丸八倉庫（9313）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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３ 【事業の内容】丸八倉庫グループは、連結財務諸表提出会社(以下「丸八倉庫」という。)と連結子会社２社(東北丸八運輸㈱、丸八クリエイト㈱)で構成されております。丸八倉庫グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、物流事業・不動産事業はセグメント情報における報告セグメントの区分と同一であります。(1) 物流事業倉庫業務……貨物保管・荷役作業・貸倉庫業務を行っており、保管・荷役業務の一部は東北丸八運輸㈱に依頼しております。運送業務……東北丸八運輸㈱は貨物自動車運送事業法に基づき営業している運送会社で、東北地区を拠点としております。又丸八倉庫の保管貨物の一部の配送を請負っております。(2) 不動産事業不動産業務……不動産の造成・売買・仲介・賃貸及び管理、コンサルテーションを行っております。丸八クリエイト㈱においても同様の業務を行っております。 事業の系統図は次のとおりであります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】丸八倉庫グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2026年２月25日)現在において、丸八倉庫グループが判断したものであります。 (1) 経営方針ならびに経営戦略について丸八倉庫は、事業環境の変化や新規設備投資計画の前倒し実行により先行投資コストの発生等に伴い、丸八倉庫の経営基盤の面で変化が生じたことから2022年1月に2026年11月期を最終年度とする５ヶ年の新中期経営計画を策定し、企業価値の向上並びに株主共同の利益確保・向上に向けて、安定的かつ持続的成長を果たすため様々な施策を実行してまいりました。丸八倉庫グループは、これまで時代の変化やお客さまのニーズの変化に適応しながら、物流サービスを展開してまいりました。特に、永年蓄積してきた3PLのノウハウを駆使して個々のお客さまのニーズにお応えするビジネスモデルは丸八倉庫の強みとなっております。また、お客さまの物品を単に保管するのみならず、お客さまの物流に関する課題解決に向けて、『物流コンシェルジュ』的な役割を担い、ソリューション提案を引き続き実行してまいります。丸八倉庫の経営理念「お客さまに完全な業務を提供する」「社業の発展を通じて市民生活の向上に貢献する」「人間尊重の経営に徹する」を引き続き貫きつつも、時代とともに変化するニーズにお応えすることでお客さまに選ばれる物流カンパニーを目指してまいります。 (2) 内外経済の変化等をふまえた経営環境について わが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果に支えられて景気は緩やかな回復傾向にて推移しました。しかしながら、物価上昇の継続による個人消費に及ぼす影響のほか、米国の通商政策動向の影響等から内外経済の下振れリスクも懸念される状況にあります。このような経済情勢にあって、物流業界におきましては保管残高数量・金額ともに概ね前年同月を上回る水準にて推移する傾向がみられつつあるものの、人手不足等に加えて諸物価高騰等により全般的にコストが上昇しているほか、競争の激化等もあり、厳しい状況が続いております。また、不動産賃貸業界におきましては、一部に賃料水準の上昇傾向がみられるものの景気動向等の影響に伴い、今後の需給動向等に留意を要する必要があります。このような状況の下、丸八倉庫グループは、内外の環境変化に的確に対応しながら、さらなる成長を果たしていくために新中期経営計画（2022－2026）の具体的各施策を展開しております。 (3) 優先的に対処すべき課題、基本方針及びその進捗状況について丸八倉庫グループは、安定的かつ持続的な成長を実現することにより、企業価値の向上ならびに株主共同の利益の確保・向上を目指すため、以下の基本方針を掲げております。① 営業力・営業基盤の強化「外部情報ネットワークの活用」「個々の営業マンの能力向上に向けた人材育成」「物流管理システムの開発」「3PLノウハウの改善」等を通じて営業力・営業基盤の強化を目指してまいります。② 事業基盤の拡大・強化物流事業セグメントでは新規倉庫の建設により保管能力の増強が実現されつつあります。また、不動産事業セグメントにおいても新規資産の取得により、丸八倉庫事業基盤の拡大・強化を目指してまいります。③ ガバナンスの強化「強固な財務基盤の維持」を前提としながら、「資本政策」「コンプライアンス体制」等の強化を目指してまいります。④株主還元施策企業価値の向上ならびに株主共同の利益の確保・向上を目指しつつ、株主還元の強化施策を進めてまいります。基本方針に関する具体的な進捗状況は以下の通りです。① 営業力・営業基盤の強化物流事業セグメントにおいて、丸八倉庫の強みを活かしながら営業展開に努めてきたことにより、新規顧客の開拓が着実に進んでおり、営業基盤が強化されつつあります。この結果、各営業所の稼働率は高水準にて推移しております。不動産事業セグメントにおいては、賃貸マンション・賃貸オフィスビル等が安定的に稼働しており、営業基盤の維持・強化が図られております。また、人事施策面では研修制度の多様化・充実化や継続雇用制度の拡充により、営業力維持が図られております。② 事業基盤の拡大・強化物流事業セグメントにおいては、埼玉県所沢市の新規倉庫ならびに千葉県八街市の新規文書保管センターが本格的に稼働開始となり、保管能力の増強が実現されつつあります。いずれも将来の物流事業の収益基盤拡大に資する設備計画となります。③ ガバナンスの強化利益確保ならびに資本政策の推進等により、財務基盤は向上しております。また、内部監査の定期実施等により、ガバナンス体制の強化が図られております。④株主還元施策株主還元の強化施策として剰余金の期末配当金を１株につき４円増額の１株につき24円とし、2026年２月26日開催予定の定時株主総会で決議して実施する予定であります。 (4) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等新中期経営計画（2022―2026）における具体的な業績目標に関する進捗状況は以下のとおりです。 2022年11月期実績［初年度］2023年11月期実績［２年目］2024年11月期実績［３年目］2025年11月期実績［４年目］2026年11月期計画［最終年目］売上高（百万円）4,7634,9724,9914,9315,500営業利益（百万円）572574619497920経常利益（百万円）577585634480900EBITDA（償却前利益）（百万円）1,1191,1551,1911,0721,400自己資本比率57.7%60.5%64.3%62.7%55.0%ＲＯＥ3.4%3.8%7.8%2.5%5.5% 主要な財務指標のほか、次の非財務項目についても重要な指標として位置付けており、いずれも的確に対応を進めております。① 各営業所の稼働率向上② 各営業所の適切な修繕実施による収益力の安定化③ 資金調達の際の借入金利の固定化による金利上昇リスク抑制今後、2022年に策定した新中期経営計画（2022―2026）の具体的施策を着実に推進することにより、最終年度目標の達成に向けて努めてまいります。 (5) 資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応について丸八倉庫は、資本コストや資本収益性の重要性を認識しており、新中期経営計画（2022－2026）において企業価値の向上により主要指標の改善を目指していく方針としております。具体的な主要財務目標として売上高、営業利益、経常利益、EBITDA（償却前営業利益）、自己資本比率、ROEといった項目を設定しております。各主要指標はこれまで改善傾向にて推移してはいるものの、丸八倉庫のPBR、ROE等の現状水準については引き続きさらなる向上を図っていく必要があるものと認識しております。資本市場から求められている資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた施策としまして、引き続き新中期経営計画（2022―2026）にて掲げた各施策を着実に遂行することとし、物流事業セグメント、不動産事業セグメントの収益拡大により企業価値向上を目指してまいります。このほか株主還元策として配当水準の見直しを進めており配当性向目標値30％を掲げております。今後とも資本市場からの評価改善を目指し、資本コストを上回る資本収益性の実現に取り組んでまいります。

３ 【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2026年２月25日)現在において、丸八倉庫グループが判断したものであります。(1) 事業環境の変化丸八倉庫グループの主たる事業は、倉庫・運送事業を主体とした物流事業ならびに不動産の賃貸等を中心とした不動産事業であります。計画的な設備の維持・管理を行い、お客様に満足をいただけるサービスを提供することにより安定的な収益の確保に努めております。しかしながら、景気の変動や取引先の物流合理化ならびに他業態からの物流業への参画等により、物流事業の業績や利益面に影響が及ぶ可能性があります。また、不動産市況や賃貸不動産市場の需給バランスの変動等により、不動産事業の業績や利益面に影響が及ぶ可能性があります。加えて、物流・運送業界において2024年以降、トラックドライバーの時間外労働時間の上限規制が厳格化されることに伴い、倉庫事業に対しても荷役作業時間の短縮が要請されていくといった可能性が高まっております。これらの影響により物流事業における業績や利益面に影響が及ぶ可能性があります。(2) 自然災害丸八倉庫グループの倉庫ならびに賃貸不動産は首都圏に集中しており、万一これらの地域で地震等の大規模災害が発生した場合には丸八倉庫の経営に相当の影響が生じる事態が予想されます。このため各物件についての老朽化対策、防災対策等きめ細かい管理を行い逐次補強を行っております。(3) 事業用資産（土地、建物等）の時価変動リスク丸八倉庫グループでは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づいて、事業用資産（土地・建物等）の時価が下落した場合や当該資産からの十分なキャッシュ・フローが見込めなくなった場合には将来キャッシュ・フローを的確に判断したうえで減損処理を行う可能性があり、丸八倉庫グループの経営成績や財政状態に影響が及ぶ可能性があります。(4) 金利変動リスク丸八倉庫グループでは設備資金等を借入金により調達しており、金利については原則として固定化する方針としております。従って、今後の金利変動が生じた場合でも既存の借入金の支払利息に影響は及ばないものの、将来の新規借入金に関するコストについて影響が及ぶ可能性があります。(5) 株式価値の変動リスク丸八倉庫グループにおいて、保有しております上場株式の時価及び非上場の株式の価値の下落が生じた場合には、丸八倉庫グループの業績や財政状態に影響が及ぶ可能性があります。(6) 退職給付に係る負債の変動リスク退職給付債務を確定給付企業年金として運用機関に委託しております。期初に想定した期末予想残高に運用結果が達しない場合、不足相当額を新たに積み立てる必要が生じ、丸八倉庫グループの経営成績や財政状態に影響が及ぶ可能性があります。(7) 経営資源の制約に関するリスク丸八倉庫グループでは各事業、特に物流事業における必要人材を確保するため、丸八倉庫社員のほか外部人材派遣や協力会社との連携等により対応しております。しかしながら、今後、人材不足の問題が表面化した場合、事業運営に影響が及ぶ可能性があります。(8) 顧客等の情報管理丸八倉庫グループでは、物流事業を運営する上で、個人情報をはじめとする顧客情報の適切な管理体制の構築に向けて、一般財団法人日本情報経済社会推進協会からプライバシーマークの交付を受けているほか、品質マネジメントシステムの国際規格であるISO9001:2015の認証を受けております。しかしながら、万一情報の外部漏洩等の問題が発生した場合には丸八倉庫グループの社会的信用の低下や業績面に影響が及ぶ可能性があります。