【自己資本比率の推移】森トラストリート投資法人(8961)

2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
運用状況の予想の前提条件については、以下の「2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
(注1)上記運用状況は一定の前提条件に基づいて算出した現時点でのものであり、状況の変化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金は変動する可能性があり、これらの額を保証するものではありません。
(注2)2027年2月期及び2027年8月期については内部留保の一部取崩を前提としています。
[2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)及び2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)運用状況の予想の前提条件]
【計算期間】
・2027年2月期(2026年9月1日~2027年2月28日)(181日)
・2027年8月期(2027年3月1日~2027年8月31日)(184日)
【運用資産】
・2026年8月31日現在保有している20物件を前提としています。
・実際には、その他の物件の取得、譲渡により変動する可能性があります。
【発行済投資口の 総口数】
・2026年8月31日現在の発行済投資口の総口数3,560,000口を前提としています。但し、期中に投資口の発行等を行うことにより変動する可能性があります。
【有利子負債及び その借換え】
・2026年8月31日現在の有利子負債残高は220,000百万円となっています。
・2027年2月期中に期限を迎える借入金34,000百万円の返済及び投資法人債4,000百万円の償還については借換え、投資法人債の発行または手元資金による充当を前提としています。2027年8月期中に期限を迎える借入金43,000百万円の返済については借換えまたは手元資金による充当を前提としています。
【営業収益】
・賃貸事業収入については、現時点で締結済みの賃貸借契約に加え、市場環境、物件の競争力等を勘案して算出しており、2027年2月期に11,743百万円、2027年8月期に11,901百万円を想定しています。
・オフィス等の一部空室について今後のリーシングにおける埋戻しを前提としています。
・賃貸事業収入のうち、ホテル物件において主として変動賃料を採用している4物件(シャングリ・ラ 東京、ヒルトン小田原リゾート&スパ、コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション及びコートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション)の賃料については、以下の前提で算定しています。なお、変動賃料の算定にあたっては、主に前年同期の運営実績値をベースに、足許のホテル市況等の変動要素を考慮したうえで、各物件の賃貸借契約に定める計算方法に基づいて算定しています。
毎月の変動賃料は、当該月の3か月前の月において、賃借人が転借人から受け取った賃料(以下「転貸テナント賃料」(注)といいます。)に97%を乗じた金額等
(注)「転貸テナント賃料」は、転借人のホテル営業における売上総額に一定歩合を乗じて算出した額とします。なお、歩合の開示については転借人の同意が得られていないため非開示とします。
(注)毎年1月から12月の期間において転貸テナント賃料の合計額が910百万円に満たない場合(転貸テナントの退去等により、転貸テナント賃料の支払がない場合も含みます。)には、当該期間の転貸テナント賃料は910百万円であるものとして賃料計算(910百万円×97%=882.7百万円)を行い、4月分から翌年3月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年3月分の賃料と合わせて翌年2月末日までに支払われます。
(両期とも本ホテルの賃借人から受け取る賃料以外のその他収入2百万円を含みます。)
(注)「基準利益」とは、以下の計算式により求められる金額のことをいいます。
-同賃借人が本ホテルの運営に支出した費用(賃借人の保険料等)
(注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。なお、施設別調整営業利益の算出においては、原則、本ホテルにおける一般利用客の宿泊に関する売上及び各費用のみを対象とし、賃借人である森トラスト株式会社の「ラフォーレ倶楽部」の会員利用客の宿泊、料飲、駐車場、その他の売上及び費用は対象としません。
【営業収益】
(注)毎年10月から翌年9月の期間における賃料の合計額が、460百万円に満たない場合には、当該期間の賃料は460百万円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。
(注)「施設別調整営業利益」とは、ホテル運営の売上からホテル運営の部門別営業費用、配賦不能営業費用、運営固定費及びホテル運営者の本社配賦営業費用(本ホテルに関する費用に限ります。)を控除した利益をいいます。
(注)毎年10月から翌年9月の期間における賃料(準共有者である森トラスト株式会社への帰属分を含む、本ホテル全体に係る賃料。以下本ホテルにおいて同じです。)の合計額が、310百万円に満たない場合には、当該期間の賃料は310百万円であるものとし、10月分から翌年9月分までの賃料の合計額との差額(不足分)について、翌年9月分の賃料と合わせて翌年8月末日までに支払われます。この年間最低保証賃料との差額には、準共有者である森トラスト株式会社への帰属分を含み、本投資法人の収益として計上されるのは、その全体のうち、本ホテルにおける本投資法人の準共有持分である93.5%のみです。
・営業収益については、賃借人による賃料の滞納または不払いがないこと、賃借人に対する賃料の支払猶予または減額等が発生しないことを前提としています。
【営業費用 (のれん償却費を除く)】
・保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しています。但し、不動産等の取得に伴い精算金として譲渡人に支払った取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、当該不動産等の取得原価に算入されるため当該計算期間の費用として計上されません。
・修繕費については、2027年2月期167百万円、2027年8月期285百万円を想定しています。しかし、予想し難い要因による建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する費用でないこと等から、修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、2027年2月期1,271百万円、2027年8月期1,347百万円を想定しています。
・管理業務費については、2027年2月期862百万円、2027年8月期846百万円を想定しています。
・減価償却費については、2027年2月期985百万円、2027年8月期1,005百万円を想定しています。
・賃貸事業費用以外の営業費用(資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等)については、2027年2月期613百万円、2027年8月期626百万円を想定しています。
【のれん償却費】
・のれんについては、企業結合に関する会計基準(企業会計基準第21号、平成31年1月16日改正)に従い、20年間にわたって、定額法により規則的に償却する予定です。のれんに係る償却費は、2027年2月期15百万円、2027年8月期15百万円を想定しています。
【営業外費用】
・営業外費用(借入金利息、投資法人債利息等)については、2027年2月期1,169百万円、2027年8月期1,403百万円を想定しています。
【分配金の額】
・分配金(1口当たり分配金)については、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出しています。
・2027年2月期の分配金の算定にあたっては、「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により積み立てた内部留保のうち、3百万円を取り崩すことを前提としています。
・2027年8月期の分配金の算定にあたっては、「特定資産を買換えた場合の課税の特例」の制度の適用により積み立てた内部留保のうち、411百万円を取り崩すことを前提としています。
・運用資産の異動及びテナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、発行済投資口の総口数の変動または資金調達等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
【1口当たり 利益超過分配金】
・利益超過の分配(1口当たり利益超過分配金)については、現時点で行う予定はありません。
【その他】
・その他の法令、税制、会計基準、上場規則、資産運用業協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。