穴吹興産（8928）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

穴吹興産(8928)の株価チャート　穴吹興産(8928)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　穴吹興産グループは、穴吹興産、子会社41社（うち、非連結子会社13社）及び関連会社12社（持分法適用関連会社５社及び持分法非適用関連会社７社）で構成され、その主な事業として分譲マンション事業を中心とした不動産関連事業、人材派遣を中心とした人材サービス関連事業、ホテル等の運営を中心とした施設運営事業、有料老人ホーム等の運営を中心とした介護医療関連事業、高圧一括受電による電力供給などを行うエネルギー関連事業、トラベル事業を中心とした観光事業を展開しております。　各事業の位置づけ、ならびに当該事業における主要な関係会社は次のとおりであります。　なお、2025年７月１日に穴吹興産の連結子会社であった株式会社ジョイフルサンアルファの全株式を譲渡し連結の範囲から除外しております。これに伴い、当連結会計年度より「小売流通関連事業」の区分を廃止しております。　また、各セグメントに含まれない関係会社を「その他」に記載しております。《不動産関連事業》（穴吹興産）　「アルファ」シリーズの分譲マンション事業を行っております。その他、中古マンション買取再販事業、不動産仲介、不動産賃貸及び有料老人ホームの開発等を行っております。（㈱あなぶきリアルエステート）　穴吹興産の「アルファ」シリーズの分譲マンション等の販売代理業等を行っております。（あなぶき・きなりの家㈱）　香川県及び岡山県において戸建分譲、注文住宅及びアパート建築請負、リフォーム事業等を行っております。（穴吹不動産流通㈱）　中四国地区及び九州地区を中心として、不動産仲介及び不動産売買等を行っております。（㈲エステートサポート）　香川県高松市を中心として、不動産賃貸等を行っております。（アルファデザインスタジオ㈱）　建築企画、設計及び監理を行っております。（あなぶきインベストメントパートナーズ㈱）　香川県高松市を中心として、不動産賃貸等を行っております。（永光商事㈱）　東京都港区において、不動産賃貸等を行っております。（ＡＫＶ株式会社／非連結子会社）　ベトナムその他諸外国における、不動産投資事業に係る会社の設立等を行っております。（あなぶきキャピタルマネジメント㈱／非連結子会社）　投資助言・投資運用業等を行っております。（PT ANABUKI PROPERTY INDONESIA）　インドネシアにおいて、不動産関連事業等を行っております。（Anabuki America Holdings LLC）　アメリカにおける地域統括会社として、不動産関連事業等を行っております。（ANABUKI SINGAPORE PTE.LTD.／非連結子会社）　東南アジアにおける地域統括会社として、現地子会社の事業の統括、調整、支援等を行っております。（Anabuki Thanasiri (Thailand) Co., Ltd.／持分法適用関連会社）　タイにおいて、不動産関連事業等を行っております。（Anabuki Kosan （Thailand） Co., Ltd.／持分法非適用関連会社）　タイにおいて、投資事業等を行っております。 （THE FOREST GEM INVESTMENT JSC／持分法非適用関連会社）　ベトナムにおいて、投資事業等を行っております。（CAT TUONG INTERIOR DECOR AND CONSTRUCTION JSC／持分法非適用関連会社）　ベトナムにおいて、不動産関連事業等を行っております。（CONG TY TNHH ANABUKI ZEN VIETNAM／持分法非適用関連会社）　ベトナムにおいて、不動産賃貸やコンサルティング事業等を行っております。（Anabuki Enrich Co., Ltd.／持分法非適用関連会社）　タイにおいて、不動産関連事業等を行っております。《人材サービス関連事業》（㈱クリエアナブキ）　労働者派遣法に基づく労働者派遣事業として人材派遣、職業安定法に基づく有料職業紹介、業務処理請負事業としてアウトソーシング受託を行っております。その他、組織人事コンサルティング、教育研修、適性診断テストの販売等も行っております。（㈱クリエ・ロジプラス）　香川県において、物流に関するアウトソーシング事業等を行っております。（㈱あなぶきグローバルキャリア）　外国人材の紹介や定着支援等を行っております。（㈱採用工房／非連結子会社）　企業における求人・採用活動の企画立案及び求人・採用に係る事務代行業務等を行っております。（HR ANABUKI VIETNAM CO.,LTD.／非連結子会社）　ベトナムにおいて、人材サービス関連事業を行っております。（PT ANABUKI CONSULTANT INDONESIA／非連結子会社）　インドネシアにおいて、労働関連活動事業等を行っております。《施設運営事業》（穴吹エンタープライズ㈱）　「高松国際ホテル」、「ロイヤルパークホテル高松」、「リーガホテルゼスト高松」、「高松パークホテル」（以上、香川県高松市）、「琴平パークホテル」、「UDON na HOTEL琴平」（以上、香川県仲多度郡琴平町）、及び「ロイヤルパークホテル倉敷」（岡山県倉敷市）の各ホテル、「津田の松原サービスエリア（高松自動車道）」、「じゃこ丸パーク津田」（以上、香川県さぬき市）、「サンメッセ香川（香川県産業交流センター）」、「香川県県民ホール」、「香川県総合運動公園」、「香川県営住宅管理センター」、「高松市仏生山交流センター（ふらっと仏生山）」、「あなぶきアリーナ香川（香川県立アリーナ）」（以上、香川県高松市）、「三豊市文化会館マリンウェーブ」（香川県三豊市）、「上板サービスエリア（徳島自動車道）」（徳島県板野郡上板町）、「観音寺市民会館」（香川県観音寺市）、「美馬市地域交流センター ミライズ」（徳島県美馬市）、「道の駅「滝宮」・綾川町うどん会館」（香川県綾歌郡綾川町）、「善通寺市総合会館（ZENキューブ）」（香川県善通寺市）、「兵庫県立兵庫津ミュージアム」（神戸市兵庫区）、「矢掛屋本館・矢掛屋温浴別館（やかげ 一譚）」（岡山県小田郡矢掛町）の各施設及び「アルファ津田カントリークラブ」（香川県さぬき市）のゴルフ場の運営を行っております。また、「旅館くらしき」、「旅館倉敷Residence」及び「倉敷珈琲館」（以上、岡山県倉敷市）の運営も行っております。（祖谷溪温泉観光㈱／非連結子会社）　徳島県三好市において、「和の宿　ホテル祖谷温泉」の運営等を行っております。（㈱岡山造園／非連結子会社）　岡山市中区において、造園工事、外構工事等を行っております。（㈱モウブ／非連結子会社）　徳島県徳島市において、音響・照明・舞台管理等を行っております。《介護医療関連事業》（あなぶきメディカルケア㈱）　有料老人ホーム等の賃貸及び運営、介護及び医療サービス等の提供を行っております。（あなぶきヘルスケア㈱）　介護施設等の運営コンサルタント事業、医療事務等の受託事業、地域密着型の医療・介護施設専門のポータルサイトの企画・運営等を行っております。《エネルギー関連事業》（日本電力㈱）　高圧一括受電による電力提供サービス及び住宅設備機器のリース事業等を行っております。（栄新テクノ㈱）　東京都杉並区において、電気設備の設計施工等を行っております。《観光事業》（㈱穴吹トラベル）　旅行業法に基づく第二種旅行業務として、国内の主催旅行、海外・国内の旅行手配及び他社主催旅行の販売等を行っております。（平井タクシー㈱／非連結子会社）　香川県において、タクシー事業を行っております。（PMP JAPAN㈱／非連結子会社）　東京都渋谷区において、旅行事業を行っております。《その他》（あなぶきビジネスサービス㈱）　穴吹興産グループにおけるコーポレート部門（経理・総務等）のシェアードサービスを行っております。（あなぶきメモリアル㈱）　霊園事業等を行っております。（㈱ＭＧ石材）　静岡市駿河区において、石材製品の製造・販売・加工業等を行っております。（さんわい石材有限責任事業組合他全７有限責任事業組合）　静岡市駿河区において、石材製品の製造・販売・加工業等を行っております。（あなぶきパートナー㈱／非連結子会社）　障がい者雇用を目的として設立し、穴吹興産グループ各社の名刺等の印刷及び事務所清掃等を行っております。（あなぶきスタートアップ支援投資事業有限責任組合／非連結子会社）　スタートアップ企業等への投資を行っております。（㈱穴吹インシュアランス／持分法適用関連会社）　損害保険代理業として穴吹興産の分譲マンション購入者への火災保険の募集等を行っております。（㈱ヨコイ／持分法適用関連会社）　機械式立体駐車場装置の製造販売等を行っております。（㈱あなぶきスペースシェア／持分法適用関連会社）　民泊や簡易宿所の運営及び管理等を行っております。（㈱あなぶきレジデンシャル流通／持分法適用関連会社）　不動産管理や仲介事業等を行っております。 （あなぶきデジタルサービス㈱／持分法非適用関連会社）　リフォーム関連事業を中心として、クラウドサービスの提供等を行っております。（㈱さぬき市ＳＡ公社／持分法非適用関連会社）　国民宿舎やサービスエリア等の経営及び管理等を行っております。 ［事業系統図］　以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）●は連結子会社、○は非連結子会社、▲は持分法適用関連会社、△は持分法非適用関連会社

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　穴吹興産グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において穴吹興産グループが判断したものであります。 （1）経営方針・経営戦略　穴吹興産グループは、「住まい創りや不動産価値創造事業を通じて地域社会の文化と歴史の創造に貢献します」という経営理念のもと、「最大たるより最良たるべし」、「オンリーワン（なくてはならない）企業」、「地域密着型企業」及び「CS(顧客満足)・ES（従業員満足）推進企業」の４つを経営の基本路線としております。　上記の経営理念等のもと、進出地域内の顧客ニーズに対して、広く深く応えることにより、“地域社会になくてはならない存在”となり、それによる収益力の向上及び穴吹興産グループのグループ力を生かした資産効率の向上を通じて、安定的かつ継続的な成長を目指します。　さらに、将来の収益の柱として、ストック事業の強化を行い、収益基盤の拡充を目指します。 （2）目標とする経営指標　分譲マンション市場は、これまで景気の変動に大きく影響され、多くのデベロッパーが淘汰される等の経過をたどってきたことから、財務体質の健全性が事業の継続には不可欠な要素となっています。そこで、穴吹興産グループは安定した親会社株主に帰属する当期純利益の確保及びキャッシュ・フローの重視により、有利子負債比率を50％以下に圧縮し、自己資本比率を30％以上に向上していくことを重点目標とし、外部環境の変化に影響されにくい財務体質を構築していきます。 （3）経営環境及び優先的に対処すべき課題　今後のわが国経済は、雇用・所得環境の改善や設備投資の持ち直し、各種政策の効果等により、緩やかな景気回復の動きが継続することが期待されます。一方で、米国の通商政策の動向や中東情勢の影響、金融資本市場の変動、日本銀行による金融政策運営の動向や金利動向、さらには物価上昇の継続による個人消費への影響など、先行きには引き続き注意を要する状況が続くものと見込まれます。　不動産業界におきましては、訪日需要の継続や賃料上昇を背景とした投資用不動産への需要は底堅く推移するものと見込まれる一方、地価や建築コスト、人件費の上昇、住宅ローン金利の動向等により、新築分譲マンション市場を取り巻く事業環境は引き続き慎重さを要するものと予想されます。特に、用地取得競争の激化や施工遅延リスク等については、継続的に注視していく必要があると認識しております。　このような状況のなかで、穴吹興産グループの主力事業である分譲マンション事業におきましては、需給バランスを重視した厳選エリアでの新規用地選定、それぞれの地域特性や顧客ニーズに応じた高付加価値商品の企画・開発、及びオンライン販売を含む販売手法の高度化に取り組み、事業の「規模（量）」に加えて「価値（質）」と投資効率を重視した収益力の向上を図ってまいります。また、不動産関連事業における第２・第３の柱として、中古マンション買取再販事業、新築一棟収益マンション事業、仲介事業等の既存事業の拡大・強化やアセットマネジメント体制の確立を進めるとともに、地域で培ってきたネットワークや情報力を活かし、霊園事業、再エネ・物流施設の開発、観光・リゾート関連事業等の新規事業の育成を進めることで、中長期的な事業ポートフォリオの充実と事業基盤の安定化を目指してまいります。　また、海外事業におきましては、東南アジアにおける「地域密着型ビジネスモデル」の確立を進め、既存進出国における収益の安定化を図るとともに、米国等の新たなマーケットにおける事業基盤の構築にも取り組み、持続的な成長を支える新たな収益機会の創出を目指してまいります。　さらに、穴吹興産グループの事業基盤及び顧客基盤を活用した新たな価値提供に加え、国内外での戦略的M&Aによる事業拡大や新たな事業領域への取り組みを進めてまいります。これらを実行していくため、人的資本の充実、組織体制の強化、AIやDXの活用による業務効率の向上と付加価値創造力の強化、並びに財務基盤及びセキュリティ体制の強化を総合的に推進し、不動産価値創造企業として持続的な成長を目指してまいります。 　現在及び今後の外部及び内部環境等の状況を踏まえ、下記のとおり、第64期（2027年６月期）から第66期（2029年６月期）までの３カ年を対象とする中期経営計画を策定しております。 　〈中期方針〉地域密着型ビジネスモデルの研鑽と拡充、独創的新事業の創造と挑戦による事業ポートフォリオの組み換えを実現し、不動産価値創造企業として「シンカ」する※地域密着型ビジネスモデル地域とのネットワークとグループシナジーを最大限生かし、地域密着企業として各地域で徹底したマーケティングに基づく多様な商品・サービス・体験などグループ独自の価値を生み出すことで、各地域での競争優位性を保ち、継続的に成長していくこと。※「シンカ」事業ポートフォリオの組み換えによる「進化」地域密着型ビジネスモデルの研鑽と拡充による「深化」新たな収益モデルを創造することによる「新価」人的資本と海外を含む成長基盤を強化することによる「伸化」あなぶきグループならではの地域に根差した価値を持続的に発揮することによる「真価」 　〈重点戦略〉１．基幹不動産事業の収益力強化と持続的成長の実現２. 戦略的不動産関連事業の拡大による第２の柱構築３. 海外既存進出国における収益の安定化と新規事業の構築、及び新規国への進出４. エンディング（終活）事業でのエコシステムの確立５. 新たな収益モデルの創造と挑戦６. 人的資本と組織戦略の強化７. 事業継続に不可欠なセキュリティ構築とDXの推進８. 財務基盤の強化 　〈中期経営指標（2029年６月期目標）〉連結１売上高1,900億円２経常利益率6.0％以上３棚卸回転率1.5回転以上４自己資本比率30.0％以上５有利子負債依存度50.0％以下６ＲОＡ4.0％以上

３【事業等のリスク】　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。　なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において穴吹興産グループが判断したものであります。 (1) 穴吹興産グループの経営成績等への影響について① 不動産市況、金利動向等について　穴吹興産グループの不動産関連事業においては、「アルファ」シリーズのマンション分譲、戸建て分譲、注文住宅の受注等を行っております。　これらの住宅の販売及び受注は、政府の経済政策による影響を受けやすく、不動産市況、住宅ローン控除や住宅贈与等の住宅促進税制の改正、公的及び民間金融機関の住宅ローン金利の動向によって消費者の購買心理の動向に変化が生じた場合には、穴吹興産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。　また、国内外の要因による資源価格の高騰等に伴い、建築資材・住宅設備の高騰や供給不足が生じた場合には、事業の収益性が低下し、穴吹興産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 有利子負債について　穴吹興産グループの不動産関連事業における分譲マンション事業においては、土地の仕入れ及び建設資金の一部を民間金融機関からの借入れという形で資金調達を行っており、有利子負債依存度が高くなっております。従って、経済不安及び金融引締め等による金融機関の融資抑制、または消費とは相反する金利の上昇等で、資金調達が困難になるような場合において、穴吹興産グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。　直近３期における連結での有利子負債依存度は、次のとおりであります。 2024年６月期2025年６月期2026年６月期　有利子負債残高（百万円）　（Ａ）71,06775,34681,461　総資産額（百万円）　　　　（Ｂ）136,303148,139157,202　有利子負債依存度（％）（Ａ／Ｂ）52.150.951.8 ③ 引渡時期による経営成績の変動について　穴吹興産グループの主要事業であります分譲マンション事業においては、マンションの売買契約成立時ではなく、顧客への引渡時に売上が計上されるため、その引渡時期により上半期と下半期では経営成績に偏りが生じております。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡時期が事業年度末を越えて遅延した場合には、穴吹興産グループの経営成績に大きく影響を及ぼす可能性があります。　直近３期における単体での上半期、下半期の経営成績は、次のとおりであります。項目2024年６月期2025年６月期2026年６月期上半期下半期通期上半期下半期通期上半期下半期通期　売上高　（百万円）31,72053,29885,01953,11635,88689,00370,74629,557100,303　（構成比率）　（％）(37.3)(62.7)(100.0)(59.7)(40.3)(100.0)(70.5)(29.5)(100.0)　営業利益　（百万円）2,0202,0984,1195,0453465,3916,803△1,5425,260　経常利益又は　経常損失（△）　（百万円）2,6352,5355,1715,191△2864,9047,395△2,3145,080(注)構成比率は通期に占める上半期及び下半期の割合を示しております。(2) 大京グループの㈱穴吹工務店との関係及び競業について　穴吹興産は、1964年５月に穴吹工務店グループにおける不動産部門として、穴吹興産代表取締役社長　穴吹忠嗣の実父　穴吹夏次（故人）及び実母　穴吹キヌヱ（故人）によって設立されました。穴吹工務店グループとは、穴吹興産代表取締役社長　穴吹忠嗣の実父　穴吹夏次（故人）が1961年１月に設立した㈱穴吹工務店を中心とする企業グループであり、穴吹興産代表取締役　穴吹忠嗣の実兄　穴吹英隆が、1994年４月、㈱穴吹工務店代表取締役に就任し、穴吹工務店グループの事業推進、運営を行っておりました。しかしながら、2009年11月に㈱穴吹工務店他３社において、会社更生法を申請し（2013年３月31日に更生手続きは終結）、2013年４月１日より分譲マンション事業を行う㈱大京が㈱穴吹工務店の親会社となったことにより、現在、㈱穴吹工務店は大京グループに属しております。　先述のとおり、穴吹興産は設立当時、穴吹工務店グループに属し、不動産の売買・賃貸・仲介事業を行っておりましたが、駐車場経営、ホテル事業等へと事業展開し、1985年６月に現在の主要事業であるファミリーマンションの分譲事業へ参入したことにより、1978年12月から既にファミリーマンションの分譲事業へ事業進出していた㈱穴吹工務店と競業するに至ったため、穴吹工務店グループより独立して新たな企業グループを形成し、独自の事業推進、運営を行うようになりました。　以上のような経緯から、穴吹興産の営業地域において㈱穴吹工務店は分譲マンション事業を行っており、現在においても穴吹興産と㈱穴吹工務店との競業関係は継続しております。　また、㈱穴吹工務店が2009年11月に会社更生法を申請した際において、それによって穴吹興産は経営に影響を及ぼすような風評被害等を受けることはなく、さらに、現在においては、穴吹興産グループと大京グループに属する㈱穴吹工務店とは、当然ながらそれぞれ独立した企業グループとして独自の経営がなされており、これらにより穴吹興産グループの事業推進、運営に影響を受けることはありません。　なお、顧客に対してのコーポレートブランドの差別化をはかるべく、穴吹興産は2002年10月１日に従前まで同一であった「穴吹」の商標を「あなぶき」に変更するとともに、CIマークも一新し、穴吹興産グループと㈱穴吹工務店等との違いを明確にしております。(3) 法的規制について　穴吹興産グループの不動産関連事業においては、「宅地建物取引業法」をはじめとして、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「金融商品取引法」、「不動産特定共同事業法」、その他多数の法令により規制を受けております。　また、不動産関連事業以外の穴吹興産グループの多様な事業セグメントにおきましても、様々な法的規制を受けているなかで事業展開を行っております。　今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、穴吹興産グループの事業が影響を受ける可能性があります。(4) 個人情報の管理について　穴吹興産グループが行う不動産関連事業をはじめとして、各事業において取得した個人情報につきましては、その管理に万全を期しております。また、2006年12月よりISMS（情報セキュリティマネジメントシステム）の国際規格「ISO/IEC27001：2013（JIS Q 27001：2014）」の認証を取得・維持しており（2024年12月に改訂規格「ISO/IEC27001：2022（JIS Q 27001：2023）」の認証を取得）、情報資産の管理全般に関する体制の構築を図っております。　今後も個人情報の取扱いには十分留意しますが、不測の事態等により、万一、個人情報が外部へ漏洩する事態が生じた場合は、穴吹興産グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。(5) 訴訟などの可能性について　穴吹興産グループは分譲マンション事業を中心とした不動産関連事業をはじめ、様々な事業活動を行っております。個人・法人含め取引関係先も多岐にわたっており、多種多様な契約等を締結しております。契約内容の不備や、取引関係先とのトラブル等から訴訟に発展する可能性もあり、重要な訴訟が提起された場合には、訴訟費用の発生や損害賠償金の支払いによる損失が生じる可能性があります。(6) 新感染症等の影響について　長期化していた新型コロナウイルス感染症の影響が沈静化し、社会経済活動の正常化が進み、ホテル事業及び施設運営受託事業を主力とした施設運営事業やトラベル事業を主力とした観光事業につきましても顕著に収益の回復が見られておりますが、新たな変異株や未知の感染症等により感染が再拡大した場合は、穴吹興産グループの経営成績等に影響を与える可能性があります。