エスリード（8877）の事業内容、事業の状況や経営戦略、事業等のリスクについて

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事業の状況や経営戦略など
事業などのリスク

エスリード(8877)の株価チャート　エスリード(8877)の業績　沿革　役員の経歴や変遷

３【事業の内容】　エスリードグループは、エスリード及び子会社12社により構成されており、事業は総合不動産事業及びマンションの開発分譲を中心として、マンションの管理事業、賃貸関連事業、電力供給事業、建設・リフォーム事業、不動産の仲介・買取再販事業、戸建分譲事業、デジタルマーケティング事業、宿泊施設の運営・管理事業、不動産証券化事業、アパートの開発・販売事業、マンション・ビルの清掃事業、ビルメンテナンス事業等を行っております。　事業内容とエスリード及び子会社の位置づけは、次のとおりであります。区分主要な事業内容主要な会社不動産販売事業総合不動産事業マンションの分譲事業エスリード株式会社（エスリード）その他事業マンションの賃貸事業エスリード株式会社（エスリード） マンションの管理事業エスリード建物管理株式会社 マンションの賃貸管理事業エスリード賃貸株式会社 電力供給事業綜電株式会社 建設・リフォーム事業イー・エル建設株式会社 不動産の仲介・買取再販事業エスリードリアルティ株式会社 戸建分譲事業エスリードハウス株式会社 デジタルマーケティング事業デジメーション株式会社 宿泊施設の運営・管理事業エスリードホテルマネジメント株式会社 不動産証券化事業エスリード・アセットマネジメント株式会社 アパートの開発・販売事業エスリードアパートメント株式会社 マンション・ビルの清掃事業Ｅクリーンアップ株式会社 ビルメンテナンス事業南都ビルサービス株式会社（注）１．上記の他、親会社として株式会社森トラスト・ホールディングス、森トラスト株式会社があります。　　　　　親会社の森トラスト株式会社は、不動産開発、ホテル経営及び投資事業を営んでおります。また、森トラスト株式会社の親会社である株式会社森トラスト・ホールディングスは、グループ会社の株式保有を行っております。 　なお、事業内容とエスリードグループ及び親会社（株式会社森トラスト・ホールディングス、森トラスト株式会社）の位置づけは、次のとおりであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】　エスリードグループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてエスリードグループが判断したものであります。 （１）経営方針　私たちは、総合デベロッパーとしてお客様の暮らしのステージを支えたい、都市と住まいの未来を見据えたサービスをご提供したい、このような想いのもと経営理念を掲げています。 　＜経営理念＞　　総合デベロッパーとして。　　都市と住まいの未来を見据えて。 　◇都市と住まいは日々の暮らしのステージです。そのステージが快適で豊かなものとなるよう、エスリードグルー　　プが一体となって、将来にわたり皆様の暮らしを幅広くサポートし永く快適にお住まい頂くことが、私たちの想　　いです。 　また、事業を通じて経営理念を実現するための経営方針を掲げています。 　＜経営方針＞　　厳選された良質なマンション供給体制を維持する。　　グループ一体となりシナジーを生みながらマンション周辺事業を拡充する。　　マンション事業に縛られず、多様化する社会のニーズに適合できる総合不動産会社として新たな事業領域に挑戦　　する。 　◇私たちは、立地に優れ、ご納得いただける価格で供給できる土地だけを、厳選して取得してきました。また、培　　ってきた人脈、ノウハウとマーケティング分析を駆使するとともに、細部まで商品企画にこだわって、マンショ　　ンを分譲してきました。今後もこのマンション供給体制を堅持します。　◇お住まいの方の安心を支えるマンション管理、長期保証、修繕維持に加えて、ご転居の際には買取再販のお手伝　　いも行うことで、マンションを適切に維持管理し、その価値の向上も実現してきました。今後は、シナジーが見　　込まれる新規事業にも参入するなど、さらにマンション周辺事業を拡充してまいります。　◇不動産に関する社会のニーズは多様化しています。私たちは、総合不動産会社として、マンション分譲事業に縛　　られず、新たな事業領域に積極的に挑戦し、社会の多様なニーズに対応できる事業体制を実現します。 　そして、経営理念及び経営方針をもって事業活動を行うことで、私たちは社会に貢献します。 　＜社会的使命＞　　総合不動産会社として都市の豊かさに貢献する。　　お客様の暮らしの豊かさ向上に貢献する。　　多様化する社会のニーズへの対応を通じ、持続可能な社会に貢献する。 　◇総合不動産会社として、都市の価値向上に努め、都市の豊かさに貢献します。　◇厳選された良質な住まいは、お客様の暮らしの豊かさに貢献します。　◇多様化する社会のニーズは、私たちが総合デベロッパーとしての力を発揮できる環境であり、中古物件再生や再　　生可能エネルギーの活用などあらゆるチャレンジを通じて持続可能な社会に貢献します。 （２）経営戦略　エスリードグループは、創業30周年にあたる2022年５月に、グループ総力を結集し「真の総合不動産会社」になることを標榜しました。　マンション分譲事業では、建築費の値上がり等を考慮しつつ、良質なマンション供給によって着実に成長してまいります。良質なマンションを数多く供給してきた実績と、創業以来培ってきた高い用地仕入力・商品企画力を生かし、これからもお客様に選ばれるマンションづくりを徹底してまいります。　マンション周辺事業では、マンション分譲事業などの既存事業とのシナジーを生みながら、さらなる拡大・充実を目指します。マンション周辺事業はエスリードグループを支える収益源へと成長しましたが、今後さらなる拡大・充実を図るため、グループ外からの収益獲得を強化し、シナジーが見込まれる新規事業にも積極的に進出してまいります。　総合不動産事業については、エスリードグループが「真の総合不動産会社」として永続的に成長するための原動力と位置付けており、マンション事業に縛られない多岐にわたる事業の積極的な拡大成長を推し進めています。商業施設やホテル・民泊をはじめ、オフィス、ホスピスや老人ホームといった高齢化社会に対応した施設、さらには物流施設やロードサイド店舗など、多様なアセットタイプを対象とした事業展開を強化しています。　加えて、エスリードグループは多様化する社会のニーズへの対応を通じ、持続可能な社会に貢献することを社会的使命として掲げています。グループ一体となって積極的に新たな取り組みにチャレンジし、ＺＥＨなどの環境配慮型マンション開発や、太陽光発電事業などのクリーンエネルギー活用といった脱炭素社会の実現に向けた事業展開を推進してまいります。 （３）経営環境　当連結会計年度におけるわが国経済は、円安が続く為替状況とそれに伴う物価上昇、地政学的リスクの高まりによる原材料価格の高騰、米国の通商政策等に注視が必要な状況が継続しているものの、雇用・所得環境の改善や高い水準にある企業収益などの要因により、緩やかな回復基調で推移しました。　エスリードグループの属する不動産業界においては、インバウンド需要の回復や円安の長期化を背景に、国内外の投資家の投資意欲は依然として底堅く、また、住宅市場は政府による継続的な各種支援制度等により横ばいの範囲で推移しております。一方、用地取得原価・建築原価の上昇が見込まれることから、エスリードは物件の特性を把握したうえで、物件ごとに保有期間をコントロールしながら適切な時期に販売するとともに、販売方法として個別分譲、一棟販売を的確に見極めることによって利益を最大化させるビジネスモデルへの転換を図ってまいります。 （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題　上記（３）の経営環境の中、エスリードは総合不動産会社として、マンション事業以外の、総合不動産事業において積極的な拡大成長を推し進めています。商業施設やホテル・民泊をはじめ、オフィス、ホスピスや老人ホームといった高齢化社会に対応した施設、さらには物流施設やロードサイド店舗など、多様なアセットタイプを対象とした事業展開を強化しています。また、エスリードは1992年に大阪で創業して以来、関西圏を中心に良質なマンションを提供して成長してまいりました。コスト増が見込まれるマンション分譲事業においても、引き続きお客様から選ばれるマンションづくりに努め、良質なマンション供給によって着実に成長してまいります。　マンション周辺事業ではマンション分譲事業とのシナジーを生みながら、更なる拡大充実を目指してまいります。より一層強固な収益源とするため、グループ外の収益獲得を強化してまいります。 （５）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等　エスリードグループは、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、経常利益を採用しております。　採用理由は、エスリードグループの主要事業である不動産販売事業において、棚卸資産の取得を目的とした資金調達を行うことも多いことから、いわゆる稼ぐ力にあたる営業利益に加えて支払利息などの財務コスト等も含めた経常利益が、エスリードグループの本来の稼ぐ力を測る最適な指標だと判断したためであります。　なお、当連結会計年度における経常利益の実績は163億95百万円となり、期初に公表した業績予想の160億円を上回ることができました。

３【事業等のリスク】　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。　なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在においてエスリードグループが判断したものであります。 　エスリードグループは、発生しうるリスクに係る管理体制の整備、発生したリスクへの対応等を行うことにより業務の円滑な運営に資することを目的として、リスク管理規程を設け、これに基づきリスク管理委員会を開催しております。また、リスクを「事象発生の不確実性」と定義し、リスクには損失等発生の危険性のみならず、新規事業進出による利益又は損失の発生可能性等も含むものとしております。　リスク管理委員会においては、エスリードグループのリスク管理に関する方針、体制及び対策の検討を適時に行っております。また、各本部等のリスクに係る総合的な調整や、以下に記載する個別のリスク等の重大性、緊急性等のあるリスクの管理等を行うことで、効果的かつ効率的なリスク管理を実施しております。　なお、以下に掲げる個別のリスクについては、当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在化した場合にエスリードグループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に与える影響の内容を考慮し、特に重要なリスクを順に記載するとともに、その個別の対応策についても記載しております。 （１）将来の事業環境に関するリスク　少子高齢化などからくる需要の減退や社会構造の変化、顧客ニーズの多様化が進んだ場合、エスリードグループの主力事業である不動産販売事業のみで事業活動を永続的に発展させていくことは困難となる可能性があります。　その対応策として、エスリードグループの事業戦略において、マンション分譲事業以外にマンション周辺事業と総合不動産事業を展開しており、これらをさらに拡大・充実させることで、収益源の多角化を進めております。 （２）コンプライアンス違反に関するリスク　エスリードグループ内でハラスメントや法令違反など重大なコンプライアンス違反が発生した場合、エスリードグループの信用失墜や、損害賠償を請求されるなど、エスリードグループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、エスリードグループは、コンプライアンス体制の強化を経営上の重要課題として位置づけ、コンプライアンス経営によるリスク管理の徹底に努めております。また、これらコンプライアンス経営をより迅速に機能させるため、顧問弁護士や会計監査人等の第三者から業務遂行上の必要に応じて適宜相談を行い、助言・指導を受けております。　さらに、エスリードグループ内へコンプライアンスの意識を浸透させるため、「エスリードグループ行動規範」を定めており、役員及び社員は日常の業務遂行において法令・社内規程等を遵守することはもとより、社会倫理を尊重し、この規範に定める事項を誠実に実施しなければならないとしております。特に、職場内の優位性を背景にした精神的・身体的苦痛を与える又は職場環境を悪化させる行為であるパワーハラスメントや、性的嫌がらせであるセクシャルハラスメント、差別的行為、インサイダー取引、個人情報保護を含む情報セキュリティなどについては、適時適切に社員教育及び注意喚起を実施しております。 （３）新規事業に関するリスク　エスリードグループにおいて、マンション周辺事業や総合不動産事業を担う子会社12社の拡大・充実にあたって新規事業への進出を図る際、これを取り巻く事業環境が当初の思惑から変化することやその他予見できない事象が生じた場合、それらの影響により投資の回収に至らず固定資産の減損損失や棚卸資産の評価損が発生する可能性があります。　その対応策として、エスリードグループは子会社が新たな事業を行う際には、その重要性に応じてエスリード株式会社における取締役会の承認も必要であるとする規程を整備・運用しており、エスリードグループ全体における業務の適正を確保するとともにリスクを適切に把握したうえで投資判断を行うことができるよう努めております。 （４）不動産販売事業に関するリスク　エスリードグループの主力事業である不動産販売事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは供給過剰による販売価格の下落の発生等の諸情勢に変化があった場合には、購買者のマンション購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、エスリードグループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。　さらに、上記経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、これらが上昇した場合には、エスリードグループの事業利益が圧迫され、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ① 開発用地の取得について　開発用地の取得にあたり、新規供給物件の動向や不動産販売価格の動向、将来の景気見通し、宿泊事業など他の業界の活性化などからくる用地取得競争によって用地価格が高騰した場合、エスリードグループの事業利益が圧迫され、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、用地取得前のマーケティング調査により開発用地エリアの需給バランスや適正価格水準等を詳細に検討するなど、適切な価格での開発用地取得が可能となるよう努めております。 ② 建築工事について　エスリードグループは、多くの建築工事を外注していることから、工事中の事故、外注先の倒産や請負契約の不履行、その他予期せぬ事象が発生した場合、工事の中止又は遅延、建築コストの上昇等が生じる可能性があります。　その対応策として、品質維持及び工期遅延防止のため、エスリードの設計室が定期的に現場監理を行い、外注先との定例会議を随時開催し、施工図及び工期スケジュール等の確認を行い、リスクの適時適切な把握に努めております。また、関連法令の改正等についてもエスリード設計室やリスク管理委員会等により適時に情報収集を行っております。さらに、外注先の選定にあたっては品質、建築工期及びコスト等を勘案して決定しており、特定の外注先に依存しないように努めております。 ③ 販売活動について　販売活動は、景気動向や金利動向、住宅税制等の諸情勢の変化の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇があった場合には、お客様のマンション購入意欲が減退してしまう可能性があります。特に、外的要因等により住宅ローン審査が厳格化した場合、更なる購入意欲の減退が懸念されます。　その対応策として、発売物件を無理なく完売できるだけの営業社員を採用・教育するとともに、良質な開発用地の取得からマンション竣工に至るまでの品質管理を徹底することで、契約数の維持向上に努めております。 ④ 販売エリアについて　マンション市場の販売環境は、地域間によってある程度の格差があるため、エスリードグループのマンションプロジェクトが集中している近畿圏や東海圏のマンション市場の販売環境が他のエリアに比べて著しく悪化した場合には、エスリードグループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、マンションの適切な維持管理に加えてマンションのみならず多様化する社会のニーズに適合した新たなサービスを提供することで、収益源の多角化を推進しております。 ⑤ 金利動向について　金利動向については、「③ 販売活動について」で示したリスクに加え、開発用地の取得資金を主として金融機関からの借入金により調達しており、他業種に比べて有利子負債への依存度が高い水準になりやすいことから、金利水準が上昇した場合、エスリードグループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、事業用地の取得から物件の竣工まで約３年程度と比較的長期間にわたる資金回収が前提となっていることから、その影響は比較的長期間にわたる可能性があります。　その対応策として、マンションプロジェクトの始まりである開発用地の取得段階においては金融機関からの借入を前提としていますが、他社との競争優位性を堅持するべく、迅速な意思決定で手許資金による用地取得が可能となるよう一定以上の資金水準を保っています。また、マンション引渡による資金回収については、従来の竣工後即引渡のビジネスモデルから転換し、物件の特性を把握したうえで、物件ごとに保有期間をコントロールしながら適切な時期に販売するとともに、販売方法として個別分譲、一棟販売を的確に見極めることによって利益の最大化を図ることで、建築コストや金利分を含めたマンションプロジェクトの資金回収を当該マンションに係る事業利益で賄うことを前提とした健全な財務体質を追求しております。　エスリードグループ全体においては、新規事業をはじめ様々な事業拡大に向けた積極的かつ機動的な意思決定を行うべく一定以上の資金水準を維持することとしており、余剰資金は必要に応じてグループ間融資を行うなど、グループ資金マネジメントによる効率的な活用に努めております。 ⑥ 資産価値の下落による影響について　今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、エスリードグループ保有の棚卸資産の資産価値が低下した場合は、棚卸資産の簿価切り下げ処理が適用され、エスリードグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、エスリードグループは、「① 開発用地の取得について」「② 建築工事について」「③ 販売活動について」で示したように適切な事前調査とプロジェクト審査を経たうえで、マンション竣工に至るまで徹底した品質管理を行うことで、景気の動向や不動産市況の悪化など外部要因リスクにも耐えうるよう資産価値の維持向上に努めております。 （５）重要な訴訟に関するリスク　エスリードグループは、開発用地の取得、建築工事請負契約、お客様との分譲マンションの販売契約、その他さまざまな契約を締結しております。契約書の内容の不備、契約不履行、契約の取消や契約の無効、その他の苦情などのトラブルが訴訟に発展するおそれがあり、重要な訴訟が提起された場合には、訴訟費用の発生や損害賠償金の支払いなどの損失が生じる可能性があります。　その対応策として、契約の相手先からの苦情、クレーム、その他さまざまなトラブルについては、お客様相談室、総務部及び担当部署において対応をしており、お客様の声に迅速かつ適切に対応できる体制を整えております。また、クレーム台帳は全社分を総務部で一元管理して社内研修等で活用し、再発防止に努めています。 （６）情報漏洩・セキュリティに関するリスク　エスリードグループはマンション・戸建住宅をご購入いただいたお客様、もしくはご検討いただいたお客様、並びにマンション管理業務・電力管理業務等における区分所有者等の重要な個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者に該当します。　サイバー攻撃や不正アクセス等によりエスリードのシステムが正常に利用できない場合や個人情報漏洩が発生した場合は、エスリードグループの営業活動や業務処理の遅延、信用失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償請求などエスリードグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、エスリードグループとしましては、個人情報管理に関する基本的な方針を「プライバシーポリシー（個人情報保護方針）」として定めるとともに、個人情報の取扱に関するルール（規程・細則）を設け、体制整備を行い、社内研修等を通じて全従業員の意識を徹底させております。　また、システム上においては、個人情報のファイル保管の厳重化、社内ネットワークの常時監視及び異常の検知、適切な権限に基づくアクセスコントロールを行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を図っております。　そして、万一の情報漏洩等の事故発生に備え、サイバー保険を付保しております。 （７）気候変動に関するリスク　気候変動によって慢性的な気温上昇や急性的な自然災害の激甚化などが発生した場合、進行中のマンションプロジェクト建設現場やその他エスリードグループの管理・保有する物件等において物理的・人的な損害を受ける可能性があります。また、気候変動への対策として低炭素社会へ移行していく過程において、消費者の嗜好の変化による売上の減少や、環境問題に関する法令規制の強化によるコストの増加等が生じた場合には、エスリードグループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、エスリードグループはTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に基づく情報開示を行い、将来的な気候変動が事業にもたらすリスクと機会に関するシナリオ分析や戦略策定等を行っております。戦略の進捗についてはリスク管理委員会においてモニタリングを実施し、必要に応じて見直しを行う体制を構築しております。 （８）感染症や疫病の拡大に関するリスク　新型コロナウイルス感染症をはじめとする感染症や疫病（以下、「感染症等」という。）の拡大が発生した場合に、エスリードの事業活動全体を停止若しくは休止せざるを得なくなる可能性があります。また、建築工事の外注先等のエスリード取引先の事業活動の停止や、顧客との対面販売の機会の減少などにより、売上高及び利益水準が低下する可能性があります。　その対応策として、エスリードグループは、感染症等に対し、平常時からの対策、感染症等拡大時の体制、対応、行動基準等の必要な事項を定めることにより、社員の安全及び事業の継続を確保しております。また、取引先と緊密に連携し工期に遅れが生じないよう計画的に行動すること、オンラインでの商談に対応できる体制を整え販売活動の機会を確保することなどで、エスリードグループの経営成績への影響の抑制に努めております。 （９）大規模地震や気候変動などの自然災害等に関するリスク　大規模地震や気候変動などの自然災害等（以下、「地震等」という。）が発生した場合に、進行中のマンションプロジェクト建設現場やその他エスリードグループの管理・保有する物件等において物理的・人的な損害を受ける可能性があり、また、社会インフラの機能不全やこれに伴う経済環境の悪化も想定され、そのような場合にはエスリードグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、エスリードグループは、地震等に対し、平常時からの対策、地震等発生時の体制、対応、行動基準等の必要な事項を定めることにより、エスリードグループの地震等による人的・物的被害を最小限にとどめ、社員の安全及び事業の継続を確保するとともに、地震等発生後の復旧活動を迅速に行うことを目的として事業継続計画（BCP）及び各状況に応じたマニュアルを策定しております。 （10）法的規制に関するリスク　エスリードグループが事業活動を行うにあたり、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、「建設業法」などの法的規制があります。これらの法規制に基づき、不動産販売、不動産賃貸、不動産管理、マンションの建設等の事業を行っており、規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合に、エスリードグループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。　その対応策として、エスリードグループは、各種業界団体へ加入するとともに、同団体主催の研修会に参加するなどして事前に業界動向の把握や規制の改廃その他新たな法的規制等についての情報収集に努めております。