【業績の推移】ヒューリックリート投資法人 投資証券(3295)

3 運用状況(業績)の見通し2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2027年2月期 2027年8月期営業収益 12,228百万円 12,655百万円営業利益 6,489百万円 6,206百万円経常利益 5,279百万円 5,257百万円当期純利益 5,278百万円 5,256百万円1口当たり分配金4,000円 4,000円(利益超過分配金は含まない)
1口当たり利益超過分配金 -円 -円なお、上記の見通しの前提条件は、下記「2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)の運用状況の予想の前提条件」記載のとおりです。
(注)上記予想数値は下記の一定の前提条件のもとに算出した現時点のものであり、2026年2月24日にヒューリック五反田山手通ビルにおいて発生した火災に関連する損失や諸費用等の変動、当該火災に関連し本投資法人が受領する保険金の金額の変動等の他、今後の不動産等の追加取得又は譲渡、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)の運用状況の予想の前提条件項目前提条件 2027年2月期:2026年9月1日~2027年2月28日(181日)
計算期間 2027年8月期:2027年3月1日~2027年8月31日(184日)
本投資法人が本日現在保有している62物件(本「前提条件」欄において、以下「保有資産」といいます。)を前提としています。
現時点で譲渡を決定していませんが、2027年8月期(第27期)において保有物件運用資産を譲渡することを想定しています。
実際にはかかる譲渡は行われない可能性があり、また、それ以外の運用資産の異動により運用資産は変動する可能性があります。
保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約を前提に、市場動向や足もとの運営状況、テナントとの協議状況等を勘案の上、一定の入退去や賃料増額改定の影響、ホテル変動賃料の受入等を考慮し算出しています。なお、2027年2月期(第26期)の月次ベースの期中平均稼働率は99.4%、2027年8月期(第27期)の同稼働率は99.4%を想定していますが、想定と異なるテナント入退去が発生した場合等には変動する可能性があります。
 2027年2月期(第26期)において、2026年9月に交換した「QUARTZ SHINSAIBASHI」(取得)と「ヒューリック麹町ビル」、「ヒューリック渋谷一丁目ビル」及び「トラ営業収益ストガーデン用賀の杜」(譲渡)の交換に係る交換差益の見込み額を計上しています。
 2027年8月期(第27期)において、現時点で譲渡を決定していませんが、保有物件を譲渡することにより、譲渡益(譲渡に係る諸経費を除きます。)が発生することを想定しています。実際にはかかる譲渡は行われない可能性があり、また、行われた場合でも様々な要因により実際の譲渡益は変動する可能性があります。
営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
ヒューリックリート投資法人(3295)2026年8月期決算短信主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、2026年8月期(第25期)取得資産以外の保有資産に係る減価償却費以外の費用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。また、2026年8月期(第25期)取得資産に係る減価償却費以外の費用については、各物件の譲渡人等より提供を受けた情報及び過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2027 年2月期(第26期)には1,496百万円、2027年8月期(第27期)には1,536百万円を想定しています。
一般的に、取得又は譲渡する資産の固定資産税及び都市計画税等については、譲渡人又は譲受人と期間按分による計算を行い取得又は譲渡時に精算しており、取得資産に関し、本投資法人においては、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得時には費用計上されません。固定資産税及び都市計画税等については、2027年営業費用 2月期(第26期)には907百万円、2027年8月期(第27期)には1,093百万円を想定しています。
建物の修繕費に関しては、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。なお、2027年2月期(第26期)は341百万円を、2027年8月期(第27期)は921百万円を計上することを想定しています。
賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管報酬、一般事務委託手数料等)については、2027年2月期(第26期)は1,536百万円、2027年8月期(第27期)は1,420百万円を想定しています。これらの費用は過去の実績値をベースに、変動要素を考慮して算出しています。
 2026 年2月 24 日にヒューリック五反田山手通ビルにおいて発生した火災に関して、付保している保険に基づき受領する保険金収入(想定)を、2027年2月期(第営業外収益 26期)は222百万円、2027年8月期(第27期)は734百万円を営業外収益として計上しています。復旧工事に係る費用や復旧までに要する期間、保険会社との交渉結果等を含む種々の要因により、保険金収入は変動する可能性があります。
金利動向、直近での実績等を勘案の上、支払利息等その他借入関連費用として2027年2月期(第26期)には1,450百万円、2027年8月期(第27期)には1,701百万円を見込んでいます。
営業外費用投資法人債の発行等に係る投資法人債発行費償却(償還までの期間にわたり定額法により償却)は、2027 年2月期(第26 期)には7百万円、2027 年8月期(第27期)には6百万円を見込んでいます。
ヒューリックリート投資法人(3295)2026年8月期決算短信本日現在における本投資法人の有利子負債残高は 216,296 百万円(短期借入金15,800 百万円、1年内償還予定の投資法人債 3,000 百万円、1年内返済予定の長期借入金26,571百万円、投資法人債12,000百万円、長期借入金158,925百万円)
です。
 2027年2月期(第26期)末までに返済期限が到来する1年内返済予定の長期借入金13,590 百万円、短期借入金4,600 百万円、1年内償還予定の投資法人債1,000百万円並びに 2027 年8月期(第 27 期)末までに返済期限が到来する長期借入金有利子負債 12,981 百万円、短期借入金 5,000 百万円及び1年内償還予定の投資法人債 2,000百万円については、返済期限までに全額借換えを行うことを前提としています。
上記の結果、2027年2月期(第26期)末時点及び2027年8月期(第27期)末時点の有利子負債残高は216,296百万円を想定し、2027年2月期(第26期)末のLTV(想定値)は約49%程度を見込んでいます。但し、手元資金の活用額によって有利子負債残高及びLTV(想定値)は変動する可能性があります。
上記LTV(想定値)の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV(想定値)=有利子負債残高(想定額)÷総資産残高(見込額)×100本日現在の発行済投資口の総口数1,440,000口を前提とし、2027年8月期(第27投資口の発行期)末までに投資口の追加発行及び自己投資口の取得・消却がないことを前提としています。
 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1口当たり運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生分配金(利益超過等を含む種々の要因により、1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)は変分配金は含まな動する可能性があります。
い。)  2027年2月期(第26期)は、内部留保金のうち481百万円を取崩す見込みであり、2027年8月期(第27期)は、内部留保金のうち503百万円を取崩す見込みです。
なお、実際の内部留保の金額は変動する可能性があります。
1口当たり利益超過の分配(1口当たり利益超過分配金)については、現時点では行う予定は利益超過分配金ありません。
法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人資産運用業協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこと並びに地政学その他の本投資法人の支配領域外の様々な事象が想定を超えて発生する等の事態がないことを前提としています。
ヒューリックリート投資法人(3295)2026年8月期決算短信