【業績の推移】トーセイ(8923)

1事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当第3四半期連結累計期間(2025年12月1日~2026年8月31日)における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、引き続き景気は緩やかに回復しています。一方、先行きについては、長期金利が約30年ぶりの高水準に到達するなど、中東情勢をはじめとする地政学リスクや自然災害の影響と合わせて留意が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2026年1月~6月の国内不動産投資額は、3兆7,517億円(前年同期比17%増)となり、同期間として過去最高を更新しました。東京都内におけるオフィスビルの取引等が増加したことから、世界都市別投資ランキングでは東京は2位となりました。今後については、地政学リスクや金利上昇への懸念があるものの、金利上昇の影響を上回る中長期的な賃料成長期待を背景に堅調な投資需要が見込まれるほか、事業会社による不動産売却の動き等に伴う投資機会の増加が期待されます(民間調査機関調べ)。
首都圏分譲マンション市場では、2026年1月~8月の新規発売戸数は11,274戸(前年同期比0.8%減)と過去最低を記録した前年をやや下回りました。また、2026年8月時点の首都圏新築マンション平均販売価格は9,770万円(前年同月比5.4%減少)と4ヵ月ぶりに1億円を割り込みましたが、依然として高値圏で推移しております。首都圏中古マンション市場では、2026年1月~7月の成約件数は28,076件(前年同期比1.3%減)と弱含む中、2026年7月時点の販売価格は7,547万円(前年同月比28.9%上昇)と依然として高値圏で推移しております。都心部では価格高騰を背景とした価格調整の動きが見られる一方で、郊外では割安感を背景に底堅い実需が価格を上昇させており、エリアごとの動向に差が見られます。首都圏新築分譲戸建市場では、高騰するマンションに比べた割安感が需要を押し上げたことで、23区における平均販売価格は3ヵ月連続で9,000万円台の高値を維持しました(民間調査機関調べ)。
2026年1月~7月の建築費平均坪単価は、鉄筋コンクリート造が1,554千円/坪(前年同期比17.4%上昇)、木造が786千円/坪(同3.2%上昇)となりました。鋼材価格はメーカーによる値上げの浸透が進んでいるほか、生コン販売価格においても原材料費や人件費の上昇を理由に2年ぶりの値上げ方針が表明されるなど、建築費は全体的に高値圏で推移しています(国土交通省調べ)。
東京都心ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場では、オフィス環境改善に伴う拡張移転等を背景に底堅いオフィス需要が続いており、2026年7月時点の平均空室率は1.95%(前年同月比1.21ポイント低下)、平均賃料は23,287円/坪(同11.4%上昇)と引き続き好調に推移しました。2026年は新規供給量が減少する見込みであり、竣工予定物件のテナント内定率も既に高水準にあることも相まって、空室率は低水準で推移し、賃料の上昇傾向は継続すると考えられます(民間調査機関調べ)。
首都圏賃貸マンション市場では、新築・中古分譲マンション価格の上昇により、賃貸需要が強まっており、2026年7月の平均募集賃料は13,914円/坪(前年同月比9.1%上昇)、J-REITが東京圏で保有する賃貸マンションの2026年5月末時点の平均稼働率は97.0%(同0.1ポイント低下)と引き続き好調に推移をしています(民間調査機関調べ)。
首都圏物流施設賃貸市場では、底堅い新規需要を背景に既存物件での空室消化が進んだことで、2026年7月時点の空室率は7.1%(前年同月比2.5ポイント低下)と改善が見られました。また、建築費高騰に伴う賃料転嫁の動き等が見られ、賃料の上昇圧力が高まりつつあることから、2026年7月時点で4,430円/坪と同4月時点からわずかに持ち直しており、約2年続いた賃料の下落基調に一服感が見られました。今後は、建築費高騰の影響で新規開発が停滞する一方で、都心エリアだけでなく郊外でも徐々に空室消化が進み、堅調な新規需要を背景に東京圏の空室率は低下基調が続くと見込まれます(民間調査機関調べ)。
不動産ファンド市場では、2026年8月末時点のJ-REITの運用資産額は24.5兆円(前年同月比0.7兆円増加)、2026年6月末時点の私募ファンドの運用資産額は52.2兆円(同7.3兆円増加)となり、証券化市場規模は合計で76.7兆円まで拡大しています(民間調査機関調べ)。
東京都のビジネスホテル市場は、2026年1月~6月の平均客室稼働率は82.0%(前年同期比0.6ポイント上昇)となりました。同期間の訪日外客数は昨年と同様の高水準を維持しており、インバウンド需要は引き続き堅調に推移しました。今後については、中国政府による渡航自粛要請や中東情勢の悪化に伴う航空機の欠航によるインバウンド需要への影響等に注視が必要です(観光庁調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産再生事業や不動産開発事業においては、当期も引き続き物件販売を好調に進捗させるともに、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を進めてまいりました。不動産ファンド・コンサルティング事業においては、不動産売買の需要を捉え、アクイジションフィー、ディスポジションフィーの獲得に注力し、アセットマネジメント受託資産残高は2兆8,598億円となりました。また、ホテル事業においては、世界各国からの多様なインバウンド需要の獲得に努めました。
以上の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は99,604百万円(前年同四半期比18.6%増)、営業利益は23,445百万円(同12.7%増)、税引前四半期利益は21,664百万円(同11.5%増)、親会社の所有者に帰属する四半期利益は14,817百万円(同5.5%増)となりました。
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当第3四半期連結累計期間は、「ユニデン八丁堀BL」(東京都中央区)、「HOTEL&SEMINAR幕張」(千葉県習志野市)、「T's garden府中」(東京都府中市)等43棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション111戸を販売いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等合わせて27棟、土地8件及び中古区分マンション149戸を取得しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は60,678百万円(前年同四半期比60.0%増)、セグメント利益は12,216百万円(前年同四半期比82.1%増)となりました。
(不動産開発事業)
当第3四半期連結累計期間は、1棟物件では、商業施設「T's BRIGHTIA吉祥寺II」(東京都武蔵野市)、「T's BRIGHTIA自由が丘II」(東京都目黒区)、賃貸マンション「THE PALMS錦糸町」(東京都墨田区)、賃貸アパート「T's Cuore浮間舟渡II」(東京都北区)等10棟を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート橋本II」(神奈川県相模原市)等において、44戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地2件、賃貸アパート開発用地23件、10戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,362百万円(前年同四半期比38.9%減)、セグメント利益は3,020百万円(前年同四半期比49.9%減)となりました。
(不動産賃貸事業)
当第3四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当第3四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得23棟及び賃貸開始13棟、物件売却36棟及び賃貸終了3棟に伴い、前連結会計年度末の132棟より、3棟減少し129棟となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は7,411百万円(前年同四半期比12.3%増)、セグメント利益は4,429百万円(前年同四半期比21.7%増)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)2,662,737百万円から、ファンドの物件売却等により291,022百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより488,168百万円の残高が増加し、当第3四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、2,859,883百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は6,787百万円(前年同四半期比1.6%減)、セグメント利益は4,170百万円(前年同四半期比5.9%減)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当第3四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第3四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で574棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで417棟、合計991棟(前年同四半期末比19棟増加)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は5,637百万円(前年同四半期比3.8%増)、セグメント利益は873百万円(前年同四半期比0.7%増)となりました。
(ホテル事業)
当第3四半期連結累計期間は、引き続き旺盛なインバウンド需要と堅調な国内需要の中、2025年12月に開業した「トーセイホテル ココネ蒲田」(東京都大田区)、2026年2月に開業した「トーセイホテル ココネ千葉中央」(千葉県千葉市)及び2026年6月にM&Aにより連結子会社となったペリカンホテルズ(株)が保有する2店舗を含む、12店舗の客室稼働率及び客室単価の向上に努めました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は5,725百万円(前年同四半期比9.1%増)、セグメント利益は1,869百万円(前年同四半期比9.3%減)となりました。
2経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である国内不動産投資市場においては、国内外投資家による旺盛な投資意欲のもと、変わらず活況な様相が見られました。日銀による政策金利引き上げペースの加速懸念はありつつも、オフィス選択を人財獲得戦略のひとつと捉えるマインドセットの浸透が需要に結びついたオフィス賃貸市場の好調やその他アセットにおける物価上昇分の賃料転嫁等、金利上昇分を上回る中長期的な賃料上昇期待が投資意欲につながっています。
このような事業環境のなか、当第3四半期連結累計期間の当社グループの業績は、連結売上高は996億円(前年同四半期比18.6%増)、連結営業利益は234億円(同12.7%増)、連結税引前利益は216億円(同11.5%増)となりました。
中東情勢の緊迫化や人件費上昇を背景とした建築費高騰の影響が継続している中、当社は事業ポートフォリオ戦略として、売買事業において不動産開発事業から不動産再生事業への投資比率を高めています。その戦略が奏功し、バリューアップした中古オフィスビルおよび中古賃貸マンションの販売が好調に推移したことで、当該セグメントの期初通期計画に対する進捗率は連結営業利益で98.6%まで到達しました。来期以降の収益の源泉となる仕入活動においても、不動産再生事業への投資に注力する方針は変えず、豊富な実績のあるM&A手法等も駆使しながら積極的な仕入活動に努めました。その結果、当期仕入計画1,055億円(売上想定換算)に対して、883億円(契約済みの未引渡し案件を含む)まで進捗しました。
売買事業が好調な中、当社が安定事業と位置付ける不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の営業利益合計が連結営業利益に占める割合である安定事業比率は42.7%となり、安定したポートフォリオ経営に貢献しています。特に、不動産ファンド・コンサルティング事業では、活況な不動産投資市場を背景に、取引に付随する各種手数料を想定以上に獲得しました。なお、アセットマネジメント受託資産残高は前期末比1,971億円増加し総額2.85兆円となりました。また、不動産賃貸事業では、保有物件の収益性向上に努め、当該セグメントの売上高は74億円(前年同四半期比12.3%増)、営業利益は44億円(同21.7%増)となりました。ホテル事業においては、堅調なインバウンド需要の受け皿として運営ホテルの収益力・サービス向上を図るとともに、ホテル運営事業を有するペリカンホテルズ(株)の全株式のM&Aを実行し、神田および浅草の駅近好立地ホテル2店舗を取得するなど事業の拡大を推進しました。
今後も金融資本市場の変動を注視しながら、売買事業と安定事業を両立させるポートフォリオ経営で市況の変化に柔軟に対応し、本日修正しました中期経営計画最終年度の目標達成に向け邁進してまいります。

当期の業績動向を踏まえ、当社は2026年1月14日に公表した通期業績予想を修正いたしました。不動産再生事業では、期初に策定した販売計画を見直し、一部の物件販売時期を当期から翌期以降に戦略的に変更いたしました。また、安定事業においては、不動産ファンド・コンサルティング事業における各種手数料の増加見込みや、不動産賃貸事業における保有不動産のリーシングの進捗および賃料上昇等による業績の上振れを織り込んでおります。それらの結果、連結売上高は前回予想比9,373百万円減の113,613百万円、連結営業利益予想を449百万円増の25,061百万円、連結税引前利益予想を700百万円増の22,700百万円、親会社の所有者に帰属する当期利益予想を749百万円増の15,906百万円に修正いたしました。また、期末配当予想については、1株当たり55円を予定しておりましたが、連結業績予想の修正に伴い、3円増額となる1株当たり58円(配当性向35.4%)に変更いたしました。