コスモスイニシア（8844）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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コスモスイニシア(8844)の株価チャート　コスモスイニシア(8844)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】コスモスイニシアグループは、コスモスイニシア及び子会社14社並びに関連会社２社により構成されており、事業はレジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業及びこれらに附帯する事業を行っております。コスモスイニシアグループが営む主な事業内容、各関係会社等の当該事業における位置付け及び報告セグメントとの関係は以下のとおりであります。なお、次の４事業は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。（１）レジデンシャル事業（コスモスイニシア及び子会社８社：会社総数９社）・新築マンション・一戸建販売コスモスイニシアは、新築マンション「イニシア」、アクティブシニア向け分譲マンション「イニシアグラン」及び新築一戸建「イニシアフォーラム」などの開発・販売を行っております。・リノベーションマンション販売コスモスイニシアは、リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」の中古ストック再生・販売を行っております。・その他（不動産仲介・海外事業等）コスモスイニシアは、買い替え等の中古物件需要に対するマンションの仲介を行っております。連結子会社の株式会社コスモスライフサポートは、不動産の管理業務等を行っております。連結子会社のCosmos Australia Holdings Pty Ltd及びその子会社６社は、豪州において分譲住宅開発などの不動産関連事業等を行っております。（２）ソリューション事業（コスモスイニシア及び子会社４社：会社総数５社）・収益不動産等販売コスモスイニシアは、「コスモグラシア（マンション）」・「クロスシー（ビル）」の開発・販売、及び「コスモリード（マンション）」・「リードシー（ビル）」の中古ストック再生・販売の他、共同出資型不動産「セレサージュ」の開発や中古ストック再生・販売を行っております。・不動産賃貸管理・運営コスモスイニシアは、マンションの転貸（サブリース）及びオフィスビルやシェアオフィス「MID POINT」、シェアレジデンス「nears」の賃貸管理・運営等を行っております。連結子会社の株式会社WOOCは、「BIZcomfort」を中心としたレンタルオフィス事業、コワーキングスペース事業、住宅管理・サブリース事業、リフォーム・リノベーション事業、不動産仲介事業等を行っております。・その他（不動産仲介・海外事業等）コスモスイニシアは、収益不動産や事業用地等の仲介、並びに不動産に関するコンサルティング等を行っております。連結子会社の株式会社コスモスイニシア不動産投資顧問は、私募ファンドの組成・運用等のアセットマネジメント業務を行う準備を進めております。連結子会社のCosmos USA Holdings Inc及びその子会社１社は、米国において収益不動産の中古ストック再生・販売などを行っております。（３）宿泊事業（コスモスイニシア及び子会社１社：会社総数２社）コスモスイニシアは、アパートメントホテル「MIMARU」を中心とした宿泊施設の開発・販売を行っております。また、アウトドアリゾート「ETOWA」の企画・運営を行っております。連結子会社の株式会社コスモスホテルマネジメントは、「MIMARU」のホテル施設運営を行っております。（４）工事事業（株式会社GOOD PLACE）連結子会社の株式会社GOOD PLACEは、オフィス移転・内装工事、建築・リノベーション工事、マンションギャラリー設営工事等を行っております。（事業系統図）　主な関係会社の事業の内容を図示すると次のとおりであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】コスモスイニシアグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてコスモスイニシアグループが判断したものであります。 （１）私たちの目指すものコスモスイニシアは、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営など、業容を拡大してまいりました。「住まう」「働く」「遊ぶ」といった、人のコアな生活基盤において、不動産の利活用に対するニーズがますます多様化する中、コスモスイニシアはMission（存在意義）として、『「Next GOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、Values（大事にしている価値観）として「お客さま未来起点」「挑戦をクセに」「ワクワク基準」「相互リスペクト」を定めております。これらを基本的な指針として、社会の変化とニーズの多様化にこたえる商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。 （２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標コスモスイニシアグループは、10年先を見据えた「Vision 2035」及び、その第一フェーズとなる３か年の「中期経営計画2028」（2026年５月12日付公表）を策定いたしました。 ＜Vision 2035＞「Vision 2035」のグループビジョンと、2035年度において目標とするコスモスイニシアの定量目標は、以下のとおりです。グループビジョン“新しいあたりまえ”をつくる、暮らしのビジョナリーカンパニー。 一人ひとりの想いに寄り添い、まだ言葉にならない願いに耳を傾け、それを次の時代の“あたりまえ”へと育てていく。安心や便利さを超えて、人がもっと自分らしく生きられる社会の実現に貢献していきたいと考えています。これからも私たちは、期待を超える安心や喜びをもたらす価値の創出に挑み続けます。そして、商品・サービスの提供を通じて社会課題を解決するため、お客さま、社会と共により多くの「Next GOOD」を創りだし、“新しいあたりまえ”へと育ててまいります。2035年度 定量目標経常利益300億円ROE15％ ＜中期経営計画2028＞「中期経営計画2028」の基本方針と、最終年度（2028年度）において目標とするコスモスイニシアの定量目標は、以下のとおりです。基本方針事業ポートフォリオの再構築による「収益の安定化と成長機会の最大化」の推進人・デジタルへの重点投資とサステナビリティ経営の実践による価値創造基盤の進化成長投資を支える財務基盤の強化と株主価値の向上2028年度 定量目標経常利益140億円ROE13％ 不動産販売事業の伸長に加え、ホテル運営事業、賃貸・運営事業のストック型ビジネスの拡充により、2029年３月期に経常利益140億円を達成し、次の成長ステージへの基盤構築を進めてまいります。なお、「中期経営計画2028」では、利益指標を従来の営業利益から経常利益へ変更しております。これは、持分法投資損益や支払利息を含む経常的な収益力をより適切に反映するためであります。 （３）経営環境①全般当連結会計年度の日本経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、米国の政策動向や国内の物価上昇の継続が日本経済を下押しするリスクに加え、金融・資本市場の変動や中東情勢の緊迫化による影響など、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。今後の日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の増加により、緩やかな景気回復の継続が期待されます。一方で、金利・物価上昇が家計や企業活動に与える影響、国際的な政治情勢の不安定さなど、先行き不透明な状況は続いており、内外経済の下振れリスクを引き続き注視する必要があります。 ②レジデンシャル事業セグメント当連結会計年度においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場で供給戸数が減少した一方、平均価格・平米単価はいずれも上昇し、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても、成約件数の増加、成約価格の上昇基調が継続しました。今後においては、建築費は、資材価格・労務費ともに高止まりが続いている中、中東情勢を背景とした原油価格高騰によるコスト増や、資材・設備等のサプライチェーンの混乱に伴う工期延伸のリスクにも注視する必要があります。また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、人々の働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ③ソリューション事業セグメント当連結会計年度においては、不動産投資市場は、金利上昇局面において投資家の選別姿勢が強まる中でも、取引は一定の水準を維持し、物件特性に応じた価格形成が進む傾向が見られました。また、賃貸住宅市場では、建築コストの上昇に伴う新規供給の抑制と根強い都心需要を背景に、賃料上昇が継続しました。今後においては、金利上昇による期待利回りの上昇や、レジデンシャル事業セグメントと同様にコスト増や工期延伸のリスクに注視する必要がありますが、日本の不動産投資市場は底堅く、投資需要は引き続き堅調に推移すると考えられます。また、働き方やライフスタイル、消費行動の変化に伴い、不動産の利活用に対するニーズが多様化しており、新たな商品・サービスの開発や周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ④宿泊事業セグメント当連結会計年度においては、観光市場は、好調なインバウンド需要が続き、2025年の訪日外国人旅行者数は初めて4,000万人を突破し、過去最高を更新しました。今後においては、訪日外国人旅行者数の増加を背景に宿泊需要の拡大が期待される一方、中東情勢の影響が想定を超えて拡大・長期化する場合や世界経済の減速リスクがインバウンド需要やコスト・資材調達に与える影響については注視していく必要があります。一方、中長期的には、日本独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの拡大が期待できます。 ⑤工事事業セグメント当連結会計年度においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移いたしました。今後においては、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材価格や労務コストの動向については注視していく必要があります。 （４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略①前中期経営計画の振り返り2027年３月期を最終期とする「中期経営計画2026」は、コロナ禍以降の宿泊事業の急速な回復を主要因とした業績改善と経営基盤強化の進展を踏まえ、当初の５か年計画を１年前倒し、４か年での達成といたしました。最終年度に掲げていた営業利益目標100億円に対し125.3億円で着地し、営業利益率（8.4％）及び自己資本比率（30.6％）についても、目標を上回って達成いたしました。 ②中期経営計画2028の重点施策これらの成果を土台として、「中期経営計画2028」における主要な取り組みは以下のとおりです。 ａ．事業ポートフォリオの再構築「中期経営計画2028」では、事業セグメントを住宅販売事業／収益不動産販売事業／ホテル運営事業／賃貸・運営事業／その他事業の５セグメントに再編し、各事業の特性に応じた経営管理と成長戦略の実現を通して、「収益の安定化と成長機会の最大化」を推進してまいります。 ｂ．キャピタルアロケーション既存の不動産販売事業の強化に加え、賃貸資産の取得やデジタル・新規領域への戦略投資を推進し、持続的な利益成長を通じて株主還元の拡充を図ります。計画期間中の投資計画は以下のとおりです。投資区分金額販売用不動産（純増額）550億円（グロス投資額）3,700億円（うち収益不動産2,100億円、海外200億円）賃貸資産180億円デジタル・新規（M&A含む）100億円株主還元60億円 ｃ．海外事業人口増加や経済成長等により市場拡大が期待される進出済の三地域（豪州・シドニー、米国・テキサス州ダラス、ベトナム・ホーチミン）において、プロジェクト参画を通じ、中長期的な成長基盤の構築を進めてまいります。 ｄ．人・デジタルへの重点投資（ⅰ）人的資本の強化「Next GOOD」の創造を通じた企業成長の源泉を「コスモスイニシアグループの従業員（人）」と位置づけ、「多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動する企業グループ」を目指し、人的資本への投資を加速してまいります。 （ⅱ）デジタル投資の強化「デジタルを活用し、コスモスイニシアのプロセスとビジネスを変革することで、お客さまへ、社会へ、『Next GOOD』を生み出し続ける」をデジタルビジョンとして掲げ、プロセス変革・ビジネス変革・デジタル基盤の強化の３つの領域において施策を推進してまいります。 ｅ．株主還元計画最終年度（2029年３月期）での配当性向目標を30％とする株主還元方針のもと、中長期的な企業価値向上に向けた成長・戦略投資を確保しつつ、段階的な配当性向の引き上げを計画しております。この方針のもと、初年度（2027年３月期）の配当性向は25％、年間配当金は１株当たり53円を見通しております。また、配当に加え、2026年６月より株主優待制度を導入し、株主還元の充実を図ってまいります。

３【事業等のリスク】（１）リスク管理の取組みコスモスイニシアはリスク管理規程を定め、リスクに関する措置、事故発生時の対応、事件処理後の報告体制などについて、従業員へ周知しております。さらに、コスモスイニシア代表取締役を委員長とし、各事業部、子会社の責任者を委員として構成する「グループリスク管理委員会」を開催し、各事業部、グループ会社におけるリスクの抽出、評価、対応策の検討を実施しております。また、コスモスイニシアグループのリスクの全体像を把握するためリスクマップを作成し、取締役会において意見交換を行いながら、主要なリスクの抽出、評価、検討を実施しております。 （２）コスモスイニシアグループの主要なリスクコスモスイニシアグループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主要なリスクには以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、この有価証券報告書提出日（2026年６月17日）現在においてコスモスイニシアグループが判断したものであります。 分類リスク項目外部リスク①不動産市況に関するリスク②不動産開発事業に関するリスク③原価上昇によるリスク④競合によるリスク⑤海外情勢によるリスク⑥法制度の変更によるリスク⑦情報セキュリティに関するリスク※⑧人材に関するリスク※財務リスク⑨金利上昇によるリスク災害リスク⑩自然災害・感染症によるリスク内部リスク⑪法令・コンプライアンスに関するリスク⑫品質不良によるリスク⑬内部不正によるリスク※　内部リスクが含まれるもの 外部リスクリスク項目①不動産市況に関するリスクリスクの内容・景気や金利、地価や新規供給等の動向により市況が悪化し、不動産に対する需要が低下するリスク・住宅販売事業における消費者の住宅購入意欲の減退や、収益不動産販売事業における収益不動産の期待利回りの上昇により不動産販売価格が下落するリスク・収益性の悪化、保有資産・販売用不動産の減損や評価損が発生するリスク主な対策・定期的な市場動向の観測や不動産市況の悪化時の影響度合いを想定したリスク評価、財務耐性力の検証を実施・複数のアセットや事業ポートフォリオをもつことによる景気変動リスクの分散 リスク項目②不動産開発事業に関するリスクリスクの内容・不動産開発事業において予期しない地中障害や土壌汚染の発見による追加費用が発生するリスク・近隣地域の反対や開発予定地の権利調整が難航することによる事業の遅延や中止のリスク・開発物件の施工難易度の高さ、ヒューマンエラーによる必要な手続きや調査の漏れ、法改正や行政の運用変更等による許認可取得の遅延や中止のリスク主な対策・外部専門家による地中障害等の事前調査や想定外の事象が発覚した際の速やかな対応と方針決定・追加費用の発生に備えた予備費の計上や悲観シナリオを想定した事業計画の策定・コスモスイニシアの企画開発部門と建築部門並びに法務部門の連携と事前協議による手続確認や調査の実施 リスク項目③原価上昇によるリスクリスクの内容・不動産開発事業における建築工事費やエネルギーコスト、人件費等の原価上昇による事業の収益性の悪化、それに伴う事業計画の中止や事業機会減少のリスク・不動産開発事業における発注可能なゼネコンの減少や施工品質の低下、倒産や廃業による取引停止、それらに伴う不動産開発事業の遅延や停止、取引先への売掛金等の回収不能のリスク主な対策・市場における各種原価の価格変動要因の分析と適切な対策を講じることによるコストコントロール、予備費の読込みや販売価格等への反映、悲観シナリオの計画策定によるリスク回避・発注可能なゼネコンの新規開拓や連携の強化、取引開始前の信用情報調査と適切な方針決定 リスク項目④競合によるリスクリスクの内容・不動産開発事業における用地取得の競争激化と仕入れ価格の上昇、それらに伴う収益性悪化や事業機会減少のリスク・住宅販売事業における顧客獲得やアパートメントホテル事業への新規参入による競争の激化、それらに伴う費用増加や収益性悪化のリスク主な対策・定期的な市場調査や分析、顧客ニーズを先取りした商品の開発等による不動産価値の向上と差別化・グループ会社間の連携強化や既存事業を通じた顧客とのネットワークを活かした事業機会の獲得 リスク項目⑤海外情勢によるリスクリスクの内容・国外の政治的、社会的な混乱、軍事的な活動による社会的緊張の高まり、経済環境や法規制の変動等による海外事業を含めた事業計画の中止、変更、想定外の追加コスト発生等のリスク・訪日外国人旅行者数の減少によるホテル運営事業の業績悪化リスク主な対策・事前調査による政治情勢や紛争等の影響が低い国、地域の選定、その上での事業展開と海外地域の景気動向等の定期的な調査分析の実施・ホテル宿泊者のターゲットとする国や地域を分散することでの悪影響の軽減 リスク項目⑥法制度の変更によるリスクリスクの内容・不動産事業に影響が生じる法制度や各種税制等の変更が生じた場合の資産の取得や保有、売却の費用増加のリスク・不動産取得に関する税制の変更による住宅購入者の負担増加、それに伴う購買意欲の減退と販売期間の長期化、投資商品への需要低下のリスク主な対策・各種法令や税制等の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集分析し、コスモスイニシアグループにて早期に事業への影響や対応を検討 リスク項目⑦情報セキュリティに関するリスクリスクの内容・外部からのサイバー攻撃や不正アクセスによる情報システムの停止、不動産取引やホテル予約といったコスモスイニシアグループの営業活動や支払処理の停止、遅延による売上の減少や契約不履行、それらを利用した身代金要求への対応リスク・内部的な要因によるシステム障害の結果として、個人情報や機密情報が外部流出することによる想定外の費用発生や信用毀損のリスク主な対策・セキュリティシステムの導入と専門部署の設置・対応による予防、万が一に備えたサイバー保険の加入・情報セキュリティに関する規程やルールの整備、標的型攻撃メール訓練の実施等のコスモスイニシアグループ役職員への教育と啓蒙 リスク項目⑧人材に関するリスクリスクの内容・人口減少や人材の多様化による不動産開発や建築等の技術性、専門性の高い人材や、新規事業に必要な人材の確保が困難になることによる企業競争力の低下、待遇への不満による離職率や採用費用増加のリスク・従業員の長時間労働による健康被害、労働基準に関する法制度の違反となることによる未払い賃金の発生や行政処分を課されることによる信用毀損のリスク主な対策・有給休暇の取得推奨、リモートワークの整備や処遇の向上、「コスモスらしいジェンダーフリーを実現するプロジェクト」の推進等を通じた人的資本の強化と従業員が継続していきいきと働ける環境の整備・労働時間の把握のため勤怠管理システムの導入と管理、労働関係法令への抵触を防止するための定期的な長時間労働者のモニタリングと結果の共有、労働時間や勤怠管理に関する研修、教育の実施 財務リスクリスク項目⑨金利上昇によるリスクリスクの内容・市場金利の上昇、金融市場の混乱による資金調達の制約や資金調達コストの増大、それに伴うコスモスイニシアグループの事業機会の減少や収益性の悪化のリスク・市場金利の上昇等による住宅販売事業における住宅購入者の購買意欲の減退や、収益不動産販売事業における投資家の投資期待利回りの上昇等による販売価格の下落や損失発生のリスク主な対策・定期的な景気動向の調査による計画立案や金融機関との事前協議、財務モニタリングによる資金量の確保、調達方法の対策実施・住宅ローン金利や不動産投資商品の利回りの変動に注視するとともに、住宅購入者のニーズに即した融資のご提案や賃料動向をふまえた投資用不動産の販売価格を設定 災害リスクリスク項目⑩自然災害・感染症によるリスクリスクの内容・大規模な地震、風水害、感染症の流行等の災害によるコスモスイニシアグループ役職員の生命身体の被害、就労制限や離職による事業停止、それに伴う売上げ減少や収益性悪化のリスク・大規模災害によるコスモスイニシア保有不動産の毀損と価値の下落、開発事業の中止や遅延、建設途中や既存建物での想定外の事故発生、販売用不動産の引き渡し不可による契約不履行等のリスク・世界的な海外渡航の中止による訪日外国人旅行者数の減少、それに伴うホテル運営施設の営業休止による売上げ減少リスク主な対策・定期的な防災訓練の実施による災害時の安心安全の確保に努めるとともに、事前に災害発生時における事業継続行動計画（BCP）を策定することによる事業継続性への影響の軽減・BCPにより災害影響を最小限に抑える体制の整備、建設中の施工現場での耐震対策、不可抗力による契約不履行を防止するための法的整備の実施 内部リスクリスク項目⑪法令・コンプライアンスに関するリスクリスクの内容・不動産開発事業における宅地建物取引業法や建築基準法等の主要な事業に関する法規制の違反による行政処分や業務停止、それらに伴う売上げの減少や信用毀損のリスク・不動産販売やレンタルオフィス、ホテル等に関する広告規制の違反、中小受託取引適正化法や個人情報保護法に関する違反による行政処分、損害賠償費用の発生、信用毀損のリスク主な対策・コスモスイニシア事業の主要な法令の遵守のために事業部門内の業務フローやマニュアル、規程の整備、OJTによる周知徹底と教育の実施・本社コンプライアンス部門による全社役職員向けの研修教育、全社アンケートの実施、グループ各社の事業規模、業務特性に応じたルール策定や研修の実施 リスク項目⑫品質不良によるリスクリスクの内容・不動産開発事業やマンションリフォーム工事における設計や施工、賃貸管理する施設における管理の不備等による補修に伴う費用発生のリスク・アスベストや違法伐採等による禁止建材を使用した場合の対応や信用毀損リスク・販売用不動産の施工品質の低下による一般消費者や取引先の信用毀損リスク主な対策・コスモスイニシア独自の「標準仕様書」「品質管理基準」を定めるほか、建設会社出身の専任スタッフによる事前検査・確認によって、設計・施工に関する継続的な品質管理体制を維持・不動産開発物件において事業計画承認前に建築上の問題点を確認することによりリスクの発生や影響を抑制 リスク項目⑬内部不正によるリスクリスクの内容・役職員による財務諸表に関する不正、贈賄等の汚職、ハラスメント、不適切な管理による個人情報の流出、インサイダー取引等による対象者の刑事罰、公的機関による調査、処分、それらに伴う信用失墜や売上の減少、損害賠償費用発生のリスク主な対策・グループ全体の役職員が高い倫理観に従って行動できることを目的とした「コスモスイニシアグループ行動憲章」の制定と役職員に対する継続的な研修や教育啓蒙活動を実施・会計システムや情報セキュリティ、社内規程の整備による内部統制の構築、及び内部通報体制の整備による不正の防止