スター・マイカ・ホールディングス（2975）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

スター・マイカ・ホールディングス(2975)の株価チャート　スター・マイカ・ホールディングス(2975)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】スター・マイカ・ホールディングスグループは、持株会社であるスター・マイカ・ホールディングス及び連結子会社５社並びに持分法非適用関連会社２社から構成されており、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業の３つの事業を行っております。その主な事業内容は次のとおりであります。なお、スター・マイカ・ホールディングスは、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 (1）リノベマンション事業主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 (2）インベストメント事業主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。 (3）アドバイザリー事業主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。 なお、スター・マイカ・ホールディングスは、スター・マイカ、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社を連結子会社としております。以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）持分法非適用関連会社２社は、上記事業系統図には含めておりません。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてスター・マイカ・ホールディングスグループが判断したものであります。 (1）経営方針スター・マイカ・ホールディングスグループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」をコーポレートスローガンとしております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。 (2）経営戦略等スター・マイカ・ホールディングスグループは、2024年１月12日に公表した中期経営計画「Find the Value 2026」の下、“ヒト”も建物も高齢化しつつある社会において、リノベーションマンションの供給を通じて住宅循環システムの普及・定着に努めてまいります。同計画においてスター・マイカ・ホールディングスグループは、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、事業・財務・IRの３つの戦略を着実に遂行しております。2025年11月期においては、重点施策である「オーナーチェンジ物件への回帰及び都市部集中戦略」が奏功し、業績は過去最高を更新いたしました。この結果、１株当たり当期純利益（EPS）は124.40円となり、当初の中計計数目標を営業利益及び当期純利益において１年前倒しで概ね達成いたしました。これらの中期経営計画の進捗を踏まえ、2026年11月期は、計数目標として「売上高847億円」「営業利益92億円」「当期純利益50億円」を新たに設定いたしました。さらなる成長に向けて、既存戦略の深化と高価格帯等の未開拓領域への挑戦により、市場期待を超える高成長を志向いたします。また、将来の利益成長に向けた成長投資を最優先しつつ、利益拡大による継続的な増配を目指してまいります。 （中期経営計画の概要）イ．対象期間　　2024年11月期から2026年11月期まで（３カ年） ロ．企業価値の最大化に向けた戦略 ＜事業戦略＞・オーナーチェンジ物件への回帰・都市部シェア拡大・リフォーム構造改革・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）・ファンド化の推進　＜財務戦略＞・活用キャッシュの最大化・規律ある成長投資と株主還元　＜IR戦略＞・IR体制の構築・IR資料 / Websiteの刷新・株主との対話強化 ハ．企業価値の最大化に向けた目標・2026年11月期 売上高847億円・2026年11月期 営業利益92億円・2026年11月期 当期純利益50億円・ROE12.0％以上・営業利益率10.0％以上・EPS （１株当たり純利益）成長率14.0％以上・販売事業期間1.5カ月短縮・OC（オーナーチェンジ物件）回転期間18カ月短縮・販売用不動産残高1,000億円以上・自己資本比率25.0％以上・総還元性向40.0％・PBR（株価純資産倍率）１倍以上 (3）経営環境当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の下支えもあり、緩やかに回復しております。一方で、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスク、物価高による個人消費への影響や、金融資本市場の変動等の影響に引き続き十分注意する必要があります。スター・マイカ・ホールディングスグループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2025年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は4,435件（前年同月比38.3％増）と13カ月連続、成約㎡単価は82.22万円（同3.5％増）と67カ月連続、成約価格は5,204万円（同3.6％増）と13カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は43,156件（同5.5％減）となりました。翌連結会計年度以降は、物価上昇による家計負担の増加や、金融政策の見直しによる金利上昇が進行する中、当面の間、不透明な経営環境が続くと予想されるものの、新築マンションの価格高騰や供給減を受けて、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続するものと考えられます。 (4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題上記の経営方針・経営戦略等を実現するために優先的に対処すべき事業及び財務上の課題は以下のとおりです。 ①　購入・販売戸数の拡大スター・マイカ・ホールディングスグループは、主力事業であるリノベマンション事業の更なる発展へ向け、物件購入戸数・販売戸数を拡大する方針であります。購入戸数拡大においては、18,000戸を超える累積購入実績から培った独自の物件査定手法の一層強化及びエリア戦略の進化（首都圏エリア深堀及び地方中核都市への積極展開）が必要であると考えております。販売戸数拡大においては、お客様のニーズを捉えた商品ラインナップの拡充や、子会社仲介機能の一層の強化が必要であると考えております。 ②　財務基盤の強化スター・マイカ・ホールディングスグループは、不透明な事業環境下においても経営の安定性を維持するため、財務基盤の強化に努める方針であります。具体的には、ストック収入である賃貸総利益の維持に加え、フロー収入である販売総利益の増加に努め、内部留保の一層の蓄積を行うことが必要であると考えております。また、より一層安定した資金調達体制の構築へ向け、取引金融機関の拡大や、多様な調達手法の模索を行う必要があると考えております。 ③　コンプライアンスの強化スター・マイカ・ホールディングスグループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。 ④　サステナビリティ経営の実現企業の社会的責任としてサステナビリティ経営が求められ、社会課題解決の取り組みにおいて企業が果たす役割がますます重要となっております。スター・マイカ・ホールディングスグループは、様々な課題を抱えた中古マンションの取得・リノベーション・販売活動を通じ、これらの物件を次の世代へ健全に承継していくことで、人・地域社会・不動産業界・地球環境にとってよりよい価値を創出してまいります。今後も企業成長を通じた社会課題の解決や持続可能な社会の実現への貢献を志向し、環境・社会・ガバナンスの観点に留意しつつ、社会に役立つ事業の創造に挑戦いたします。

３【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性のあると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてスター・マイカ・ホールディングスグループが判断したものであります。 (1）不動産市場環境の動向についてスター・マイカ・ホールディングスグループの中核であるリノベマンション事業での投資対象であるファミリータイプの中古分譲マンションは、高騰する新築分譲マンション価格に対する割安感や購入層のリノベーションに対する認知度向上を受けて底堅い需要は継続するものと予想しておりますが、不動産市場は、景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けて需給が変動する可能性があります。スター・マイカ・ホールディングスは、取締役会等の会議体において不動産市場環境の動向について常にモニタリングを実施し、環境の変化に対応できる体制を構築しております。 (2）不動産に係る税制改正等の政策について消費税の税制改正は、一時的に住宅需要を増減させる可能性や、スター・マイカ・ホールディングスグループにおける租税公課の負担額を増加させる可能性があります。また、景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の改正等が行われることがあります。この政策の内容によっては、不動産の取得及び売却時におけるコストの増加や、消費者の住宅購入意欲低下によって、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3）競合について近年、リノベーションマンションへの旺盛な需要を受けて新規参入する企業が増加し、リノベーションマンション市場の競争環境は厳しさを増しております。そのような中、スター・マイカ・ホールディングスグループがメインで取得する賃貸中のファミリータイプ中古分譲マンションは、取得・保有の難しさから、スター・マイカ・ホールディングス規模で当該物件の取得を目指す競合会社は存在せず、差別化が図られております。また、仲介会社との長年の取引実績に基づく物件情報網、取得時の価格査定の迅速性、長期での物件保有を可能とする資金調達力、膨大な査定・取引をミスなく迅速に行う社内の業務遂行体制等の構築により競合会社との差別化を図っております。 (4）有利子負債への依存についてスター・マイカ・ホールディングスグループは、物件の取得に際して自己資金と金融機関からの借入金を活用しており、物件取得の状況によってその残高も変動します。スター・マイカ・ホールディングスグループは、資本効率を高めた経営を志向しており、財務レバレッジに配慮した適正な規模での借入金の調達に努めておりますが、金融環境が変化した場合には、支払利息の増加等の事態が発生する可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、スター・マイカ・ホールディングスグループは、取引金融機関の拡大や資金調達手段の多様化へ努めるとともに、金利スワップを活用した変動金利の固定化を行い、将来の金利上昇に備えております。なお、スター・マイカ・ホールディングスグループは、資金調達に伴い、金融機関との間で複数の金銭消費貸借契約等を締結しておりますが、これらの契約には一定の財務維持条項が付されているものもあり、条項に抵触した場合には、期限の利益の喪失等により、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (5）販売用不動産の評価損についてスター・マイカ・ホールディングスグループが保有する販売用不動産のうち、収益性の低下した物件については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としており、正味売却価額と帳簿価額の差額を評価損として計上することとしております。また、正味売却価額の見積りの基礎となる販売見込額は、物件ごとの現況に応じて、物件の立地、規模、周辺の売買取引事例、販売実績、外部業者による価格査定結果等を踏まえ、算出しております。今後、経済情勢や不動産市況の動向により、正味売却価額が下落した場合、評価損計上額が増加し、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (6）契約不適合責任についてスター・マイカ・ホールディングスグループは、中古分譲マンションの取得に際し権利、構造、環境等についての予期せぬ損害を被る可能性がないよう、選定・取得の判断を行うに当たって調査を行い、慎重な対応に注力しております。契約内容に適合しない事象が取得後に発覚し、その内容が売主の責めに帰すべき事由による場合、スター・マイカ・ホールディングスグループは原則として、売主に契約不適合責任を追及することが可能ですが、必ずしも追及できるとは限りません。かかる事象が将来の売却価値を著しく損ねるものである場合、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、スター・マイカ・ホールディングスグループがリノベーションマンションを販売する場合においても、買主に対し予期せぬ損害を与えることがないよう、リノベーションの設計・施工については慎重に管理を行い、契約の際には物件状況報告書の交付等による買主への情報提供を行うよう、社内体制が整っております。しかしながら販売後に契約に適合しない不具合が発覚した場合には、契約不適合責任に基づき追完請求や代金減額、損害賠償、契約解除を求められる可能性があり、修復や損害賠償等の追加費用発生や代金減額等により、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (7）リノベーション工事についてスター・マイカ・ホールディングスグループでは、取得した中古分譲マンションのリノベーションを行う外注業者について、設計・施工能力、工期、コスト及び品質等を総合的に勘案し、一定の水準を満たす会社を選定しておりますが、取扱物件数の増加及び営業地域の拡大により、スター・マイカ・ホールディングスグループの要求水準を満たす外注業者を確保できなかった場合、適切なコントロールが出来ずリノベーション工事についてトラブル等が生じた場合及び国内外の経済情勢の影響により資材の高騰や物流遅延が生じた場合は、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、スター・マイカ・ホールディングスグループは、外注業者の新規開拓及び既存先との関係性深化に注力しております。 (8）不測の事故・自然災害による損害についてスター・マイカ・ホールディングスグループが保有する不動産は、首都圏を中心として、関西圏、その他の地域（北海道、宮城県、愛知県及び福岡県等）に所在しております。保有不動産の存在する地域で火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故・自然災害が発生した場合には、保有不動産が滅失、劣化又は毀損し、突発的な修繕費用の負担や、将来の売却価格の下落が発生する可能性があります。また、不測の事故・自然災害により、不動産投資市場における投資マインドが冷え込み、スター・マイカ・ホールディングスグループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、スター・マイカ・ホールディングスグループが物件取得を行うエリアの分散を一層進めるとともに、保有する不動産に関して、原則として火災保険・施設賠償責任保険を付保しております。 (9）法的規制についてスター・マイカ・ホールディングスグループは、現時点における法令を遵守して業務を行っておりますが、今後、関連する法令が新たに制定され、又は既存の法令が改廃された場合には、スター・マイカ・ホールディングスグループの事業の一部が制約を受け、あるいは対応のために追加的な費用がかかるなど、スター・マイカ・ホールディングスグループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。また、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消等の処分を受けた場合、スター・マイカ・ホールディングスグループの財政状態、経営成績に影響を与える可能性があります。なお、スター・マイカ・ホールディングスグループの事業に関連する主な法律は以下のとおりであります。・宅地建物取引業法スター・マイカ・ホールディングスグループは不動産業に属し、「宅地建物取引業法」の許認可を受けております。宅地建物取引業法をはじめとして、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築基準法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、スター・マイカ・ホールディングスグループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、スター・マイカ・ホールディングスグループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、スター・マイカ・ホールディングスグループでは法令遵守を徹底し、不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、スター・マイカ・ホールディングスグループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、スター・マイカ・ホールディングスグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （許認可等の状況）会社名許認可等の名称許認可等の内容有効期間スター・マイカ㈱宅地建物取引業免許国土交通大臣(3)第8237号2021年12月１日から2026年11月30日までスター・マイカ・レジデンス㈱宅地建物取引業免許国土交通大臣(2)第9665号2025年１月７日から2030年１月６日までスター・マイカ・プロパティ㈱宅地建物取引業免許東京都知事(2)第105742号2026年１月16日から2031年１月15日までスター・マイカ・アセット・パートナーズ㈱宅地建物取引業免許東京都知事(2)第102192号2023年６月23日から2028年６月22日まで ・金融商品取引法スター・マイカ・ホールディングスグループは、金融商品取引法に基づく「第二種金融商品取引業」、「投資助言・代理業」の登録を行っております。金融商品取引業者は、金融商品取引法をはじめとして、それに関連する各種法令により規制を受けております。（許認可等の状況）会社名許認可等の名称許認可等の内容有効期間スター・マイカ㈱金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業）関東財務局長（金商）第2191号-スター・マイカ・アセットマネジメント㈱金融商品取引業登録（投資助言・代理業）関東財務局長（金商）第808号- (10)個人情報の管理についてスター・マイカ・ホールディングスグループは、リノベーションマンションの販売及び管理に関して多量の個人情報を取り扱っており、万が一個人情報が漏洩した場合には、損害賠償の発生や社会的な信用力の低下に繋がり、スター・マイカ・ホールディングスグループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、スター・マイカ・ホールディングスグループは、個人情報の取扱に関する規程の整備や社員向け教育を徹底し、情報漏洩が発生する危険を可能な限り回避するよう努めております。