストおよび株価を意識した経営の実践

　　2024年度から2026年度のROE目標として、株主資本コストを上回る７％以上を設定します。2024年度から2026年度の株主還元においては、株主資本コストおよび資本効率等を意識し、連結配当性向50％とし、自己株式取得については株価水準、投資計画および財務状況等を総合的に勘案し、機動的に実施します。

　②人的資本の最大化

　　長期ビジョンにおいて非連続な成長を遂げるため、キャリア開発およびDX人材の育成等によるパーパスの実現を担う人づくり、多様性を推進し活かす組織づくりおよび健康経営をはじめとした働きやすく活き活きとした職場づくりに取り組み、人的資本経営を推進します。

　③コーポレート・ガバナンスの更なる強化

　　取締役会の機能強化、政策保有株式の縮減等により、コーポレート・ガバナンスの更なる強化を図ります。

 

◇計数計画

 (1)財務・非財務KPI

 

※連結営業利益内訳

　　　　・ビルディング事業：138億円

　　　　・アセットマネジメント事業：24億円

　　　　・全社・消去：△22億円

※参考指標（財務健全性）：ネットD/Eレシオ2.0倍程度

 

 

 (2)キャピタルアロケーション（2024年度〜2026年度）

※現時点における大通西４南地区第一種市街地再開発事業（2028年度竣工予定）および札幌駅南口北４西３地区第一種市街地再開発事業（2028年度竣工予定）の竣工までの想定投資総額は合計約1,200億円。

 

　上記に記載した各KPI及び投資計画は、いずれも現時点における目標値又は計画値であって、その実現を保証するものではなく、実績値はこれらと大きく乖離する可能性があります。また、これらのKPI及び投資計画については経営環境の変化等に伴い、随時見直されることがあります。これらのKPI及び投資計画の達成を困難にする可能性がある主要なリスク要因については、後記「３　事業等のリスク」をご参照ください。

 

 

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において平和不動産グループが判断したものであります。

 

　平和不動産グループでは、事業遂行上のリスクを「リスク管理委員会」にて把握・検討し、対象となるリスク及び管理の所在等を明確にしております。また、リスクを適切に管理・統制すると共に、リスクの顕在化を可能な限り防止し、顕在化した場合はその影響を最小限にとどめるため、リスクマネジメント体制を整備しております。

 

（１）ビルディング事業について

　平和不動産グループは、ビルディング事業において証券取引所、オフィス、商業施設及び住宅等の開発・賃貸・管理並びに売却等を行っておりますが、このうち企業向けオフィスビルの賃貸がビルディング事業セグメントの営業利益の過半を占めております。

　オフィス賃貸事業は、地価の動向等のほかに、経済情勢、需給バランスの悪化など様々な要因によって、新規入居や退去の状況、賃料改定動向等の賃貸市況が変化し、賃貸料の水準や稼働率が影響を受ける可能性があり、これらの結果、賃貸収益が減少し、平和不動産グループの業績に影響を与える可能性があります。

　平和不動産グループは、景気変動による賃貸料減少の影響を相対的に受けにくいと判断している東京都心３区、地方主要都市を中心にビルディング事業を展開することなどにより、賃貸収益が大きく減少するリスクの低減を図っておりますが、当該地域における賃貸料や稼働率が平和不動産が想定する以上に景気変動、需給バランスの悪化等による影響を受けた場合などには、平和不動産グループの賃貸収益に大きな影響を及ぼす可能性があります。

　不動産開発及び売却においては、景気動向や不動産市場における需要の悪化、資材その他の建築費等の上昇等による投資の採算性の低下、今後の金利及び為替の動向、地価の動向、競合の状況、開発用地の仕入れの状況、共同事業者の破綻、開発の遅延、税制の変更等により、想定どおりの収益を獲得できず、平和不動産グループの業績に影響を与える可能性があります。

　平和不動産グループは、売却目的不動産等のリスクコントロールに関する取扱いを定めること等により、売却までに景気変動等の影響を受ける可能性の低減を図っておりますが、平和不動産グループが想定しない事情が生じた場合や、想定どおりの時期に売却できない場合等においては、想定した収益を獲得できない可能性があります。また、住宅分譲事業については、現在進行中のプロジェクトはありませんが、今後住宅分譲事業を行う場合には、大型物件の竣工及び引渡し等による業績変動、共同事業者の破綻、供給過剰による販売競争の激化等により、想定どおりの収益を獲得できない可能性があり、平和不動産グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

（２）日本橋兜町・茅場町及び札幌再開発等の不動産開発について

　平和不動産グループでは日本橋兜町・茅場町及び札幌再開発等の不動産開発を行っておりますが、既存ビルの取壊し等の際には、テナントの立ち退きに関する費用や建物の除却損等により特別損失が発生することがあります。また、現在賃貸収益を得ている既存の賃貸事業資産を再開発する際には、開発期間中は当該資産からの賃貸収益が減少することがあります。さらに、不動産開発に際しては、計画的な事業計画の立案・推進等を行っておりますが、平和不動産が計画時に想定していなかった事情により、地価や資材その他の建築費等の上昇、開発にかかる許認可手続きの遅延、関係者との合意形成期間の長期化、建設工事等の不備やオフィス市況の悪化によるテナント誘致の遅延等が生じることにより、想定外の費用発生やプロジェクトの遅延もしくは中止による賃貸収益の減少等を余儀なくされる場合があり、その結果、平和不動産グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

（３）賃貸事業資産及び収益用不動産への投資と有利子負債残高の推移について

　平和不動産グループは、収益力の強化・安定を目指し、賃貸事業資産及び収益用不動産の取得や建替え、開発等を進めておりますが、その取得資金や建設資金等を主に有利子負債により調達していることから、金融情勢や金利の動向等によっては金融費用が増加し、平和不動産グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

　平和不動産グループは、有利子負債残高及びネットD/Eレシオを適切な水準に維持し、有利子負債の調達の大半を長期による借入とし、借入の大半について金利を固定化して金利変動による影響を少なくするべく対処しておりますが、金融情勢や金利の動向等の環境が平和不動産グループの想定と異なる状況となった場合には、平和不動産グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

　なお、過去５連結会計年度における有利子負債残高及びネットD/Eレシオ等は、次のとおりであります。

 

　（注）有利子負債は、短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、流動負債　その他（一

　　　　部）、社債、長期借入金、長期未払金であります。ネットD/Eレシオは、ネット有利子負債（有利子負債から現

　　　　金及び預金・有価証券を減じたもの）を純資産で除したものであります。

 

 

（４）資産価格の変動について

　平和不動産グループが保有する賃貸事業資産については、一部の少額資産を除き外部の不動産鑑定会社による鑑定評価等の価格評価を毎期末に取得しており、資産価格の変動を注視しておりますが、今後の不動産市況の動向等により、平和不動産グループが保有する不動産の価格が下落した場合等には、減損損失及び棚卸資産に対する評価損の計上等により、平和不動産グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、平和不動産グループは、投資有価証券を保有しており、政策保有株式については、中長期的な事業展開上有益であると考えられる、取引関係の強化、財務活動の円滑化、事業提携の強化等を目的として、株式の政策保有を行っています。平和不動産は、毎年、取締役会において、中長期的な事業展開上有益であると考えられる、取引関係の強化、財務活動の円滑化、業務提携の強化等の保有目的に沿っているか、及び個別の政策保有株式について、保有に伴う便益や資本コスト等を総合的に勘案し、保有の適否を検証しております。かかる検証の結果、保有の妥当性が認められないと判断された場合には、株価や市場動向等を考慮して売却することにより縮減していくこととしておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する投資有価証券の価値が大幅に下落した場合には、平和不動産グループの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。

 

（５）繰延税金資産に係る財務上の影響について

　平和不動産グループは、将来の課税所得の見積り等に基づいて繰延税金資産の回収可能性を評価しております。平和不動産グループの経営計画に基づき将来の課税所得を見積っておりますが、景気変動、不動産市況、金融情勢の変化等により、計画どおりに推移せず、その見積額が減少し繰延税金資産の一部又は全部を回収できないと判断した場合、あるいは税制関連の法令改正がなされ、法人税率の引き下げ等が行われた場合、繰延税金資産を減額し、税金費用を計上することになります。その結果、平和不動産グループの業績及び財務状況が影響を受ける可能性があります。

 

（６）三菱地所株式会社との資本業務提携について

　平和不動産は、2011年２月17日付で、三菱地所株式会社との間で資本業務提携契約を締結しました。現在、同契約に基づき、三菱地所株式会社との間で密接な事業上の協働関係を構築のうえ、日本橋兜町・茅場町地区の再開発に関する取り組みを中心に事業シナジーを最大化させるべく当該資本業務提携に取り組んでおりますが、事後的に発生した想定外の事象や環境の変化等によって、当該資本業務提携について当初期待した効果が得られない可能性があるほか、将来、何らかの事由により当該資本業務提携が終了する可能性もあり、その結果、平和不動産グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

（７）自然災害等について

　地震その他の自然災害、事故やテロその他の人災により保有資産が劣化または消滅することにより修繕、建替のために多額の支出を余儀なくされたり、賃貸収益が減少し、平和不動産グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。平和不動産グループは、保有資産に対する防災機能の強化及びBCP対策の強化等の施策により、自然災害等による影響の低減を図っておりますが、平和不動産グループの想定しない事情が生じた場合には、これらの施策による効果が得られない可能性があります。

 

（８）不動産関連法制について

　平和不動産グループの各事業には、借地借家法、建築基準法、都市計画法等、各種法規制が適用されております。将来、これらの法規制が改正された場合や、新たな法規制が設けられた場合には、新たな義務や費用負担の発生等により、平和不動産グループの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。また、平和不動産グループは、法規制改正情報等の早期入手、弁護士による見解入手、許認可行政機関との円滑なコミュニケーション等を行っておりますが、このような施策にもかかわらず、平和不動産グループの想定と異なる法規制の改正や新規制定が行われる可能性があります。

 

（９）従業員による不正リスクについて

　平和不動産グループは、内部統制システムの整備・維持を図り各種法令等の遵守に努めております。役職員の意識改革、管理体制の強化・充実等、内部通報制度の充実、不正行為に対する厳格な対応等の再発防止策を徹底しておりますが、これらの施策にも関わらず、従業員による不正行為があった場合、平和不動産グループの社会的信用、業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。

 

（10）サステナビリティに関するリスクについて

　平和不動産グループは、平和不動産グループの経営計画なども踏まえつつ社会課題を洗い出し、平和不動産としての重要度及びステークホルダーにとっての重要度という２軸で検討し、平和不動産が目指す社会価値及びマテリアリティ（重要課題）を特定しており、サステナビリティ経営を重要課題の一つとして認識しています。平和不動産グループの事業に影響を及ぼす可能性のあるリスクとしては、「（７）自然災害等について」に記載のリスクに加え、環境負荷の小さい不動産開発・運営を求める規制の強化による開発機会の減少や運営費用の増加、環境負荷の小さなオフィスビルへの顧客企業のニーズの変化及びこれらに対応できないことによるレピュテーションの低下などがあります。平和不動産グループは、サステナビリティ経営の実践に向けた、サステナビリティ施策の円滑な推進を目的に、代表執行役社長を委員長とする「サステナビリティ委員会」を中心に、気候変動などの環境に対する取り組みを含め、サステナビリティ施策に関するPDCAをモニタリングし、重要な内容については取締役会への報告等を行うことにより、サステナビリティ経営の実効性を高めておりますが、これらのリスクへの対応が遅れる場合は、平和不動産グループへの業績及び財務状況に想定を超える影響を与える可能性があります。

 

（11）情報セキュリティに関するリスクについて

　平和不動産グループでは、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っており、サイバー攻撃、平和不動産グループの役職員によって外部への情報漏えいが発生した場合、平和不動産グループの社会的信用の低下、損害賠償の発生等により、平和不動産グループへの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。平和不動産グループは、情報セキュリティ管理体制の確立、基本方針に基づいた社内規程の整備、情報セキュリティの確保に必要な教育等の継続的な実施等による不正アクセス、破壊、情報漏えい、改ざん、紛失、盗難などの脅威から情報資産を確保し、安全性を確保するために、適切な対策の実施に努めておりますが、サイバー攻撃は日々高度化しており、これらの対策によっても全ての情報漏えいを防ぐことができる保証はなく、これらのリスクが顕在化した場合には、平和不動産グループへの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。また、平和不動産グループは業務運営にあたって情報通信システムを用いており、当該システムがサイバー攻撃を受けた場合や当該システムにシステム障害が発生した場合などには一定期間業務運営が停止することなどにより平和不動産グループへの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。

 

（12）感染症に関するリスクについて

　新型コロナウイルス感染症のような感染症の大規模な流行が発生した場合、国内外における行動制限や経済活動の停滞等に伴い、平和不動産グループの賃貸事業資産においてホテル稼働率の低下、入居テナントの業績悪化等による賃貸料の減額・退去、自社経営の店舗売上の減少等が起こり、平和不動産グループへの業績及び財務状況に影響が生じる可能性があります。平和不動産グループは、リスクマネジメント体制によりリスクマネジメントを行っておりますが、これらのリスクが顕在化した場合には、平和不動産グループへの業績及び財務状況に想定を超える影響を与える可能性があります。