レオパレス21グループ(レオパレス21及びレオパレス21の関係会社)は、レオパレス21、連結子会社10社、非連結子会社１社、持分法適用非連結子会社１社、持分法適用関連会社３社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。
レオパレス21グループの事業内容及びレオパレス21と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。
賃貸事業……………レオパレス21は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。
子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売を行っております。
海外子会社のレオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。
シルバー事業………レオパレス21及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。
その他事業…………レオパレス21はファイナンス事業を行っております。
海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてゴルフ場やホテルなどを運営するレオパレスリゾートグアムを展開しております。
子会社の㈱レオパレス・スマイルは、グループ各社の事務代行事業を行っております。
なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、レオパレス21の議決権の26.0％を所有しておりますが、レオパレス21グループが行う事業との直接的な関係はありません。
［事業系統図］
以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。
（注）前連結会計年度において連結子会社でありました株式会社レオパレス・エナジーは、株式会社レオパレス・パワーを存続会社とする吸収合併により消滅したため、連結の範囲から除外しております。
文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在においてレオパレス21グループが判断したものであります。
レオパレス21グループは、施工不備問題により毀損した信頼の回復に向け、施工不備問題の解決、再発防止策の具体化やガバナンスの高度化に取り組んでおります。また、ノンコア・不採算事業からの譲渡・撤退をはじめ、抜本的構造改革に取り組んでまいりました。
2025年３月期は、経営方針の柱として、「施工不備への対応」「収益力の強化」「サステナビリティ経営の推進」「中長期的な成長に向けた体制作り」の４つを掲げ、経営基盤のさらなる強化を図ります。
(経営環境)
日本国内における一般世帯数は、2023年をピークにして減少に転じる一方、レオパレス21のターゲットである単身者の世帯数は、少子高齢化や人口減少の影響をダイレクトに受けるファミリーの世帯数と比較するとその減少幅は小さい傾向にあり、10年レベルのスパンで考えた場合、レオパレス21が主力としている単身者向けのアパートには一定の需要が発生し、急速なダウントレンドは生じないと想定しております。
2023年度の貸家の新設着工戸数は、３年ぶりの減少（前年度比2.0％減）となりました。わが国の賃貸住宅市場は、人口減少・少子高齢化により空き家数の増加が続いており、このような環境下で事業を継続していくためには、将来的にも高い入居率が見込める三大都市圏を中心に物件を供給するほか、外国籍入居者の増加、単独世帯の増加、高齢化といった社会の変化を捉えた商品の開発、適切なメンテナンスによる物件価値の維持・向上、不動産テックの導入による利便性と付加価値の高い入居者サービスの提供等による差別化戦略が重要となります。
賃貸事業を主な事業とする他社はファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具家電を備えたワンルームを短期利用でも可能な形で大都市圏に集中して提供しているレオパレス21は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。
(対処すべき課題)
今後予測される改修戸数は、2024年４月末時点で約16,400戸を見込んでおります。
2024年末までの明らかな不備解消に向けて、入居中の部屋や他社が管理している物件に対する交渉を粘り強く進めるとともに、難航する場合には中立な第三者の意見を参考に調停を含めた対応も検討することにより、改修スピードの向上に努めてまいります。
エリア特性に合わせた柔軟な募集家賃の設定やマンスリープランの商品見直しにより、2024年3月期の成約家賃単価は、施工不備問題発覚前の水準まで回復いたしました。
2025年３月期においても、「収益最適化戦略」として、適正なプライシングによる稼働家賃単価の引き上げを図りつつ、入居率向上施策を実施することにより、さらなる収益拡大を目指してまいります。
スマートロックやオンライン契約、チャットボット対応等のＤＸの取り組みを進めておりますが、今後もＤＸ戦略を強化してお客様の利便性向上とレオパレス21の業務効率化を実現することにより、不動産テック企業として持続可能な地位確立を目指します。
また、人的資本経営として、会社と従業員が連携して支え合う関係を築くことにより、レオパレス21が提供する付加価値を増大させ、顧客や社会へ大きく貢献できるように努めてまいります。
アパート等の建築受注再開に向けて、2024年５月より開発部門を新設しており、将来的に開発事業を再開できる体制の整備を進めてまいります。
また、施工不備問題によって毀損したレオパレス21ブランドの再構築を図るため、社内ブランディングの再構築による社員エンゲージメントの向上や、レオパレス21のパーパスである「住まいをテーマに新たな価値を創造しより良い暮らしを提供する」社会インフラ企業として、さまざまな施策を展開してまいります。
2025年３月期以降の目標とする経営指標は以下のとおりです。
(単位：百万円)
※ ＥＰＳ＝親会社株主に帰属する当期純利益÷発行済株式総数(自己株式控除後)
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてレオパレス21グループが判断したものであります。
(1) 自然災害・気候変動に関するリスク
① 自然災害等
国内外で地震、台風・集中豪雨等の災害や、テロや政情不安等による大規模なデモ・紛争・内乱、感染症等の不測の事態が発生することにより、レオパレス21の事業運営に重大な被害損失を与える可能性があります。
重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しておりますが、自然災害等が発生した場合には、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 気候変動
気候変動による移行リスクとしては、炭素税等の規制強化による運用コスト増加や新築物件の建築コスト増加、環境対応への遅れによる法人顧客からの取引忌避や投資家からの低評価が考えられます。物理リスクとしては、猛暑日増加に伴う工期の延長によるコストの増加等が想定され、これらのリスクが顕在化した場合には、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 情報セキュリティリスク
レオパレス21グループは、取引先から入手した個人情報などの多くの情報を保有しています。情報セキュリティ管理のための行動指針を定め、役員や社員への教育を行っていますが、サイバー攻撃や不正アクセス、情報漏洩などが発生した場合には、社会的信用の低下や損害賠償の発生などにより、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 財務関連リスク
① 需要・販売価格の変動リスク
レオパレス21管理物件は、社員寮など法人契約に基づく利用が多いため、景気や企業業績を背景とした雇用状況や出張ニーズ等の変動が、レオパレス21物件の利用状況に影響を与える可能性があります。
また、レオパレス21は、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき対象物件の一括借上げを行い、当初契約時に定められた期間において、同じく定められた固定賃料をオーナー様にお支払いしています。従って、この期間中にレオパレス21管理物件の利用者からレオパレス21が受け取る家賃収入等に変動が発生した場合には、レオパレス21の収益性に影響が及ぶ可能性があります。
レオパレス21は、空室増加による損失リスクにあらかじめ備えるべく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して「空室損失引当金」を設定しております。空室損失引当金は、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づいて算出しているため、これらの計数が悪化した場合、引当額の増加につながり、賃貸事業部門の業績に影響を与える可能性があります。
③ 有形固定資産及び投資有価証券の時価変動リスク
レオパレス21グループが保有している有形固定資産、投資有価証券及びその他の資産は、時価の下落等による減損又は評価損の計上によって、レオパレス21グループの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。
撤退方針としているグアムのリゾート事業に係る有形固定資産については、2023年３月期に鑑定評価額に基づく正味売却可能価額まで減損損失を計上しております。今後も定期的に鑑定評価を取得して減損処理の要否を確認してまいりますが、今後の不動産市況の動向等によっては、追加の損失処理が発生することにより、レオパレス21グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
レオパレス21は、アパートの入居契約時にお客様からお預りした退去時清掃費のほか、オーナー様からお預りした将来のアパート修繕費用を長期預り敷金保証金として計上しております。レオパレス21は、アパートの維持管理体制には万全を期しており、入居者様の退去に伴う清掃費や定期修繕費用についても綿密な長期計画に基づく予算化を行っておりますが、予想外の清掃費用や大規模修繕等が発生した場合には、レオパレス21の財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。
また、リゾート事業に係るレオパレスリゾート会員権の預託金があり、1993年７月の開場以来、預託されているものであります。今後、予想外の預託金償還請求が発生した場合には、レオパレス21の財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。
(4) その他経営全般に係るリスク
① レオパレス21取締役らに対する株主代表訴訟
2023年12月13日に公表したとおり、レオパレス21は、過去にレオパレス21と取引関係にあった法人株主である株式会社TENZANからレオパレス21取締役及び元取締役24名レオパレス21監査役及び元監査役５名の責任追及等の訴えに関する訴訟告知書を受領しました。レオパレス21は、本株主代表訴訟は不適法であるとの判断に至っていますが、本件に関連して社会的信用の低下等が発生した場合には、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
2018年４月に公表した小屋裏界壁施工不備のほか、2018年５月、2019年２月及び2019年５月に公表したとおり、レオパレス21施工物件において、界壁等の施工不備があることが判明いたしました。
これらに関連して、補修工事の遅れによる信用低下などにより、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ その他
レオパレス21グループは、事業展開上、様々なリスクがあることを認識し、それらをできる限り防止、分散あるいは回避するように努めております。
しかしながら、レオパレス21グループが事業を遂行するにあたり、経済情勢、不動産市況、金融・株式市況、法的規制や災害及びその他の様々な影響が発生した場合には、レオパレス21グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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