【業績の推移】サンケイリアルエステート投資法人(2972)

(当期の概況)
1 本投資法人の主な経緯
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき、株式会社サンケイビル・アセットマネジメント(以下「本資産運用会社」といいます。)を設立企画人、株式会社サンケイビル(以下「サンケイビル」又は「スポンサー」といいます。)をスポンサーとして、2018年11月19日に出資金100百万円(1,000口)で設立され、2018年12月17日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました(登録番号 関東財務局長 第140号)。その後、本投資法人は、2019年3月12日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました(銘柄コード2972)。
2023年10月、本投資法人は本資産運用会社の運用ガイドラインの一部変更により、オフィスビル中心型REITから総合型REITへと転換しました。
当期末日(2026年8月31日)現在における発行済投資口の総口数は467,099口、出資総額(純額)は45,426百万円となっています。
本投資法人は、2026年1月7日に開始されたTiger投資事業有限責任組合及びLion投資事業有限責任組合(以下「前回公開買付者ら」といいます。)による本投資法人の投資口(以下「本投資法人投資口」といいます。)に対する公開買付け(以下「前回公開買付け」といいます。)について、本投資法人役員会において、前回公開買付けに賛同する旨の意見を表明するとともに、本投資法人投資口を保有する投資主の皆様に対して前回公開買付けに応募することを推奨しましたが、前回公開買付けは2026年5月18日に不成立となりました。
その後、株式会社シティインデックスフィフス(以下「公開買付者」といいます。)が、2026年9月28日から2026年11月10日までを公開買付けの買付け等の期間とする本投資法人投資口に対する公開買付け(以下「本公開買付け」といいます。)を実施しています。本投資法人は、2026年9月25日開催の本投資法人役員会において、本公開買付けに賛同する旨の意見を表明するとともに、本公開買付けに応募するか否かについては、本投資法人投資口を所有する投資主の皆様のご判断に委ねること(応募中立)を決議しました。上記の本投資法人役員会決議は、公開買付者が本公開買付け及びその後の一連の手続きにより本投資法人投資口の全てを取得することを企図していること、並びに本投資法人投資口が上場廃止となることを前提として行われたものです。
2 運用環境
当期(2026年8月期)における日本経済は、中東情勢の緊張やエネルギー価格上昇の影響がみられたものの、緩やかな回復基調を維持しました。個人消費は政府の負担軽減策や賃上げの浸透により底堅く推移しました。企業部門では企業業績が総じて堅調に推移する中、人手不足対応や省力化投資を背景に設備投資も増加基調となりました。株式市場では、AI・半導体関連銘柄を中心とした買いに支えられ、日経平均株価は高値圏で推移しましたが、金利上昇や地政学リスクを背景に変動性の高い展開となりました。東証REIT指数は、賃料上昇による収益改善期待が支えとなった一方、長期金利の上昇が重石となり、おおむね横ばい圏で推移しました。
このような経済環境下で、本投資法人が主たる投資対象とするオフィスビル市場については、人材確保や業容拡大を背景とした移転拡張やグレードアップ移転等の需要が引き続きみられました。本投資法人の運用資産の多くが所在する東京オフィスビル市場においては、都心部を中心に賃料上昇基調が継続するとともに、外縁部においても空室率改善の動きがみられるなど、市場全体の需給環境は底堅く推移しました。
本投資法人は中核的アセット群(注)のうち、現在、ホテル市場及び物流市場への投資を行っています。このうちホテル市場については、日本政府観光局による訪日外客統計(推計値)によると、中国政府の訪日自粛要請を背景に中国人旅行客は減少している一方、その他の国・地域からの旅行客増加が下支えとなり、2026年の訪日外客数は、過去最高を記録した2025年の訪日外客数(4,268万人)に次ぐペースで推移しました。物流市場については、輸送効率向上や労働力確保の観点から立地優位性の高いハイスペック物件に対する需要が引き続き堅調であり、首都圏外縁部の物件においても空室消化が進むなど、需給環境の改善がみられました。
(注)「中核的アセット群」とは、ホテル・物流施設・住居系施設(住宅・学生レジデンス・ヘルスケア施設等、居住等の機能を有する用途)をいいます。
3 運用実績
本投資法人は、当期において資産の取得及び売却を行っていません。本投資法人の当期末日現在のポートフォリオは、物件数16物件、資産規模(取得価格(注1)合計)93,938百万円と、前期より変更ありません。
当期末日現在における運用実績(保有16物件)は、稼働率(注2)82.4%となりました。営業収益は前期に計上した「福岡グリーンビルディング」におけるテナントとの賃貸借契約の合意解約に伴う解約違約金582百万円が当期においては計上されない一方、同合意解約に伴う原状回復工事精算金収入等1,419百万円が計上されたことにより、前期比29.4%増の3,729百万円となりました。また、当期末日現在における鑑定評価額は97,120百万円となりました。
本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指し、従前同様、既存テナントとのリレーションの強化・充実を図りながら満足度向上に努めました。更改期を迎える既存テナントに対しては、現在のインフレ環境における賃貸市場及び賃料水準の動向を丁寧に説明することで、賃料の増額改定実績を着実に積み上げました。なお、修繕及び資本的支出については、運用資産の競争力の維持・向上に資するものに絞り込み実施しました。
また、本投資法人の保有するホテル6物件のうち、固定賃料を採用している3物件(「ホテルインターゲート東京 京橋」、「ホテルインターゲート広島」及び「ベッセルホテルカンパーナすすきの」)によりポートフォリオ収益の安定性を確保しつつ、固定賃料と変動賃料を併用している3物件(「ホテルインターゲート京都 四条新町」、「ホテルインターゲート金沢」及び「グリッズプレミアムホテル大阪なんば」)においては、インバウンドの需要拡大、客室稼働率と客室平均単価の上昇等、市況に応じて収益性の向上に寄与するものと期待されます。
物流市場については、流通の活発化に加え、「2024年問題」を契機とした物流網整備の必要性からも、物流施設への需要は着実に拡大してきています。本投資法人は今後とも当該分野での運用実績を積み重ね、プレゼンスの向上に努めます。
また、本投資法人は、本資産運用会社の運用ガイドラインにおける「サステナビリティ方針」のもと、本資産運用会社とともに、社会の持続可能性(サステナビリティ)及び中長期的な投資主価値の向上を目的として、環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance)を意味する「ESG」に配慮した運用に継続的に取り組んでいます。
本投資法人は延べ9物件の運用資産で10件の環境認証(DBJ Green Building認証(注3)5件、BELS(注4)評価5件)を取得しています。
(注1)「取得価格」及び「譲渡価格」は、本投資法人の保有する資産(不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権。以下総称して「運用資産」といいます。)に係る各売買契約に記載された各不動産及び信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得又は譲渡に要する諸費用を含みません。以下同じです。
(注2)「稼働率」は、総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示していて、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、総賃貸可能面積及び総賃貸面積は、各運用資産の本投資法人の持分に相当する面積よりそれぞれ合計を算出しています。
(注3)「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年4月に日本政策投資銀行(DBJ)が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しています。
(注4)「BELS」とは、 Building-Housing Energy-efficiency Labeling System(建築物省エネルギー性能表示制度)の略称です。建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(平成27年法律第53号、その後の改正を含みます。)(建築物省エネ法)において、不動産事業者等は建築物の省エネルギー性能を表示するよう努めることが求められています。BELSは、国土交通省が定めた評価基準に基づいて第三者機関が建築物の省エネルギー性能を評価する制度です。
4 資金調達の概要
当期においては、2026年4月1日に返済期限が到来した長期借入金10,200百万円の返済に充当するため、同日付で株式会社みずほ銀行から10,200百万円の借入れを行いました。
この結果、当期末日現在における借入金残高は49,500百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合(以下「LTV」といいます。)は48.9%となりました。
また、本投資法人は当期末日現在において、株式会社日本格付研究所(JCR)の長期発行体格付「A+」(格付の見通し:安定的)を取得しています。今後とも、適切かつ健全な財務運営を行い、信用力の向上に努めます。
5 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益3,729百万円、営業利益2,084百万円、経常利益1,795百万円、当期純利益1,719百万円となりました。
分配金については、本投資法人の定める金銭の分配の方針(規約第36条)に従い、投資法人に係る課税の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期については、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額である1,718,924,320円を分配することとし、この結果、投資口1口当たり分配金は3,680円となりました。
(次期の見通し)
1 運用全般に関する見通し
雇用・所得環境の改善や継続的な賃上げ、企業の設備投資意欲の継続を背景に、日本経済は緩やかな回復基調を維持することが期待されます。一方で、地政学リスクの高まりに伴う資源価格や物流コストの上昇が物価へ波及することによる個人消費への影響や、国内金利の上昇、海外経済の減速リスク等には引き続き留意が必要です。また、金融資本市場の変動や為替動向が企業収益や不動産投資市場へ与える影響についても注視していく必要があります。
不動産売買市場では、金利上昇局面が続く中においても、国内外投資家による不動産への投資需要は底堅く推移しています。特に賃料成長が期待できる優良アセットに対する投資意欲は依然として高く、優良物件を巡る競争は引き続き激しい状況となることが見込まれます。一方で、資金調達環境や投資家の期待利回りの変化による資産価格への影響には留意が必要であり、市場動向を慎重に見極めながら投資機会を検討していきます。
オフィスビル市場については、人材確保や生産性向上を目的としたオフィス環境整備に加え、高機能オフィスへの移転需要や事業拡大、拠点統合に伴う需要を背景として、東京都心部では総じて堅調な需給環境が継続していて、賃料も上昇基調を維持しています。今後も新規供給は限定的にとどまることから、当面は堅調な市場環境が継続すると見込まれます。一方で、テナントニーズの多様化が進むなか、立地や建物性能、環境対応等による競争力の差が顕在化する可能性もあり、物件ごとの特性を踏まえたリーシング戦略の構築が重要になると考えています。
ホテル市場については、訪日外国人旅行者数の増加ペースはこれまでの急速なコロナ禍からの回復局面と比較して落ち着きつつあるものの、欧米豪を中心としたインバウンド需要や国内旅行需要に支えられ、引き続き堅調な市場環境が期待されます。宿泊単価の上昇や旅行消費額の増加も収益を下支えする要因になると考えられます。固定賃料を採用しているホテル3物件については、安定的な収益を見込んでいるほか、固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件については、市況に応じた収益の向上が見込まれます。
物流市場については、EC市場の拡大や物流効率化ニーズの高まりを背景として、引き続き底堅い需要が見込まれています。一方で、ドライバー不足や労務コストの上昇等を背景に、物流施設に対する需要は輸送効率や立地優位性を重視する傾向が強まっています。2026年3月には「総合物流施策大綱(2026年度~2030年度)」が閣議決定され、物流効率化や物流DXの推進、サプライチェーンの強靭化等に向けた取組みが進められる方針が示されました。本投資法人の保有している施設は立地優位性が高い場所に所在し、入居テナントとの間で定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料としていますので、安定的収益を見込んでいます。
なお、本投資法人が2026年9月25日付で別途公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ(福岡グリーンビルディング)」に記載のとおり、「福岡グリーンビルディング」については、2025年9月30日付で一棟借りしていたテナントとの間で本物件の賃貸借契約の合意解約書を締結して以降、マルチテナント化によるリーシング活動を鋭意継続していましたが、建築コストの増加や人手と資材両面の不足等の影響からマルチテナント化工事の発注に遅れが生じたことに加えて、当該エリアにおけるオフィス需要の回復に期待していたほどの進展が見られず、当初想定よりもリーシング活動の長期化が懸念される状況を鑑み、「福岡グリーンビルディング」の収益回復には相応の時間を要し、ポートフォリオ収益全体への影響も高まることから、テナント誘致と並行して売却活動を続けてまいりました。今般、帳簿価額及び鑑定評価額を上回る価格で譲渡先と合意し、譲渡を決定するに至りました。なお、譲渡に伴う譲渡代金については、借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
(A)外部成長戦略
本投資法人は、2023年10月に実施した運用ガイドラインの一部変更を通じて、大規模なポートフォリオ リバランスを実施し、オフィス中心型REITから総合型REITへの転換を果たしました。
今後もサンケイビルのスポンサーサポートを最大活用し、サンケイビルのポートフォリオはもとより、サンケイビルのソーシング力を活かした第三者保有物件の取得による外部成長を持続していきます。さらに、エリアや利回りといったポートフォリオ・マトリクスのバランスを意識した分散投資を実践し、ポートフォリオの収益性と安定性の向上に努めていきます。
(B)内部成長戦略
本投資法人は、既存テナントとのリレーションの強化、テナント満足度の向上を掲げ、着実な内部成長を目指します。具体的には、マーケット賃料との乖離が著しい場合は、賃貸借契約の更改における賃料増額改定を試みることはもちろん、建物管理にかかる諸費用の増加などを考慮し、マーケット賃料との乖離がそれほどみられない場合であっても、テナントの理解を得ながら増額改定に取り組んでまいります。加えて、テナントからの解約予告期間を従来の期間より延ばす取り組みや複数テナントの賃貸借契約終了時期が重なる物件について退去リスクの観点から賃貸借契約終了時期の分散化を図る取り組み等、戦略的リーシングを引き続き行います。また、顧客満足度調査の実施や衛生面の品質向上、計画的な維持・修繕の実施等、テナント満足度向上についても引き続き積極的に取り組んでいきます。
本投資法人は、サンケイビルを中核とするサンケイビルグループ内での連携を通じて、不動産の企画・開発から、テナント誘致、運営管理に至るまで、サンケイビルグループの総合的な運営管理機能を活用します。
また、本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指すため、以下の施策等を実行します。
(ア)運用資産の稼働率及び賃料の維持・向上を図るべく、テナント満足度を維持・向上させるため、テナントとのリレーションの強化・充実を図りながらテナントに快適にご利用いただけるようサービスの提供に努めます。
(イ)運用資産の状態、特性、不動産市況及びテナントニーズ等を考慮し、精査をしたうえで、修繕及び資本的支出の計画・実施を行い、運用資産の市場における競争力の維持・向上を図ります。
(ウ)賃貸市場動向を継続的に把握し、機動的なリーシング活動を行うことで、収益の維持・向上に努めます。
(エ)運用資産の運営の妥当性、管理水準及びコストを定期的に検証し、運営管理コストの低減と環境配慮への継続的な取り組みを行います。実施に当たっては運用資産の市場における競争力やテナント満足度の維持・向上の観点とのバランスを考慮します。
(オ)運用資産の環境負荷低減や外部のステークホルダーとの協働等、ESGに配慮した運用を行います。
(C)財務戦略
本投資法人は、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行います。
また、財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60%を上限とすることを基本方針とし(但し、新たな資産の取得等のために、一時的に上限のLTVの範囲を超えることができるものとします。)、巡航水準では40~50%程度を維持していく方針です。
(ア)エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、資本市場の動向、金融環境、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
(イ)デット・ファイナンス
借入れ等に際しては、金利動向、マーケット水準、財務の機動性、長期取引関係及び安全性のバランスを総合的に勘案し、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の有利子負債調達条件を検討したうえで、適切な資金調達を行います。
2 決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡
本投資法人は、下記のとおり2026年9月25日付で不動産信託受益権の譲渡を決定し、2026年10月13日に譲渡しました。当該譲渡により、2027年2月期において、不動産等売却益292百万円を計上しています。
【用途】
(注1)
【オフィス ビル】
(注2)
(注1)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約に記載された信託受益権の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。
(注2)譲渡先より開示についての承諾が得られていないことから非開示としています。
(参考情報)
株式会社シティインデックスフィフスによる本投資法人の投資口に対する公開買付け
公開買付者は本公開買付けを実施しており、本投資法人は、2026年9月25日開催の本投資法人役員会において、本公開買付けに賛同する旨の意見を表明するとともに、本公開買付けに応募するか否かについては、本投資法人投資口を所有する投資主の皆様のご判断に委ねること(応募中立)を決議しました。上記の本投資法人役員会決議は、公開買付者が本公開買付け及びその後の一連の手続きにより本投資法人投資口の全てを取得することを企図していること、並びに本投資法人投資口が上場廃止となることを前提として行われたものです。
詳細については、2026年9月25日公表の「株式会社シティインデックスフィフスによるサンケイリアルエステート投資法人(証券コード:2972)投資口に対する公開買付けに関する賛同及び応募中立の意見表明に関するお知らせ」をご参照ください。
3 運用状況の見通し
2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)における本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでいます。
なお、この見通しの前提条件につきましては、下記記載の「2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
(注)上記予想数値は一定の条件のもとに算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金、1口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び
2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)の運用状況の予想の前提条件
【運用資産】
・本投資法人が当期末日現在保有している不動産信託受益権(合計16物件)について、「福岡グリーンビルディング」の不動産信託受益権を2026年10月13日に譲渡することにより、本投資法人の運用資産が15物件になること、その後2027年8月期末まで異動が生じないことを前提としています。
・上記のほかその他の運用資産の取得又は処分等により変動する可能性があります。
【営業収益】
・運用資産の賃貸事業収入については、本前提条件の計算期間において効力を有する締結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・2027年2月期において、「福岡グリーンビルディング」の譲渡に伴う譲渡益292百万円を計上しています。
【営業費用】
・営業費用のうち主たる項目は以下のとおりです。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値を基準として、それぞれの費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、定額法により算出しています。
・一般的に、不動産等の売買に当たっては、固定資産税及び都市計画税等は前所有者と期間按分による計算を行ったうえで物件取得時に精算されます。本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、売買時に当該精算処理を行う物件については、物件の取得日が属する営業期間には費用計上されません。
・建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する中長期の修繕計画に基づく見積額を記載しています。但し、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・2026年4月28日付の「2026年2月期 決算短信(REIT)」で公表した2026年8月期(2026年3月1日~2026年8月31日)及び2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)の運用状況の予想においては、「福岡グリーンビルディング」における原状回復工事費を修繕費として、2026年8月期に402百万円、2027年2月期に185百万円計上することを想定していましたが、2026年9月25日付の「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ(福岡グリーンビルディング)」で公表した「福岡グリーンビルディング」の譲渡により、当該修繕費の見積額に変更が生じ、2026年8月期にのみ309百万円を計上しています。
営業外費用
・支払利息その他借入関連費用として、2027年2月期に391百万円、2027年8月期に444百万円を想定しています。
【有利子負債】
・有利子負債総額は、2027年2月期末に42,000百万円、2027年8月期末に42,000百万円を前提としています。
・「福岡グリーンビルディング」の譲渡に伴う譲渡代金5,500百万円を借入金の返済資金の一部に充当することを前提としています。
・LTVについては、2027年2月期末に45.2%、2027年8月期末に45.3%を見込んでいます。LTVの算出に当たっては、次の算式を使用し、小数第2位を四捨五入しています。
【発行済投資口数】
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数467,099口を前提とし、2027年8月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、2027年2月期及び2027年8月期の予想期末発行済投資口の総口数467,099口により算出しています。
【1口当たり分配金 (利益超過分配金は含まない)】
・1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の分配をすることを前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は変動する可能性があります。
【1口当たり 利益超過分配金】
・利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
【その他】
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人資産運用業協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
(2)投資リスク
有価証券報告書(2026年5月28日提出)における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。

雇用・所得環境の改善や継続的な賃上げ、企業の設備投資意欲の継続を背景に、日本経済は緩やかな回復基調を維持することが期待されます。一方で、地政学リスクの高まりに伴う資源価格や物流コストの上昇が物価へ波及することによる個人消費への影響や、国内金利の上昇、海外経済の減速リスク等には引き続き留意が必要です。また、金融資本市場の変動や為替動向が企業収益や不動産投資市場へ与える影響についても注視していく必要があります。
不動産売買市場では、金利上昇局面が続く中においても、国内外投資家による不動産への投資需要は底堅く推移しています。特に賃料成長が期待できる優良アセットに対する投資意欲は依然として高く、優良物件を巡る競争は引き続き激しい状況となることが見込まれます。一方で、資金調達環境や投資家の期待利回りの変化による資産価格への影響には留意が必要であり、市場動向を慎重に見極めながら投資機会を検討していきます。
オフィスビル市場については、人材確保や生産性向上を目的としたオフィス環境整備に加え、高機能オフィスへの移転需要や事業拡大、拠点統合に伴う需要を背景として、東京都心部では総じて堅調な需給環境が継続していて、賃料も上昇基調を維持しています。今後も新規供給は限定的にとどまることから、当面は堅調な市場環境が継続すると見込まれます。一方で、テナントニーズの多様化が進むなか、立地や建物性能、環境対応等による競争力の差が顕在化する可能性もあり、物件ごとの特性を踏まえたリーシング戦略の構築が重要になると考えています。
ホテル市場については、訪日外国人旅行者数の増加ペースはこれまでの急速なコロナ禍からの回復局面と比較して落ち着きつつあるものの、欧米豪を中心としたインバウンド需要や国内旅行需要に支えられ、引き続き堅調な市場環境が期待されます。宿泊単価の上昇や旅行消費額の増加も収益を下支えする要因になると考えられます。固定賃料を採用しているホテル3物件については、安定的な収益を見込んでいるほか、固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件については、市況に応じた収益の向上が見込まれます。
物流市場については、EC市場の拡大や物流効率化ニーズの高まりを背景として、引き続き底堅い需要が見込まれています。一方で、ドライバー不足や労務コストの上昇等を背景に、物流施設に対する需要は輸送効率や立地優位性を重視する傾向が強まっています。2026年3月には「総合物流施策大綱(2026年度~2030年度)」が閣議決定され、物流効率化や物流DXの推進、サプライチェーンの強靭化等に向けた取組みが進められる方針が示されました。本投資法人の保有している施設は立地優位性が高い場所に所在し、入居テナントとの間で定期建物賃貸借契約に基づく固定賃料としていますので、安定的収益を見込んでいます。
なお、本投資法人が2026年9月25日付で別途公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ(福岡グリーンビルディング)」に記載のとおり、「福岡グリーンビルディング」については、2025年9月30日付で一棟借りしていたテナントとの間で本物件の賃貸借契約の合意解約書を締結して以降、マルチテナント化によるリーシング活動を鋭意継続していましたが、建築コストの増加や人手と資材両面の不足等の影響からマルチテナント化工事の発注に遅れが生じたことに加えて、当該エリアにおけるオフィス需要の回復に期待していたほどの進展が見られず、当初想定よりもリーシング活動の長期化が懸念される状況を鑑み、「福岡グリーンビルディング」の収益回復には相応の時間を要し、ポートフォリオ収益全体への影響も高まることから、テナント誘致と並行して売却活動を続けてまいりました。今般、帳簿価額及び鑑定評価額を上回る価格で譲渡先と合意し、譲渡を決定するに至りました。なお、譲渡に伴う譲渡代金については、借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
(A)外部成長戦略
本投資法人は、2023年10月に実施した運用ガイドラインの一部変更を通じて、大規模なポートフォリオ リバランスを実施し、オフィス中心型REITから総合型REITへの転換を果たしました。
今後もサンケイビルのスポンサーサポートを最大活用し、サンケイビルのポートフォリオはもとより、サンケイビルのソーシング力を活かした第三者保有物件の取得による外部成長を持続していきます。さらに、エリアや利回りといったポートフォリオ・マトリクスのバランスを意識した分散投資を実践し、ポートフォリオの収益性と安定性の向上に努めていきます。
(B)内部成長戦略
本投資法人は、既存テナントとのリレーションの強化、テナント満足度の向上を掲げ、着実な内部成長を目指します。具体的には、マーケット賃料との乖離が著しい場合は、賃貸借契約の更改における賃料増額改定を試みることはもちろん、建物管理にかかる諸費用の増加などを考慮し、マーケット賃料との乖離がそれほどみられない場合であっても、テナントの理解を得ながら増額改定に取り組んでまいります。加えて、テナントからの解約予告期間を従来の期間より延ばす取り組みや複数テナントの賃貸借契約終了時期が重なる物件について退去リスクの観点から賃貸借契約終了時期の分散化を図る取り組み等、戦略的リーシングを引き続き行います。また、顧客満足度調査の実施や衛生面の品質向上、計画的な維持・修繕の実施等、テナント満足度向上についても引き続き積極的に取り組んでいきます。
本投資法人は、サンケイビルを中核とするサンケイビルグループ内での連携を通じて、不動産の企画・開発から、テナント誘致、運営管理に至るまで、サンケイビルグループの総合的な運営管理機能を活用します。
また、本投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指すため、以下の施策等を実行します。
(ア)運用資産の稼働率及び賃料の維持・向上を図るべく、テナント満足度を維持・向上させるため、テナントとのリレーションの強化・充実を図りながらテナントに快適にご利用いただけるようサービスの提供に努めます。
(イ)運用資産の状態、特性、不動産市況及びテナントニーズ等を考慮し、精査をしたうえで、修繕及び資本的支出の計画・実施を行い、運用資産の市場における競争力の維持・向上を図ります。
(ウ)賃貸市場動向を継続的に把握し、機動的なリーシング活動を行うことで、収益の維持・向上に努めます。
(エ)運用資産の運営の妥当性、管理水準及びコストを定期的に検証し、運営管理コストの低減と環境配慮への継続的な取り組みを行います。実施に当たっては運用資産の市場における競争力やテナント満足度の維持・向上の観点とのバランスを考慮します。
(オ)運用資産の環境負荷低減や外部のステークホルダーとの協働等、ESGに配慮した運用を行います。
(C)財務戦略
本投資法人は、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行います。
また、財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60%を上限とすることを基本方針とし(但し、新たな資産の取得等のために、一時的に上限のLTVの範囲を超えることができるものとします。)、巡航水準では40~50%程度を維持していく方針です。
(ア)エクイティ・ファイナンス
新投資口の発行は、資本市場の動向、金融環境、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
(イ)デット・ファイナンス
借入れ等に際しては、金利動向、マーケット水準、財務の機動性、長期取引関係及び安全性のバランスを総合的に勘案し、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の有利子負債調達条件を検討したうえで、適切な資金調達を行います。