和田興産は、主に兵庫県神戸市及び主要地域(明石市、芦屋市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市、姫路市)エリア及び大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）において「ワコーレ」のブランド名により、分譲マンションの開発・企画・販売を主力とした不動産販売事業（セグメント別名称：分譲マンション販売、戸建て住宅販売及びその他不動産販売）並びに賃貸マンションを中心とした賃貸その他事業（セグメント別名称：不動産賃貸収入及びその他）を営んでおり、着実に事業エリアの拡大を図っております。
① 分譲マンション販売
和田興産は、1991年３月より「ワコーレ」のブランド名により分譲マンション事業を展開しており、主に50戸前後の中規模マンションの開発を手掛け、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）及び阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）並びに伊丹市、宝塚市、姫路市周辺を主要エリアとし分譲マンションを展開しております。また、大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）への進出も果たしており、着工ベースで2025年２月末日現在までに572棟、22,377戸(ＪＶ物件の戸数については、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を積算)を供給しております。
現在、神戸・明石・阪神間を中心とした地元地域に密着したマンション開発を行っており、100戸以上の大型プロジェクトや他社との共同プロジェクト及び事業エリアの拡大にも積極的に取り組み、収益の拡大を目指しております。
マンションの特徴は、安全・安心をベースに街並みに調和した「街の風物詩」としてのマンションを目指し、デザイナーズ・マンション（気鋭の建築デザイナーが設計したマンションを意味する用語として用いております。）の開発にいち早く取り組み、新しい機能や最新の住宅設備等の採用により、「機能性」「利便性」「快適性」を取り入れた「先進的な住まいづくり」に特化したマンション開発を行っております。
さらに「顧客の命と財産を守るマンションづくり」をモットーに品質重視のマンション開発を行っており、資産性及び安全性を重視し、開発時点から再販価値を考えたマンションづくりを目指しております。
また和田興産は、自社で販売部門を設置せず、販売をすべて外部に委託していることから「売れるマンションづくり」をキーワードに、企画及びデザイン等の商品力で顧客に訴求する戦略をとっております。
過去５事業年度における和田興産供給実績（着工ベース）
(注) 供給とは、分譲マンションを市場（一般消費者）に提供することをいい、和田興産は工事の着工時において数量を把握しております。なお、2025年２月末日までに572棟22,377戸（一棟卸マンション含む）を供給しております。（共同事業の戸数については、出資割合に応じ按分しており、小数点以下の端数は切り捨てております。）
② 戸建て住宅販売
主に神戸市・明石市をはじめ、阪神間も含めた和田興産の主要事業エリアにおいて、分譲マンションで培いました、デザイン性、企画力等、付加価値を重視するとともに、他社との差別化を図るため、10戸程度の小規模な開発であっても街並みづくりを基本としつつ、年間供給戸数の着実な積上げを目標に事業展開を進めております。
③ その他不動産販売
主に小型収益物件や宅地等の販売を行っております。また、保有不動産の有効活用を推進していく過程において、販売によってその不動産の価値に増大が見込めるような場合には、保有不動産の販売も行っております。
(当事業年度における主な分譲マンションの発売物件)
（※）ワコーレ新神戸グランヴューは出資比率90％の共同事業による開発案件です。
① 不動産賃貸収入
和田興産は、神戸市及び阪神エリアを中心として、同エリアに暮らす人々のニーズに対応するため、主に駅より半径１km以内の交通利便性を重視した賃貸マンションの開発を行っております。
分譲マンション開発で培ったノウハウをもとに、設備、機能性を重視した賃貸マンションの開発を進めており、その特徴はペット対応型マンション、デザイナーズ・マンション等で独自性のある賃貸マンションを提供しております。
また、新築賃貸マンションに比べ建築コストの抑制と工期短縮等のメリットが見込めるバリューアップ方式（既存賃貸物件を購入し、改修工事を施し資産価値増大を図ること）による賃貸マンションの開発も行っており、不動産の再生と地域の環境改善に努めております。
主に住居(賃貸マンション等)、店舗、事務所、駐車場(月極・時間駐車)等を提供しており、住居、店舗等に関しては、「不動産賃貸収入」の柱として、2025年２月末日現在で106棟2,170戸（同日現在の入居率96.96％）を保有しております。
② その他
和田興産の事業に関連して附随的に発生する収入(解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等)をその他の収入として計上しております。
保険代理店手数料収入については、保険代理店として保険契約の締結に伴う代理店収入を、解約手付金収入については、分譲マンションの解約に伴う手付金放棄による収入等をそれぞれ計上しております。
文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において和田興産が判断したものであります。
(1)会社の経営の基本方針
和田興産は、自らを生かしながら他のあらゆるものを生かす生き方、すなわち、自分の生き方が、他の人の幸せにつながる「共生(ともいき)」を企業理念とし、お客様や株主の方々をはじめ、地域社会を含めた全てのステークホルダーとの「共生(ともいき)」を目指しております。
この企業理念を実現するための基本指針として、①事業環境の悪化や急変に対して迅速かつ的確に対応できる態勢構築 ②企業の安定性を確保すべく、常に先を見通した経営戦略の推進と事業ポートフォリオの構築を掲げ、将来の収益確保に向けた事業活動を展開しております。
さらに、組織体制の充実と組織力の結集を図り、行動指針（Wada-Way）を策定しております。①主体的に物事を捉え、自らが責任感を持って行動する「自主自律」②一人ひとりの個性を活かし、価値ある独創で地域を彩る「唯一無二」③スピード感を持った事業への取組みを促す「迅速果断」④チームワークとコミュニケーションを促す「相互信頼」 これら四つの指針のもと業務運営を進めていくことで、神戸市・明石市・阪神間を中心とした地域密着型の不動産業として事業活動を展開し、住まう方にとってのオンリーワン(かけがえのない)となる住まいづくりを目指してまいります。
(2)目標とする経営指標
和田興産は経営の健全性・安全性を高めることや株主価値の持続的な向上を図るといった観点からＫＰＩとしてＲＯＥとＤ/Ｅレシオを定めております。
また、上記指標に加えて、事業分野におきましては、竣工前の分譲マンションの販売契約を積み上げることが、将来の売上及び利益確保に繋がるとの認識から、期末時点での契約済未引渡戸数の一定レベルへの引き上げを経営上の目標としております。
(3)経営の問題認識と今後の方針について
和田興産を取り巻く事業環境につきまして、主力の分譲マンション販売事業は、住宅ローン金利の低位安定等を背景に、購入者ニーズに即した商品の提供により、概ね順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業においても、住居系の賃貸物件を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。
しかしながら、足元では用地価格や建築費を中心としたコストの高止まりや、金利上昇の兆候、中長期的には少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、財政赤字に伴う税負担の増加や将来の社会保障への不安等、克服すべき課題を有しており、将来を見据えた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。
このような状況のもと、和田興産は中期経営計画（2024年２月期～2026年２月期）において、VISIONを「将来を展望し、『地域に根差した総合不動産業』への道筋を創る」と定めました。優良な住宅地である神戸市・明石市・阪神間を主たる事業エリアとして、良質な”住まい”の提供を通じた『街づくり』を進めることを企業の使命とし、持続的な成長に向けた戦略を着実に実行してまいります。
そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売事業においては、神戸・明石・阪神間を中心とした地域密着の有利性を活かしつつ、利便性に富んだ好立地による展開を基本としながら、周辺地域への事業エリア拡大に努めてまいります。また、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めるとともに、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進め、事業環境が大きく変化するなかにあっても、近畿圏において確固たる地位を築いてまいります。
次に、幅広い顧客の住まいへのニーズへの対応や、これまで培った用地仕入れのネットワーク等の活用の観点から、木造戸建て住宅についても、年間販売戸数の安定的な確保に向け積極的に推進するほか、出口戦略の多様化といたしまして、小型収益物件の開発や販売にも努めてまいります。
賃貸事業につきましては、収益の安定性確保の観点から、ワンルームマンション等を中心に入居率の向上に加えて、機動的な物件の入れ替えも進めることにより、賃貸資産全般のパフォーマンス向上に努めてまいります。
また、マンション管理会社との連携強化など、ノンアセットビジネス等の事業領域の拡大も進めるなど、さらなる収益機会の創造に向けた取り組みを進めてまいります。
財務面におきましては金融機関との良好な関係構築を基本とし、資金調達の安定化を図る観点から調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。また、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。
以上のような戦略を推進していくことにより、付加価値の高い商品の供給を進め、持続的な成長と利益の増大を図りつつ、地域に根ざした不動産業として当地のリーディング・カンパニーを目指して鋭意努力を重ね、すべてのステークホルダーの期待に応えるべく、邁進していく所存であります。
(4)対処すべき課題
足下の事業環境につきましては、国内景気は新型コロナウイルス感染症の収束、雇用・所得環境の改善などで、緩やかな回復基調が継続しておりますが、急激な物価上昇や金利政策など国内外の経済動向は引き続き注視すべき状況であります。
さらに、中長期的には、少子・高齢化の進展に伴う需要の減退、巨額の財政赤字に伴う税負担や社会保障への不安など、克服すべき課題が数多くあり、将来に向けた着実な施策の実行が求められている状況となっております。
和田興産が属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利の低位安定や税制面の政策支援効果、さらにはコロナ禍における住宅への関心の高まり等により、販売価格が上昇するなかでも分譲マンション等に関しては概ね順調に推移してまいりましたが、今後、資材価格の高騰や金利の上昇等の兆候が見られるなかにあっては、販売面における変化も予想されるなど早急に対処すべき課題も有しております。
このような環境のなか、和田興産としましては、長年に亘って築き上げてきた不動産業界のネットワークを有効活用し、適正価格での用地仕入れを進めることで、一次取得者をはじめ、多くのユーザーの方々に受け入れていただける価格帯での物件提供を徹底していくとともに、長年に亘りお住まいいただける品質面の向上は当然のこと、環境面や利便性、安全性にも配慮した付加価値の高い住宅開発も進めていきたいと考えております。
さらに、多様化する住宅ニーズを踏まえ、コンパクト型の分譲マンションや木造戸建て住宅の開発に加え、賃貸事業にも注力し、和田興産の得意とする地元地域を中心に、住まいを軸とした不動産業の地位を確立していきたいと考えております。
主力の分譲マンション事業が堅調に推移するなか、事業年度末時点において、翌事業年度以降に竣工・引渡しを予定しておりますマンションの販売契約を積み上げていくことが将来に向けた事業、収益の安定性確保に繋がるとの認識のもと、長年の間、地元地域を中心に一定の供給戸数を維持することで築いてまいりましたブランド力を背景に、戦略的に用地仕入れを進め、スピード感を持った供給体制を通じて、契約の早期獲得といった事業サイクルをさらに推し進めるとともに、兵庫県姫路市や大阪市を主要ターゲットとした周辺地域への事業エリア拡大にも注力してまいります。
加えて、地元を中心とした設計事務所・建築会社と緊密な関係を保ちつつ、コストの適正化と品質の向上の両立にも努めてまいります。
戸建て事業におきましては、マンション事業に比べ、用地取得から引渡しまでの事業期間が短縮されることから、より一層用地仕入れに注力することで、年間販売戸数の安定的な確保を目指してまいります。
賃貸事業におきましては、和田興産全体の収益の安定性に寄与するため、営業力の強化や物件管理を適切に進めることで、稼働率の維持に努めつつ、最適な賃貸資産のポートフォリオ構築のため、機動的な物件の入れ替えも進めてまいります。
その他事業の取り組みとしまして、木造や鉄骨造の小型収益物件の一棟販売にも注力するとともに、マンション管理業務等、ノンアセットビジネスを含む、事業領域の拡大に着手してまいります。
また、コーポレートガバナンスの強化が求められるなかにあって、コーポレートガバナンス・コードに則して、引き続き、株主の権利・平等性の確保、株主以外のステークホルダーとの適切な協働、適切な情報開示と透明性の確保等、取締役会等を中心としたガバナンスの発揮を通じて、適切な体制の構築を図ってまいります。
一方、財務面におきましては、プロジェクトにかかる機動的な用地仕入れが可能となるよう、引き続き、資金調達の円滑化、多様化を図ることにより、資金繰りの安定化も含め、効率的な運営を進めてまいります。
以上のような課題に対処することにより、企業価値向上を目指すとともに、安定成長のできる企業へ発展することで株主の皆様のご期待に応える所存であります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクには、次のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において和田興産が判断したものであり、すべてのリスクを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。
和田興産の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、マンションの竣工後、購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されますが、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落、あるいは住宅税制等の変更・改廃等の諸情勢の変化によって、新築マンション購買者の購入意欲が減退した場合には、売上高の計上時期が遅延し和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、マンションの竣工は、主に用地の取得時期・開発開始時期・開発期間などによって決定されるため、期によっては引渡し時期が特定の時期に集中し、結果として四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。
(最近２事業年度における四半期ごとの売上高の推移)
和田興産は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金を主に金融機関からの借入金により調達しておりますが、特定の金融機関に依存することなく個別物件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得たあとに物件開発を進行させております。ただし、資金調達に障害が生じた場合には、事業展開の妨げになるなど和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があり、2018年２月13日払込の公募増資による1,023百万円の事業用資金を調達するほか、大型プロジェクトに対応したコミット型シンジケートローンの取り組みなど、直接金融も含めた調達方法の多様化に取り組んでおります。
なお、総資産額に対する有利子負債への依存度は、2023年２月期は51.7％、2024年２月期は52.0％の水準にあり、現行の金利水準が変動した場合には、和田興産の事業利益が圧迫され業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、金融機関からの借入金の一部には財務制限条項が付されており、当事業年度末時点の当該借入残高は14,114百万円となっております。財務制限条項に抵触することとなった場合には、期限の利益を喪失することとなり、和田興産の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
和田興産の属する不動産業界は、わが国政府の継続的な住宅支援策等で底堅く推移しているなか「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅品質確保促進法」等により法的規制を受けております。これらの金融面を含む住宅政策の変更、規制の改廃がある場合や新たな法的規制が設けられる場合には、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、和田興産は不動産業者として「宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条」に基づき宅地建物取引業者の免許証（免許証番号 国土交通大臣(4)第7158号、有効期間 2020年11月17日から2025年11月16日まで）の交付を受け、主に不動産販売の事業を行っておりますが、「宅地建物取引業法第３条及び第５条」にて免許条件及び「宅地建物取引業法第66条及び第67条」にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。現在免許の取消に該当する事由は発生しておりませんが、今後、何らかの事由により免許の取消事由が発生した場合、または有効期間の更新ができなかった場合等には、和田興産の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、分譲マンション購入者、賃貸マンション入居者等多くの顧客に関する個人情報を保有しており、今後においてもその情報量の増加が予想されます。これらの個人情報を適切に保護するため「個人情報の保護に関する法律」を遵守するとともに、個人情報取扱基本方針、個人情報取扱規程を制定するなど社内の情報管理体制の整備と管理の徹底を図っております。しかしながら不測の事態により和田興産が保有する個人情報が大量に外部へ流出した場合には、和田興産への信用の低下や損害賠償請求による費用の発生等により、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
固定資産の減損に係る会計基準は、2007年２月から適用しており、企業が保有する固定資産に減損の兆候（営業から生じる損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナスとなる場合、資産が遊休状態となった場合、市場価格が著しく下落した場合等）が見られる場合、固定資産から生じる将来キャッシュ・フローの合計額が帳簿価額を下回った場合には、その帳簿価額を回収可能価額まで減損処理をするものであります。
棚卸資産の評価に関する会計基準は、2009年２月から適用しており、期末に保有している棚卸資産について、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。
今後において減損の兆候に該当する固定資産が発生した場合や、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落する棚卸資産が発生した場合には和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
和田興産保有の一部の建物について、アスベストを含む吹き付け材が使用されており、和田興産が実施した第三者機関による調査の結果、大気汚染防止法他関係法令等の法定基準内で安定した状態にあることを確認しておりますが、今後経年劣化等により法定基準を満たさなくなった場合には、除去又は封じ込め等の費用が発生し、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また和田興産の主力である分譲事業では、事業用用地を取得する際、土壌汚染や地中埋設物等について可能な限り調査を行い、売買契約書で売主の契約不適合責任を明確にしておりますが、取得後土壌汚染による契約不適合等が発覚することがあり、建物建設の際には、関係する法律や自治体の条例等を検討のうえ、環境や景観に十分に配慮し周辺住民への事前説明会等で理解を得るように努めておりますが、騒音や振動問題、日照問題等、周辺環境に与える諸問題等が発生し、事業計画が変更となることがあり、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
和田興産は、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）、阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）、兵庫県伊丹市、宝塚市、姫路市周辺及び大阪府（大阪市、北摂エリア）を主要エリアとして分譲マンションの販売を行っておりますが、当該エリアは住宅購入者の人気が高い地域であるため、競合他社も多くその参入状況によっては競争が激しくなる可能性があり、それによる用地の仕入力及びマンションの販売力の低下並びに価格の変動等により、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
和田興産は、分譲マンション及び賃貸マンションの開発における設計事務等を建築設計事務所へ外注しているほか、建物建築については建築会社へ外注しております。また、分譲物件の販売については専門の住宅販売会社に委託しております。
現在、各社とは、継続的かつ安定的な取引関係にあり、今後もその関係に急激な変化はないと考えておりますが、設計についてはその専門性からくる寡占性、建物建築にあたっては異材の使用等、販売に際しては資料改竄等による顧客のオーバーローン等、業務水準や品質等が低下した場合には、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
地震・風水害等の自然災害及び事故・火災等の人的災害等が発生した場合や感染症等によるパンデミックにより人の往来が著しく制限された場合には、和田興産事業計画の進捗が未達となることがあり、和田興産の業績に影響を及ぼす可能性があります。
※金融庁に提出された有価証券報告書のデータを使用しています。
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