レオパレス21（8848）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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レオパレス21(8848)の株価チャート　レオパレス21(8848)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３ 【事業の内容】レオパレス21グループ(レオパレス21及びレオパレス21の関係会社)は、レオパレス21、連結子会社11社、持分法適用関連会社３社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。レオパレス21グループの事業内容及びレオパレス21と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、次の３部門は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。賃貸事業……………レオパレス21は自社所有物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売を行っております。海外子会社のレオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。シルバー事業………レオパレス21及び子会社である㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。なお、レオパレス21のシルバー事業については、2026年４月１日を効力発生日として、レオパレス21を分割会社、子会社である㈱アズ・レジデンスを承継会社とする会社分割（吸収分割）により、同社に継承しております。その他事業…………レオパレス21はファイナンス事業を行っております。海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてゴルフ場やホテルなどを運営するレオパレスリゾートグアムを展開しております。子会社の㈱レオパレス・スマイルは、グループ各社の事務代行事業を行っております。 なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、レオパレス21の議決権の15.4％を所有しておりますが、レオパレス21グループが行う事業との直接的な関係はありません。 ［事業系統図］以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。（注）1.当連結会計年度において、株式会社アズ・レジデンスを新たに設立したため、連結の範囲に含めております。2.前連結会計年度において持分法適用非連結子会社でありましたTRUMAN HOLDING LIMITEDについては、会社清算に伴い、当期末において持分法適用の範囲から除外しております。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在においてレオパレス21グループが判断したものであります。(1) 経営方針レオパレス21は、2026年3月期から2028年3月期までの3カ年を対象とする中期経営計画「New Growth 2028」を策定いたしました。レオパレス２１の価値創造で、賃貸住宅を中心とする住まいの領域において、イノベーティブで持続可能なサービスの提供を続け、これからも社会に必要とされる企業であり続けることを重点テーマとし、将来の事業環境を見据えてレオパレス21のあるべき姿を明確にし、賃貸事業及び開発事業を主軸とする事業基盤の強化を図るとともに、経済価値と社会価値の両立を目指した４つの戦略を推進することで、長期的な企業価値向上を目指してまいります。(2) 経営環境及び対処すべき課題(経営環境)日本国内における世帯総数は、2030年をピークに減少に転じる一方、レオパレス21の主要ターゲットである単身世帯は、 2035年にかけて増加する見通しであり、単身者向け賃貸住宅の需要は今後も高い水準で推移すると見込まれることから、賃貸事業の持続的な成長を支える外部環境が継続すると想定しております。賃貸事業を主な事業とする他社は、ファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具・家電を備えたワンルームを大都市圏に集中して提供しているレオパレス21は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。また、レオパレス21の入居率は、企業の人材採用に伴う寮・社宅としての需要から、有効求人倍率と連動して推移する傾向があります。現在、採用市場は活況であり、今後も法人顧客による寮・社宅需要の拡大が見込まれます。加えて、日本人の生産年齢人口の減少が続くなか、労働力不足や留学生の増加を背景に、外国人の入国・在留が拡大しており、外国籍入居者が約14％を占めるレオパレス21においては、今後も追い風となる外部環境が継続する見通しです。(対処すべき課題)■基盤戦略エリア戦略の実行（入居率及び稼働家賃単価の向上）2026年3月期からの3カ年は、エリア支社制に向けた事業基盤の強化に引き続き取り組む重要な期間であり、エリア戦略の実行により地域ごとの収益性を最大化するとともに、以下の取組みを通じて、入居率及び稼働家賃単価の向上を図り、総合賃貸管理業としての地位を確立してまいります。＜法人利用の拡大＞・トップ営業は継続する一方、法人部から地域へ顧客・人員の移管を行い、エリア制による営業力強化を目指す。・商工会議所や自治体との連携を通じて、地場企業、特に外国籍人材の受け入れに積極的な企業との関係を強化し、利用率向上を図る。＜個人契約の改善＞・個人契約の増加を目指し、自治体との連携、留学生を含めた学生市場の開拓を推進する。・需要に応じた柔軟な価格設定を行うダイナミックプライシングを導入し、入居率と収益性の両面の向上を目指す。 ＜外国籍入居者の獲得＞・今後も外国籍人材や留学生の需要拡大が見込まれる中、レオパレス21の強みとノウハウを活かし、自治体や企業との連携を通じて、外国籍入居者の獲得を図る。＜賃貸管理業の基盤再構築＞・協力会社との連携強化やサービス品質の向上により、物件価値の維持と顧客満足度の向上を図る。・オーナー様との定期的なコミュニケーションに加え、資産運用やリスク管理の支援を通じ、満足度向上と長期的な関係強化を図る。 DX・人的資本経営の推進による持続可能な組織体制の整備レオパレス21は、デジタル技術の活用によりお客様への価値創造を拡大し、従業員が主役になる組織の実現を目指しています。データに基づいて迅速な意思決定を行うデータドリブン経営の基盤構築を目指し、デジタル人材の育成にも力を入れていきます。また、人材戦略として、社長自らが先頭に立ち人的資本経営・ウェルビーイング経営を推進しており、その詳細については、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（2）戦略」に記載しております。■成長戦略開発事業の本格再開（管理物件ポートフォリオの最適化）2026年3月期より開発事業を本格的に再開し、2027年3月期は、大阪、広島、福岡への営業拠点の拡充を行い、引き続き収益性の高い管理物件の確保と新たな事業基盤の構築に取り組んでまいります。管理物件のポートフォリオ最適化（平均築年数の引き下げ、収益性のある管理物件の確保）を図るため、老朽化が進む既存物件の建替えに加え、不動産開発（ファンド、ランドセット販売等）や法人市場の開拓（法人保有遊休地の開発支援等）を通じて、新規物件の供給に積極的かつ多様性をもって取り組んでまいります。ZEH物件の供給による脱炭素社会への貢献環境配慮に向けた現在の取り組み（CO2排出量削減・省エネ配慮・廃材削減）に加えて、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）物件の供給を引き続き推進してまいります。ZEH-M水準の省エネ性能仕様は2026年3月期内に検討を完了し、2029年3月期には建築請負契約におけるZEH-M比率50％（ZEH-M Oriented相当を含む）を目標としております。なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しております。レオパレス21は引き続き入居者様及び建物所有者様の要望に対応できる体制を維持し、特定行政庁との協議の上、入居者様及び建物所有者様の個別の事情に配慮した丁寧な対応を行い、各物件の状況に応じた対応計画に基づき、改修等を進めてまいります。(3) 目標とする経営指標2026年5月15日に、最新の事業環境・業績動向を踏まえて数値目標を修正いたしました。賃貸事業において、2026年3月期の期末入居率を踏まえて入居率計画を調整したことに加え、法人需要を背景とした堅調な需要環境を反映し成約家賃単価の見通しを引き上げました。また、開発事業において、2026年3月期の受注実績が好調であったことを踏まえ、管理戸数計画を上方修正いたしました。インフレの影響を考慮し、各種コストの増加を織り込んだ結果、売上高から親会社株主に帰属する当期純利益に至るまで、いずれも上方修正となりました。(単位：百万円) 2026年3月期2027年3月期2028年3月期 11月修正計画実績計画計画売上高444,100444,820465,000477,800営業利益34,80035,96638,50043,100経常利益33,00034,84238,10042,700親会社株主に帰属する当期純利益13,00014,93322,20025,000 (4) 資本コストや株価を意識した経営レオパレス21は、中長期的な企業価値の向上に向けて、資本コストや株価を意識した経営に取り組んでおります。持続的な成長と企業価値の向上を実現するため、経営資源の最適な配分と資本効率の改善を重視しつつ、事業構造の変革を推進しています。企業価値の向上に向けては、ROIC、WACC、PBRなどを重要な経営指標と位置づけ、経営判断に活用しています。レオパレス21のWACCは約5.0％と認識しており、これを上回る資本収益性の確保を前提として、効率的かつ戦略的な成長投資を通じた企業価値の最大化を図っています。さらに、PBRの向上に向けては、ROE及びPER等の指標改善が重要であると認識しており、その主要なドライバーとして、「EBITDAの増加」「自己資本の最適化」「期待成長率の向上」「株主資本コストの低減」に取り組んでいます。また、統合報告書や決算説明資料の充実、ESG情報の積極的な開示、説明会・IRイベントの開催等、IR活動の強化を通じて株主との建設的な対話を促進し、株主価値の最大化を図っています。

３ 【事業等のリスク】レオパレス21グループでは、物理的、経済的、または信用上の損失、不利益を生じさせる可能性のある潜在的なものをリスクとして特定し、潜在リスクについて組織的に対策を行って管理することにより、リスクの低減及び未然防止を図る対応を行っております。（１）グループのリスク管理体制①リスク分類と報告体制レオパレス21グループでは、「第２　事業の状況　２　サステナビリティに関する考え方及び取組　(３)　リスク管理」に記載の通り、全体のリスクを大きく６つに分類しています。各々の分類をさらに細分化し、合計16種類のリスクを想定しております。これらのリスクが顕在化しないよう、業務執行の各部門でリスク管理責任者及びリスク管理担当者を選任し、各々の役割と責任を明確にしてリスク管理を行っております。なお、各関係会社の社長は、リスク管理責任者としての役割を担っており、関係会社のリスク情報をレオパレス21へ報告する体制となっております。②リスク管理体制レオパレス21グループでは、全社的なリスクを網羅的に把握・管理するため、取締役会の諮問機関としてリスク管理委員会を設置しております。リスク管理委員会は、代表取締役社長を委員長とし、弁護士等の専門的知識を有する社外委員も含めた構成員でリスク検討を行っており、四半期に１回開催しております。なお、リスク管理委員会におけるリスク管理状況については、半期に１回、取締役会に報告しております。昨今の外部環境の変化に伴うリスクの増大傾向を踏まえ、潜在リスクに対する「起きる前の予防策」や「顕在化した時の対応を準備する取組み」を強化したリスク管理体制へ整備・拡充を図るため、下図の通りリスク管理委員会の分科会として６つの会議体を設置しております。各会議体で押さえるべきリスクを定め、専門性の観点からリスクアセスメント及び顕在化したインシデントについて協議を行っております。また、全国７エリアによる現場ごとの部署横断的な会議体として現場会を設置し、リスクの高い事象（事件・事故）やクレーム情報をいち早く全国へ水平展開するように分科会へ情報共有しております。また、これらの情報をもとに各分科会にて協議した対応策は、各エリアの現場会に対して共有しております。 ③リスク管理プロセスレオパレス21グループでは、各部門にて洗い出して特定されたリスクを下図のプロセスで管理しております。外的要因リスクについては、リスク管理委員会の場で経営層を中心に検討しております。戦略ガバナンス、財務、レピュテーションに関するリスクについては『経営戦略・財務』、コンプライアンスリスクについては『リーガル管理』、オペレーショナルリスクについては『品質管理』、『クレーム管理』、『情報・システム管理』、『介護事業』の各分科会で部署横断的に協議した上で、リスクを分析、評価しております。分科会で協議したリスクに対する対応策及びインシデントの再発防止策等についてはリスク管理委員会へ報告し、グループ全体のリスク評価を実施した上でリスク対応を行う優先順位を決定しております。リスク管理委員会での評価結果をもとに各分科会にて対応策を協議し、所管部署にて実行しております。④リスクマップレオパレス21グループでは、リスク対応の優先順位付けを行う際に、「影響度」及び「発生可能性」の大小によってリスクの大きさの程度を認識し、下図のリスクマップにて可視化しております。「影響度」については「メディア注目度」、「直接的なインパクト」、「原因から発生に至るまでの期間」の３つの指標を総合して３段階で評価しております。「発生可能性」については今後起こりうる頻度を３段階で評価しております。「影響度×発生可能性」でリスクの大きさを５段階（「極大」、「大」、「中」、「小」、「極小」）評価しております。リスクマップにおいて「極大」、「大」、「中」に分類されたリスクは、各分科会で対応策を協議し、所管部署で実行することで業績等への影響を最小限に抑えております。また、「小」、「極小」に分類されたリスクについては、定期的にモニタリングを行い、リスクの大きさの変動について注視しております。高 影響度 低３中極大極大２小中大１極小極小小 １２３ 低 　　　 　　発生可能性　　　　 　　高 （２）主要なリスク有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、「３　事業等のリスク　（１）グループのリスク管理体制　③　リスク管理プロセス」に記載のプロセスに即してリスク管理委員会にてグループ全体のリスク評価を実施した結果、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りです。ただし、以下のリスクはレオパレス21の全てのリスクを網羅したわけではなく、対応策もこれらのリスクを完全に排除するものではありません。なお、下記の事項及び文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてレオパレス21グループが判断したものであります。① 原価高騰及び事業環境の変化が収益性に影響を及ぼすリスク［リスクシナリオ］レオパレス21グループの事業は、多数の協力会社との協業や、原材料や資材の調達等によるサプライチェーンにより成り立っておりますが、国内外の経済情勢や物価動向の変化、テロや政情不安等による大規模なデモ・紛争・内乱、感染症の流行等の不測の事態が発生、または長期にわたって継続した場合、原材料や資材の高騰、または調達遅延や供給制約、物流の停滞等を含むサプライチェーンの混乱が生じる可能性があります。これに伴い、管理物件の備品調達コストや建設コストをはじめとする原材料価格や人件費等の変動、工期の遅延、代替調達に伴うコスト上昇等が生じ、レオパレス21グループにおける原価構造及び収益性、取引条件や価格設定を含む事業運営に影響が生じる可能性があります。また、協力会社との取引に関しては、社会的要請や関連法規の動向を踏まえた対応が求められており、これらの動向への対応状況によっては、取引条件の見直しや調達先の変更を行う可能性があり、サプライチェーンの安定性に影響を及ぼす可能性があります。これらの要因が単一的または複合的に生じた場合、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。［対応策］賃貸事業部門では、原価構造の変動を考慮しつつ、エリア特性や需給動向に応じた適切な家賃設定に加え、中長期的なコスト構造や物件価値を考慮した価格水準の改定を行い、稼働率向上に向けた施策とあわせて収益性の確保に努めております。開発事業部門では、設計、施工の標準化や工法の見直しによる原価低減の推進、主要資材の価格動向の継続的な把握及び複数調達先の確保、工事実行予算及び工期管理の高度化により、コストの抑制に努めています。これらの取組みによって、特定の協力会社や供給先への依存を低減し、サプライチェーンの混乱が生じた場合における事業への影響の最小化を図っております。また、受注段階においては、外部環境を踏まえた収益性の検証を行い、価格動向や市場環境を適切に反映した価格条件や新築供給エリアの設定及び契約内容の慎重な検討を行うことで、原価変動による収益への影響の低減を図っております。加えて、協力会社との取引においては、社会的要請や関連法規の動向を踏まえつつ、安定的な取引構築に努めております。今後も経営環境の変化に注視しつつ、原価管理体制の強化及び収益性を重視した事業運営を継続することで、業績への影響を可能な限り低減するよう努めて参ります。② 自然災害・気候変動に関するリスク［リスクシナリオ］レオパレス21グループは、国内及び海外に事務所、アパート物件等の施設を展開しておりますが、地震や台風、水害等の大規模な自然災害により、従業員や顧客、施設、物件等への直接的な被害のほか、通信ネットワークの遮断等による間接的な被害を受ける可能性があります。これらの災害が発生した場合、事業活動の中断等による損失、各事業で管理、運営している物件に対する点検や応急処置の実施、その他社会的な支援活動を行うための費用等が発生する可能性があります。特に、首都直下地震が発生した場合には、本社及び本社従業員の被災が想定され、事業活動や社内システムに大きな影響を受ける可能性があります。これらにより、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。 ［対応策］レオパレス21グループでは、重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しております。その一環として、被災時における指揮命令系統の明確化及び権限委譲の整理を行い、より機動的な初動対応が可能となる体制の整備を進めております。また、復旧工事における体制・対応基準・プロセス等を定め、安全確保と早期入居再開に向けた指針を整備しております。さらに、当事業年度においては、災害発生時の迅速な意思決定及び対応体制の強化を図るため、役員を対象とした実動訓練を実施しました。加えて、54期以降は訓練の対象を従業員まで広げる計画としており、レオパレス21グループ全体で迅速な対応が可能となる体制の整備を併せて進めております。引き続き、リスク管理委員会の下部組織である分科会の一つの「経営戦略・財務」に関する分科会において、自然災害・気候変動への対策に焦点を当てた協議と対応を行ってまいります。③ ＩＴシステム及び情報セキュリティに係るリスク［リスクシナリオ］モバイルＰＣ業務や外部パートナーとの連携により、重要な情報データにアクセス可能な端末が増えることで、サイバー攻撃の標的となる可能性が高まっています。ランサムウェア被害等における意図的な行為により、システム停止やお客さま情報の漏洩、建物管理全般業務遂行の停滞、お客さまやお取引先さまへの損害賠償責任やレオパレス21への信頼低下がおこる可能性があります。また、取引先である企業を踏み台にしたサプライチェーン攻撃や委託先におけるセキュリティリスクが顕在化した場合、外部に個人情報が流出する可能性があります。さらに、ＡＩの急速な技術進歩と普及に伴い、様々な分野でのＡＩの活用が進み、レオパレス21でもＡＩの利活用を段階的に拡大している中、プライバシー侵害・個人データの外部流出、ハルシネーションによる誤情報の使用、著作物を意図せず商用利用してしまった等の知的財産権の侵害により損害が発生する可能性があります。これらにより、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。［対応策］ISO や NIST（National Institute of Standards and Technology「米国国立標準技術研究所」） のセキュリティフレームワークを参考に、レオパレス21ではさまざまな情報セキュリティ対策を実施しています。まず、情報セキュリティに関する専門部署を中心とする連携体制と統制を強化し、外部からの攻撃への対応や非常時を想定した定期的な訓練、さらには脆弱性診断を継続的に実施しています。また、新規取引の事前審査に加えて、既存取引についても定期的なセキュリティチェックを実施し、情報セキュリティマネジメント体制を継続的に確認しています。さらに、ＡＩにより高度化・多様化するサイバー攻撃に備え、中長期的視点でフィルタリングやＰＣ端末、クラウド環境のセキュリティ対策も強化しています。外部セキュリティ企業との密な連携により、SOC（セキュリティオペレーションセンター）でのモニタリングを実施し、サイバーセキュリティに関する国家資格である「情報処理安全確保支援士」を専門人材として社内に配置しています。機密情報の漏洩防止については、予防・検知・発生後の3段階における対応強化を進めるとともに、外部環境の脅威動向だけでなく、脆弱性診断などを通じて現状の対策実施状況を的確に評価し、リスクレベルを定量的に把握しています。環境変化に対応するため、情報セキュリティ及びデータ保護に関する関連規程の改訂を継続的に行い、全社員に対してはコンプライアンス研修や情報セキュリティ啓発を継続的に実施し、ｅラーニングや標的型攻撃メール訓練を含めた社員教育を行っています。社員によるＡＩの使用についてはガイドラインを作成し、リテラシー向上に努めています。サードパーティＡＩを使用する場合には、「学習不使用」「保存不可」「オプトアウト可否」について導入時に審査を行い、その可否判断を実施しています。引き続き、リスク管理委員会の下部組織であり、分科会の一つである「情報・システム管理」に関する分科会において、ＩＴシステム及び情報セキュリティ対策に焦点を当てた協議と対応を行ってまいります。