【業績の推移】霞ヶ関キャピタル(3498)

当連結会計年度(2025年9月1日から2026年8月31日)における日本経済は、円安を背景としたインバウンド需要の拡大や賃上げによる雇用・所得環境の改善に加え、人件費や資源価格の上昇分を価格転嫁する動きがみられるなど、緩やかな回復基調で推移しました。一方、中東情勢の影響や国内外の金融情勢の動向により、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。
霞ヶ関キャピタルグループの主たる事業領域である不動産市場においては、更なる金利上昇に対する警戒感はあるものの、国内外の投資家による旺盛な投資需要を背景に堅調な市況が続いております。
ホテル事業においては、霞ヶ関キャピタルグループは、観光立国の実現や地域創生への貢献を目的として、需給ギャップのあるグループステイ向けホテルの開発に取り組んでおり、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』およびカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』をはじめとしたホテルブランドを全国で展開しております。サービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴であり、インバウンド需要のさらなる増加やニーズの多様化を見込み、ブランドの多角化を推進しながら、付加価値のある施設の開発に取り組んでいます。当連結会計年度においては、『edit x seven 富士御殿場』、『edit x seven 瀬戸内小豆島』『HOTEL FORK & KNIFE Miyajima』、『BASE LAYER HOTEL FUKUOKA』および『FAV LUX 宮崎』の5件が開業を迎えるとともに、開発用地の取得16件、既存ホテルおよび旅館の取得3件、開発フェーズへの移行12件、リノベーション案件の土地売却を含む売却3件、運用フェーズへの移行1件を進めております。また、2026年7月に株式会社UMITOを持分法適用関連会社化し連携を開始、同年8月に和歌山マリーナシティ株式会社の株式取得により、ホテルを含む複合開発にも着手するなど、多面的に事業を成長させております。
インフラ事業においては、霞ヶ関キャピタルグループは、賃貸型の冷凍冷蔵倉庫を主として開発をおこなっております。「2024年問題」やフロン規制、冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、開発地域を広げるとともに、さらなる付加価値として、自動倉庫の開発も積極的に進めることで、効率化や収益性の向上だけでなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献しております。当連結会計年度においては、開発用地の取得6件、バリューアップ施策を通じた資産価値向上を図る既存物流施設取得1件、開発フェーズへの移行7件、新たに3件の着工を進めるとともに、『LOGI FLAG TECH 名古屋みなとI』、『LOGI FLAG TECH 東扇島I』および『LOGI FLAG COLD 習志野I』の3件が竣工しました。また、既存物流施設3件を組入資産としたバリューアップファンドおよび既存物流施設1件を組入資産としたバリューアッププロジェクトの組成に加え、霞ヶ関キャピタルとして初めてドライ自動倉庫およびデータセンターの開発に着手するなど、順調に事業を推進しております。
海外事業においては、霞ヶ関キャピタルグループは、米国、マレーシア、アラブ首長国連邦(ドバイ)で事業を展開しております。
米国では、これまで霞ヶ関キャピタルが国内のホテル事業で培ってきた、運営ノウハウ、デザイン性の高い空間設計および多様なコンテンツパートナーとの連携による付加価値創出といった強みを活かして、ホテルおよびレジデンスの開発をおこなってまいります。当連結会計年度においては、マイアミ中心部における、ホテルとレジデンスを主とした複合開発プロジェクトの開発用地を取得するとともに、当連結会計年度中に国内投資家が出資するファンドへ売却いたしました。加えて、ラスベガスにおけるホテル開発およびダラスにおけるコンドミニアム開発にも着手しております。
マレーシアでは、経済規模の拡大と人口増加が続いており、ASEANを結ぶ重要なハブである同国で、国内の物流事業で培った冷凍冷蔵倉庫および冷凍自動倉庫の知見を活かし、冷凍自動倉庫の開発をおこなっております。当連結会計年度においては、開発用地を1件取得し、マレーシアにおける物流事業の第一号案件へ着手いたしました。
ドバイでは、同国の不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めてまいりました。当連結会計年度においては、2025年9月に日本国内のビジネスモデルと同様に、自社主導の開発型ビジネスに本格参入し、共同パートナーと不動産開発事業を始動いたしました。また、中東情勢が緊迫化する中においても、2件の物件売却を進めております。
今後も、他国への進出も視野に入れながら、霞ヶ関キャピタルのさらなる成長を目指してまいります。
ヘルスケア事業においては、霞ヶ関キャピタルグループは、超高齢社会である日本において、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の2つのニーズを満たすことができるホスピス住宅に将来性を見込んでおり、ヘルスケア施設の中でもホスピス住宅の開発に注力しております。運営面まで一貫しておこなうとともに、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かした「駅近の好立地」「快適性を提供する空間デザイン」「機能性の高い施設企画力」といった特徴で既存のサービスとの差別化を図っております。当連結会計年度においては、『CLASWELL白金台』、『CLASWELL府中中河原』、『CLASWELL大宮』、『CLASWELL豊中北桜塚』、『CLASWELL北浦和』、『CLASWELL吹田』および『CLASWELL福岡平尾』の7件が開業を迎えており、順調に事業を展開させております。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は163,756百万円(前年同期比69.7%増)、営業利益は27,866百万円(前年同期比47.2%増)、経常利益は25,896百万円(前年同期比51.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は16,692百万円(前年同期比62.9%増)となりました。
なお、霞ヶ関キャピタルグループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

今後の見通しの作成におきましては、経済活動はより一層回復していくことを基本シナリオとしております。一方で地政学的な問題や円安に伴う原材料費高騰、金利上昇などのリスクが集積しており、工期やコストに関しては下振れリスクを加味した保守的なスタンスで見通しを策定しております。
国内の事業環境として、ホテル市場においては、国内旅行ニーズは底堅く、また円安の影響によってインバウンド需要がより一層伸長することを前提としております。物流市場においては、霞ヶ関キャピタルの主たる事業領域である冷凍冷蔵倉庫に対する需要は高く、中期的にもこのトレンドは継続すると見込んでおります。また、自動倉庫への取り組みにおいては人手不足問題や「2024年問題」への対策としても有効であると想定しております。ヘルスケア市場においては、人口動態や自宅での看護の困難さから、短中期的にだけではなく長期的にも需要が拡大し続けていくとの見込みです。
海外事業にて展開する各国市場につきましては、以下のとおり認識しております。
米国市場においては、ホテルマーケットについては、旅行需要の太宗を占める国内旅行客は底堅く推移しており、観光需要に対しホテルの新規供給は低水準にとどまっております。また、各州の税制等の違いから企業および人口の移転が進んでおり、霞ヶ関キャピタルの事業展開エリアにおいては、レジデンスマーケットも堅調に推移していくものと考えております。
マレーシア市場においては、人口増加に加え、中間所得層の拡大を伴う内需の伸長により、冷凍食品および冷凍冷蔵倉庫需要が着実に拡大していくと予想しております。
ドバイ市場においては、中東情勢に伴う地政学的リスクはあるものの、中長期的には不動産市場は堅調に推移していくものと捉えております。
これにより、2027年8月期の連結業績予想につきましては、売上高220,000百万円(前年同期比34.3%増)、営業利益41,000百万円(前年同期比47.1%増)、経常利益36,000百万円(前年同期比39.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益24,000百万円(前年同期比43.8%増)を見込んでおります。地政学的リスク、金融資本市場の変動等の予想は大変困難であり、その時期や内容次第では霞ヶ関キャピタルの業績に影響を与える可能性がありますが、今後公表すべき事項が生じた場合には速やかにお知らせいたします。
なお、上記の業績予想は本資料の発表日現在において入手可能な情報に基づき作成したものであり、実際の業績は、今後様々な要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。