ランドビジネスグループは、「美しく安全で長期にわたり社会を支える街づくり」を事業運営の理念に、「都市にヨーロッパの光と風」をデザインコンセプトに据えて、不動産に係る開発、売買、賃貸、建設、設計・施工監理、及びこれらに関する調査・企画並びにコンサルティングを主たる業務として、以下のとおり、不動産関連事業、外食事業及び服飾事業を展開しております。
不動産関連事業では、ランドビジネスと子会社である株式会社スターダスト、寿月興産有限会社及び村田商事株式会社は、保有物件の付加価値を高めるとともに新規物件の取得による収益確保に取り組んでおります。
外食事業では、ランドビジネスは子会社である株式会社ＴＡＫＥＷＡＫＡとともに新メニュー開発や、より効率的な店舗運営に注力する一方、新規店舗開店計画を進めております。
服飾事業では、ランドビジネスは、子会社である株式会社フランドル、株式会社Tex Techと一体化した、商品企画・生産から販売に至る一貫体制を持つ強みを活かした、魅力ある商品の提供を目指しております。
① 不動産関連事業
イ．賃貸事業（不動産賃貸事業、ビル管理事業）
不動産関連事業における収益の中心であり安定的基盤を支える事業であります。
不動産賃貸事業においては、優良な事業用不動産のストックを積み上げることにより、市況の変動を受けにくい収益基盤の確立を行ってまいります。
ビル管理事業においては、不動産所有者の方には安定した収益と所有する誇りをお持ちいただけるように、また居住者の方にはお住まいいただくことに、それぞれ満足を享受していただけるように、ゆとりのある空間を提供するなど、ホスピタリティ「おもてなしの心」を持って、賃貸業務や建物管理業務等の提供を行っております。
ロ．投資その他事業（オフィスビル・レジデンス等、不動産関連資産への投資事業及びその他の事業）
事業用不動産への投資により収益を獲得する事業であります。
投資期間は、概ね１～５年を目途とし、リニューアル後、保有期間の賃料収入を享受すると同時に適切なタイミングで売却を図る事業であります。
既存のオフィスビル・レジデンス・商業施設を取得して、適切なコストで美しい建物にリニューアルし、経済的価値の増大と耐用年数の長期化を図ることは、社会的にも意義ある事業と考えております。
② 外食事業
・「美しいファシリティ」不動産関連事業で培ったデザイン力を活かし、安らぎを感じられる美しい食の空間を提供します。
・「健康的で美味しい食事」美味しいだけでなく、健康にも気を配った何度でも食べたくなる食事の提供を目指します。
・「質の高いホスピタリティ」心を込めたおもてなしの接客を実践します。そのための社員教育に力を入れてまいります。
以上の３つの柱を中心とした最高級のサービスを提供し、人々が集うことの楽しさを実感できるような社会の実現に貢献することを目指します。
③ 服飾事業
時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、高品質でデザイン性に優れたアイテムを提供してまいります。衣服に限らず、靴・鞄などの服飾関連用品も含めた幅広い商品を取扱うことで上記目標の実現に取り組みます。
商品企画・生産から販売まで一貫した体制をグループ内で保有し、魅力ある商品を提供することを目指します。
［事業系統図］
（注）各事業におけるリニューアル工事や新築工事、また賃貸・売買仲介等の業務は、施工会社や仲介会社等へ外注しております。
以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2024年12月19日）においてランドビジネスが判断したものであります。
(1）経営方針
ランドビジネスの経営理念
①成熟社会に向かう我が国に、美しい街・美しい建物、そして安心の生活を提供する。
②良い商品・良いサービスをつくり続けることにより顧客との信頼関係の継続と増幅を獲得する。
③伝統と知性を融合した美しいデザインの建物を提供し社会に貢献する。
ランドビジネスの行動規範
①業界の想念にとらわれない本質的な情報を収集・分析する。
②高く長期にわたる収益が見込める事業を選択し、経営資源を集中する。
③基本戦略を立て、ことに当たっては常に的確な戦術をもって行う。
④信念をもって計画をたて、社会の変化には素早く対応する。
⑤常に変革を考える。
を企業理念に据え、主力事業である不動産賃貸事業を中心に高品質・高付加価値な不動産関連事業、外食事業及び服飾事業を展開してまいります。
(2）経営戦略等
不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル市場では、働き方改革やリモートワークの普及による募集賃料下落、空室率上昇の影響が依然として継続しており、市況の改善は緩やかな状況となっております。賃貸レジデンス市場においても、働き方改革やリモートワークの普及による住環境ニーズの変化などが見受けられ、一部では賃料上昇の兆しが見受けられます。
このような事業環境下において、東京のオフィスビル・レジデンスを中心とした不動産賃貸事業を収益基盤として確立すると同時に、新規物件の取得や保有物件の開発による収益の獲得増加にも取り組んでまいります。さらには、美しいデザインと確かな機能性を併せ持つリビルド工事により保有物件の付加価値を高め、建物の維持管理の質をアップすることで他社との差別化を図ってまいります。
また、外食業界におきましては、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、人員の確保など、事業環境は依然として厳しいものとなっております。
このような事業環境下において、外食事業では良い空間、良い食事、良いサービスを提供し、人々が集うことの楽しさを実感できるような社会の実現に貢献することを目指します。
服飾事業においては、時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、取り組んでまいります。
(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
ランドビジネスグループは、株主価値の持続的な向上を重要な経営課題と位置付け、自己資本比率、ＥＢＩＴＤＡ等の指標を考慮しながら経営を行っております。
(4）経営環境
今後の経済情勢は、新型コロナウイルス感染症の分類が５類へ引き下げられたことにより経済社会活動の正常化が進み、景気は緩やかな回復の動きが見られるものの、地政学リスクの高まりや、物価高騰、為替市場における円安傾向による経済への影響など依然として先行き不透明な状況が続くものと思われます。
不動産業界においては、収益不動産の価格水準が高く利回りも低いため適正な投資案件不足の状況が続いており、引き続きこの状況が継続するものと思われます。
外食業界においては、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、人員の確保など、依然として厳しい経営環境が暫く続くと予想されます。
服飾業界においては、少子高齢化による需要の減少や消費者の低価格志向などにより厳しい経営環境が続くと予想されます。
(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
不動産関連事業においては、保有物件の安定稼働及び資産価値向上のため「効果的なリーシング活動・質の高い建物管理・リビルド工事による付加価値の創造」を実践し事業の強化を図ります。
また、慎重に収益不動産マーケットの変化を注視しながらランドビジネスグループの基準に見合う安定稼働の期待できるレジデンス・ビル等の収益物件の新規取得や保有物件の開発を進め、自己資本を有効的に活用し更なる利益と財務基盤の強化をしてまいります。
なお、ランドビジネスグループにおいては、建物創りに対し優先的に力を注いでまいりましたが、今後100年のスパンにおいてもランドビジネスグループの建物が市場価値を失うことなく輝き続けるようランドビジネスグループのスタンダードを進化させていきます。
こうした建物創りに対する情熱をベースに、ランドビジネスグループの強みである「匠の技」を活かしたデザイン力にも一層の磨きをかけ、他社との差別化を図ってまいります。
外食事業においては、事業コンセプトである「美しいファシリティ」「健康的で美味しい食事」「質の高いホスピタリティ」を実現するため、不動産関連事業で培ったデザイン力を生かした店舗内装設計、メニュー開発及び改良、店舗運営業務の効率化に注力し、収益を生み出す体制を確立するとともに、適正な出店候補物件の選定に取り組んでまいります。
服飾事業においては、時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、旗艦店となる販売店舗の出店計画を進めるとともに、連結子会社化した企業の生産設備更新や人材育成など生産供給体制の再構築に取り組んでまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2024年12月19日）においてランドビジネスグループが判断したものであります。
(1）業界環境について
ランドビジネスグループは、不動産関連事業、外食事業及び服飾事業を展開しております。
不動産業界においては、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、ランドビジネスグループにおいてもこれらの経済情勢の変化により保有資産の価値が下落し、棚卸資産の評価損や固定資産の減損が発生することにより、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
外食業界および服飾業界においては、日本国内における景気の悪化、顧客の嗜好の変化、他社との競合において優位にたてない場合には、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2）賃貸不動産の稼働状況について
ランドビジネスグループは、ランドビジネスグループが所有する賃貸不動産からの賃貸収入、オーナーから管理業務を受託している賃貸不動産の業務受託収入、売却目的で取得又は開発した賃貸不動産からの賃貸収入等により収益を獲得しています。
これらの賃貸収入及び業務受託収入は、テナント又は入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の低下、退去による空室率の上昇により減少する可能性があり、賃貸収入の減少により保有資産の価値が下落し、棚卸資産の評価損や固定資産の減損が発生することにより、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3）建築工事等について
ランドビジネスグループは、建築工事、リニューアル工事を建設会社に外注しております。外注先は品質、建築工期及びコスト等を勘案して決定しており、特定の外注先に依存しておりません。
ランドビジネスグループは、品質維持及び工期の遅延防止のため、ランドビジネスの建築設計部の人員により現場視察を行い、外注先との定例会議を毎週開催し施工図及び工期スケジュール等の確認を行っております。しかしながら、工事中の事故、外注先の倒産や請負契約の不履行、その他予期せぬ事象が発生した場合、工事の中止又は遅延、建築コストの上昇等により、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4）有利子負債依存度について
ランドビジネスグループは、用地及び物件の取得資金、建築資金等を主に借入金等の有利子負債で賄っていることから、ランドビジネスグループの有利子負債残高の総資産額に占める割合は2024年９月期において57.2％となっております。
今後においては、ポートフォリオの見直しにより有利子負債の圧縮に努めますが、今後の金利変動により、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
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2024年９月期 |
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有利子負債残高 （千円） |
29,736,980 |
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総資産 （千円） |
52,032,627 |
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有利子負債依存度 |
57.2％ |
（注）有利子負債は、短期借入金、社債、長期借入金、リース債務及び割賦未払金であります。
(5）財務制限条項について
ランドビジネスグループの2024年９月期末時点の借入金のうち、２件1,143百万円については、①各年度決算期末の連結貸借対照表における純資産を一定水準以上に維持すること、②年度決算の連結損益計算書において税金等調整前当期純損失を２期連続して計上しないこと等の財務制限条項が付されております。これらの条項に抵触した場合、各項の変更につき金融機関と新たな合意がなされなければ、ランドビジネスグループは、期限の利益を喪失し、該当する借入先に対し借入金を一括返済することとなっており、ランドビジネスグループの財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6）資金調達等について
ランドビジネスグループの資金調達にあたっては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行を受けております。しかしながら、何等かの理由により計画どおりの資金調達が不調に終わった場合、ランドビジネスグループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(7）原材料価格や光熱費の上昇リスクについて
ランドビジネスグループは、天候不順や自然災害、戦争の発生、為替の変動等による原材料の価格上昇や原油の高騰などエネルギーの価格上昇に伴う光熱費の上昇により原価率が上昇し、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8）人員の確保について
ランドビジネスグループは、主としてパートタイムの従業員が、店舗での業務に従事しております。
賃金の上昇、求人費の増加、国内の労働力需要の増加に伴う従業員の確保困難等により採用環境が悪化した場合、ランドビジネスグループが必要とする数の従業員を適切なコストで確保することができなくなり、必要な数の従業員を確保するための人件費の増加、出店計画等の見直し、一部店舗の営業停止や閉店等により、ランドビジネスグループの事業運営及び事業展開、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9）法的規制・許認可等の取得状況
不動産業界においては、「宅地建物取引業法」、「都市計画法」、「建築基準法」、「建設業法」、「借地借家法」等による法的規制を受けております。今後、これらの法的規制等の改正が行われた場合には、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
なお、ランドビジネスは、不動産関連事業の事業活動に際して、以下のような許認可及び登録を受けております。 ランドビジネスグループは、当該許認可及び登録の諸条件や関係法令の遵守に努めており、現時点において、宅地建物取引業法第５条・第66条等、建設業法第29条等及び建築士法第23条の４・第26条等に定める許認可及び登録の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、法令違反等により、当該許認可及び登録が取り消された場合には、ランドビジネスグループの事業運営に支障をきたし、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
① 宅地建物取引業法免許
［ランドビジネス］番号：東京都知事(10）第46428号
有効期間：2022年12月14日から2027年12月13日まで
② 特定建設業許可
［ランドビジネス］番号：東京都知事 許可（特－28）第84034号
有効期間：2021年９月14日から2026年９月13日まで
③ 一級建築士事務所登録
［ランドビジネス］番号：東京都知事登録第28931号
有効期間：2023年４月16日から2028年４月15日まで
また、外食業界においては、「食品衛生法」等による法的規制を受けております。今後、これらの法的規制等の改正が行われた場合には、ランドビジネスグループの業績に影響を与える可能性があります。
なお、ランドビジネスグループは、外食事業の事業活動に際して、管轄の保健所による飲食店営業許可を受けております。しかしながら、食中毒が発生した場合、社会的信用を失うことによる売上高の減少、損害賠償による損失の発生、一定期間の営業停止や営業許可の取消などにより、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10）訴訟等の可能性について
ランドビジネスグループは、本報告書提出日（2024年12月19日）においてランドビジネスグループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性がある訴訟が提起されている事実はありません。しかしながら、ランドビジネスグループの不動産関連事業において、建築請負又は販売した物件における瑕疵の発生、建築に際しての近隣住民からのクレーム、受託する賃貸マンション等の居住者又はテナントによる賃料不払い発生等、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(11）顧客情報管理について
ランドビジネスグループは、事業内容に応じた様々な顧客の個人情報を有しております。ランドビジネスグループは、個人情報を正確かつ最新の内容に保つよう努めるとともに個人情報の紛失、漏えい、破壊、改ざん等を防止するため、適切な安全管理対策を行なうとともに、必要な是正措置を講じます。
ランドビジネスグループが認識している限り、これまでにおいて顧客の個人情報が外部に流出した事実はありません。しかしながら、今後、上記施策にもかかわらず、個人情報の漏洩や不正使用等の事態が発生した場合、社会的信用の低下により、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(12）災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、ランドビジネスグループが保有する不動産の価値が大きく毀損したり、店舗の営業活動が困難となる可能性があります。
また、ランドビジネスグループが保有する不動産や、店舗及び出店計画においては、経済規模や投資家需要の趣向等を考慮に入れ、東京を中心とする首都圏所在の比率が高い状況にあり、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、ランドビジネスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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