京阪神ビルディング（8818）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

京阪神ビルディング(8818)の株価チャート　京阪神ビルディング(8818)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】京阪神ビルディンググループは、京阪神ビルディング、連結子会社２社及び持分法適用関連会社３社で構成されており、土地建物賃貸を主な事業の内容とし、それに付随するビル管理等の事業活動を行っております。京阪神ビルディング及び関係会社の当該事業における位置付けは、次のとおりであります。なお、京阪神ビルディンググループは、土地建物賃貸事業の単一セグメントであります。土地建物賃貸事業オフィスビル、データセンタービル、ウインズビル（場外勝馬投票券発売所）、商業施設等営業用建物を直接賃貸するほか、建物所有者から建物を賃借し、これを転貸しているものもあります。また建物・機械設備の維持管理、清掃等のビル管理も当事業に含めております。以上の事項を系統図によって示すと次のとおりであります。 (注)１．京阪神建築サービス㈱は、2024年３月末をもって事業を停止（休眠）しております。２．上記の他に、持分法適用関連会社３社があります。

有価証券報告書（2026年3月決算）の情報です。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、京阪神ビルディンググループが判断したものであります。（1）経営方針京阪神ビルディンググループは、以下の経営理念及びサステナビリティ方針のもと、企業活動を通じた社会課題解決への取り組みにより、持続可能な社会の実現に貢献するとともに、京阪神ビルディンググループの企業としての持続的な成長を目指しております。私たちの理念・行動指針経営理念１. 価値ある事業空間を提供しお客様と共に発展することにより、社会に貢献します。２. 信用を重んじ質を重視した経営を堅持して、お客様・株主・社員の信頼に応えます。３. 革新と効率を尊び、活力ある企業風土を築きます。企業行動指針１. お客さま本位の徹底　お客さまのニーズと信頼に応え、安全で良質な環境とサービスを提供します。２. コンプライアンスの実践　法令および規律を遵守し、高い倫理観に根ざした社会的良識をもって行動します。　また、公正、透明、適正な取引を行い、政治、行政との健全かつ正常な関係を保ちます。　反社会的勢力および団体とは一切関係を遮断し、毅然とした対応をします。３. 社会発展への貢献　地域との良好な関係を構築し、良き市民として積極的に社会貢献活動を行います。４. 公正な情報開示　株主はもとより、広く社会とのコミュニケーションをとり、企業情報を適時、的確かつ公正に開示します。５. 環境問題への取り組み　環境保全は経営の重要な課題であることを認識し、自主的、積極的に環境問題に取り組みます。６. 個性を尊重する企業風土　ゆとりと豊かさを実現し、安全で働きやすい職場環境を確保するとともに、社員の人格、個性を十分尊重します。サステナビリティ方針環境問題に積極的に取り組み、未来の豊かな環境と事業活動との両立を目指します。１．気候変動への対応２．資源の持続可能な利用と循環型社会への貢献３．生物多様性への配慮ステークホルダーとの協働を通じ、社会全体の継続した発展を目指します。４．人権の尊重５．お客さまへの貢献６．株主・投資家との対話７．取引先との協働８．地域社会への貢献９．従業員への取り組み（ウェルビーイングの取り組み）コンプライアンスの遵守や公正な情報開示を通じて、透明性高くあり続けます。 10．サステナブル経営への取り組みの監督 11．コンプライアンスの遵守 12．ESG関連情報の開示とコミュニケーション（2）経営戦略・経営指標京阪神ビルディンググループは、堅実な経営基盤を堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために新規投資を継続的に実施して、事業の発展を目指す方針であります。中長期的に新規優良物件に対する投資を継続して推進するとともに、既存施設の見直しも進めて、経営効率の改善及び健全な財務体質の維持に努めてまいります。この方針の下、創立100周年（2048年）を見据えた成長基盤の確立とサステナブル経営推進、資本コストや株価を意識した経営の実現のために体制強化と新たな取り組みが必要であると考え、2023年５月に長期経営計画を以下のとおり策定し、2024年９月に一部見直しを行い、推進しております。 ※ 2026年７月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を実施予定であります。2026年３月期以前は分割後ベースに数値を調整しております。 ●　マテリアリティ（サステナビリティ重要課題）を特定し、取り組みを開始●　GHG排出量削減目標を設定（2031年３月期までに2020年３月期比で「Scope１+２の排出量46％削減」を目指す）（2051年３月期までに「Scope１+２+３の排出量　ネットゼロ」を目指す）※Scope１：自社での燃料の使用による直接排出の温室効果ガスの排出量※Scope２：他社から供給された電気、熱、蒸気の使用による間接排出の温室効果ガスの排出量※Scope３：Scope１,２以外の自社の活動に関連する他社の温室効果ガスの排出量●　グリーンビル認証取得面積率50％以上の追求（2031年３月期まで）●　人的資本経営に向けた取り組み強化（人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等）本計画については２期に分けて計画を推進してまいります（フェーズⅠ：2024年３月期から2028年３月期、フェーズⅡ：2029年３月期から2033年３月期）。本計画期間を通じて長期保有資産の積み上げを継続的に進めていくとともに、計画の各フェーズに応じて、新規事業の収益化に向けた準備、成長基盤強化と環境変化に対する体制強化（フェーズⅠ）、新規事業の収益実現（フェーズⅡ）を図ってまいります。具体的には、健全な財務体質を堅持しつつ、多様なアセットタイプや、きめ細かいビル管理等の京阪神ビルディンググループが持つ従来の強みを活かした成長促進を図るとともに、資産回転型事業による資産の拡充と組み換え、エクイティ投資・海外投資、一段と多様なアセットタイプへの投資等に取り組むことで、ストック事業とフロー事業のバランスのとれた収益構造への転換や、景気変動リスクを低減し、安定した収益基盤の拡充を図る方針であります。そして、フロー事業への取組等によるROA向上を目指し、結果としてROEの改善・向上の実現を目指します。また、１株当たり利益を重視した安定的な配当・増配を継続し、本計画期間中の配当性向は45％程度を目指してまいります。併せて本計画では、GHG排出量削減目標やグリーンビル認証取得面積率の目標設定など、京阪神ビルディンググループのマテリアリティ（重要課題）に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理を図っていくとともに、人材育成や多様な人材の確保など長期経営計画を支える人員構成とすべく、人的資本経営に向けた取組の強化を図るなど、ESGを意識したサステナビリティ戦略も推進してまいります。本計画の達成状況を判断するための客観的な指標は以下のとおりであります。なお、本計画においては、投資手法の多様化を事業戦略の一環としていることから、償却前事業利益＝事業利益（営業利益＋投資事業組合運用損益等＋固定資産売却損益）＋減価償却費を重要な経営指標としております。（2026年３月期から、事業利益の定義に「固定資産売却損益」を追加） ① 業績計画（数値目標）長期経営計画フェーズⅠ2024年３月期～2028年３月期フェーズⅡ2029年３月期～2033年３月期事業利益(営業利益＋投資事業組合運用損益等＋固定資産売却損益)80億円(2028年３月期)140億円(2033年３月期)償却前事業利益(事業利益＋減価償却費）120億円(同上)180億円(同上)自己資本比率30％以上（財務規律として）ネット有利子負債　　／EBITDA倍率10倍程度（財務規律として）ROA(事業利益／総資産）4.0％以上5.0％以上ROE(当期純利益／自己資本）7.0％以上8.0％以上（注）自己資本比率：自己資本／総資産ネット有利子負債／EBITDA倍率：ネット有利子負債／償却前営業利益（営業利益＋減価償却費）ROA（事業利益／総資産）：事業利益／（（前連結会計年度末総資産＋当連結会計年度末総資産)／２）ROE（当期純利益／自己資本）：当期純利益／（（前連結会計年度末自己資本＋当連結会計年度末自己資本)／２） ② 投資計画長期経営計画フェーズⅠ2024年３月期～2028年３月期(累計)フェーズⅡ2029年３月期～2033年３月期(累計)合計不動産投資収益物件の取得500億円1,300億円1,800億円エクイティ投資80億円80億円160億円海外投資50億円200億円250億円既存物件の建替え40億円50億円90億円更新修繕投資既存物件の大規模修繕100億円100億円200億円計770億円1,730億円2,500億円投資回収収益物件の売却－800億円800億円ネット投資額770億円930億円1,700億円（3）優先的に対処すべき事業上の課題今後のわが国経済は、春闘での高い賃上げなど良好な所得環境を背景に、個人消費の増加が期待されます。また、深刻化する人材不足への対応として、省力化やデジタル関連投資を中心に企業の設備投資も堅調に推移し、緩やかな景気回復が続くとの見方があります。一方で、緊迫したイラン情勢の長期化による物価上昇が個人消費を下押しする懸念や中国によるレアアースの輸出規制に伴う供給制約リスク、さらには国内の積極財政に伴う予期せぬ金利上昇や円安の急進など、景気が下振れするリスクにも十分に留意する必要があります。不動産賃貸業界におきましては、都心部を中心に空室率は底堅く推移している一方、中長期的には日本の労働力人口が減少に転じることで新規需要は減速する見通しであり、オフィス賃貸市況の将来見通しは楽観できないと考えられます。また、少子高齢化、緊迫化する国際・政治情勢、サステナビリティに対する社会要請の高まり、AIの普及等、わが国を取り巻く環境に大きな変化がみられます。こうした事業環境の変化に対処すべく、前項「（2）経営戦略・経営指標」にて記載のとおり、京阪神ビルディンググループは2024年３月期から2033年３月期の10ヵ年を対象とする長期経営計画を策定し、2024年９月に一部、見直しを行いました。本計画に掲げる重点施策の中でも特に「次なる成長へ向けた新規事業投資戦略」と「ESGを意識したサステナビリティ戦略」の２点を重点的に対処すべき課題と捉え、取組を加速してまいります。特に重点的に対処すべき課題としております２点につきましては、以下のとおりです。 ①次なる成長へ向けた新規事業投資戦略（イ）首都圏を中心としたオフィス、物流倉庫、都市型商業ビルの取得（ロ）昨今のデータ通信量の増加に応える新データセンタービル開発用地の取得（ハ）フロー事業（資産回転型事業、エクイティ投資）への取組など投資手法の多様化（ニ）アセットタイプの一段の多様化（法人向け賃貸レジデンス、ヘルスケア施設等）（ホ）他社とのアライアンスも含めた海外投資の取組 ②ESGを意識したサステナビリティ戦略（イ）TCFD提言への取組を通じた気候変動問題への積極的な対応（ロ）京阪神ビルディングのマテリアリティ（重要課題）に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理（GHG排出量削減目標の設定、グリーンビル認証取得面積率の目標設定等）（ハ）人的資本経営に向けた取組強化（人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等）上記重点的に対処すべき課題に取り組みつつ、今後とも外部環境や不動産市況等の変化を機敏に捉えながら、長期経営計画を着実に推進することによってステークホルダーの皆様の負託に応えてまいります。

事業等のリスク

３【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において京阪神ビルディンググループが判断したものであります。 (1) 自然災害、人的災害等大規模な地震、風水害等の自然災害や突発的事故、火災、テロ等の人的災害が発生した場合には、京阪神ビルディンググループの建物、設備が毀損、滅失又は劣化する等により京阪神ビルディンググループの経営成績及び財政状態が影響を受ける可能性があります。上記に対して京阪神ビルディンググループは、BCP対応ビルへのリニューアルを適宜実施しております。新築ビルだけでなく、既存ビルについても災害に強いビルへの転換を図り、運用面でもBCP計画の準備・訓練を行うことにより、経営成績及び財政状態への影響抑制に努めております。 (2) 気候変動について京阪神ビルディンググループは気候変動を含む環境課題への対応を重要な経営課題の一つとして認識し、マテリアリティとして、「気候変動に対するレジリエンス強化」「環境負荷低減策による資源の持続可能な利用」等を掲げ、事業を通じて気候変動に関連する社会課題の解決に貢献できるよう、取組を進めていきます。気候変動対応を含めたサステナブル経営を全社横断的に推進するため、代表取締役社長を委員長と定め、各種ポリシーや目標、各種施策の検討・立案を目的とするサステナビリティ委員会の設置、また、体制整備や各種施策の実行を目的としてサステナビリティ推進室を設置し、環境課題への対応に努めております。なお、想定を超える事業環境の急激な変化や省エネ規制の強化、建築コスト・資材価格等の高騰により、京阪神ビルディンググループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 土地建物賃貸事業について京阪神ビルディンググループは、土地建物の賃貸を主たる事業としております。貸ビル等の賃貸事業は、景気動向、企業業績、需給動向などの影響を受けやすい傾向にあります。周辺の不動産賃貸市況の動向等によっては、賃貸料の低下や空室率の上昇により京阪神ビルディンググループの業績が影響を受ける可能性があります。また、京阪神ビルディンググループは、不動産取得に付随して発生する不動産取得税及び登録免許税については取得時に費用処理しております。このため、京阪神ビルディンググループが多額の不動産を取得した場合、不動産取得税及び登録免許税の費用計上により、京阪神ビルディンググループの経営成績が大幅に変動する可能性があります。なお、上記に対して京阪神ビルディンググループは、オフィスビル、データセンタービル、ウインズビル（場外勝馬投票券発売所）、商業施設・物流倉庫等の多様な物件を賃貸しておりますので、市況変動の影響を受ける度合いは比較的低くなっております。今後はアセットタイプをさらに多様化することで、より市況変化に強い安定したポートフォリオの構築を進めてまいります。また、新規投資に当たっては中長期的な採算を重視しリスクの低減に努めてまいります。 (4) 大阪地区における事業展開について京阪神ビルディンググループの賃貸物件は、大阪府(特に大阪市)を中心とした京阪神地区に集中しております。土地建物賃貸事業の売上高のうち大阪府の割合は、2024年３月期78.8％、2025年３月期78.9％、2026年３月期79.5％と高い水準で推移しております。従いまして、大阪地区における大規模な地震その他の災害、貸ビルの需給動向等により、京阪神ビルディンググループの業績が影響を受ける可能性があります。土地建物賃貸事業の売上高の地区別構成比 2024年３月期(％)2025年３月期(％)2026年３月期(％)大阪府(うち大阪市)78.8(74.5)78.9(74.6)79.5(75.4)兵庫県2.52.52.4京都府2.92.72.3首都圏14.814.914.2その他1.01.01.6合計100.0100.0100.0 上記に対して京阪神ビルディンググループは、関西圏への集中リスク低減のため、長期経営計画でも掲げているとおり、首都圏・その他地区への投資を積極的に進めてまいります。なお、2025年３月には愛知県小牧市に物流倉庫を取得しました。 (5) 特定の取引先への依存度について京阪神ビルディンググループの売上高のうち、最近の２連結会計年度において販売依存度が総販売実績の10％を超える取引先は下表のとおりであります。相手先2025年３月期2026年３月期売上高(百万円)割合(％)売上高(百万円)割合(％)エクイニクス・ジャパン㈱3,56718.23,62117.9日本中央競馬会3,33517.03,32816.4ソフトバンク㈱2,37512.12,39611.8 　エクイニクス・ジャパン㈱の売上高は、大部分が長期賃貸借契約に関連するものでありますが、同社との賃貸料については協議のうえ改定できるものとしております。ウインズビル（場外勝馬投票券発売所）の賃貸は、1949年以来、京阪神ビルディンググループの事業の中心を占めております。京阪神ビルディンググループと日本中央競馬会は、原則として３年毎に賃貸料等の条件を見直すこととなっております。ソフトバンク㈱の2026年３月期における売上高の内1,679百万円(70.1％)が長期賃貸借契約に関連するものでありますが、同社とは原則として２年毎に賃貸料等の条件を見直すこととなっております。上記３社への売上集中に対して京阪神ビルディンググループは、既存ビルや新規ビルの開発・取得を通じ入居テナントの多様化を図るとともに、今後とも適切なサービスの提供、テナントリレーションの強化を通じて、退去リスクの低減、賃料水準の維持・改善に努めてまいります。 (6) 資産価格の変動京阪神ビルディンググループが保有する資産(土地、建物、投資有価証券等)について、時価下落や収益性低下等があれば、固定資産の減損会計、金融商品会計に基づく会計処理により、京阪神ビルディンググループの業績が影響を受ける可能性があります。上記に対して京阪神ビルディンググループは、土地、建物等の賃貸不動産については地域ポートフォリオの分散、立地を重視した投資を行うことによって、時価下落の影響を最小限に抑えるよう努めております。また、資産の入れ替え、バリューアップ等により、収益性低下の防止にも取り組んでまいります。投資有価証券については、個別銘柄毎に定量的及び定性的な観点を踏まえて、毎年取締役会において検証を行い、保有の意義が乏しいと判断される銘柄については売却を検討いたします。 (7) 感染症の拡大新型コロナウイルス感染症の様な生命に重大な影響を及ぼす感染症が発生し蔓延した場合、京阪神ビルディンググループの業績及び事業活動が大きく影響を受ける可能性があります。京阪神ビルディンググループでは従業員の健康と安全維持のため、就業規則の見直しや各種感染予防対策を講じてまいりました。新たな感染症の発生等により状況が大きく変化した場合には、政府や自治体の要請等も踏まえ、在宅勤務や時差出勤等の柔軟な働き方の促進に努めてまいります。 (8) 有利子負債への依存度京阪神ビルディンググループは、営業地盤の拡充と安定化を目指し、賃貸不動産の新築・取得やエクイティ投資等を進めてきましたが、これらの設備資金や取得資金の多くを金融機関からの借入金及び社債発行により調達しております。有利子負債の大部分は固定金利でありますが、借換えや新たな投資のための将来の資金調達に関しては、金利の変動により京阪神ビルディンググループの業績が影響を受ける可能性があります。また、今後の事業拡大に伴い有利子負債が増加する可能性があります。なお、連結総資産に対する連結有利子負債の割合は下表のとおりであります。 2024年３月期2025年３月期2026年３月期有利子負債残高(Ａ)(百万円)75,52984,35385,422総資産額(Ｂ)(百万円)166,616177,104185,602有利子負債依存度(Ａ/Ｂ)(％)45.347.646.0 上記に対して京阪神ビルディンググループは、外部格付を取得し、その維持・向上を目指すことにより財務統制を図るとともに、長期経営計画においても自己資本比率やネット有利子負債/EBITDA倍率の数値目標を掲げるなど、財務規律を維持し、健全な財務体質を堅持していく方針であります。また、京阪神ビルディンググループは、過年度の低金利環境を活かし、有利子負債のほとんどを固定金利で調達し、平均返済期間の長期化に取り組んでまいりました。金利上昇局面にある中、今後も有利子負債の平均調達金利の低減に取り組んでまいります。 (9) コンプライアンス京阪神ビルディンググループにおいて、法令等に抵触する事態が発生した場合には、罰則や賠償等が課せられ社会的信用を損なうため、京阪神ビルディンググループの事業活動に大きな制約を受けるとともに、経営成績や財政状態に大きな影響を受ける可能性があります。上記に対して京阪神ビルディンググループは、人事総務部を主管部門とし、各部よりコンプライアンス委員を選出し、コンプライアンス委員会を定期的に開催しております。同委員会においては、各部におけるコンプライアンス取組について項目ごとに検証するとともに、全社的な研修会を開催しており、法令等の遵守について周知徹底に努めております。 (10) 法令・税制の変更京阪神ビルディンググループは、土地建物賃貸を主な事業の内容とし、それに付随するビル管理等の事業活動を行っております。従って京阪神ビルディンググループが営む事業は、主として不動産・建築等各種の法令や条例による規制を受けております。これらの変更によっては、京阪神ビルディンググループの業績や業務遂行が影響を受ける可能性があります。また関連する各種税制の変更によっても、京阪神ビルディンググループの業績や財政状態が影響を受ける可能性があります。上記に対して京阪神ビルディンググループは、関連する法令や税制の改定について常に情報を収集し、適切に対応してまいります。 (11) 情報セキュリティ京阪神ビルディンググループは、事業活動において入手した顧客情報や取引先情報などの重要情報をITシステム上で取り扱っております。それらの情報に関し、ウイルス感染やサイバー攻撃などにより重要情報が漏洩した場合、または不正アクセスにより損害を受けた場合、京阪神ビルディンググループの事業活動に重大な影響が生じるだけでなく、社会的信用の喪失、お客様の喪失、損害賠償請求などが発生する可能性があります。上記に対して京阪神ビルディンググループは、これら重要情報の取り扱いにあたり、規程や管理体制の構築、従業員の教育、ウイルス感染や不正アクセスなどを防止するセキュリティ対策を実施し、継続的に強化を図っております。京阪神ビルディンググループは上記リスクのうち「自然災害、人的災害等」を特に重要なリスクとして認識しておりますが、当該リスクが顕在化する可能性や時期を予測することは困難であります。斯かるリスクが顕在化した場合は「土地建物賃貸事業について」「大阪地区における事業展開について」等に影響を及ぼすことになります。京阪神ビルディンググループを取り巻くさまざまなリスクについては、リスク管理の方法や対応方針などの基本事項を「リスク管理規程」として定め、この規程に基づき全体的なマネジメントを行うため、社長直轄の全社横断的な組織として「リスク管理委員会」を設置し対応しております。同委員会では、京阪神ビルディンググループが持つリスクを一つ一つ認識・評価し、そのリスクの特性に応じた対策、対策の進捗管理と定期的な見直しを行っており、総合的なリスクの管理状況をとりまとめております。

※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。