東京建物（8804）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業などのリスク

東京建物(8804)の株価チャート　東京建物(8804)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】 　東京建物及び東京建物の関係会社98社（うち、連結子会社44社、持分法適用関連会社41社）が営んでいる主な事業の内容、当該事業に係る主要な会社名及び位置付けは以下の通りであり、各事業の区分は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項(セグメント情報等)」に記載のセグメント情報の区分と同一であります。 （１）ビル事業　東京建物は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び運営等を行っております。　連結子会社である名駅２丁目開発特定目的会社及び㈲東京プライムステージを営業者とする匿名組合ほか５社並びに持分法適用関連会社である霞が関開発特定目的会社は、オフィスビル等の賃貸・運営を行っております。　連結子会社である東京不動産管理㈱、新宿センタービル管理㈱、東京ビルサービス㈱及び西新サービス㈱は、建物管理等を行っております。　連結子会社であるエキスパートオフィス㈱は、サービスオフィス・コワーキングスペースの運営を行っております。　連結子会社である㈱プライムプレイスは、商業施設の管理・運営を行っております。 （２）住宅事業　東京建物は、マンション等の開発、販売、賃貸等を行っております。　連結子会社である㈱東京建物アメニティサポートは、マンション管理等を行っております。　東京建物及び連結子会社であるかちどきGROWTH TOWN㈱は、マンションの賃貸・運営を行っております。　連結子会社である㈱イー・ステート・オンラインほか２社は、マンション分譲等におけるWEBプロモーションに関連するサービス等を行っております。 （３）アセットサービス事業　連結子会社である東京建物不動産販売㈱は、不動産の仲介・コンサルティング・買取再販を行っております。　連結子会社である日本パーキング㈱は、駐車場の開発・運営等を行っております。 （４）その他事業（体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業））　連結子会社である東京建物リゾート㈱は、ホテル、温浴施設及びゴルフ場の運営を行っております。　東京建物及び連結子会社である㈱河口湖カントリークラブほか１社は、ゴルフ場の運営を行っております。（ファンド事業（旧資産運用事業））　連結子会社である東京建物不動産投資顧問㈱は、不動産投資に関するコンサルティング及び不動産ファンドの組成・運用を行っております。　連結子会社である㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントは、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく資産運用会社として投資法人の資産運用を行っております。（海外事業）　東京建物及び連結子会社であるTokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.、Tokyo Tatemono US Ltd.、Tokyo Tatemono (Thailand) Ltd.、TT Investment Holdings Australia Pty Limited及びTokyo Tatemono UK Ltd.は、連結子会社５社・持分法適用関連会社37社を通じて、米国、豪州、タイ及び中国等において不動産の開発等を行っております。　連結子会社である東京建物(上海)房地産咨詢有限公司は、中国において不動産コンサルティングを行っております。（その他）　東京建物は、不動産の鑑定評価を行っております。　連結子会社であるTokyo Legacy Parks㈱は、都立明治公園においてPark-PFI事業を行っております。　連結子会社であるTokyo Sports Wellness Village㈱は、複合型スポーツレジャー施設「有明アーバンスポーツパーク（通称名：livedoor URBAN SPORTS PARK）」の整備・運営を行っております。　連結子会社であるWonderScape㈱は、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営等を行っております。 　以上の事項を事業系統図によって示すと次の通りであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　東京建物グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下の通りであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において東京建物グループが判断したものであります。 （１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等① グループ長期ビジョン　東京建物グループは、持続的成長と中長期的な企業価値の向上を目指すため、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」を策定しております。長期ビジョンでは、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円を達成するとともに、SDGs達成への貢献を果たすことを掲げております。 〈東京建物グループ長期ビジョン〉※１ 長期ビジョンの目標時期について、2025年度から2027年度までのグループ中期経営計画策定時(2025年１月)より「2030年頃」から「2030年」へ変更※２ 固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、本中期経営計画期間より事業利益の定義を変更変更前 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益変更後 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）※３ 今後の事業利益の構成変化の見通しを踏まえ、本中期経営計画期間より記載内容を変更 ②グループ中期経営計画　長期ビジョン公表以降、新型コロナウイルス感染症による人々の行動変容、地政学リスクの高まり、異次元の金融緩和政策からの転換、インフレ等による建築費の急激な高騰など、東京建物グループがおかれている事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しております。このような認識のもと、東京建物グループは、長期ビジョンの実現に向けたマイルストーンとして、2025年に2025年度から2027年度までの３年間を対象とするグループ中期経営計画を策定しております。 a. 基本方針「強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現する」ことを掲げ、「資産回転型事業の加速・拡大」、「安定収益基盤の強靭化」及び「規律あるバランスシートコントロール」に重点的に取り組むとともに、「成長を支える経営インフラの高度化」を推し進めてまいります。 b. 重点戦略本中期経営計画の基本方針に基づき６つの重点戦略を定めるとともに、“BASE（成長の礎）”をコンセプトとして各重点戦略に係る取り組み方針を策定・実行することにより、各事業をより一層強化してまいります。 c. 事業ポートフォリオ戦略事業ポートフォリオを「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の３つに分類のうえ適切に管理していくとともに、分類ごとの特性を踏まえた取り組み方針に基づき各種取り組みを推進してまいります。 本中期経営計画期間における事業利益の構成については「賃貸：分譲・売却：サービス＝30％：60％：10％」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出と資本効率の向上を図ってまいります。また、2030年の利益構成は、従来の想定から「賃貸」の割合を減少、「分譲・売却」の割合を増加する方向へ変更し、事業環境の変化に適応しながら、高水準の資本効率と利益成長の実現を目指してまいります。 d. キャッシュアロケーション本中期経営計画の３年間において、前中期経営計画対比で年平均２倍となる１兆1,400億円の回収と同1.8倍となる１兆2,800億円の投資による資産回転の加速によって、資本効率向上と持続的・安定的な利益成長の両立を目指してまいります。 ③ マテリアリティ東京建物グループは、長期ビジョンの達成に向けて、事業を通じて実現すべき社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から14のマテリアリティ（重要課題）を特定しております。事業を通じてマテリアリティの解決に取り組み、長期ビジョンを達成するとともに、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。 〈東京建物グループマテリアリティ〉 （２）目標とする経営指標　グループ中期経営計画（2025～2027年度）において、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、連結営業利益に固定資産売却損益や持分法投資損益等を加えた「連結事業利益」を利益指標として採用しております。本中期経営計画における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。　また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」、さらに2027年度末時点における政策保有株式の純資産比率「10％以下」、固定資産及び政策保有株式をあわせた売却「1,300億円以上」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。

３【事業等のリスク】　東京建物グループは、企業価値の安定的な向上に向け、東京建物グループの事業に影響を及ぼす可能性のあるリスクを適切に管理するため、関連規程を整備するとともに、リスクマネジメント体制を構築し、継続的なリスクのモニタリング・コントロールを実行しております。（１）リスクマネジメント体制　東京建物は、リスクマネジメントの推進にあたり、「リスク管理規程」に基づき、社長を「リスク管理統括責任者」として定めるとともに、東京建物グループのリスク管理を統括するため、社長を委員長とする「リスクマネジメント委員会」を設置しております。　リスクマネジメント委員会では、リスクマネジメントに関する年次計画の策定、東京建物グループの経営上重要なリスク（対策優先リスク）に係る評価及び分析、予防策並びに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施するとともに、その内容を取締役会に対して定期的に付議・報告を行っております。　また、対策優先リスク以外のリスク（部門管理リスク）については、リスク管理規程に定める「リスク管理責任者」である各部室店長のほか、各会議体がリスク対応組織（リスクオーナー）として、リスクの予防及び管理を適切に実施しております。　さらに、リスクマネジメント活動に係る実効性の維持・向上のため、リスクガバナンス（３ラインモデル）体制を構築しており、コーポレート部門及び各事業本部企画部門（第２線）は、各部室店等（第１線）のリスク管理に関して、モニタリング、支援、指導を行い、内部監査室（第３線）は、これらのコーポレート部門及び各事業本部企画部門による各部室店等のリスク管理に対する対応について、監査、助言を行うこととしております。 （東京建物グループリスクマネジメント体制図） （２）事業等のリスク　東京建物グループでは、リスクを「東京建物グループにおける業務遂行に伴い生じるすべての不確実性」と定義し、東京建物グループにおけるリスクに関して、影響度（財務損失・人的損失等）、発生可能性、事業環境の変化及び企業の価値観の観点からリスクアセスメントを実施し、リスクマネジメント委員会において、同委員会が直接モニタリングするべき「対策優先リスク」を特定しております。　対策優先リスクを含む、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のある主なリスクを、以下に記載しております。なお、以下に記載したリスクは東京建物グループに係る全てのリスクを網羅したものではなく、その他のリスクも存在し、投資家の判断に影響を及ぼす可能性があります。　文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において入手可能な情報に基づき、東京建物グループが判断した内容であります。 ① 不動産開発に関するリスク　東京建物グループは、不動産開発事業で想定されるリスクを、主にグループ経営会議において、あらかじめ把握・分析し、対策を講じたうえで事業を推進しておりますが、天候不順、自然災害の発生、許認可の取得の遅延、土壌汚染や埋設物の判明その他の予期し得ない事象等の影響により、事業におけるスケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ② 金利の変動に関するリスク　東京建物グループは、有利子負債の大部分を長期の借入等とする安定的な資金調達を行うとともに、ほぼ全ての長期借入について金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処しておりますが、金利が上昇した場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また東京建物グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。 ③ 物価変動に関するリスク東京建物グループは、各事業における原価の動向を常に把握・分析するなど、収益性への影響を注視しておりますが、大幅かつ急激な物価変動が発生し、コスト上昇分を必ずしも賃料や販売価格に反映することができない場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 不動産市況の動向に関するリスク　東京建物グループは、国内外の景気動向や不動産市況を常に把握・分析し、経営への影響を注視しておりますが、急速又は大幅な景気や市況の変動により、賃貸オフィス市場における企業業績悪化に伴うオフィスニーズの減退、分譲住宅市場における顧客の購入意欲の低下、不動産投資市場における投資需要の低下等が生じた場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 保有株式に関するリスク　東京建物グループは、取引関係の維持・強化等により、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）」に則り、取締役会へ取引実績等を定期的に報告し、保有意義の適否を検証するなど、縮減に向けて適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥ 情報漏洩・セキュリティに関するリスク東京建物グループは、各事業において個人情報を含む機密情報を取り扱い、社内業務や顧客サービスの基盤として情報システムを活用しております。このため、「情報管理規程」等を整備し、文書・データ管理の強化、端末のセキュリティ対策、リスクを想定した訓練の実施など、適切な情報管理とシステム運用に努めるとともに、必要に応じてサイバー保険も付保しております。しかし、サイバー攻撃やシステム障害、自然災害、委託先事故、役職員の不注意等により情報漏洩が発生した場合や情報システムが正常に利用できない事態が生じた場合には、業務停滞、顧客サービス低下、追加コストの発生、社会的信用の失墜や損害賠償などを招き、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦ 環境問題・気候変動に関するリスク　東京建物グループは、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の強化や異常気象の頻発・激甚化等は、東京建物グループの事業に影響を及ぼす可能性があると考えております。そのため、東京建物社長を委員長とするサステナビリティ委員会における審議を経て「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言」に賛同し、TCFD提言に沿ったシナリオ分析を行うことで、気候変動に関するリスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに東京建物グループの事業利益に与える影響を検証しております。また、東京建物は「自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）提言」に賛同し、TNFD Adopterに登録するとともに、TNFDが推奨する「LEAPアプローチ」に沿って、東京建物グループの自然との接点の特定、自然への依存と影響の診断、自然関連のリスクと機会の評価及び対応と報告を整理しています。そのうえで、マテリアリティ（重要課題）として特定した「脱炭素社会の推進」及び「循環型社会の推進」に関する目標を設定し、目標の達成に向けた取り組みを推進しております。しかし、今後、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧ 自然災害・人災等に関するリスク　東京建物グループでは、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合に備え、各種規程やマニュアルの整備、定期的な訓練の実施など、有事の際における事業継続のための対策を講じておりますが、自然災害や人災等が発生した場合には、従業員の被災による事業活動への支障や、東京建物グループが保有、管理、運営する不動産の価値低下等を招くおそれがあり、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑨ 法令遵守に関するリスク　東京建物グループは、会社法、金融商品取引法、労働基準法、宅地建物取引業法、建築基準法をはじめとする法規制のもとで事業活動を行っております。また、「コンプライアンス憲章」及び「コンプライアンス規程」に基づく法令遵守のための体制を整備し、東京建物グループとその役職員に対し、定期的な研修をはじめとする教育等を実施しておりますが、東京建物グループとその役職員が法令等に違反した場合、東京建物グループの社会的信用の失墜、罰金・罰則等が課されることにより、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩ 法制、税制、政策の制定・改定に関するリスク　東京建物グループの事業は、各種法令のほか、各自治体が制定した条例、税制等の規制に影響を受けているため、関係当局、業界団体及び専門家等より、適時情報を収集し適切な対応を図ったうえで事業を推進しておりますが、将来において、関連する法令、条例、税制等が制定・改定等された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また東京建物グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。また、税務申告において税務当局との見解に相違が生じた場合は、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑪ 海外展開におけるカントリーリスク　東京建物グループは、グループ中期経営計画の重点戦略「海外事業の拡大」に基づき、米国、豪州、タイ及び中国等において事業展開を行っております。海外での事業にあたっては、進出国における政治・経済情勢や法規制等に精通した現地企業との連携等を通じて必要かつ適切な情報収集に努めておりますが、進出国における政治・経済情勢の悪化、法規制の変更、治安の悪化等により、事業の休停止、スケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑫ 感染症に関するリスク　わが国においては、新型コロナウイルス感染症の再拡大やインフルエンザの流行等により、経済が停滞又は悪化した場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。東京建物グループが海外事業を展開している国（米国、豪州、タイ及び中国等）においても同様の懸念があり、経済が停滞又は悪化した場合には、東京建物グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。